Ι. Κατράς, Αστικές και Νέες εμπορικές μισθώσεις, 4η έκδ., 2023

Περιεχόμενα

Πρόλογος

Συντομογραφίες

Παραπεμπόμενη βασική βιβλιογραφία

ΠPΩTΟ MEPΟΣ

Ρυθμίσεις Αστικού Κώδικα

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄

Έννοια και στοιχεία της μίσθωσης

§ 1. Έννοια μίσθωσης

Α. Φύση μισθωτικής σύμβασης

Β. Ελευθερία συμβάσεων

Γ. Στοιχεία μίσθωσης

1. Σύναψη μίσθωσης. 1. Κύρια στοιχεία της μίσθωσης πράγματος είναι: α) η παραχώρηση της χρήσης του πράγματος –το οποίο αποκαλείται «μίσθιο»– από τον εκμισθωτή στον μισθωτή καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και β) το αντάλλαγμα της χρήσης δηλ. το μίσθωμα (ΑΠ 751/2014· βλ. και παρακάτω § 11) το οποίο υποχρεούται να καταβάλλει ο μισθωτής στον εκμισθωτή (ΕφΠειρ 637/2001 ΕΔΠ 2002/376).

2. Διαφορά από χρησιδάνειο. 1. Παραχώρηση χρήσης πράγματος χωρίς αντάλλαγμα (αντιπαροχή: μίσθωμα) δεν αποτελεί μίσθωση αλλά άλλου είδους ενοχική σχέση, όπως χρησιδάνειο (ΑΚ 810· ΑΠ 1400/2010 ΕλΔ 2011/497, ΕφΘεσ 266/2017 ο.π., Παν. Παπανικολάου: EρμEνοχΔ, MισθΠρ, έκδ. 1960, § 178.4, σ. 427, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, έκδ. 2006, αριθ. 596, Γνμδ ΝΣΚ 58/2018. Βλ. ΟλΑΠ 1381/1983 ΕλΔ 24/1399, ΑΠ 1042/1982 ΕλΔ 24/208)

3. Φορολογικές διατυπώσεις. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 1 § 1 της Απόφασης ΠΟΛ 1162/3.8.2018 του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΦΕΚ 3579 Β/22.8.2018), όπως αντικ. με την Απόφαση Α. 1139/12.6.2020 (ΦΕΚ 2269 Β/13.6.2020): «Οι εκμισθωτές ακίνητης περιουσίας υποχρεούνται να δηλώνουν όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων, μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την ημερομηνία που λαμβάνει χώρα η τροποποίησή της, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία. Σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης, ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώνει τη λύση αυτής μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση της, διαφορετικά η συμφωνία της μίσθωσης θεωρείται ότι είναι σε ισχύ»

Δ. Προσύμφωνο μίσθωσης

1. Έννοια και φύση προσυμφώνου. 1. Η σύμβαση με την οποία τα μέρη ανέλαβαν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση (προσύμφωνο) υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί (166 ΑΚ)

2. Αθέτηση υποχρέωσης από προσύμφωνο. 1. Το προσύμφωνο αποτελεί αυτοτελή σύμβαση, η αθέτηση δε της υποχρέωσης από αυτό, εφόσον έχει τηρηθεί ο τύπος που ορίζει ο νόμος για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί, μπορεί να θεμελιώσει υποχρέωση αποζημίωσης λόγω αδυναμίας εκπλήρωσης της παροχής εκ της οριστικής συμβάσεως κατ’ ανάλογη εφαρμογή των άρθ. 380 επ. ΑΚ (ΑΠ 152/2001 ΕλΔ 2001/1635).

3. Παραγραφή – Κληρονομητό. 1. Η αξίωση από προσύμφωνο υπόκειται σε 20ετή παραγραφή (Αθ. Κρητικός: Το προσύμφωνον, έκδ. 1980, σ. 304 επ., ΑΠ 242/1991 ΕλΔ 34/562, ΕφΠειρ 106/1998 ΕλΔ 40/428).

Ε. Καταπλεονεκτική μίσθωση

ΣΤ. Εικονικότητα μίσθωσης

Ζ. Διαφορά από επίταξη

Η. Ιδιωτικό διεθνές δίκαιο

Θ. Ειδικές περιπτώσεις μίσθωσης

1. Αγρομίσθωση. 1. Με τη σύμβαση της μίσθωσης αγροτικού κτήματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση, με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος, να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του μισθίου και την κάρπωσή του με τους όρους της τακτικής εκμετάλλευσης (619 ΑΚ)

2. Επίμορτη αγροληψία. 1. Στη μίσθωση αγροτικού κτήματος το μίσθωμα μπορεί να συμφωνηθεί σε ποσοστό των καρπών (επίμορτη αγροληψία), που προσδιορίζεται από την επιτόπια συνήθεια, αν δεν έχει οριστεί κάτι άλλο. - Στην επίμορτη αγροληψία εφαρμόζονται αναλόγως όλες οι διατάξεις για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά στα άρθρα 642 έως 647 (641 ΑΚ).

3. Μίσθωση άλλων προσοδοφόρων. 1. Οι διατάξεις που ισχύουν για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος έχουν, με εξαίρεση τα άρθρα 632 έως 637, ανάλογη εφαρμογή και σε μισθώσεις όπου, με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος, παραχωρείται η χρήση άλλου πράγματος ή δικαιώματος και η κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης (638 ΑΚ)

4. Κτηνοληψία. 1. Σε περίπτωση μίσθωσης κτηνών που δεν περιλαμβάνονται στη μίσθωση αγροτικού κτήματος, και εφόσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση ή από την επιτόπια συνήθεια, το μαλλί και η γονή ανήκουν μισά-μισά και στα δύο μέρη, ενώ τα υπόλοιπα ωφελήματα ανήκουν στο μισθωτή. Ο μισθωτής φέρει τη δαπάνη της διατροφής (639 ΑΚ)

5. Τραπεζική θυρίδα. Σύμβαση μίσθωσης πράγματος, επί της οποίας εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 574 επ. του ΑΚ, είναι και εκείνη, δυνάμει της οποίας, τραπεζική ανώνυμη εταιρεία παραχωρεί σε φυσικό πρόσωπο, έναντι ανταλλάγματος, τη χρήση θυρίδας θησαυροφυλακίου, για την εναπόθεση σ’ αυτήν πολύτιμων κινητών πραγμάτων, όπως τιμαλφή, χρεόγραφα κ.λπ. Με τη σύμβαση αυτή, ειδικότερα, η εκμισθώτρια τράπεζα αναλαμβάνει την υποχρέωση, απέναντι στο μισθωτή, να παράσχει σ’ αυτόν τη χρήση ενός χώρου (θυρίδας) που, κατά την αντίληψη των συναλλαγών, αυτός καθαυτός, είναι κατάλληλος για την ασφαλή φύλαξη πολύτιμων πραγμάτων από τους συνήθεις, κατά βάση καθημερινούς, κινδύνους, στην υποχρέωση δε αυτή και μόνον εξαντλείται η ευθύνη που η εκμισθώτρια τράπεζα αναλαμβάνει από την εν λόγω σύμβαση. Τα ως άνω πράγματα δεν παραδίδονται στην εκμισθώτρια Τράπεζα από τον εκμισθωτή, αλλά εναποτίθενται στη θυρίδα μόνον από αυτόν, ενώ η εκμισθώτρια δεν γνωρίζει ούτε μπορεί να ελέγξει το περιεχόμενο της θυρίδας. Την παραπάνω υποχρέωσή της η εκμισθώτρια τράπεζα εκπληρώνει, εφόσον η τεχνική διασκευή των θυρίδων και του όλου χώρου του θησαυροφυλακίου της, οι διατυπώσεις εισόδου και εξόδου από αυτό και η φρούρηση του χώρου (με συναγερμό, φύλακες, ανιχνευτές κ.α.), αφενός μεν έχουν σχεδιαστεί από τα αρμόδια όργανά της κατά τρόπο ώστε να πληρούν τους όρους ασφάλειας, που έχουν διαμορφωθεί στη σχετική τραπεζική πρακτική, αφετέρου δε λειτουργούν πράγματι σύμφωνα με το σχεδιασμό αυτόν. Η καταλληλότητα αυτή της θυρίδας και του όλου θησαυροφυλακίου, για την ασφαλή φύλαξη πολύτιμων πραγμάτων, στην οποία ο μισθωτής αποβλέπει, ενώ η εκμισθώτρια την εγγυάται, έχοντας καταστεί σιωπηρά και αυτή αντικείμενο της σχετικής σύμβασης, αποτελεί συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου, η έλλειψη της οποίας παρέχει στο μισθωτή τα προβλεπόμενα από τη διάταξη του άρθ. 577 ΑΚ δικαιώματα, μεταξύ των οποίων και αυτό της αποζημίωσης για μη εκτέλεση της σύμβασης (ΑΠ 1123/2006 ΕλΔ 2006/1433). Από την άλλη πλευρά, ο μισθωτής έχει υποχρέωση να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα και κατά τη λήξη της μίσθωσης να αποδώσει το μίσθιο, σύμφωνα με τα άρθ. 574 και 599 του ΑΚ. Ωστόσο, σύμφωνα με το άρθ. 611 ΑΚ, η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται. Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 93 του ν.δ. 17.7/13.8.1923 (ΦΕΚ 224 Α) περί ειδικών διατάξεων επί ανωνύμων εταιρειών, που διατηρήθηκε σε ισχύ δυνάμει του άρθ. 41 ΕισΝΑΚ και δυνάμει του άρθ. 52 περ. 3 ΕισΝΚΠολΔ: «1. Εάν εταιρεία εξεμίσθωσε διαμέρισμα χρηματοκιβωτίου, αύτη θεωρείται τρίτη έναντι των πιστωτών του μισθωτού. 2. Εν περιπτώσει κατασχέσεως, η εταιρεία δικαιούται, αδεία του προέδρου ανοίγουσα το χρηματοκιβώτιον, να καταθέση το περιεχόμενον αυτού δικαστικώς. 3. Εάν, ληξάσης της μισθώσεως του διαμερίσματος, ο μισθωτής δεν εμφανίζηται, η εταιρεία δικαιούται μετά πάροδον μηνός να ανοίξη το διαμέρισμα αδεία του προέδρου, και να καταθέση το περιεχόμενον δικαστικώς» (ΜΠρΠειρ 8/2018 αδημ. - Καλλιόπη-Ιωάννα Μάντακα).

6. Ξενοδοχειακή μίσθωση. Η μίσθωση των δωματίων ενός ξενοδοχείου, μπορεί να γίνει, είτε απ’ ευθείας από τους ενδιαφερόμενους μεμονωμένους πελάτες, είτε από ταξιδιωτικούς οργανισμούς ή τουριστικά γραφεία, που τα διαθέτουν στη συνέχεια, στους πελάτες τους (τουρίστες). Στην δεύτερη περίπτωση, που χαρακτηρίζεται, ως «χονδρική μίσθωση» θα πρόκειται για την ξενοδοχειακή μίσθωση. Η χονδρική μίσθωση ξενοδοχειακών κλινών (δωματίων) μπορεί να πάρει ανάλογα με τον νόμο, τη συμφωνία των μερών, αλλά και τη συναλλακτική πρακτική, κυρίως, δύο ειδικότερες μορφές, χωρίς να αποκλείεται φυσικά εντός των ορίων της συμβατικής ελευθερίας η επιλογή και άλλων τύπων ή και ο συνδυασμός τους. Η πρώτη μορφή αποτελεί την λεγόμενη βέβαιη εγγυημένη κράτηση, στο πεδίο λειτουργίας της οποίας ο ξενοδόχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρεί τον συμφωνηθέντα αριθμό κλινών (και να προσφέρει και τις συναφείς ξενοδοχειακές παροχές) για την προκαθορισμένη περίοδο στον αντισυμβαλλόμενό του (ακριβέστερα στους υπ’ αυτού υποδειχθησόμενους τρίτους - πελάτες του), ο οποίος, με τη σειρά του, οφείλει το συμφωνηθέν ολικό αντίτιμο μίσθωμα, ανεξάρτητα του εάν έκανε χρήση των μισθωθεισών κλινών, παραχωρώντας την (τη χρήση) στους δικούς τoυ πελάτες. Η δεύτερη μορφή αποτελεί την λεγόμενη κράτηση allotment (κατά μερίδιο), που ρυθμίζεται από το άρθ. 11 της απόφασης του Γενικού Γραμματέα του ΕΟΤ 503007/29.1.1976, στην οποία (απόφαση), το άρθ. 8 ν. 1652/1986 έδωσε ισχύ τυπικού νόμου. Το ιδιαίτερο χαρακτηριστικό αυτής της συμφωνίας είναι ο συμβατικός προσδιορισμός δύο ακραίων ποσοτικών ορίων μισθωμένων κλινών, ενός ανώτατου και ενός κατώτατου, εντός μιας η περισσότερων χρονικών περιόδων. Ο ξενοδόχος είναι υποχρεωμένος να διατηρεί δεσμευμένο για τον αντισυμβαλλόμενό του το ανώτατο όριο κλινών, υποχρεούμενος σε αντίθετη περίπτωση, σε αποζημίωσή του, ενώ ο μισθωτής των κλινών καταβάλει το μίσθωμα, μόνον για όσες κλίνες χρησιμοποίησε, χωρίς υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης για τις μη χρησιμοποιηθείσες κλίνες. Η ξενοδοχειακή, κατά τα άνω σύμβαση είναι μικτή σύμβαση προεχόντως μισθωτικού χαρακτήρα, πέρα από τα στοιχεία μίσθωσης υπηρεσιών, πώλησης, προμήθειας. Περαιτέρω, κατά το άρθ. 13 § 1 της 503007/29.1.1976 απόφασης του Γενικού Γραμματέα του ΕΟΤ περί κανονισμού σχέσεων ξενοδόχων και πελατών αυτών, που όπως προεκτέθηκε, κυρώθηκε και απέκτησε ισχύ νόμου με το άρθ. 8 ν. 1652/1986, τουριστικό γραφείο ή ταξιδιωτικός οργανισμός δικαιούται να προβεί σε ακύρωση μέρους ή του συνόλου των συμφωνηθεισών κλινών, χωρίς υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης, εφόσον αποδεδειγμένα ειδοποιηθεί ο ξενοδόχος 21 ημέρες τουλάχιστον πριν από την άφιξη των πελατών. Με τη διάταξη αυτή ρυθμίζεται η εγγυημένη κράτηση, κατά την οποία ο ξενοδόχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρεί τον συμφωνηθέντα αριθμό κλινών για την προκαθορισμένη περίοδο στον αντισυμβαλλόμενό του (στους υπ’ αυτού υποδειχθησόμενους τρίτους πελάτες του), ο οποίος οφείλει το συμφωνηθέν αντίτιμο, ανεξάρτητα αν έκανε χρήση των μισθωθεισών κλινών και αν οι πελάτες παρέμειναν οι ίδιοι ολόκληρη τη μισθωτική περίοδο ή εναλλάσσονταν. Στη σύμβαση δηλαδή αυτή τον επιχειρηματικό κίνδυνο να μη καλυφθούν οι συμφωνηθείσες κλίνες φέρει το τουριστικό γραφείο, το οποίο βάσει της συμφωνίας θα καταβάλει το συνολικό αντίτιμο (ΟλΑΠ 38/1997, ΑΠ 549/2019, ΑΠ 1207/2001, ΑΠ 292/2000). (ΑΠ 489/2021).

7. Μίσθωση και διαχείριση επιχείρησης. 1. Η σύμβαση διαχείρισης επιχείρησης (management contract, contract de gestion d’ entreprise) είναι στη σύγχρονη μορφή της προϊόν της αμερικανικής πρακτικής, ωστόσο, απαντάται πλέον εκτεταμένα και στην Ευρώπη, στην οργάνωση διαφόρων οικονομικών τομέων καθώς και στις διεθνείς συναλλαγές μεταξύ ανεπτυγμένων και αναπτυσσόμενων χωρών. Πρόκειται για μία σύμβαση –μη ρυθμιζόμενη στις περισσότερες έννομες τάξεις– με την οποία μία επιχείρηση (συνήθως εταιρεία) αναθέτει, έναντι αμοιβής, τη διαχείριση του συνόλου ή του μεγαλύτερου μέρους των δραστηριοτήτων της σε μία άλλη εταιρία με ειδική γνώση και εμπειρία στο συγκεκριμένο αντικείμενο, τη διαχειρίστρια. Επέρχεται, με τον τρόπο αυτόν, διάσπαση μεταξύ της ιδιοκτησίας της επιχείρησης και της εκμετάλλευσης αυτής, θεωρητικά δε, μπορεί να αφορά τη διαχείριση οποιασδήποτε επιχείρησης, ατομικής ή εταιρικής. Στην πραγματικότητα όμως, το οικονομικό και νομικό ενδιαφέρον της σύμβασης εστιάζεται στη διαχείριση εταιρείας. Για να μπορεί να γίνει λόγος για σύμβαση διαχείρισης εταιρείας πρέπει το σύνολο ή σχεδόν το σύνολο των εξουσιών εταιρικής διοίκησης να ανατίθεται σε τρίτο πρόσωπο, έναντι ανταλλάγματος. Άλλες παρεπόμενες υποχρεώσεις συνοδεύουν συνήθως την κύρια παροχή, χωρίς όμως να συνιστούν εννοιολογικά αναπόσπαστο τμήμα της σύμβασης. Κύρια υποχρέωση της διαχειρίστριας είναι η υποχρέωση διοίκησης, αντικείμενο της οποίας είναι είτε η διαχειριζόμενη εταιρεία ως σύνολο είτε τμήμα αυτής, εφόσον το τελευταίο παρουσιάζει οικονομική και λειτουργική αυτονομία. Αντίθετα, η ανάθεση διεκπεραίωσης ορισμένης υπόθεσης ή παροχής συγκεκριμένης υπηρεσίας δεν εμπίπτει στην έννοια της διαχείρισης εταιρίας. Η ανάθεση διαχείρισης μπορεί να περιλαμβάνει κάθε πράξη (νομική ή υλική) που αφορά τη διοίκηση της εταιρίας και τη διαχείριση της περιουσίας της. Απλή παροχή συμβουλών ως προς τη διοίκηση δεν συνιστά διαχείριση εταιρίας. Η οριοθέτηση των εξουσιών της διαχειρίστριας εξαρτάται κάθε φορά από τις συνθήκες του δεδομένου οικονομικού τομέα και τις ανάγκες της εταιρίας που τίθεται υπό διαχείριση. Όποια και αν είναι η έκταση των αρμοδιοτήτων της διαχειρίστριας, ο επιχειρηματικός κίνδυνος ανήκει πάντα στην αναθέτουσα εταιρία. Η διαχειρίστρια διεκπεραιώνει –θεωρητικά– υπόθεση ξένη προς τα ίδια συμφέροντά της, για λογαριασμό της αναθέτουσας. Η τελευταία έχει επίσης το βάρος των μεγάλων επενδύσεων για την αγορά ή αντικατάσταση των παγίων περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης (ακινήτων και βασικού εξοπλισμού). Έτσι, η σύμβαση διαχείρισης δεν μπορεί να αρχίσει πριν την ολοκλήρωση της κατασκευής και την έναρξη λειτουργίας της υπό διαχείριση μονάδας παραγωγής. Ομοίως, η αναθέτουσα οφείλει να εξασφαλίσει ότι η μονάδα πληροί τους όρους κατασκευής και εξοπλισμού που έχει θέσει η διαχειρίστρια ως προϋπόθεση ένταξης στο δίκτυό της. Η διάρκεια της σύμβασης διαχείρισης εξαρτάται επίσης από τις συνθήκες που ισχύουν στο συγκεκριμένο οικονομικό τομέα και τις ανάγκες της εταιρίας που τίθεται υπό διαχείριση. Στον ξενοδοχειακό τομέα λόγου χάρη, η διάρκεια κυμαίνεται μεταξύ 10 και 20 ετών. Για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών της, η διαχειρίστρια δικαιούται αμοιβή. Κατά κανόνα, η αμοιβή αυτή καθορίζεται ως ποσοστό επί του κύκλου εργασιών ή των καθαρών εσόδων της αναθέτουσας εταιρίας. Μερικές συμβάσεις προβλέπουν την καταβολή ενός συμπληρωματικού ποσού σε περίπτωση που η διαχειρίστρια εξασφαλίζει στην υπό διαχείριση εταιρία πρόσβαση στο διεθνές δίκτυο διανομέων και πρακτόρων καθώς και στο κεντρικό πελατολόγιό της. Ξεχωριστή πρόβλεψη μπορεί να υπάρχει για τις δαπάνες της διαχειρίστριας κατά τη διεξαγωγή της εταιρικής διοίκησης (βλ. σχ. Λ. Ι. Αθανασίου, Η σύμβαση διαχείρισης εταιρίας (Managment Contract), ΕλΔ 2004/973 επ.). (ΑΠ 1677/2017)

8. Χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων. Από τις διατάξεις των άρθ. 822-823 ΑΚ προκύπτει ότι με τη σύμβαση παρακαταθήκης ο θεματοφύλακας παραλαμβάνει από τον παρακαταθέτη κινητό πράγμα με την υποχρέωση φυλάξεως και αποδόσεως αυτού αυτουσίου, όταν του ζητηθεί. Η σύμβαση αυτή καταρτίζεται με την παράδοση του πράγματος (re) και είναι κατά κανόνα άτυπη, μπορεί δε να καταρτισθεί και με μόνη τη συμφωνία πριν από την παράδοση του πράγματος, σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθ. 361 ΑΚ), ρητώς, αλλά και σιωπηρώς, όταν η συμφωνία για φύλαξη του πράγματος συνάγεται από τις συντρέχουσες περιστάσεις. Από την αντιπαραβολή της ανωτέρω διάταξης με αυτή του άρθ. 574 ΑΚ, που ορίζει ότι «Με τη σύμβαση μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα», προκύπτει ότι στη σύμβαση παρακαταθήκης βασική και κύρια υποχρέωση του θεματοφύλακα είναι η φύλαξη του παραδιδόμενου σε αυτόν κινητού πράγματος σε κατάλληλο προς τούτο χώρο μέχρι την απόδοσή του στον παρακαταθέτη, ενώ στη σύμβαση μίσθωσης πράγματος, η βασική υποχρέωση του εκμισθωτή είναι η παραχώρηση της χρήσης του πράγματος κινητού ή ακινήτου, του οποίου η κατοχή περιέρχεται στο μισθωτή, χωρίς κατ’ αρχάς υποχρέωση φύλαξής του. Εξάλλου, αν δεν συμφωνηθεί ρητά ότι ο εκμεταλλευόμενος χώρο στάθμευσης αναλαμβάνει και την υποχρέωση φύλαξης του πράγματος που θα σταθμεύει στον χώρο αυτόν, τότε απόκειται στον δικαστή να προβεί στον νομικό χαρακτηρισμό της σχετικής σύμβασης, εκτιμώντας όλες τις περιστάσεις υπό τις οποίες συμφωνήθηκε η στάθμευση και λειτουργεί ο χώρος στάθμευσης (ΑΠ 1098/2022).

§ 2. Η υπομίσθωση – Παραχώρηση χρήσης

Α. Γενικά

Β. Υπομίσθωση στις εμπορικές μισθώσεις

1. Παραχώρηση σε τρίτον. 1. Σε αντίθεση με το άρθ. 593 ΑΚ, το οποίο επιτρέπει στο μισθωτή, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου, το άρθ. 11 § 1 εδ. α΄ π.δ. 34/1995 ορίζει ότι: «Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών»

2. Παραχώρηση σε εταιρεία των μισθωτών. 1. Απαγορευμένη παραχώρηση της χρήσης υπάρχει και όταν αυτή έγινε στο νομικό πρόσωπο προσωπικής εταιρείας, μέλη της οποίας είναι μόνο οι συμμισθωτές ή συνυπομισθωτές (ΟλΑΠ 23/1992 ΕλΔ 33/1440, AΠ 1613/1990 ΕλΔ 32/1249, ΕφΑθ 586/1993 ΕΔΠ 1996/349).

3. Παραχώρηση σε άλλη εταιρεία. 1. Όταν μισθωτής είναι προσωπική εταιρεία και παραχωρήσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου σε άλλη προσωπική εταιρεία η οποία δεν ταυτίζεται με τη μισθώτρια, υπάρχει ανεπίτρεπτη παραχώρηση σε τρίτον, έστω και αν στην προσωπική εταιρεία, προς την οποία έγινε η παραχώρηση της χρήσης, συμμετέχουν τα μέλη της εκμισθώτριας εταιρείας κατά ποσοστό 35% αφού, σε τέτοια περίπτωση, είναι θεμιτή η παραχώρηση μόνο όταν στην εταιρεία, προς την οποία έγινε η παραχώρηση, συμμετέχει, κατά ποσοστό 35%, η μισθώτρια προσωπική εταιρεία και όχι όταν συμμετέχουν τα μέλη της τα οποία είναι πρόσωπα διαφορετικά εκείνης (AΠ 775/1996 ΕλΔ 37/1593)

4. Συγχώνευση της μισθώτριας εταιρείας. 1. Περίπτωση ανεπίτρεπτης παραχώρησης αποτελεί και η συγχώνευση της μισθώτριας εταιρείας με άλλη είτε με απορρόφηση της μισθώτριας είτε με τη δημιουργία νέας εταιρείας. Σ’ αυτή την περίπτωση –με εξαίρεση τις περιπτώσεις που αναφέρουμε αμέσως παρακάτω– το νομικό πρόσωπο της συγχωνευόμενης εταιρείας εξαφανίζεται και δημιουργείται νέο νομικό πρόσωπο, νέα εταιρεία (ΣτΕ 1018/1994 ΔιΔικ 6/1237), η οποία είναι τρίτη στη μίσθωση και η οποία δεν μπορεί, χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, να υπεισέλθει στη μίσθωση ή να κάνει χρήση του μισθίου (Π. Φίλιος: ο.π., § 74.Γ.3, Χ. Παπαδάκης: ο.π., αριθ. 1473, 1476)

5. Μετατροπή της μισθώτριας εταιρείας. 1. Στη νομική προσωπικότητα της εταιρείας δεν επιδρά ούτε η μεταβολή απλώς της επωνυμίας της μισθώτριας εταιρείας ούτε και η μετατροπή της από ομόρρυθμη σε ετερόρρυθμη εταιρεία (ΜΕφΘεσ 1698/2014 αδημ. - Χρήστος Δημητριάδης, ΕφΑθ 10111/1997 ΕλΔ 1998/1392) και τανάπαλιν και επομένως και στις δύο τελευταίες περιπτώσεις συνεχίζεται αδιατάρακτη η μίσθωση χωρίς να μπορεί να γίνει λόγος για υπεκμίσθωση ή παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, αφού εννοιολογικά για να υπάρχει μεταβίβαση πρέπει εκείνος που αποκτά να είναι διαφορετικό πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) από εκείνο που μεταβιβάζει, ενώ στις περιπτώσεις μεταβολής απλώς της επωνυμίας της μισθώτριας εταιρείας ή της μετατροπής της τελευταίας από ομόρρυθμη σε ετερόρρυθμη και τανάπαλιν, υπάρχει απλή μεταλλαγή της επωνυμίας στη μία περίπτωση και του τύπου της ίδιας εταιρείας στην άλλη (ΕφΑθ 11249/1991 ΕλΔ 34/1117).

6. Τροποποίηση εταιρικής σύμβασης. Η είσοδος και έξοδος εταίρου από το νομικό πρόσωπο της εταιρείας, συμβατικά ή λόγω θανάτου, δεν επιδρά στη νομική της προσωπικότητα και ως εκ τούτου η μισθωτική σχέση συνεχίζεται αδιατάρακτα και δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι έλαβε χώρα παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε «νέα εταιρεία». Μεταβολή της εταιρικής επωνυμίας εξαιτίας του άνω λόγου δεν επιφέρει, ως αποτελούσα μόνο τροποποίηση του καταστατικού της, δημιουργία νέας εταιρείας (ΕφΑθ 10111/1997 ο.π., ΕφΘεσ 1041/1993 Aρμ 47/905)

7. Συνέπειες ανεπίτρεπτης εμπορικής υπομίσθωσης. 1. Κατά το άρθ. 11 § 2 π.δ. 34/1995: «Αν συναφθεί υπομίσθωση, παρά την απαγόρευση της προηγούμενης παραγράφου, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή».

Γ. Παραχώρηση χρήσης σε συνδικαλιστική οργάνωση (άρθ. 16 § 5 ν. 1264/1982)

Δ. Λήξη υπομίσθωσης

§ 3. Το μίσθιο

Α. Έννοια ακινήτου

Β. Μίσθωση αλλοτρίου

1. Επιτρεπτό μίσθωσης. 1. Κατά κανόνα, δικαίωμα εκμίσθωσης έχει εκείνος που δικαιούται να έχει τη χρήση και την κάρπωση του πράγματος, δηλ. αυτός ο οποίος έχει την επικαρπία (επικαρπωτής και κύριος κατά πλήρη κυριότητα). Όμως, το μίσθιο μπορεί να ανήκει κατά κάρπωση σε τρίτο. Η εκμίσθωση από μη δικαιούμενο πρόσωπο αποτελεί εκμίσθωση αλλοτρίου η οποία είναι έγκυρη (ΑΠ 552/2022, ΑΠ 389/2022, ΑΠ 956/2015, ΑΠ 1693/1997 ΕΔΠ 1999/254)· και αυτό, γιατί η μίσθωση είναι ενοχική σχέση και δεν ασκεί επιρροή στην ισχύ και λειτουργία της σύμβασης αυτής, η κυριότητα ή οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί του μισθίου (ΑΠ 552/2022, ΑΠ 578/2019 www.areiospagos.gr, ΑΠ 1177/2010 ΕλΔ 2011/1041, ΑΠ 605/2010 ΕλΔ 2011/139, ΑΠ 1172/2009, ΑΠ 1029/2009 ΕλΔ 2009/1679, ΑΠ 182/2009, ΑΠ 1110-1/2006 ΕλΔ 2009/1020, ΑΠ 108/2003 ΕλΔ 2003/976, ΑΠ 1327/2000 ΕλΔ 2002/425).

2. Μη δέσμευση δικαιούχου. Επί μίσθωσης αλλοτρίου, ο τρίτος δικαιούχος δεν δεσμεύεται από τη μίσθωση, εκτός από την περίπτωση του άρθ. 14 π.δ. 34/1995 (βλ. παρακάτω § 58), μπορεί δε να ζητήσει την κατοχή του μισθίου από τον μισθωτή με βάση τις διατάξεις των άρθ. 987 επ., 1094 επ. ΑΚ (ΑΠ 1327/2000 ο.π., ΕφΑθ 406/2004 ΕλΔ 2006/1700, ΕφΑθ 5695/1992 ΕλΔ 34/1092, Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 25.B.III, σ. 276, Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 23, αριθ. 7, σημ. 8). Αυτά έχουν εφαρμογή και επί εκμισθώσεως κοινού από τον κοινωνό που δεν έχει την πλειοψηφία των μερίδων (ΕφΑθ 406/2004 ο.π.)

3. Μη επιτρεπτό μίσθωσης δημόσιου κτήματος και κτήματος ΟΤΑ, ως αλλοτρίου. 1. Κατ’ εξαίρεση του ανωτέρω κανόνα, η μίσθωση δημόσιου κτήματος είναι άκυρη (180 ΑΚ), όταν συναφθεί από τρίτον μη κύριο και όχι το Δημόσιο (ΑΠ 893/2011 ΕλΔ 2013/108, ΑΠ 1177/2010 ο.π., ΑΠ 1029/2009 ο.π., ΑΠ 606/2009 ΕλΔ 2009/1410, ΑΠ 1110-1111/2006 ΕλΔ 2009/1020, ΑΠ 1327/2000 ο.π., ΕφΑθ 539/2008, Γνμδ ΝΣΚ 193/2013). Η ακυρότητα είναι απόλυτη και ισχύει τόσο έναντι του Δημοσίου όσο και μεταξύ των συμβαλλομένων.

Γ. Μίσθωση ιδίου

Δ. Ενυπόθηκο μίσθιο

Ε. Αλλαγή μισθίου

§ 4. Παραχώρηση της χρήσης του μισθίου

Α. Έννοια παραχώρησης

Β. Διατήρηση καταλληλότητας του μισθίου

1. Ευθύνη εκμισθωτή. 1. Η υποχρέωση του εκμισθωτή από τη σύμβαση της μίσθωσης δεν εξαντλείται στην παράδοση του μισθίου στον μισθωτή κατάλληλου για τη συμφωνηθείσα χρήση αλλά πρέπει να διατηρείται η καταλληλότητα αυτή, με δαπάνες του εκμισθωτή και καθ’ όλη τη διάρκειά της (ΟλΑΠ 50/2005 ο.π., ΑΠ 1015/2015, AΠ 1541/1990 ΕλΔ 32/1501), υποχρεούμενου σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν (ΑΠ 319/2020, ΑΠ 1674/2017), αφού πρόκειται για διαρκή παροχή (Μπαλής: ΕνοχΔ, § 6, σ. 29), εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία των συμβαλλομένων (Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 24, αριθ. 6, Παν. Παπανικολάου: EρμEνοχΔ, MισθΠρ, έκδ. 1960, § 190.5, σ. 445).

2. Υποχρέωση του μισθωτή για προστασία του μισθίου. 1. Από τα άρθ. 592, 594 και 288 ΑΚ, συνάγεται ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση στο πλαίσιο των όσων συμφωνήθηκαν αλλά και εκείνων της καλόπιστης εκπλήρωσης των ενοχών, να προστατεύει και μεταχειρίζεται με επιμέλεια το μίσθιο και να αποκλείει την πρόκληση και επέκταση ζημιών που θα έχουν ως συνέπεια την επέλευση καταστροφής ή και πέραν της συνήθους χρήσης, βλάβης του μισθίου, σε σημείο που να μη μπορεί να το αποδώσει κατά τη λήξη της μίσθωσης, στην κατάσταση στην οποία αυτό βρίσκονταν κατά την έναρξη της μίσθωσης προς βλάβη της περιουσίας του εκμισθωτή, ο οποίος λόγω της απουσίας του από το μίσθιο δεν είναι σε θέση να λάβει εγκαίρως τα αναγκαία για την προφύλαξη του μισθίου μέτρα. Στο πλαίσιο της καλόπιστης αυτής εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του μισθωτή, περιλαμβάνεται και η υποχρέωσή του τελευταίου, εφόσον συμφωνήθηκε, να ασφαλίζει το μίσθιο στην πραγματική του αξία, ώστε να μπορεί ο εκμισθωτής, σε περίπτωση επέλευσης του ασφαλιστέου κινδύνου (πλημμύρας, πυρκαγιάς κ.λπ.), να εισπράξει το προσήκον ασφάλισμα και εφόσον το μίσθιο θα χρησιμοποιούνταν για χρήση, που από τη φύση της εγκυμονούσε κινδύνους, να λάβει όλα εκείνα τα αναγκαία μέτρα πυροπροστασίας, ώστε να προληφθεί η πρόκληση της πυρκαγιάς ή τουλάχιστον η επέκταση των δυσμενών συνεπειών της (ΑΠ 1123/2004 ΕλΔ 2005/148)

Γ. Καταστροφή του μισθίου

Δ. Μη παραχώρηση της χρήσης

Ε. Τήρηση καλής πίστης από τον εκμισθωτή

ΣΤ. Είδος χρήσης του μισθίου

1. Συμφωνία για τη χρήση. 1. Ιδιαίτερη σημασία στη μισθωτική σύμβαση έχει η συμφωνία των συμβαλλομένων για το είδος της χρήσης την οποία θα ασκήσει ο μισθωτής στο μίσθιο. Το είδος της χρήσης μπορεί να συμφωνηθεί ρητώς ή να προκύπτει σιωπηρώς. Αν το είδος της χρήσης δεν προσδιορίσθηκε ρητώς ή αν δεν συνάγεται έστω σιωπηρώς, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να κάνει οποιαδήποτε χρήση, με τον περιορισμό ότι αυτή πρέπει, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να είναι σύμφωνη με τον προορισμό του μισθίου (ΜΠρΑθ 519/1998 αδημ.)

2. Μικτή χρήση. 1. Μικτή χρήση υπάρχει όταν έχει συμφωνηθεί ότι το μίσθιο θα χρησιμοποιείται για περισσότερες από μία χρήσεις. Για την υπαγωγή ή όχι σε ορισμένο νομοθετικό καθεστώς, λαμβάνεται βασικά υπόψη, η προέχουσα χρήση (βλ. άρθ. 1 § 2 π.δ. 34/1995)

3. Μικτή σύμβαση. 1. Στη σύμβαση μίσθωσης δεν αποκλείεται εμπλοκή και στοιχείων άλλων συμβάσεων. Έτσι, επί μικτής σύμβασης, θα κριθεί, υπό τις ειδικότερες περιστάσεις, εάν τα μέρη απέβλεψαν σε μίσθωση πράγματος ή σε άλλη σύμβαση ή και στα δύο, οπότε εάν θεωρηθεί προέχουσα η μίσθωση θα εφαρμοστούν οι σχετικές για την οικεία σύμβαση μίσθωσης διατάξεις. Για το χαρακτηρισμό της σύμβασης δεν αποκλείεται η λήψη στοιχείων και εκτός του περιεχομένου της (ΑΠ 660/2021)

§ 5. Οι συμβαλλόμενοι

Α. Γενικά

Β. Νομικά πρόσωπα

Γ. Αντιπρόσωπος – Εκπρόσωπος

1. Αντιπρόσωπος. Κατά τη διάταξη του άρθ. 211 ΑΚ, η οποία έχει εφαρμογή και στη διαρκή αμφοτεροβαρή ενοχική μισθωτική σύμβαση, δήλωση βουλήσεως η οποία έγινε από κάποιον (αντιπρόσωπο) στο όνομα άλλου (αντιπροσωπευομένου), μέσα στα όρια της εξουσίας αντιπροσώπευσης ενεργεί αμέσως υπέρ και κατά του αντιπροσωπευομένου, ο οποίος αποκτά κατά περίπτωση την ιδιότητα του εκμισθωτή ή μισθωτή (ΕφΑθ 590/2012 ΤΝΠ-ΔΣΑ)

2. Εκπρόσωπος νομικού προσώπου. 1. Δικαιοπραξίες που επιχείρησε μέσα στα όρια της εξουσίας του το όργανο που διοικεί το νομικό πρόσωπο υποχρεώνουν το νομικό πρόσωπο (70 ΑΚ).

Δ. Ανήλικοι συμβαλλόμενοι

Ε. Απαγορευμένες μισθώσεις

ΣΤ. Κοινωφελείς περιουσίες

§ 6. Τύπος μισθωτικής σύμβασης

Α. Άτυπο μισθώσεων

Β. Άτυπο τροποποιήσεων

Γ. Απόδειξη τροποποιήσεων

1. Προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς. Με το καθεστώς που ίσχυε πριν από τις τροποποιήσεις του ΚΠολΔ με τον ν. 4335/2015 γινόταν δεκτό ότι η σιωπηρή τροποποίηση της μισθωτικής σύμβασης, κατά το άρθ. 361 ΑΚ, μπορούσε να αποδειχθεί και με μάρτυρες έστω κι αν στο μισθωτήριο περιέχεται όρος που επιβάλλει την απόδειξη των τροποποιήσεων μόνο με έγγραφο (ΑΠ 2162/2013, ΑΠ 693/1997 ΕλΔ 1998/90, ΑΠ 667/1988 ΕλΔ 30/967, ΑΠ 674/1986 ΕλΔ 28/839, ΕφΑθ 337/2009 ΕΔΠ 2011/179). Πράγματι, από τα άρθ. 159 § 2, 164, 361 ΑΚ συνάγεται ότι αν, η μη υποκείμενη κατά τον νόμο, σε έγγραφο τύπο σύμβαση μίσθωσης, έγινε εγγράφως και συμφωνήθηκε ότι κάθε τροποποίηση αυτής θα γίνεται εγγράφως, μπορεί, παρά τη συμφωνία αυτή, με νεότερη συμφωνία, έστω και σιωπηρή, να τροποποιηθεί η αρχική σύμβαση, διότι η νεότερη αυτή συμφωνία καταργεί αυτήν περί εγγράφου τροποποιήσεως της αρχικής συμφωνίας (ΑΠ 501/2005 ΕλΔ 2005/1461).

2. Τροποποιήσεις ν. 4335/2015 – Ανεπίτρεπτο απόδειξης με μάρτυρες. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 340 § 1 ΚΠολΔ (όπως ισχύει μετά τον ν. 4335/2015), το οποίο κατ’ άρθ. 591 § 1 ΚΠολΔ εφαρμόζεται και στη διαδικασία που τηρείται για τις μισθωτικές διαφορές των άρθ. 614 αριθ. 1, 615 επ. ΚΠολΔ: «Το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη τα αποδεικτικά μέσα που πληρούν τους όρους του νόμου, σύμφωνα με την προβλεπόμενη αποδεικτική δύναμη του καθενός. Λαμβάνει επίσης υπόψη και εκτιμά ελεύθερα και αποδεικτικά μέσα που δεν πληρούν τους όρους του νόμου, με την επιφύλαξη των άρθρων 393 και 394»

3. Επιτρεπτό, κατ’ εξαίρεση, απόδειξης με μάρτυρες. 1. Το άρθ. 394 ΚΠολΔ, που εισάγει εξαιρέσεις όπου επιτρέπεται η απόδειξη με μάρτυρες, ορίζει ότι:

4. Συμβατικός αποκλεισμός εμμάρτυρου μέσου. Η συμφωνία των συμβαλλομένων για απαγόρευση ή περιορισμό των αποδεικτικών μέσων αποτελεί δικονομική σύμβαση (βλ. παρακάτω § 78.ΣΤ.5). Μια τέτοια συμφωνία/όρος σε σύμβαση είναι, κατ’ αρχάς, ισχυρός (βλ. Ν. Τριανταφύλλου: Ο συμβατικός αποκλεισμός του εμμάρτυρου μέσου χάριν της έγγραφης απόδειξης. Η δεσμευτικότητα της συμφωνίας στην τακτική και στις ειδικές διαδικασίες, ΕλΔ 2019/1035 επ.)

Δ. Μισθώσεις Δημοσίου – NΠΔΔ

Ε. Σύμβαση μίσθωσης ΑΕ με μέλος του ΔΣ κ.λπ

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β΄

Διάρκεια μίσθωσης

§ 7. Η διάρκεια της μίσθωσης

Α. Γενικά

Β. Νόμιμη διάρκεια εμπορικών μισθώσεων μετά τους ν. 2741/1999 και 4242/2014

1. Γενικά. Η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων διακρίνεται σε συμβατική και σε νόμιμη (ΑΠ 973/2010 ΕλΔ 2012/143). Συμβατική είναι αυτή που συμφωνήθηκε στην οποία εμπεριέχεται και η συμβατική παράταση της μίσθωσης. Νόμιμη είναι αυτή που ορίζεται στον νόμο

2. Παλιές μισθώσεις. 1. Στις μισθώσεις που έχουν συναφθεί πριν από την ισχύ του ν. 4242/2014 έχει εφαρμογή η ρύθμιση που εισήχθη με το άρθ. 7 §§ 6-9 ν. 2741/1999 (άρθ. 5 § 1 π.δ. 34/1995) κατά την οποία: «Η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας».

3. Νέες μισθώσεις. 1. Για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014, η νόμιμη διάρκειά τους είναι τριετής, όπως ορίζει το άρθ. 13 § 1 εδ. β΄ ν. 4242/2014 κατά το οποίο: «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας».

4. Διατάξεις αναγκαστικού δικαίου. Η 12ετία στις παλιές και αντιστοίχως η 3ετία στις νέες εμπορικές μισθώσεις δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή, όσο και τον μισθωτή (ΑΠ 1745/2007 ΕλΔ 2008/488, ΑΠ 364/2000 ΕλΔ 2000/428, ΕφΑθ 2991/2001 ΕΔΠ 2004/168, Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 237). Η συνομολόγηση τέτοιας μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο από 12 έτη ή 3 έτη αντίστοιχα ή για αόριστο χρόνο, μετατρέπεται από τον νόμο σε μίσθωση με διάρκεια 12 ή 3 ετών, ανεξαρτήτως της θελήσεως των συμβληθέντων και συνεπώς, στην περίπτωση αυτή δεν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθ. 608 § 1 ΑΚ, κατά την οποία η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Επομένως, ο μισθωτής δεν δικαιούται να εναντιωθεί στην επιμήκυνση της διάρκειας της μισθώσεως, ούτε να παραιτηθεί μονομερώς της προστασίας του νόμου και να θεωρήσει ότι η μίσθωση έληξε με την πάροδο του συμβατικού χρόνου (ΑΠ 973/2010 ο.π.)

Γ. Νόμιμη διάρκεια λοιπών μισθώσεων

1. Μίσθωση κατοικίας. 1. Η νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης κύριας κατοικίας είναι τριετής (άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987).

2. Αγρομίσθωση και επίμορτη αγροληψία. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 634 ΑΚ, που εφαρμόζεται στην αγρομίσθωση και στην επίμορτη αγροληψία, κατ’ άρθ. 641 § 2 ΑΚ: «Η μίσθωση δεν μπορεί να συνομολογηθεί για χρονικό διάστημα συντομότερο από τέσσερα χρόνια. Αν ορίστηκε για συντομότερο διάστημα, ισχύει για τέσσερα χρόνια»

3. Μισθώσεις Δημοσίου. 1. Πριν από την ισχύ του ν. 2648/1998, η μίσθωση για στέγαση δημόσιας υπηρεσίας δεν μπορούσε να συνομολογηθεί για διάστημα μεγαλύτερο από 5 έτη. Αν η μίσθωση συνομολογείτο για διάστημα μεγαλύτερο από 5 έτη, ήταν άκυρη για το πέρα των 5 ετών διάστημα (άρθ. 175 ΑK), η δε ακυρότητα ήταν σχετική υπέρ του Δημοσίου. Όμοια είναι και η διάταξη του άρθ. 26 § 3 π.δ. 715/1979 σχετικά με τις μισθώσεις για στέγαση NΠΔΔ. Κατ’ εξαίρεση, επιτρεπόταν η σύναψη μίσθωσης για διάστημα μέχρι 10 χρόνια, αν πρόκειται για στέγαση δικαστικών ή αστυνομικών υπηρεσιών, φυλακών και σχολείων (άρθ. 10 § 1).

4. Μισθώσεις ΝΠΔΔ. 1. Στις μισθώσεις που συνάπτουν τα ΝΠΔΔ, ως εκμισθωτές, και οι οποίες δεν εμπίπτουν στο π.δ. 34/1995, η διάρκεια μπορεί να είναι μέχρι 12 έτη (άρθ. 38 §§ 2-3 π.δ. 715/1979 όπως ισχύει μετά το άρθ. 79 § 1 ν. 3996/2011)

5. Μισθώσεις σε παραμεθόριες περιοχές με το καθεστώς που ισχύει μετά τον ν. 3978/2011. 1. Το άρθ. 25 § 1 ν. 1892/1990 (όπως η § 1 αντικ. με άρθ. 114 § 1 ν. 3978/2011) ορίζει τα εξής:

6. Μισθώσεις λατομείων. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 6 § 1 ν. 1428/1984, οι συμβάσεις μίσθωσης λατομείου «καταρτίζονται μόνο με συμβολαιογραφικό έγγραφο και για διάρκεια 20 ετών».

Δ. Έναρξη και λήξη μίσθωσης

1. Έναρξη μίσθωσης. 1. Η έναρξη της μίσθωσης μπορεί να συμπίπτει με την ημέρα σύναψης της σύμβασης, ή μπορεί να μη συμπίπτει με αυτή αλλά να είναι μεταγενέστερη ή μπορεί και να εξαρτάται από την πλήρωση αναβλητικής αίρεσης ή προθεσμίας. Ο χρόνος έναρξης της μίσθωσης, που αποτελεί αντικείμενο της συμφωνίας των μερών, δεν επηρεάζεται από τον χρόνο της δυνατότητας του μισθωτή να κάνει χρήση του μισθίου, αρκεί αυτό να παραχωρείται, σε όποια κατάσταση το δέχθηκε ο μισθωτής με τη σύμβαση. Έτσι, αν κατά την κατάρτιση της σύμβασης, η οποία κατά τη συμφωνία αποτελεί και τον χρόνο έναρξης αυτής, το μίσθιο δεν έχει αποπερατωθεί και δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη συμφωνημένη χρήση, ο δε μισθωτής αναλαμβάνει με τη σύμβαση την υποχρέωση να αποπερατώσει το μίσθιο με δικές του δαπάνες ή με συμψηφισμό αυτών με το μίσθωμα μέχρι την αποπεράτωση του μισθίου, δεν μεταβάλλεται ο χρόνος έναρξης της μίσθωσης, ώστε αυτή να αρχίσει μετά την αποπεράτωση του μισθίου και την πραγματική έναρξη της χρήσης του μισθίου (ΑΠ 367-368/2000 ΕλΔ 2000/1351, ΕφΠειρ 637/2001 ΕΔΠ 2002/375. Αντίθετα Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 498 επ., ο ίδιος: ΕΔΠ 2002/379)

2. Λήξη μίσθωσης. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 608 ΑΚ, η μίσθωση, που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο, λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς άλλη διατύ­πωση. Για την έννοια «λήξη» της μίσθωσης βλ. § 40.Α.1.

Ε. Λύση με διαλυτική αίρεση

ΣΤ. Διάρκεια εμπορικών υπομισθώσεων

§ 8. Παράταση της μίσθωσης

Α. Τρόπος παράτασης

Β. Χρόνος σύναψης συμφωνίας παράτασης

Γ. Μη καταχρηστική η άρνηση παράτασης

Δ. Ανανέωση της μίσθωσης (Aναμίσθωση)

Ε. Παράταση εμπορικών μισθώσεων εκ του νόμου

1. Παράταση παλαιών εμπορικών μισθώσεων. 1. Οι διατάξεις των άρθ. 60-61 π.δ. 34/1995, που προέβλεπαν τη δυνατότητα παράτασης της εμπορικής μίσθωσης για μια τετραετία από τη λήξη της δωδεκαετούς διάρκειας των παλιών εμπορικών μισθώσεων καθώς και την καταβολή στον μισθωτή αποζημίωσης για άυλη εμπορική αξία σε περίπτωση μη παράτασης της μίσθωσης, καταργήθηκαν με το άρθ. 13 § 3 ν. 4242/2014. Επομένως, δεν προβλέπεται πλέον παράταση των εμπορικών μισθώσεων

2. Παράταση μισθώσεων τουριστικών καταλυμάτων. 1. Η έννοια του τουριστικού καταλύματος δίνεται στο άρθ. 1 § 2 ν. 4276/2014

3. Παράταση εμπορικών μισθώσεων λόγω κορωνοϊού (άρθ. 111 ν. 4790/2021). 1. Η διάρκεια των επαγγελματικών μισθώσεων των επιχειρήσεων, που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α’ 30) και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α’ 50), η λειτουργία των οποίων έχει ανασταλεί με κρατική εντολή στο πλαίσιο των μέτρων για τον περιορισμό και την αντιμετώπιση της διασποράς του κορωνοϊού CΟVID-19 για τη διαφύλαξη της δημόσιας υγείας, παρατείνεται για διάστημα ίσο με τον χρόνο αναστολής της οικονομικής τους δραστηριότητας, όπως αυτή προκύπτει από τις κανονιστικές πράξεις που έχουν εκδοθεί περί αναστολής δραστηριότητας (111 § 1 ν. 4790/2021)

ΣΤ. Μονομερής παράταση μισθώσεων για στέγαση υπηρεσιών του Δημοσίου και των ΝΠΔΔ

1. Ρητή μονομερής παράταση με το π.δ. 19.11.1932. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 29 § 2 π.δ. της 19/19.11.1932, επιτρέπεται στο Δημόσιο να παρατείνει τη μίσθωση μέχρι ίσο χρόνο (ΑΠ 1777/1990 ΕλΔ 32/1253) προς τον χρόνο της αρχικής μίσθωσης (option), τυχόν δε εναντίωση του μισθωτή δεν έχει καμιά σημασία (Ιω. Κωστόπουλος: Η παράταση της μίσθωσης για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών, ΕΔΠ 1992/103, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, έκδ. 1990, αριθ. 2565. Βλ. όμως ΕφΑθ 873/1983 ΕλΔ 24/1010 και MΠρΑθ 5822/1978 ΕΕN 46/94 που δέχονται εσφαλμένως ότι και στην περίπτωση της ρητής παράτασης με δήλωση του Νομάρχη απαιτείται μη εναντίωση του εκμισθωτή). Η παράταση πραγματοποιείται με απλή δήλωση του Υπουργού των Οικονομικών, που κοινοποιείται στον εκμισθωτή 15 τουλάχιστο μέρες (ΑΠ 1279/1982 ΑρχN 34/74) πριν από τη λήξη της αρχικής ή της παραταθείσας (βλ. παρακάτω υπό Δ) μίσθωσης. Αν η δήλωση δεν επιδοθεί εμπρόθεσμα, η μίσθωση λήγει και δεν επέρχεται παράτασής της

2. Ρητή μονομερής παράταση με τον ν. 3130/2003. 1. Κατά το άρθ. 22 § 3 ν. 3130/2003, επιτρέπεται η από πλευράς Δημοσίου μονομερής παράταση της μίσθωσης για χρονικό διάστημα μέχρι τρία έτη με απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών, ύστερα από σχετική γνωμοδότηση της αρμόδιας Επιτροπής Στέγασης. Η απόφαση αυτή κοινοποιείται από την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία στον εκμισθωτή έναν τουλάχιστον μήνα πριν από την ημερομηνία λήξης της μίσθωσης, αφού όμως προηγηθεί η διενέργεια δύο τουλάχιστον δημοπρασιών για μίσθωση άλλου ακινήτου, οι οποίες απέβησαν άγονες ή ασύμφορες.

3. Προϋποθέσεις μονομερούς παράτασης. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 167 ΑK, η σχετική δήλωση του εκπροσώπου του Δημοσίου, ως δήλωση βούλησης του αρμόδιου εκπροσώπου του Δημοσίου, έχει νομική ενέργεια αφότου περιέλθει στο πρόσωπο προς το οποίο απαιτείται να απευθυνθεί (εκμισθωτή ή αντιπρόσωπό του), οπότε παρέχεται σε αυτό η δυνατότητα να λάβει γνώση. Επομένως, επί περισσότερων του ενός εκμισθωτών η δήλωση απαιτείται να κοινοποιηθεί προς όλους ή προς τον νόμιμο εκπρόσωπό τους, οπότε η προς αυτόν κοινοποίηση ενεργεί για όλους, αλλιώς η μίσθωση δεν παρατείνεται (ΑΠ 1469/1991 ΕλΔ 34/1287).

4. Διάρκεια μονομερούς παράτασης. Η παράταση της μίσθωσης, με μονομερή δήλωση του Δημοσίου, πραγματοποιείται για τον όλο χρόνο ή για μέρος αυτού, μπορεί δηλαδή να γίνει και διαδοχικά για χρονικά διαστήματα μικρότερα από τη διάρκεια της αρχικής μίσθωσης (ΕφΑθ 9031/1991 ΕλΔ 34/1144) οπότε απαιτούνται αντίστοιχες διαδοχικές δηλώσεις. Ο χρόνος της μονομερούς παράτασης είναι πάντοτε ορισμένος (ΑΠ 863/1991 ΕλΔ 33/838). Ο χρόνος των συνολικών παρατάσεων δεν μπορεί να υπερβαίνει διάστημα ίσο με το διάστημα της αρχικής μίσθωσης (ΑΠ 1279/1982 ο.π.), ήδη δε, την τριετία (άρθ. 22 § 3 ν. 3130/2003). Αν η παράταση γίνει για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από το νόμιμο, είναι ανίσχυρη για τον επιπλέον χρόνο (Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, έκδ. 2006, αριθ. 87). Με τις δηλώσεις αυτές και με τις αντίστοιχες παρατάσεις, παρεμποδίζεται η λήξη της αρχικής μίσθωσης. Το δικαίωμα του Δημοσίου για παράταση της μίσθωσης ισχύει έστω κι αν δεν γράφτηκε σχετικός όρος στο μισθωτήριο (άρθ. 22 § 4 ν. 3130/2003. ΑΠ 1279/1982 ο.π.).

§ 9.

Παράταση μισθώσεων με εκμισθωτή το Δημόσιο, ΝΠΔΔ και ΟΤΑ (άρθ. 7 § 19 ν. 2741/1999)

Α. Γενικά

Β. Νομοθετικά κείμενα – Αιτιολογικές Εκθέσεις

Γ. Σκοπός της ρύθμισης

Δ. Προϋποθέσεις και συνέπειες παράτασης

Ε. Μισθώσεις τουριστικών επιχειρήσεων με εκμισθωτή το Δημόσιο, ΝΠΔΔ κ.λπ.

ΣΤ. Παράταση μισθώσεων ΟΤΑ

1. Μισθώσεις άρθ. 5 § 2β π.δ. 34/1995. 1. Με το άρθ. 45 § 2 ν. 4257/2014 προστέθηκε στην § 2 του άρθ. 5 π.δ. 34/1995 εδάφιο β΄ το οποίο όριζε ότι: «Ειδικά οι επαγγελματικές μισθώσεις δημοτικών ακινήτων με εκμισθωτή ΟΤΑ α΄ βαθμού ή ΝΠΔΔ ή ΝΠΙΔ ή δημοτική ή κοινωφελή επιχείρηση ή δημοτικό ίδρυμα, υπαγόμενα σε αυτόν, που έχουν συμπληρώσει δεκαετή τουλάχιστον διάρκεια από την αρχική έναρξη της μίσθωσης, παρατείνονται αυτοδικαίως με επίδοση σχετικής δήλωσης βουλήσεως του μισθωτή, για χρόνο ίσο με τον αρχικώς συμπεφωνημένο συμβατικό, εφόσον: α) ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο κατά το χρόνο δημοσίευσης του παρόντος, β) καταβάλει το μίσθωμα κατά τους τελευταίους δώδεκα μήνες προ της δημοσιεύσεως του παρόντος και γ) έχει συναφθεί η μίσθωση κατόπιν διαγωνιστικής δημόσιας πλειοδοτικής διαδικασίας».

2. Παράταση μισθώσεων ΚΕΠ (10 ν. 3613/2007). 1. Οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται από Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις, Δήμους και Κοινότητες για τη στέγαση Κέντρων Εξυπηρέτησης Πολιτών (Κ.Ε.Π.) παρατείνονται, με συναίνεση του εκμισθωτή, μία ή και περισσότερες φορές, ανά τριετία και για χρονικό διάστημα μέχρι τη συμπλήρωση δωδεκαετίας από το χρόνο έναρξης της αρχικής μίσθωσης (10 § 1α ν. 3613/2007).

§ 10. Πλασματική (σιωπηρή) αναμίσθωση (611 ΑΚ)

Α. Προϋποθέσεις εφαρμογής άρθ. 611 ΑΚ

Β. Νέα σύμβαση

Γ. Δικαιοπρακτική ικανότητα – Τύπος

Δ. Διάταξη ενδοτικού δικαίου

Ε. Πολλοί μισθωτές

ΣΤ. Εμπορική αναμίσθωση

Ζ. Λοιπές μισθώσεις

1. Μίσθωση προσοδοφόρου. Το άρθ. 611 ΑΚ εφαρμόζεται και στη μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου (άρθ. 638, 620 ΑΚ)

2. Αγρομίσθωση. 1. Για την αγρομίσθωση, το άρθ. 633 ΑΚ ορίζει ότι: «Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για ένα έτος από τη συμφωνημένη λήξη, αν δεν έγινε καταγγελία από το ένα μέρος έξι τουλάχιστον μήνες πριν απ’ αυτή τη λήξη».

3. Μισθώσεις ΝΠΔΔ. 1. Το άρθ. 47 § 2 π.δ. 715/1979 απαγορεύει ρητά τη σιωπηρή ανα­μί­σθω­ση στις μισθώσεις με εκμισθωτή ΝΠΔΔ (ΑΠ 1072/2000 ΕλΔ 2001/427). Έτσι, μετά τη λήξη της μίσθωσης, εφόσον απαγορεύεται η κατ’ άρθ. 611 ΑΚ αναμίσθωση, η μίσθωση λήγει και δεν παρατείνεται ούτε σιωπηρά, αφού στο π.δ. 715/1979 δεν υπάρχει διάταξη αντίστοιχη με εκείνη του άρθ. 22 § 2 ν. 3130/2003 που αφορά μισθώσεις του Δημοσίου και κατά την οποία η παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης θεωρείται ως σιωπηρή παράταση

Η. Μισθώσεις Δημοσίου

1. Απαγόρευση αναμίσθωσης – Σιωπηρή παράταση. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 22 § 1 ν. 3130/2003: «Σιωπηρή αναμίσθωση δεν επιτρέπεται» (όμοιο και το άρθ. 29 § 1 του π.δ. 19/19.11.1932), προβλέπεται όμως, στο άρθ. 22 § 2 ν. 3130/2003 (όμοιο και το 28 § 2 του π.δ. 19.11.1932), δυνατότητα σιωπηρής παράτασης της παλιάς μίσθωσης.

2. Συνέπειες σιωπηρής παράτασης. 1. Κατά τη διάρκεια της σιωπηρής παράτασης εξακολουθεί να υπάρχει μισθωτική σύμβαση (Κ. Mπέης: ΠολΔ, άρθ. 647.1.5.2, σ. 296, ο ίδιος: Δ 9/418), ο δε μισθωτής-Δημόσιο οφείλει το ίδιο μίσθωμα με εκείνο της προηγούμενης μίσθωσης και για όσο χρόνο χρησιμοποιεί το μίσθιο χωρίς εναντίω­ση του εκμισθωτή. Κατά συνέπεια, ο μισθωτής δεν οφείλει αποζημίωση χρήσης, ούτε αποκατάσταση περαιτέρω ζημίας, κατ’ άρθ. 601 ΑΚ (Αντίθετα ότι οφείλεται αποζημίωση χρήσης ΑΠ 16/2010 ΝοΒ 58/2006, ΑΠ 32/2002 ΕλΔ 2002/757, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 96).

3. Εναντίωση εκμισθωτή. 1. Από τη στιγμή που, μετά την πάροδο του χρόνου της μίσθωσης, το Δημόσιο εγκαταλείψει το μίσθιο ή από τη στιγμή που ο εκμισθωτής εναντιωθεί στη συνέχιση της μίσθωσης, η μίσθωση λήγει, ο δε εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου (ΑΠ 366/1993 ΕλΔ 35/429, ΑΠ 1469/1991 ΕλΔ 34/1287, ΑΠ 305/1989 ΕλΔ 31/351, ΑΠ 1030/1989 ΕλΔ 31/1022, ΑΠ 625/1990 ΕλΔ 32/339). Στη δεύτερη περίπτωση, αν το Δημόσιο εξακολουθεί να βρίσκεται στη χρήση του μισθίου και μετά την εναντίωση του εκμισθωτή, οφείλει αποζημίωση χρήσης σύμφωνα με το άρθ. 601 ΑK (ΑΠ 789/2009 ΕΔΠ 2011/244, ΑΠ 524/2007, ΕφΑθ 5584/2012 ΤΝΠ-ΔΣΑ, ΕφΑθ 3212/2012 ΤΝΠ-ΔΣΑ, ΕφΑθ 1735/2012 ΕλΔ 2013/180, ΕφΑθ 7460/1989 ΕλΔ 31/861, ΜΕφΑθ 498/2022 ο.π., ΜΠρΘεσ 12389/2018 αδημ. - Ιωάννης Αρβανίτης), χωρίς να αποκλείεται στον εκμισθωτή να ζητήσει και την αποκατάσταση άλλης περαιτέρω ζημίας (ΑΠ 789/2009 ο.π., ΕφΑθ 3452/1983 ΑρχN 35/542, ΕιρΛαμ 132/1981 ΑρχN 32/516, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 108).

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ΄

Μίσθωμα και αναπροσαρμογές του

§ 11. Το μίσθωμα

Α. Αντιπαροχή μισθώματος

1. Γενικά. 1. Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα (574 ΑΚ)

2. Οφειλή μισθώματος. 1. Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο (596 ΑΚ).

3. Εκχώρηση απαίτησης μισθώματος. 1. Από τη διάταξη του άρθ. 455 ΑΚ, που ορίζει ότι ο δανειστής με σύμβαση μπορεί να μεταβιβάσει σε άλλον την απαίτησή του χωρίς τη συναίνεση του οφειλέτη, προκύπτει ότι η μεταβίβαση της απαίτησης από τον παλιό (εκχωρητή) στο νέο δανειστή (εκδοχέα) πρέπει να γίνει με σύμβαση, η οποία καταρτίζεται μεταξύ τους (άρθ. 185, 361 ΑΚ), καθόσον δεν αρκεί μονομερής δήλωση του εκχωρητή για να επιφέρει το αποτέλεσμα αυτό (ΑΠ 648/1980). Η εκχώρηση είναι σύμβαση διάθεσης (εκποιητική) και αναιτιώδης, δηλαδή ανεξάρτητη από την αιτία της. Από την, κατ’ άρθ. 460 ΑΚ, αναγγελία της εκχώρησης στον οφειλέτη, αποκόπτεται οριστικά κάθε δεσμός του εκχωρηθέντος από τον εκχωρητή και η απαίτηση, που εκχωρήθηκε, αποκτάται από τον αναγγείλαντα εκδοχέα, ο οποίος γίνεται κύριος αυτής με όλα τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα που συνδέονται αναπόσπαστα με τη φύση της απαίτησης, χωρίς βελτίωση ή χειροτέρευση της προηγούμενης νομικής θέσης του οφειλέτη, ο οποίος έναντι του εκδοχέα έχει τις ίδιες υποχρεώσεις, που είχε προς τον εκχωρητή (ΑΠ 1431/2022)

4. Εκχώρηση απαίτησης μισθωμάτων στο Δημόσιο. 1. Από τις διατάξεις των άρθ. 455, 460, 461 και 477 ΑΚ σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθ. 1 § 2 και 2 ν.δ. 356/1974 (ΚΕΔΕ) και 4 § 7 του ν. 2238/1994 «Κύρωση του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος» προκύπτει ότι εισοδήματα από την εκμίσθωση ακινήτων, που θεωρούνται ότι έχουν αποκτηθεί κατά τη διάταξη του άρθ. 20 του ν. 2238/1994 και τα οποία αποδεδειγμένα δεν έχουν εισπραχθεί από το δικαιούχο επιτρέπεται να μη συνυπολογίζονται στο συνολικό καθαρό εισόδημά του, εφόσον εκχωρηθούν στο Δημόσιο, χωρίς αντάλλαγμα. Η εκχώρηση γίνεται με απλή έγγραφη δήλωση του υπόχρεου σε φόρο, η οποία υποβάλλεται στον αρμόδιο για τη φορολογία του προϊστάμενο της ΔΟΥ, μέσα στο οικονομικό έτος, στο οποίο τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε φόρο, παραδίδοντας συγχρόνως σε αυτόν τα αποδεικτικά της εκχωρούμενης απαίτησης έγγραφα. Από της δηλώσεως αυτής του εκχωρητή, με τη βεβαίωση αυτού ότι δεν κατέχει άλλα αποδεικτικά της εκχωρούμενης απαίτησης έγγραφα, το Δημόσιο ως εκδοχέας της εκχωρούμενης απαίτησης υποκαθίσταται ως προς την εκχωρούμενη απαίτηση στα δικαιώματα του εκχωρητή, ως ειδικός διάδοχος αυτού, μη απαιτούμενης, κατά την ειδικώς ρυθμίζουσα την εκχώρηση αυτή διάταξη του άνω άρθρου § 7 του ν. 2238/1994, αναγγελίας της εκχωρήσεως προς τον οφειλέτη, η δε εκχωρούμενη απαίτηση αποτελεί περαιτέρω δημόσιο έσοδο, που εισπράττεται από τον οφειλέτη σύμφωνα με τις διατάξεις του ΚΕΔΕ. Στον οφειλέτη, εναντίον του οποίου επισπεύδεται διοικητική εκτέλεση προς είσπραξη της άνω κατ’ αυτού ιδιωτικής φύσεως εκχωρηθείσας απαίτησης, παρέχεται το δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά τα άρθ. 73 επ. ΚΕΔΕ, η οποία δικάζεται από το αρμόδιο πολιτικό δικαστήριο, σύμφωνα με τα άρθ. 583-585 ΚΠολΔ. Με την ανακοπή αυτή επιτρέπεται η προβολή κάθε αντίρρησης, ουσιαστικού ή δικονομικού δικαίου, κατά του νόμιμου τίτλου της εκχωρηθείσης απαίτησης, στην απόδειξη της οποίας υποχρεούται το καθ’ ου η ανακοπή Δημόσιο (βλ. ΑΠ 1245/2010 ΕλΔ 2011/1037). Ειδικότερα, στη δίκη που ανοίγεται με την ανακοπή αυτή του άρθ. 73 § 1 ν.δ. 356/1974 σε συνδυασμό προς τις διατάξεις των άρθ. 583-585 ΚΠολΔ –η οποία μπορεί να ασκείται (και) κατά του «νομίμου τίτλου»– ο μεν ανακόπτων επέχει κατ’ αρχήν θέση εναγομένου, το δε καθ’ ου (Δημόσιο) θέση, ενάγοντος και έτσι το τελευταίο βαρύνεται με την επίκληση των γεγονότων, της οποίας το βάρος θα έφερε, αν ασκούσε το δικαίωμά του με αγωγή. Κατά την έννοια του άρθ. 2 § 2 ΚΕΔΕ, νόμιμο τίτλο αποτελεί η πράξη καταλογισμού χρηματικού ποσού εις βάρος διοικουμένου και εντοπίζεται σε δημόσιο έγγραφο, το οποίο εκδίδεται από την αρμόδια αρχή και ενσωματώνει την ατομική διοικητική πράξη, από αυτόν δε (τον τίτλο), με την συνδρομή των δημοσίων ή ιδιωτικών εγγράφων που τον συνοδεύουν, αποδεικνύεται βεβαία και εκκαθαρισμένη απαίτηση. Στον νόμιμο τίτλο πρέπει να αναφέρεται η ακριβής αιτία της οφειλής, ώστε, σε περίπτωση αμφισβητήσεως, να είναι δυνατός ο δικαστικός έλεγχος. Τούτο δε, διότι με βάση τον «νόμιμο τίτλο» είναι δυνατόν να επισπευσθεί αναγκαστική εκτέλεση, χωρίς να έχει προηγηθεί διαγνωστική δίκη και έκδοση δικαστικής απόφασης, που θα καθιστούσε σαφείς την αιτία ή τις επιμέρους αιτίες του (φερόμενου ως) οφειλόμενου συνολικού χρέους. Η ανάγκη αυτή καθίσταται εντονότερη, όταν ο ουσιαστικός καθορισμός του χρέους δεν έγινε από το Ελληνικό Δημόσιο (η δράση του οποίου διέπεται από την αρχή και το τεκμήριο της νομιμότητας), αλλά από τρίτο πρόσωπο, όπως είναι ο αρχικός δανειστής, στη θέση του οποίου αυτό υποκαταστάθηκε, κατόπιν εκχωρήσεως της απαιτήσεως (βλ. ΑΠ 175/2015, ΑΠ 2284/2009). Αν δεν υπάρχει ο από το άρθ. 2 ΚΕΔΕ προβλεπόμενος νόμιμος τίτλος ή αυτός είναι άκυρος τότε δεν επιτρέπεται και είναι άκυρη η διοικητική εκτέλεση. Η απόδειξη της ύπαρξης του νόμιμου τίτλου βαρύνει εκείνον που επισπεύδει τη διοικητική εκτέλεση, ο οποίος οφείλει να αποδείξει τη νόμιμη συγκρότηση των εγγράφων, που θεμελιώνουν τον τίτλο (νομιμότητα της διαδικασίας διοικητικής και ταμειακής βεβαίωσης της οφειλής) καθώς και ότι από τα έγγραφα αυτά αποδεικνύεται η βεβαία, εκκαθαρισμένη και ληξιπρόθεσμη απαίτηση, δηλαδή τη συνδρομή των προϋποθέσεων για την κίνηση της διοικητικής εκτέλεσης (άρθ. 1, 2, 5 και 7 ΚΕΔΕ). Νομικά ελαττώματα της βεβαιωτικής διαδικασίας, τα οποία δύνανται να αποτελέσουν λόγους της κατά το άρθ. 73 του ΚΕΔΕ ανακοπής είναι, μεταξύ άλλων, η έλλειψη αρμοδιότητας και δικαιοδοσίας του οργάνου που ενεργεί τη βεβαίωση (εν ευρεία έννοια), αλλά και γενικότερα η βεβαίωση εισόδου που έγινε κατά παράβαση των κείμενων νόμων, περίπτωση που συντρέχει και όταν η βεβαίωση γίνεται χωρίς να προβλέπεται από σχετική διάταξη νόμου, η χωρίς την τήρηση της νόμιμης διαδικασίας βεβαίωσης (βλ. ΑΠ 1549/1998 ΔΕΕ 1999/534). Με τις ως άνω διατάξεις του άρθ. 73 §§ 1 και 2 ΚΕΔΕ προβλέπεται η άσκηση δύο ειδών ανακοπών κατά της διοικητικής εκτέλεσης και δη της ανακοπής, που ασκείται πριν από την έναρξη της διοικητικής εκτέλεσης και στρέφεται είτε κατά του νομίμου τίτλου είτε κατά της ταμειακής βεβαίωσης, όχι όμως και κατά της ατομικής ειδοποίησης, γιατί αυτή έχει χαρακτήρα ανακοίνωσης, γνωστοποιώντας στον οφειλέτη την ύπαρξη χρέους του προς το δημόσιο, χωρίς να φέρει τα χαρακτηριστικά της εκτελεστής διοικητικής πράξης (βλ. ΔΕφΑθ 3827/1992 ΔιΔικ 1992/1358 επ., ΕφΑθ 2424/1988 ΔιΔικ 1989/915 επ.) και της ανακοπής που ασκείται, κατά της αρξάμενης εκτέλεσης, για τους περιοριστικά αναφερόμενους στην § 2 λόγους. Όταν η υποκείμενη σχέση, από την οποία πηγάζει η απαίτηση του Δημοσίου, θεμελιώνεται σε κανόνες δημοσίου δικαίου, αρμόδια είναι τα διοικητικά δικαστήρια, ενώ σε κάθε άλλη περίπτωση τα πολιτικά (βλ. ΑΕΔ 23/1999 ΕλΔ 1999/1967). (ΜΕφΠειρ 418/2017 αδημ. - Γεράσιμος Βρυώνης)

5. Διαταγή πληρωμής για οφειλόμενα μισθώματα. 1. Η έκδοση διαταγής πληρωμής μπορεί να ζητηθεί και για την πληρωμή οφειλόμενων μισθωμάτων, που συνίστανται σε ορισμένο χρηματικό ποσό, με βάση το μισθωτήριο συμφωνητικό, εφόσον από αυτό, που φέρει την υπογραφή και του μισθωτή - καθού η διαταγή πληρωμής, προκύπτει η μισθωτική σχέση, η διάρκειά της, η παράδοση της χρήσης του μισθίου στον μισθωτή, το ύψος του μισθώματος καθώς και ότι τα οφειλόμενα μισθώματα, για τα οποία ζητείται η διαταγή πληρωμής, ανάγονται στον χρόνο διάρκειας της μίσθωσης και έχουν καταστεί ληξιπρόθεσμα (ΕφΑθ 7531/2007 ΕλΔ 2008/912, ΕφΑθ 7303/2000). Ειδικότερα, για να είναι δυνατόν να εκδοθεί διαταγή πληρωμής με βάση το μισθωτήριο συμφωνητικό, απαιτείται, πλην των άλλων, το χρονικό διάστημα, για το οποίο οφείλονται τα επίδικα μισθώματα να εμπίπτει στη συμβατική ή τη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης, που είναι: α) επί μίσθωσης κυρίας κατοικίας, τριετής (άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987, όπως αντικ. με άρθ. 1 § 5 ν. 2235/1994), β) επί παλαιάς εμπορικής μίσθωσης, όπως είναι η μίσθωση προσοδοφόρου ακινήτου με το σύνολο του εξοπλισμού του (π.χ. ξενοδοχείου) δωδεκαετής (άρθ. 5 § 1 π.δ. 34/1995, όπως αντικ. με άρθ. 7 § 6 ν. 2741/1999). (ΜΕφΠειρ 407/2017 αδημ. - Ευαγγελία Πανταζή)

6. Μη καταβολή μισθώματος λόγω κορωνοϊού. Με το άρθ. 2 § 1 της από 20.3.2020 ΠΝΠ [η οποία κυρώθηκε με το άρθ. 1 ν. 4683/2020 (ΦΕΚ 83 Α/10.4.2020) και τροποποίηθηκε αφ’ ης ίσχυσε, με το άρθ. 4 ν. 4690/2020 (ΦΕΚ 104 Α/30.5.2020) απαλλάχθηκαν οι μισθωτές των εμπορικών και ορισμένων μισθώσεων κύριας κατοικίας, από την καταβολή του 40% του μισθώματος για ορισμένο χρονικό διάστημα. Ορθά παρατηρείται ότι στις περιπτώσεις που ο μισθωτής αδυνατεί να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους ανώτερης βίας (όπως συνεπεία κρατικής παρέμβασης), τότε ο μισθωτής απαλλάσσεται όχι μόνον από το 40% αλλά από το σύνολο του μισθώματος [Αν. Βαλτούδης: Κορωνοϊός (CΟNVID-19) και ειδικές συμβατικές σχέσεις, ΕλΔ 2020/361 επ., 368]. Για το θέμα βλ. και Ευρ. Ρίζο: Η (ολική ή μερική) απαλλαγή του μισθωτή από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος και η αναπροσαρμογή του μισθώματος λόγω πανδημίας, στο συλλογικό έργο της Επιθεώρησης Ακινήτων «Μισθώσεις Ιδίως υπό το πρίσμα ης υγειονομικής κρίσης, έκδ. 2021, σ. 87 επ.

Β. Αφαίρεση ωφελημάτων (596 εδ. β΄ ΑΚ)

Γ. Είδη μισθώματος

Δ. Μίσθωμα σε χρυσό ή ξένο νόμισμα

Ε. Ύψος μισθώματος

ΣΤ. Επιβαρύνσεις του μισθώματος

1. Γενικά. 1. Ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου και τους φόρους που το βαρύνουν (590 ΑΚ).

2. Δαπάνες κοινοχρήστων. 1. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθ. 361, 574 και 590 ΑΚ συνάγεται ότι μπορεί στη μισθωτική σύμβαση να περιληφθεί όρος ότι ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει την αναλογία που βαρύνει το μίσθιο επί των κοινόχρηστων δαπανών της οικοδομής, που διέπεται από τις διατάξεις περί οροφοκτησίας (ΑΠ 777/2022)

Ζ. Καθορισμός μισθώματος με τα άρθ. 371-373 ΑΚ

Η. Άκυρη μίσθωση

§ 12. Καταβολή του μισθώματος

Α. Χρόνος καταβολής του μισθώματος

1. Προθεσμία καταβολής. 1. Το μίσθωμα καταβάλλεται στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες προθεσμίες. Αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά τη λήξη της μίσθωσης και αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά τη λήξη τους (595 ΑΚ)

2. Τοκοδοσία επί υπερημερίας. 1. Σε περίπτωση οφειλής μισθώματος, το οποίο έχει συμφωνηθεί να καταβάλλεται σε ορισμένη ημερομηνία, ο οφειλέτης καθίσταται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ημερομηνίας αυτής, ο δε δανειστής έχει δικαίωμα να απαιτήσει τον τόκο υπερημερίας που ορίζεται από τον νόμο. Προκειμένου περί αίτησης για έκδοση διαταγής πληρωμής από οφειλόμενα μισθώματα, η καταβολή των οποίων ζητείται με τους οφειλόμενους τόκους, πρέπει, για το ορισμένο αυτής, να μνημονεύεται και η συμφωνηθείσα δήλη ημέρα καταβολής (πληρωμής) των μισθωμάτων (ΑΠ 294/2014)

Β. Τόπος καταβολής του μισθώματος

Γ. Παροχή μισθώματος

Δ. Απόδειξη καταβολής μισθώματος

1. Εξοφλητική απόδειξη. 1. Κατά τη διάταξη του άρθ. 424 εδ. α΄ ΑΚ: «ο οφειλέτης καταβάλλοντας έχει το δικαίωμα να απαιτήσει έγγραφη εξοφλητική απόδειξη και, αν εξοφλήσει ολοσχερώς, απόδοση του χρεωστικού εγγράφου». Αν δεν του αποδοθεί η εξοφλητική απόδειξη, ο οφειλέτης δικαιούται σε επίσχεση, κατ’ άρθ. 325 ΑΚ, της παροχής του μέχρις ότου ανταποκριθεί στην υποχρέωσή του αυτή ο δανειστής της απαίτησης, χωρίς στο μεταξύ να περιέρχεται σε υπερημερία οφειλέτη, αφού σε αντίστοιχη υπερημερία τελεί ήδη ο δανειστής, ο οποίος, παρόλο που του προσφέρθηκε η παροχή, αρνήθηκε να εκτελέσει ταυτόχρονα, δηλαδή χέρι με χέρι, τη συναφή υποχρέωσή του προς απόδοση της απόδειξης (ΑΠ 1668/2017 ο.π.).

2. Δικονομική σύμβαση. 1. Με το προ του ν. 4335/2015 καθεστώς γινόταν δεκτό ότι, ρήτρα στο μισθωτήριο ότι η καταβολή του μισθώματος θα αποδεικνύεται μόνον εγγράφως αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου, δεν δέσμευε το δικαστήριο αφού, ενόψει της διάταξης του άρθ. 650 § 1 ΚΠολΔ επιτρεπόταν η απόδειξη με κάθε αποδεικτικό μέσο, ακόμα και των ζητημάτων που με τη μισθωτική σύμβαση είχε συμφωνηθεί να αποδεικνύονται μόνον εγγράφως (AΠ 674/1986 ΕλΔ 28/839, Α. Φλούδας: § 297.Γ, Χ. Παπαδά­κης: Αγωγές, 2006, αριθ. 47, Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 24, αριθ. 32. Βλ. όμως αντίθετα ΕφΠειρ 722/2001 ΕΔΠ 2002/382).

Ε. Προκαταβολές μισθωμάτων

1. Επί αστικής μίσθωσης. 1. Κατά το άρθ. 616 ΑΚ: «Οι προκαταβολές μισθωμάτων, που έγιναν στον εκμισθωτή που εκποίησε ή οι εκχωρήσεις μισθωμάτων, που έγιναν απ’ αυτόν, καθώς και οι κατασχέσεις μισθωμάτων, που έγιναν από δανειστές του, είναι ανίσχυρες απέναντι στο νέο κτήτορα για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες, που αρχίζουν από τότε που αυτός γνωστοποίησε στο μισθωτή την εκποίηση».

2. Επί εμπορικής μίσθωσης. 1. Κατά μία άποψη, η διάταξη του άρθ. 616 ΑΚ, που αφορά την προκαταβολή μισθωμάτων, εφαρμόζεται και σε περίπτωση εκποίησης μισθίου στην εμπορική μίσθωση (ΜειοψΟλΑΠ 6/2004 ΕλΔ 2004/702, ΑΠ 799/1987 ΕΕΝ 1988/342, Γ. Αρχανιωτάκης: § 12.ΙΙ.Α.2.β.αα, σ. 296, Κ. Παντελίδου: Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, § 13, αριθ. 79, σ. 192). Το ίδιο ισχύει και για τη διάταξη του άρθ. 617 ΑΚ (Π. Φίλιος: ο.π., § 49.1.ε, Γ. Αρχανιωτάκης: ο.π., Π. Κορνηλάκης/Γ. Αρχανιωτάκης: ΝοΒ 52/1346 επ.).

ΣΤ. Περιεχόμενο αγωγής για καταβολή μισθώματος

Ζ. Άμυνα εναγόμενου μισθωτή

Η. Ληξιπρόθεσμο μη δουλεμένων μισθωμάτων – Ποινική ρήτρα

Θ. Παραγραφή αξίωσης μισθωμάτων

1. Γενική πενταετής παραγραφή. 1. Κατά το άρθ. 250 αριθ. 15-16 ΑΚ: «Σε πέντε χρόνια παραγράφονται οι αξιώσεις: 1. … 15. των τόκων, χρεολύτρων και μερισμάτων· 16. των κάθε είδους μισθωμάτων…».

2. Έναρξη παραγραφής. 1. Η παραγραφή αρχίζει μόλις λήξει το έτος μέσα στο οποίο γεννήθηκε η αξίωση και είναι δυνατή η δικαστική της επιδίωξη (άρθ. 253, 251 ΑΚ· ΕφΑθ 9978/2000 ΕλΔ 2002/241) και συγκεκριμένα την επόμενη μέρα από τότε που έληξε το έτος (άρθ. 241 § 1 ΑΚ· ΕφΑθ 8140/2005 ΕλΔ 2006/922).

3. Πρόταση παραγραφής. 1.1. Το δικαστήριο δεν λαμβάνει αυτεπαγγέλτως υπόψη την παραγραφή που δεν έχει προταθεί (277 ΑΚ), ούτε την αναστολή ή τη διακοπή της (ΑΠ 1909/2009 ΕλΔ 2011/152).

4. Διακοπή παραγραφής. 1. Την παραγραφή διακόπτει μεταξύ άλλων και η άσκηση της αγωγής (άρθ. 261 εδ. α΄ ΑΚ), εφόσον αντικείμενό της είναι η αξίωση που πρόκειται να παραγραφεί (Κ. Σημαντήρας: ΓενAρχ, 1988, αριθ. 1067, σ. 768). Έτσι, η παραγραφή διακόπτεται μόνο με την άσκηση κα­τα­ψη­φιστικής ή αναγνωριστικής αγωγής (Π. Φίλιος: ΓενΑρχ, 2001, § 83.Γ.1) για καταβολή ή αναγνώριση οφειλής μισθώματος και όχι με την αγωγή απόδοσης του μισθίου (Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 24, αριθ. 42). Για τη διακοπή της παραγραφής δεν αρκεί η κατάθεση της αγωγής αλλά απαιτείται και επίδοσή της στον υπόχρεο (άρθ. 221 § 1 ΚΠολΔ).

5. Παραγραφή αξιώσεων κατά Δημοσίου, ΝΠΔΔ. 1.1. Επί μισθωτή Δημοσίου, ΝΠΔΔ και ΦΚΑ δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθ. 250 ΑΚ αλλά ειδικές διατάξεις. Έτσι, επί Δημοσίου έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθ. 140 § 1 ν. 4270/2014: κατά την οποία: «Οποιαδήποτε απαίτηση κατά του Δημοσίου, πλην εκείνων για τις οποίες εφαρμόζονται οι διατάξεις του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 4174/2013, Α 170), παραγράφεται μετά την παρέλευση πενταετίας, εφόσον από άλλη γενική ή ειδική διάταξη δεν ορίζεται βραχύτερος χρόνος παραγραφής αυτής» και εκείνη του άρθ. 141 ν. 4270/2014 που ορίζει ότι: «Η παραγραφή οποιασδήποτε απαίτησης κατά του Δημοσίου αρχίζει από το τέλος του οικονομικού έτους μέσα στο οποίο γεννήθηκε και είναι δυνατή η δικαστική της επιδίωξη, με την επιφύλαξη κάθε άλλης ειδικής διάταξης του νόμου αυτού. Προκειμένου όμως περί δασμών, φόρων, τελών και λοιπών δικαιωμάτων που εισπράττονται στα Τελωνεία, η παραγραφή αρχίζει από τη βεβαίωση αυτών»

6. Παραγραφή επί ΟΤΑ. 1. Όσον αφορά την παραγραφή των αξιώσεων κατά των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοικήσεως (ΟΤΑ), τόσον το προϊσχύσαν π.δ. 410/1995 (Δημοτικός και Κοινοτικός Κώδικας), όσον και ο ισχύων ν. 3463/2006 (Κώδικας Δήμων και Κοινοτήτων) αντιστοίχως στα άρθ. 304 εδ. α΄, β΄ και 276 § 2 ορίζουν με ίδιες διατάξεις, ότι «Για την παραγραφή των αξιώσεων κατά των ΟΤΑ εφαρμόζονται οι διατάξεις που διέπουν την παραγραφή των αξιώσεων κατά του Δημοσίου. Κάθε άλλη διάταξη που ορίζει μεγαλύτερο χρόνο παραγραφής των αξιώσεων κατά των ΟΤΑ καταργείται». Από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει, ότι εφόσον από άλλη γενική ή ειδική διάταξη δεν ορίζεται βραχύτερος χρόνος παραγραφής, οποιαδήποτε απαίτηση κατά των Δήμων παραγράφεται μετά από την πάροδο πενταετίας, η οποία αρχίζει, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά από άλλη ειδική διάταξη του νόμου περί Δημοσίου Λογιστικού, από το τέλος του οικονομικού έτους εντός του οποίου γεννήθηκε και ήταν δυνατή η δικαστική επιδίωξη της απαιτήσεως. Η ρύθμιση αυτή, ως ειδικότερη για το Δημόσιο και τους ΟΤΑ, υπερισχύει της γενικής διατάξεως του άρθ. 251 ΑΚ, σύμφωνα με την οποία η παραγραφή της αξιώσεως αρχίζει από τότε που γεννήθηκε και ήταν δυνατή η δικαστική επιδίωξή της (ΑΠ 125/2020).

§ 13. Αναπροσαρμογή μισθώματος κατ’ άρθ. 288 ΑΚ

Α. Δυνατότητα αναπροσαρμογής

Β. Δικαιούχοι αναπροσαρμογής

1. Γενικά. 1. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του οφειλόμενου μισθώματος έχουν μόνο τα υποκείμενα της έννομης σχέσης του ουσιαστικού δικαίου· δηλαδή, προκειμένης συμβάσεως μισθώσεως, ο εκμισθωτής (για αύξηση του μισθώματος) ή ο μισθωτής (για μείωση του μισθώματος). Ο μισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται, να ζητήσει, κατά το άρθ. 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 500/2005).

2. Εκποίηση μισθίου – Εκχώρηση μισθωμάτων. Επί εκποιήσεως μισθωμένου ακινήτου διαρκούσης της μισθωτικής σχέσης, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση ως εκμισθωτής και συνεπώς νομιμοποιείται αυτός στην άσκηση της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος, η δε εκχώρηση μισθωμάτων μελλοντικών (ΑΚ 455) μεταβιβάζει μόνο την αξίωση είσπραξης των εκχωρούμενων μισθωμάτων και μόνο τη σχετική αγωγή καταβολής αυτών (ΑΠ 1334/2005 ΕλΔ 2007/1092)

3. Διαιρετό/αδιαίρετο αναπροσαρμογής. 1.1. Κατά την κρατούσα άποψη, το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος δεν είναι αδιαίρετο κατά την κτήση ή την άσκησή του, αφού η χρηματική παροχή του μισθώματος έχει διαιρετό αντικείμενο. Έ­τσι, την αναπροσαρμογή μπορεί να ζητήσει με αγωγή για τη μερίδα του και ο εκμισθωτής που κατέχει ένα ποσοστό (ΑΠ 635/2018, ΑΠ 302/2014 ΕλΔ 2014/1646, ΑΠ 1746/2006 ΕΔΠ 2006/341, ΑΠ 1129/2004 ΕλΔ 46/154, ΕφΑθ 215/2022 ΤΝΠ-Νόμος, ΜΕφΘεσ 658/2018 ΕλΔ 2018/462). Κατά την μάλλον κρατούσα άποψη, κάθε συνεκμισθωτής μπορεί, σύμφωνα με τον κανόνα του άρθ. 480 ΑΚ, να ασκήσει αυτοτελώς αγωγή και να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσοστό που αντιστοιχεί στην ιδανική του μερίδα πάνω στο κοινό μίσθιο ή μισθωτικό δικαίωμά του, αφού το δικαίωμα της αναπροσαρμογής, είναι διαιρετό κατά την κτήση ή την άσκησή του (ΑΠ 95/2020 www.areiospagos.gr, ΑΠ 635/2018, ΑΠ 302/2014 ΕλΔ 2014/1646, ΑΠ 1746/2006 ΕΔΠ 2006/341, ΑΠ 1129/2004 ΕλΔ 2005/154, ΑΠ 968/1987 ΕλΔ 30/550 = ΤΝΠ-ΔΣΑ, ΜΕφΘεσ 10/2020 αδημ. - Κωνσταντίνος Σιδηρόπουλος, ΜΠρΚερκ 137/2018 αδημ. - Αργυρώ Ελευθεριάδου. Αντίθετα Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, έκδ. 2006, αριθ. 431).

4. Πλαγιαστική άσκηση; 1. Γίνεται δεκτό ότι ο εγγυητής (άρθ. 847 ΑΚ), ο οποίος έχει αναλάβει, με σύμβαση με τον εκμισθωτή, την ευθύνη, ότι θα καταβληθεί το μίσθωμα, ευθύνεται για την έκταση, που έχει κάθε φορά η κύρια οφειλή (άρθ. 851 ΑΚ), όμως ο ίδιος από μόνη την ιδιότητά του αυτή δεν καθίσταται υποκείμενο της βασικής έννομης σχέσης της μίσθωσης, έστω και αν έχει παραιτηθεί από την ένσταση δίζησης (άρθ. 855 ΑΚ). Συνεπώς, ο εγγυητής δεν δικαιούται κατά νόμον, να ασκήσει κατά του εκμισθωτή αγωγή με την οποία θα διώκει –επικαλούμενος τις προϋποθέσεις των άρθ. 388 ΑΚ και 288 ΑΚ– μείωση του οφειλόμενου από τον μισθωτή μισθώματος, γιατί το δικαίωμα αυτό έχει, κατά νόμον, μόνο ο μισθωτής, δηλαδή το υποκείμενο της έννομης σχέσης της μίσθωσης (ΑΠ 388/2002 ΕλΔ 2003/477, ΜΕφΑθ 1033/2022 αδημ. - Δήμητρα Μπάτρη, ΜΕφΘεσ 422/2018 αδημ. - Δήμητρα Σίσκου)

Γ. Έκταση εφαρμογής άρθ. 288 ΑΚ

Δ. Προϋποθέσεις αναπροσαρμογής κατ’ άρθ. 288 ΑΚ

Ε. Κανόνας αναγκαστικού δικαίου

ΣΤ. Φύση δικαιώματος

1. Διαπλαστικό δικαίωμα. 1. Το δικαίωμα που απορρέει από το άρθ. 288 ΑΚ, για προσδιορισμό της εκπληρωτέας παροχής ή αντιπαροχής και συγκεκριμένα για αναπροσαρμογή του μισθώματος, είναι διαπλαστικό (ΑΠ 549/2020, ΑΠ 983/2018, ΑΠ 298/2018, ΑΠ 1954/2017 ο.π., ΑΠ 1679/2017 ο.π., ΑΠ 763/2016 ΝοΒ 2017/1324, ΑΠ 1129/2004 ΕλΔ 2005/154, ΜΕφΘεσ 2232/2017 αδημ. - Ελένη Ασημακοπούλου, ΜΕφΑθ 3014/2017 αδημ. - Σπυριδούλα Μοσχονά), διό­­τι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης (βλ. ΑΠ 167/2015, ΜΕφΘεσ 1622/2017 αδημ. - Παρθένα Ιωαννίδου). Ενόψει της φύσης αυτής του δικαιώματος αναπροσαρμογής της συμφωνηθείσας παροχής ή αντιπαροχής, αυτό δημιουργείται από την επίδοση της αγωγής και εφεξής για το μέλλον, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση, που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο τούτο, είτε συνάπτεται με αναγνώριση ή καταψήφιση τούτου είτε όχι, να είναι διαπλαστική και η αναπροσαρμογή να ισχύει όχι αναδρομικώς, αλλ’ από την επίδοση της αγωγής και εφεξής, αφότου δηλαδή δημιουργείται το σχετικό δικαίωμα και γίνεται η διάπλαση (ΑΠ 1346/1993 ΕλΔ 35/1597). Αυτό ισχύει ακόμη κι αν είχε συμφωνηθεί από τους συμβαλλομένους η ευχέρεια αναπροσαρμογής από προγενέστερο χρόνο (ΕφΑθ 5440/2003 ΕλΔ 2005/262).

2. Διαπλαστική απόφαση. Η απόφαση που θα εκδοθεί είναι διαπλαστική (ΟλΑΠ 3/2014 ΕλΔ 2014/722, ΑΠ 549/2020, ΑΠ 983/2018, ΑΠ 298/2018, ΑΠ 763/2016 ΝοΒ 2017/1324, AΠ 1346/1993 ο.π., ΜΕφΑθ 3014/2017 ο.π., Χ. Παπα­δάκης: Σύστημα, αριθ. 2727 επ. Αντίθετα ότι είναι αναγνωριστική: A. Tσιριντάνης: ΕρμΑΚ, άρθ. 288, αριθ. 17, M. Σταθόπουλος: ο.π., άρθ. 288, αριθ. 21, E. Kρου­στα­λάκης: ΕλΔ 24/47, Γ. Αρχανιωτάκης: ο.π., § 15.IV.Δ, σ. 474)

3. Τρόπος άσκησης. 1. Συνέπεια του διαπλαστικού χαρακτήρα του δικαιώματος είναι ότι αυτό δεν μπορεί να ασκηθεί με ένσταση (ΜΠρΘεσ 15998/2018 αδημ. - Ελένη Αντωνοπούλου) ή ανακοπή αλλά μόνον με αγωγή ή ανταγωγή (ΜΠρΘεσ 2510/2022 αδημ. Παρασκευή Στεφανίδου, ΜΠρΠειρ 1311/2018 αδημ. - Θωμάς Παπαδογρηγοράκος, βλ. και Χ. Παπαδάκη: Εγχειρίδιο, αριθ. 485).

4. Παραίτηση/αοριστία αγωγής. 1.1. Σε περίπτωση παραίτησης από την αγωγή και άσκηση νέας, η αναπροσαρμογή υπολογίζεται από την άσκηση της νέας αγωγής και δεν ανατρέχει στον χρόνο άσκησης της προηγούμενης, αφού δεν εφαρμόζεται σ’ αυτή την περίπτωση το άρθ. 263 ΑΚ.

Ζ. Αγωγή μισθωτή για μείωση του μισθώματος

1. Γενικά. 1. Αναπροσαρμογή του μισθώματος με μείωσή του μπορεί να ζητήσει και ο μισθωτής, επικαλούμενος τη μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων καθώς και τη μείωση της οικονομικής επιφάνειάς του λόγω μείωσης του τζίρου του. Έτσι, έγινε δεκτό ότι ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το άρθ. 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πιστή και τα συναλλακτικά ήθη –παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται– η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 763/2016 ΝοΒ 2017/1323, ΑΠ 762/2015 ΕλΔ 2015/1415, ΑΠ 500/2005, ΑΠ 1659/2002 ΕλΔ 2003/1625, ΑΠ 103/2001 ΕλΔ 2001/716). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 ΑΚ) ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει, με αγωγή, την αναπροσαρμογή του καταβαλλομένου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής (ΑΠ 155/2018, ΑΠ 1679/2017 ο.π.).

2. Υπερημερία μισθωτή; 1.1. Κατά τη κρατούσα, μέχρι πρό τινος, στη νομολογία άποψη, ο συμβαλλόμενος, ο οποίος βρίσκεται σε υπερημερία σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής του κατά τον χρόνο κατά τον οποίο επέρχεται η μεταβολή των συνθηκών, δεν έχει δικαίωμα να επικαλεσθεί την προστασία των άρθ. 388 και 288 ΑΚ, γιατί η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας του τον βαρύνει (ΑΚ 344), δεδομένου ότι η διάταξη του άρθ. 288 ΑΚ στηρίζεται στην καλή πίστη και προστατεύει μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο-υπαίτιο οφειλέτη (ΕφΑθ 9781/1982 ΝοΒ 1983/376, ΜΕφΘεσ 199/2015 αδημ. - Ελένη Μαστρογιώργη, ΜΠρΘεσ 14206/2015 ΕλΔ 2016/1692, ΜΠρΘεσ 1180/2014 ΤΝΠ-ΔΣΑ. Έτσι, ως προς το άρθ. 388 ΑΚ, και Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 446 επ.).

Η. Μισθώσεις με πλειοδοτικό διαγωνισμό

Θ. Περιεχόμενο αγωγής

1. Γενικά. 1. Στην αγωγή με την οποία ζητείται η αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση το άρθ. 288 ΑΚ πρέπει να αναφέρεται: α) η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μίσθωσης (ΑΠ 155/2018), β) η ιδιότητα του ενάγοντος ως εκμισθωτή και του εναγομένου ως μισθωτή, ή και αντιστρόφως, γ) η περιγραφή του μισθίου και ο τόπος στον οποίο βρίσκεται, δ) το ύψος του καταβαλλόμενου μισθώματος και ότι αυτό είναι κατώτερο (ή ανάλογα ανώτερο) από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί σε τρόπο ώστε να προκύπτει διαφορά μεταξύ του ελεύθερου μισθώματος και του καταβαλλόμενου (ΑΠ 893/2010 ο.π.), ε) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης ή από τον χρόνο της τυχόν προγενέστερης (της διωκομένης με την αγωγή) συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι τον χρόνο της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή (ΑΠ 155/2018, ΑΠ 1954/2017 ο.π.), στ) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετ’ αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος, κίνδυνο (ΑΠ 1731/2013). Επομένως, για το νόμω βάσιμο και το ορισμένο της σχετικής αγωγής πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα, και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Αυτό, συνήθως, συμβαδίζει με τη μισθωτική αξία των όμορων ή και παράπλευρων με το μίσθιο ακινήτων (ΑΠ 423/2008 ΕλΔ 2009/1732, ΑΠ 2045/2006 ΕλΔ 2007/1420). Ειδικότερα, στην αγωγή πρέπει να εκτίθενται ποιες είναι οι ειδικές συνθήκες, οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί, δηλαδή αύξησαν τη μισθωτική αξία του μισθίου. Πρέπει δηλαδή να γίνεται στην αγωγή αναφορά περιστατικών από τα οποία να προκύπτει η ανάγκη αναπροσαρμογής του μισθώματος κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών και μάλιστα σε όση έκταση και σε όποιο μέτρο επιβάλλεται από αυτές, όπως είναι η σημαντική άνοδος του τιμαρίθμου του κόστους ζωής και η αντίστοιχη έκπτωση της συναλλακτικής αξίας του νομίσματος σε πολύ σοβαρό ποσοστό, η υποτίμηση του νομίσματος που δεν εμπίπτει στη διάταξη του άρθ. 388 ΑΚ, η μεταβολή των ειδικών συνθηκών στις οποίες απέβλεψαν οι συμβαλλόμενοι καθώς και εκείνων που υπήρχαν κατά τη σύναψη της μίσθωσης, λόγω της αύξησης π.χ. του τιμαρίθμου, των ατομικών γενικώς εισοδημάτων, της αξίας των βιοτικών αγαθών, της αύξησης των στεγαστικών αναγκών κ.λπ. (ΑΠ 1487/2005 ΕλΔ 2006/168, ΕφΑθ 5396/1995, ΕφΘεσ 9107/1995 ΕλΔ 1997/916). Γίνεται ήδη δεκτή η ορθή άποψη ότι δεν απαιτείται η αναφορά περί υπάρξεως στην περιοχή όμορων ακινήτων και το ύψος της μισθωτικής αξίας αυτών για τον προσδιορισμό της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου, τα οποία είναι ζητήματα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο απόδειξης (ΑΠ 893/2010, ΑΠ 850/2010, ΜΠρΠατρ 619/2012 ΕλΔ 2013/836, ΜΠρΣπαρτ 12/2013 ΤΝΠ-Νόμος, ΜΠρΠατρ 69/2012 Αρμ 2012/757). Έγινε δεκτό ότι, επί εμπορικής μισθώσεως, πρέπει να αναφέρεται στην αγωγή το κατά νόμον ύψος του μισθώματος (ΑΠ 581/1997 ΕλΔ 1998/120). Επίσης, έγινε δεκτό ότι είναι ορισμένη η αγωγή η οποία αναφέρει ότι επήλθε αλματώδης αύξηση της αξίας των βιοτικών αναγκών και ειδικότερα του τιμαρίθμου ζωής, που ανήλθε συνολικώς σε ποσοστό 35% περίπου καθώς και της μισθωτικής αξίας των ακινήτων της περιοχής του μισθίου, που υπερβαίνει το 50% (ΕφΑθ 11603/1995 ΕλΔ 38/977), ζ) ο αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος (ΑΠ 155/2018, ΑΠ 1954/2017 ο.π., ΑΠ 2045/2006 ο.π.), η) αίτημα της αγωγής είναι να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα σε ορισμένο συγκεκριμένο ποσό, θ) μπορεί να ζητηθεί και η μείωση ή η αύξηση του συμφωνημένου ποσοστού ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος (π.χ. από 10% ετησίας σε 5% ετησίως) (ΑΠ 2166/2009 ο.π., ΕφΑθ 9272/1997 αδημ., ΕφΑθ 3494/2003), ι) μαζί με το αίτημα για αναπροσαρμογή του μισθώματος μπορεί να σωρευθεί και αίτημα για καταβολή του αναπροσαρμοσμένου μισθώματος, εντόκως από την επίδοση της τελεσίδικης απόφασης.

2. Σώρευση καταψηφιστικού αιτήματος. Σύμφωνα με τα άρθ. 69 § 1, δ και 218 § 1 ΚΠολΔ, είναι δυνατόν, μαζί με το αίτημα για αναπροσαρμογή του μισθώματος να σωρευθεί και αίτημα για καταβολή του αναπροσαρμοσμένου μισθώματος (Χ. Πα­πα­­­δά­κης: Σύστημα: αριθ. 2597, ΜΠρΞανθ 47/1993 ΕλΔ 34/1554). Εσφαλμένα οι ΜΕφΘεσ 1656/2017 (αδημ. - Κων/νος Τρανός), ΜΕφΘεσ 401/2016 παρακάτω υπό ΙΑ.2, και ο Α. Φλού­­δας: ο.π., § 57.Γ, δέχονται ότι δεν μπορεί να σωρευθεί αίτημα για καταβολή του αναπροσαρμοσμένου μισθώματος. Η απόφαση όμως δεν μπορεί να κηρυχθεί προσωρινώς εκτελεστή (Χ. Παπαδάκης: ο.π.).

3. Δικαστικό ένσημο. Λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της αγωγής, δεν οφείλεται δικαστικό ένσημο (K. Mπέης: ΠολΔ, άρθ. 71, σ. 393, Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 2737, ο ίδιος: Εγχειρίδιο, αριθ. 388), εκτός αν σωρεύεται και καταψηφιστικό αίτημα

4. Τόκοι επί του αναπροσαρμοζόμενου μισθώματος. 1. Στην περίπτωση που υπάρχει και καταψηφιστικό αίτημα στην αγωγή, μπορούν να επιδικασθούν τόκοι. Διαφωνία υπάρχει ως προς τον χρόνο έναρξης της τοκοφορίας. Σύμφωνα με μία γνώμη, η υποχρέωση καταβολής τόκων αρχίζει από την επίδοση της αγωγής (ΕφΑθ 6599/1994 ΕλΔ 36/1618, Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 1994). Σύμφωνα με άλλη γνώμη, τόκοι οφείλονται από τον χρόνο της δημοσίευσης της πρωτόδικης απόφασης, ενώ αν ασκηθεί μόνο διαπλαστική αγωγή, τόκοι οφείλονται από την όχληση. Πιο σωστή φαίνεται η κρατούσα πλέον άποψη ότι τόκοι οφείλονται πάντοτε από την επίδοση της τελεσίδικης απόφασης (ΑΠ 387/2002 ΕλΔ 2003/479 και ΑΠ 267/1994 ΝοΒ 43/57, ΕφΑθ 4644/2005 ΕλΔ 2007/1486, ΕφΑθ 2749/2001 ΕλΔ 2001/1407, ΜΠρΒερ 68/1983 ΕλΔ 24/576. Βλ. σχετ. ΕφΑθ 4037/1995 ΕλΔ 36/1561).

Ι. Άμυνα εναγομένου

ΙΑ. Συνέπειες δικαστικής αναπροσαρμογής

1. Τρόπος αναπροσαρμογής. 1. Το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλομένου μισθώματος και του «ελευθέρου» –για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας– το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση (ΟλΑΠ 3/2014). Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημιά του με την μείωση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος. Στη συνέχεια, και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα αναπροσαρμοσθεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 762/2015 ΕλΔ 2015/1415)

2. Επιστροφή καταβληθέντων επί μείωσης του μισθώματος. 1.1. Αν με τη δικαστική αναπροσαρμογή επέλθει μείωση του μισθώματος, τότε ο εκμισθωτής υποχρεούται να επιστρέψει στο μισθωτή τα επιπλέον καταβληθέντα ποσά από την επίδοση της αγωγής, με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Πρέπει να επισημανθεί ότι στην περίπτωση αυτή έχει εφαρμογή και η διάταξη του άρθ. 912 § 2 ΑΚ κατά την οποία: «Ο λήπτης έχει την υποχρέωση να αποδώσει καρπούς μόνο αφότου μάθει ότι η αιτία δεν επακολούθησε ή έληξε»

3. Κατάργηση ρήτρας σταδιακής αναπροσαρμογής. 1. Παλαιότερα εριζόταν ζήτημα αν, μετά από δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος, εξακολουθούσε να ισχύει η συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή. Κατά την κρατούσα, τότε, άποψη, ο δικαστικός προσδιορισμός ίσχυε μόνο για το συγκεκριμένο στάδιο και κατά τα λοιπά δεν επηρεαζόταν η ισχύς της συμβατικής ρήτρας (AΠ 258/1986 ΕλΔ 27/636, AΠ 1186/1986 ΕλΔ 28/1421, ΕφΑθ 3155/2001 ΕΔΠ 2004/68, ΕφΠειρ 337/1995 ΕλΔ 36/1615, ΜΠρΠατρ 619/2012 ΕλΔ 2013/836, ΜΠρΒολ 49/2011 αδημ. - Μαρία Τσάνα, Γ. Αρχανιωτάκης: ο.π., § 15.IV.Δ.2).

4. Δεδικασμένο. Η απόφαση για την αναπροσαρμογή μισθώματος παράγει δεδικασμένο, που ερευνάται αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο και του οποίου η έκταση προσδιορίζεται κατά τις γενικές διατάξεις (άρθ. 321 επ. ΚΠολΔ), και δη ιδίως: περί του υποστατού της μισθώσεως, περί της ιδιότητας και της νομιμοποιήσεως των διαδίκων ως μισθωτή και εκμισθωτή, περί του χαρακτήρα της μισθώσεως κ.λπ., καθώς και για κάθε άλλο προδικαστικό του αξιούμενου δικαιώματος (ήτοι ζήτημα που αποτελεί προϋπόθεση του δικαιώματος που κατάγεται στη δίκη, εφόσον ήταν αναγκαία η επίλυσή του και σε αυτό στηρίχθηκε η απόφαση), σε μεταγενέστερη δίκη μεταξύ ίδιων διαδίκων (ΜΠρΘεσ 12990/2018 αδημ. - Αργυρώ Μπαϊζάνη. Βλ. και ΑΠ 1602/1990 ΕΔΠ 1990/302)

ΙΒ. Προσωρινή ρύθμιση κατάστασης

§ 14. Αναπροσαρμογή μισθώματος κατ’ άρθ. 388 ΑΚ

Α. Γενικά

Β. Δυνατότητα αναπροσαρμογής κατ’ άρθ. 388 ΑΚ

Γ. Προϋποθέσεις αναπροσαρμογής κατ’ άρθ. 388 ΑΚ

Δ. Έκταση εφαρμογής άρθ. 388 ΑΚ

Ε. Φύση διάταξης

ΣΤ. Περιεχόμενο αγωγής – Άμυνα εναγομένου

Ζ. Λοιπά θέματα

§ 15. Καθορισμός και αναπροσαρμογή μισθώματος με το άρθ. 371 ΑΚ.

Α. Μη καθορισμός της παροχής

1. Γενικά. 1. Κατά τη διάταξη του άρθ. 371 ΑΚ «αν ο προσδιορισμός της παροχής ανατέθηκε σε έναν από τους συμβαλλομένους ή σε τρίτον, σε περίπτωση αμφιβολίας θεωρείται ότι ο προσδιορισμός πρέπει να γίνει με δίκαιη κρίση. Αν δεν έγινε με δίκαιη κρίση ή βραδύνει γίνεται από το δικαστήριο». Με τη διάταξη του πρώτου εδαφίου του εν λόγω άρθρου, που αποτελεί ειδική έκφραση των αρχών της καλής πίστης, παρέχεται η δυνατότητα, η οποία απορρέει από την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (361 ΑΚ), ανάθεσης του προσδιορισμού της παροχής σε κάποιον από τους συμβαλλομένους ή σε τρίτον, ο οποίος υποχρεούται να προβεί στον προσδιορισμό της παροχής, εν αμφιβολία, με δίκαιη κρίση. Από τη διατύπωση του πρώτου εδαφίου του ως άνω άρθρου προκύπτει ότι η εφαρμογή του εκτείνεται στις συμβατικές ενοχές, ενώ επίσης είναι δυνατή η εφαρμογή του και στην περίπτωση που στη σύμβαση ορίζεται ότι η παροχή θα προσδιοριστεί από τα μέρη με μεταγενέστερη συμφωνία. Προϋποθέσεις εφαρμογής του ως άνω άρθρου είναι η ύπαρξη αοριστίας της παροχής, η οποία πρέπει να είναι ηθελημένη και υφίσταται υπό την έννοια ότι κατά την κατάρτιση της σύμβασης και μετά τη σύσταση της ενοχής, το περιεχόμενο της παροχής δεν προσδιορίστηκε πλήρως στη σύμβαση κατ’ έκταση, χρόνο, τόπο και τρόπο καταβολής, είδος, βάρος ή κατ’ άλλα στοιχεία και δεν είναι δυνατή η αναπλήρωση της αοριστίας αυτής με την ερμηνεία κατά τις διατάξεις των άρθ. 173 και 200 ΑΚ. Όρος εφαρμογής του πιο πάνω άρθρου είναι όχι μόνο η ύπαρξη της ως άνω αοριστίας της παροχής, αλλά και η ανάθεση, με τη σύμβαση, της συμπλήρωσής της δια του προσδιορισμού της παροχής σε έναν από τους συμβαλλόμενους ή σε τρίτο, σε έναν ή περισσότερους. Εξάλλου, ο προσδιορισμός της παροχής μπορεί να συμφωνηθεί ότι αφήνεται στην κρίση και των δύο μερών και είναι δυνατόν να ανατέθηκε με τη συμφωνία από κοινού στους συμβαλλομένους Περαιτέρω, όπως προκύπτει από το δεύτερο εδάφιο του ως άνω άρθ. 371 ΑΚ, αν ο προσδιορισμός της παροχής δεν έγινε (από συμβαλλόμενο ή τρίτο) κατά δίκαιη κρίση ή βραδύνει, ανεξάρτητα από υπαιτιότητα, γίνεται από το δικαστήριο. Το δικαστήριο επιλαμβάνεται μετά από αγωγή τού ή τών συμβαλλομένων, υποκαθιστά δε εκείνον, στον οποίο είχε ανατεθεί το δικαίωμα του προσδιορισμού της παροχής, όταν αυτός προέβη στον προσδιορισμό με κρίση άδικη ή αν βραδύνει ή αρνείται ή αδυνατεί προς τούτο. Επίσης, το δικαστήριο επιλαμβάνεται μετά από αγωγή και όταν ο προσδιορισμός της παροχής ανατέθηκε στη δίκαιη κρίση και των δύο μερών και το ένα αρνείται ή βραδύνει να αποδεχθεί τις απόψεις του άλλου. Η απόφαση του δικαστηρίου, κατά το ως άνω εδ. 2 του άρθ. 371 ΑΚ, που είναι προσδιοριστική της παροχής, συμπληρώνει τη σύμβαση ως προς την αοριστία της παροχής, υποκαθιστώντας τη βούληση των συμβαλλομένων και είναι διαπλαστικού χαρακτήρα, με αναδρομική δύναμη (ΑΠ 23/2022). Πριν από τον προσδιορισμό αυτό δεν υπάρχει γεννημένη αξίωση προς παροχή και συνακόλουθα δεν δημιουργείται υπερημερία του οφειλέτη από τη μη πληρωμή, αφού δεν υφίσταται προσδιορισμένη εκπληρώσιμη παροχή και συνεπώς, δεν έχει εφαρμογή ούτε το άρθ. 345 ΑΚ (ΑΠ 1296/2019, ΑΠ 650/2016, ΑΠ 110/2015 ΕλΔ 2016/438)

2. Επί μίσθωσης πράγματος. 1. Ουσιώδη μέρη της μίσθωσης είναι, αφενός η χρήσις του πράγματος, αφετέρου δε το, διά ταύτην, καταβλητέον μίσθωμα, επί των οποίων δέον, κατά την διάταξιν του άρθ. 195 ΑΚ, να υπάρξη συμφωνία των συμβαλλομένων, άνευ της οποίας και ελλείψει προσθέτου τινός συμφώνου ή ετέρας δηλώσεως τούτων καταδεικνυούσης την βούλησίν των όπως αύτη είναι δεσμευτική δι’ αυτούς και άνευ της πλήρους επί των άνω μερών συμφωνίας, η μίσθωσις δεν είναι κατηρτισμένη. Εξετέρου, συμφωνία επί πάντων των ουσιωδών συμβατικών όρων αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, υφίσταται ου μόνον όταν καθορίσθησαν επακριβώς αι εκατέρωθεν παροχαί, αλλά και όταν διά τινα εξ αυτών συνεφωνήθη όπως είναι οριστή. Συνεπώς και επί της μισθώσεως πράγματος η σύμβασις είναι συντετελεσμένη όταν οι συμβληθέντες συνεφώνησαν διά την υποχρέωσιν του μισθωτού προς καταβολήν μισθώματος, δεν καθώρισαν όμως την, καθ’ ύψος, έκτασιν της παροχής ταύτης, καταλιπόντες τον καθορισμόν αυτής εις την δικαίαν κρίσιν του ενός εξ αυτών ή τρίτου, κατ’ εφαρμογήν των διατάξεων των άρθ. 371-373 και 379 ΑΚ. Αλλά και όταν ο καθορισμός του ύψους του μισθώματος αφέθη εις μεταγενεστέραν συμφωνίαν των συμβαλλομένων, η περί της μισθώσεως σύμβασις είναι συντετελεσμένη, εάν εξ αυτής προκύπτει ότι οι συμβληθέντες ηθέλησαν δεσμευτικήν δι’ αυτούς την ούτω μερικώς ατελώς καταρτισθείσαν, τη βουλήσει των, σύμβασιν. Διότι εάν μεν η τοιαύτη περί μελλοντικού καθορισμού συμφωνία ουδεμίαν καταλείπει αμφιβολίαν ότι οι συμβαλλόμενοι ηθέλησαν την κατάρτισιν, περί του ύψους του μισθώματος, μεταγενεστέρας συμφωνίας το (αβέβαιον κατά την κατάρτισιν της μισθώσεως) ενδεχόμενον αρνήσεως τινός εξ αυτών όπως συμπράξη εις τον ούτω επιτευχθησόμενον προσδιορισμόν, δεν δύναται ν’ αποτελέση καθοριστικόν του κύρους της συμβάσεως στοιχείον, αφού το εις την περίπτωσιν ταύτην φαινομενικόν αδιέξοδον, θεραπεύεται δια της (μη ρητώς εκ διατάξεως νόμου αποκλειομένης) αναλόγου εφαρμογής του άρθ. 371 εδ. 2 ΑΚ, παρεχομένης ούτω, εις τον καλόπιστον συμβαλλόμενον, της δυνατότητος προσφυγής διά τον προσδιορισμόν της παροχής εις το δικαστήριον. Εάν εξετέρου η συμφωνία αύτη δημιουργεί αμφιβολίας ως προς το πρόσωπον του εκ των συμβαλλομένων δι­καιουμένου εις προσδιορισμόν της παροχής ουδεμία και πάλιν εκ τούτου επέρχεται ακυρότης της συμβάσεως, δι’ αδυναμίαν πραγματώσεως του προσδιο­ρισμού, δοθέντος ότι, εις την περίπτωσιν ταύτην, το δικαίωμα προσδιορισμού της μη ορισθείσης εκτάσεως της αντιπαροχής (μισθώματος) προσήκει (κα­­τά νομικήν επιείκειαν) εις τον δικαιούμενον ν’ απαιτήση την αντιπαροχήν, κατά την ερμηνευτικήν (της βουλήσεως των συμβαλλομένων) διάταξιν του άρθ. 379 ΑΚ, προβαίνοντα εις τον προσδιορισμόν συμφώνως προς τους ορι­σμούς του άρθ. 371 του αυτού Kώδικος, ήτοι κατά δικαίαν κρίσιν, την οποίαν, μη ούσαν τοιαύτην ή βραδύνουσαν, υποκαθιστά η κρίσις του δικαστηρίου προκαλουμένου εις τούτο υπό του αμφισβητούντος ότι ο προσδιορισμός εγέ­νετο κατά τοιαύτην κρίσιν ή θεωρούντος ότι αύτη βραδύνει υπό του αντισυμ­βαλλομένου (ΟλΑΠ 1381/1983 ΕλΔ 24/1399).

Β. Αόριστη συμφωνία αναπροσαρμογής

Γ. Δίκαιη κρίση

Δ. Φύση δικαιώματος

1. Κρατούσα άποψη. 1. Σε περίπτωση αοριστίας της παροχής ως προς το αντικείμενό της, αν ο προσδιορισμός αυτής ανατέθηκε στη δίκαιη κρίση του ενός από τα συμβαλλόμενα μέρη, ο προσδιορισμός γίνεται με δήλωση ανακοινωτέα προς το άλλο συμβαλλόμενο μέρος. Η δήλωση αυτή, η οποία είναι μονομερής δικαιοπραξία, υπόκειται στον τύπο της κύριας σύμβασης, της οποίας αποτελεί συμπληρωματικό στοιχείο. Πριν δε από αυτόν τον προσδιορισμό δεν υπάρχει γεννημένη αξίωση προς παροχή και συνεπώς δεν παράγεται και υπερημερία του οφειλέτη, αφού δεν υφίσταται προσδιορισμένη εκπληρώσιμη παροχή (ΑΠ 110/2015, ΑΠ 1068/2004 ο.π.)

2. Η άποψή μας. 1. Κατά την άποψή μας, στην περίπτωση του άρθ. 371 ΑΚ η ενέργεια της διαπλαστικής απόφασης ανατρέχει στο σημείο εκείνο κατά το οποίο θα έπρεπε να είχε γίνει ο προσδιορισμός αν γινόταν εγκαίρως. Αυτή είναι και η έννοια της φράσης: «… ή βραδύνει …», του άρθ. 371 εδ. β΄ ΑΚ. Δηλαδή η βραδύτητα δεν μπορεί να έχει συνέπειες για τους συμβαλλομένους αφού η συμφωνία είναι να αναπροσαρμόζεται το μίσθωμα μετά από ένα συγκεκριμένο χρονικό σημείο (βλ. ήδη ΕφΑθ 2530/2001 αδημ. και Μ. Σταθόπουλο: ο.π., § 10, σημ. 37)

Ε. Εμπορικές μισθώσεις

ΣΤ. Περιεχόμενο αγωγής

§ 16. Εγγυοδοσία

Α. Έννοια

Β. Σκοπός

1. Καλή εκτέλεση της σύμβασης. 1. Ο σκοπός για τον οποίο δίνεται η εγγυοδοσία είναι βασικά η εξασφάλιση του εκμισθωτή για την καλή εκτέλεση της σύμβασης εκ μέρους του μισθωτή. Η εξασφάλιση αυτή περιλαμβάνει: α) ζημιές από φθορές στο μίσθιο (συνήθως φθορές πέρα από τη συνήθη χρήση), β) πληρωμή δαπανών τις οποίες υποχρεούται να καταβάλλει ο μισθωτής (κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, φυσικό αέριο, τηλέφωνο κ.λπ.), γ) καταβολή μισθωμάτων, χαρτοσήμου, τόκων, δ) πληρωμή τυχόν συμφωνημένων ποινών και γενικά οποιαδήποτε χρηματική αξίωση του εκμισθωτή κατά του μισθωτή που προέρχεται από τη λειτουργία της συγκεκριμένης μισθωτικής σύμβασης, ε) ποινική ρήτρα για την περίπτωση μη εκπλήρωσης ή ατελούς εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του μισθωτή (ΑΠ 836/2021, ΑΠ 411/2014, ΑΠ 1193/2013, ΑΠ 585/1997 ΕλΔ 1998/115, ΕφΑθ 6017/2000 ΕλΔ 2001/221, ΕφΑθ 10068/1981 EΔMΠρ 1/193. Βλ. και AΠ 608/1979 ΝοΒ 27/1618)

2. Ποινική ρήτρα. 1. Αν η εγγυοδοσία, που δίνεται από τον μισθωτή για την πιστή τήρηση των συμβατικών δεσμεύσεων, έχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, η κατάπτωσή της υπέρ του εκμισθωτή μπορεί να συμφωνηθεί –λόγω του ενδοτικού χαρακτήρα του άρθ. 406 ΑΚ– σε κάθε περίπτωση αντίστοιχης παράβασης, ανεξαρτήτως άλλης ζημίας του εκμισθωτή (ΑΠ 236/2010 ΕλΔ 2010/1015), έναντι της οποίας δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό το ποσό στο οποίο ανάγεται η ποινική ρήτρα (ΑΠ 587/1997 ΕλΔ 1998/114, ΕφΑθ 3693/2006).

3. Δικαίωμα εκμισθωτή. 1.1. Ο όρος στο μισθωτήριο περί μη συμψηφισμού του ποσού της εγγυοδοσίας σε μισθώματα έχει την έννοια ότι ο μισθωτής δεν δικαιούται να αντιτάξει ως απαίτηση το ποσό της εγγυοδοσίας όσο διαρκεί η μίσθωση, γιατί όσο διαρκεί η μίσθωση, η ανταπαίτηση αυτή του μισθωτή δεν είναι ληξιπρόθεσμη. Μετά τη λήξη όμως της μίσθωσης το ποσό της εγγυοδοσίας καταλογίζεται στις τυχόν ανεξόφλητες οφειλές του μισθωτή έστω και από μισθώματα. Έτσι, το ποσό της εγγυοδοσίας δεν μπορεί, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, να προταθεί από τον μισθωτή σε συμψηφισμό ζημίας, που υπέστη ο εκμισθωτής, διότι η ανταπαίτηση του μισθωτή δεν είναι ληξιπρόθεσμη πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Μετά όμως τη λήξη της μίσθωσης, η ανταπαίτηση του μισθωτή προς επιστροφή της εγγυοδοσίας μπορεί να προτείνεται σε συμψηφισμό απαιτήσεων του εκμισθωτή ακόμη και από μισθώματα, εκτός αν η εν λόγω εγγυοδοσία έχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας και κατέπεσε υπέρ του εκμισθωτή, οπότε, εφόσον κατέπεσε, δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό (ΜΕφΑθ 3331/2022 αδημ. - Ιωάννης Λαμπρινόπουλος)

Γ. Αναπροσαρμογή

Δ. Αναμίσθωση

Ε. Τόκος

ΣΤ. Επιστροφή εγγυοδοσίας

1. Γενικά. 1. Η αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας, γίνεται ληξιπρόθεσμη, με τη λήξη της μίσθωσης και επιστρέφεται αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για ζημίες στο μίσθιο και εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά (ΑΠ 971/2022, ΑΠ 836/2021, ΑΠ 236/2010 ΕλΔ 2010/1015, ΜΕφΘεσ 2180/2017 αδημ. - Ελένη Μαστρογιώργη). Το ποσό της εγγυοδοσίας είναι επιστρεπτέο στον μισθωτή μετά τη λήξη της μίσθωσης και την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεών του έναντι του εκμισθωτή (ΕφΑθ 1791/2000 ΕλΔ 2000/837, ΕφΑθ 11439/1991 ΕλΔ 34/1100). Πριν από τη λήξη της μίσθωσης και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του μισθωτή, η αξίωση του μισθωτή για επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας δεν είναι ληξιπρόθεσμη (ΜΕφΠατρ 440/2017 αδημ. - Σοφία Καλούδη, Απ. Γεωργιάδης: Η εξασφάλιση των πιστώσεων, 2001, § 3 αριθ. 33, σημ. 34) και συνεπώς δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό (άρθ. 440 ΑΚ), έναντι αξιώσεων του εκμισθωτή, π.χ. για οφειλόμενα μισθώματα κ.λπ. (ΑΠ 585/1997 ΕλΔ 1998/115, ΕφΑθ 5340/2010 ΕλΔ 2011/586, ΕφΑθ 6329/2003 ΕλΔ 2004/582, ΜΕφΑθ 3331/2022 ο.π., ΜΕφΠατρ 440/2017 ο.π., ΜΠρΠατρ 815/2018 αδημ. - Κων/νος Ντάσιος, Π. Φίλιος: ο.π.)

2. Περιεχόμενο αγωγής. 1. Ο μισθωτής που επιδιώκει την επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας, υποχρεούται να εκθέτει στην αγωγή του τον λόγο για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε και την αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής, διαφορετικά είναι αόριστη (ΑΠ 836/2021, ΜΕφΘεσ 277/2015 αδημ. - Ιωάννα Ψώνη, ΕφΑθ 1325/2008 ΕΠΔ 2010/163, ΕφΑθ 6225/1993 ΕλΔ 35/126, ΕφΑθ 2771/2001 ΕΔΠ 2003/143, ΕφΠειρ 462/1996 ΕλΔ 1997/1902, ΕφΑθ 10452/1995 ΕλΔ 1998/911, ΕφΑθ 4378/1995 ΕΔΠ 1997/354).

3. Ένσταση μη εκπληρωθέντος συναλλάγματος. Ο μισθωτής μπορεί να προβάλλει την από το άρθ. 374 ΑΚ ένσταση μη εκπληρωθέντος συναλλάγματος και να αρνηθεί την απόδοση του μισθίου ενόσω ο εκμισθωτής δεν του επιστρέφει το ποσό της εγγυοδοσίας κατά τη λήξη της μίσθωσης (ΑΠ 496/2003 ΕλΔ 2003/1339).

4. Παραγραφή αξίωσης. 1. Η αξίωση του μισθωτή για επιστροφή της εγγυοδοσίας είναι αξίωση για αιτία μη επακολουθήσασα ή λήξασα, δηλαδή αδικαιολόγητου πλουτισμού και συνεπώς υπόκειται στη 20ετή παραγραφή του άρθ. 249 ΑΚ (βλ. σχετ. ΑΠ 603/1970 ΝοΒ 18/1470, ΕφΑθ 2431/1997 ΕλΔ 1998/192, Μ.-Χρ. Καλογερά σε Α. Γεωργιάδη/Μ. Σταθόπουλου: ΑΚ, άρθ. 249, αριθ. 9).

Ζ. Εκποίηση μισθίου

Η. Καταβολή «αέρα»

§ 17. Εγγύηση

Α. Γενικά

1. Έννοια εγγύησης. 1. Αν τρίτο πρόσωπο εγγυηθεί υπέρ του μισθωτή για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του τελευταίου από τη μίσθωση, τότε εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθ. 847 επ. ΑΚ.

2. Έγκυρη οφειλή. 1. Η εγγύηση προϋποθέτει έγκυρη κύρια οφειλή. Είναι όμως ισχυρή η εγγύηση για οφειλή που συνομολογήθηκε από πρόσωπο ανίκανο ή περιορισμένα ικανό για δικαιοπραξία, αν ο εγγυητής εγγυήθηκε για το πρόσωπο αυτό γνωρίζοντας την ανικανότητά του (850 ΑΚ)

3. Φύση εγγύησης. 1. Η εγγύηση είναι σύμβαση συναινετική, αφηρημένη (με την έννοια ότι δεν εξαρτάται από εσωτερική σχέση) και ετεροβαρής και έχει παρεπόμενο χαρακτήρα. Η εγγύηση καταρτίζεται μεταξύ εγγυητή και δανειστή, χωρίς τη σύμπραξη ή συναίνεση του πρωτοφειλέτη (ΕφΑθ 2073/2003 ΕλΔ 2007/879, ΕφΑθ 7880/1996 ΕλΔ 1997/893)

4. Σύμβαση μεταξύ οφειλέτη και τρίτου. Η σύμβαση εγγύησης, συναπτόμενη μεταξύ εγγυητή και δανειστή, διαφέρει από τη σύμβαση που καταρτίζεται μεταξύ του οφειλέτη και τρίτου, με την οποία ο τελευταίος αναλαμβάνει την υποχρέωση να εγγυηθεί το υφιστάμενο ή μελλοντικό χρέος του οφειλέτου. Η σύμβαση αυτή, που είναι ανεξάρτητη από την κύρια σύμβασης της εγγύησης, δεν υπόκειται στον έγγραφο συστατικό τύπο, δημιουργεί ενοχικό δεσμό μόνον μεταξύ του τρίτου και του οφειλέτη, και εν αρνήσει του τρίτου να προβεί στην υποσχεθείσα εγγύηση υπέχει υποχρέωση προς αποκατάσταση της ζημίας του οφειλέτη. Εξάλλου, από τον συνδυασμό των άρθ. 478 και 411 ΑΚ συνάγεται, ότι η σύμβαση, με την οποία τρίτος υποσχέθηκε στον οφειλέτη να καταβάλει το χρέος του, γεννά ενοχή μόνον μεταξύ αυτού που υποσχέθηκε και του δέκτη της υπόσχεσης οφειλέτη, όχι δε και υπέρ του δανειστή. Για να αποκτήσει ο τελευταίος άμεση αξίωση εναντίον εκείνου που υποσχέθηκε από μια τέτοια σύμβαση, πρέπει από την τελευταία να προκύπτει αυτό σαφώς, σύμφωνα με τον κανόνα του άρθ. 411 ΑΚ, δηλαδή να προκύπτει τέτοια βούληση των μερών που έχουν συμβληθεί ή αυτό να συνάγεται από τη φύση και τον σκοπό της σύμβασης (ΑΠ 1791/2007 ΕλΔ 2008/216).

5. Επί αποζημίωσης χρήσης. Για την ευθύνη του εγγυητή, επί αποζημίωσης χρήσης, βλ. παρακάτω § 41.Ι.

Β. Τύπος

Γ. Ευθύνη εγγυητή

Δ. Περιεχόμενο αγωγής δανειστή κατά εγγυητή

Ε. Άμυνα εγγυητή

1. Γενικά. 1. Ο εγγυητής μπορεί να προτείνει εναντίον του δανειστή τις μη προσωποπαγείς ενστάσεις του πρωτοφειλέτη, και αν ακόμη αυτός παραιτηθεί απ’ αυτές μετά τη συνομολόγηση της εγγύησης (853 ΑΚ).

2. Παραγραφή. 1. Έγινε δεκτό ότι οι αξιώσεις από την εγγύηση υπόκεινται στην 20ετή παραγραφή του άρθ. 249 ΑΚ ακόμη κι αν η κύρια οφειλή υπόκειται σε βραχυπρόθεσμη παραγραφή (ΕφΑθ 6121/2006 ΕλΔ 2006/1690, ΓνμδΝΣΚ 39/2017, Π. Ζέπος: ΕρμΑΚ, εισ. άρθ. 847-870, αριθ. 83, Απ. Καραγκουνίδης σε ΣΕΑΚ, άρθ. 847, αριθ. 22. Βλ. και Απ. Γεωργιάδη: ΕιδΕνοχΔ, ΙΙ, § 20, σημ. 93)

3. Απόσβεση εγγύησης. 1. Κατ’ άρθ. 862 ΑΚ: «Ο εγγυητής ελευθερώνεται, εφόσον από πταίσμα του δανειστή έγινε αδύνατη η ικανοποίησή του από τον οφειλέτη». Πταίσμα του δανειστή ως προς την είσπραξη της απαίτησης εκδηλώνεται είτε με πράξεις είτε με παραλείψεις, εξαιτίας των οποίων γίνεται αδύνατη η ικανοποίησή του από τον πρωτοφειλέτη. Στην εγγύηση αόριστου χρόνου, ειδικότερα, θεωρείται ότι υπάρχει πταίσμα του δανειστή (και) όταν αυτός αμελεί για ικανό χρόνο να καταδιώξει τον πρωτοφειλέτη, που έπειτα γίνεται αναξιόχρεος (και αν ακόμη ο εγγυητής δεν έκανε χρήση των δικαιωμάτων που παρέχουν οι διατάξεις των άρθ. 867-868 ΑΚ) ή υπαίτια δεν αποδέχεται την κύρια οφειλή, που έγκυρα του προσφέρεται ή δεν αναγγέλλεται στην πτώχευση του πρωτοφειλέτη ή αμελεί τη διεξαγωγή της δίκης ή αναγκαστικής εκτέλεσης εναντίον του πρωτοφειλέτη. Εφόσον στον Αστικό Κώδικα δεν έχει περιληφθεί ορισμός της βαριάς αμέλειας, στο δικαστήριο εναπόκειται να κρίνει, εκτιμώντας τις περιστάσεις, πότε η αμέλεια είναι βαριά και αυτή η αξιολογική του κρίση υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο, με βάση τα γενόμενα ανελέγκτως δεκτά πραγματικά περιστατικά (ΑΠ 419/2013, ΑΠ 27/2010 ΕλΔ 2011/111, ΑΠ 512/2008)

4. Συμψηφισμός από απαίτηση άλλου. 1. Ο εγγυητής μπορεί να αντιτάξει σε συμψηφισμό την ανταπαίτηση του πρωτοφειλέτη κατά του δανειστή, ο πρωτοφειλέτης όμως δεν μπορεί να αντιτάξει την ανταπαίτηση του εγγυητή (447 ΑΚ)

5. Ένσταση δίζησης. 1. Ο εγγυητής έχει δικαίωμα να αρνηθεί την καταβολή της οφειλής, εωσότου ο δανειστής επιχειρήσει αναγκαστική εκτέλεση εναντίον του πρωτοφειλέτη και αυτή αποβεί άκαρπη (ένσταση δίζησης) (855 ΑΚ)

ΣΤ. Εγγύηση ορισμένου χρόνου

Ζ. Εγγύηση αόριστου χρόνου

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ΄

Μίσθωση και Κοινωνία

§ 18. Εκμίσθωση κοινού

Α. Γενικά

1. Συνεκμίσθωση. 1. Ιδιόμορφα προβλήματα δημιουργούνται από την εκμίσθωση πράγματος από περισσότερους εκμισθωτές. Είναι πάγια η άποψη ότι η παροχή της χρήσης του μισθίου είναι αδιαίρετη (AΠ 1001/1990 ΕλΔ 33/1613, ΕφΑθ 6800/1987 ΕλΔ 29/919) αφού η σωματική παράδοση του πράγματος δεν είναι δεκτική μερισμού (ΕφΑθ 4447/1992 ΕλΔ 34/1119). Έτσι, στις περιπτώσεις συνεκμίσθωσης, η μίσθωση, σε σχέση με τη ρύθμιση των εσωτερικών σχέσεων μεταξύ των πολλών μισθωτών, διέπεται από τις περί κοινωνίας διατάξεις (ΑΚ 785 επ.), οι οποίες κάνουν διάκριση μεταξύ πράξεων διάθεσης (ΑΚ 793 επ.) και πράξεων διοίκησης - διαχείρισης (ΑΚ 788 επ.) του κοινού (ΜΠρΘεσ 4109/2018 αδημ. - Δέσποινα Ευκαρπίδου).

2. Εκμίσθωση μερίδας. 1.1. Η εκμίσθωση ιδανικής μερίδας του μισθίου προς τρίτον δεν είναι επιτρεπτή, συνεπεία του χαρακτήρα της χρήσης ως αδιαίρετου δικαιώματος (ΑΠ 605/2018), η σχετική δε σύμβαση είναι άκυρη διότι η εκμίσθωση ιδανικού μεριδίου από συγκοινωνό δεν επιτρέπεται παρά μόνον όταν αυτή πρόκειται να γίνει σε άλλο συγκοινωνό προκειμένου η χρήση του όλου πράγματος να περιέλθει σε έναν από αυτούς (ΕφΘεσ 266/2017 αδημ. - Κωνσταντίνος Σιδηρόπουλος, ΜΠρΘεσ 864/2015 αδημ. - Διονύσιος Γιαννούλης).

Β. Πράξεις διαχείρισης

Γ. Πλειοψηφία κοινωνών

1. Απόφαση πλειοψηφίας. 1. Η διάταξη του άρθ. 788 § 1 ΑΚ ρυθμίζει, σχετικά με τη διοίκηση του κοινού πράγματος, την αρχή της ομοφωνίας όλων των κοινωνών, η αρχή δε αυτή διασπάται με την αρχή της πλειοψηφίας που καθιερώνει η διάταξη του άρθ. 789 ΑΚ (ΑΠ 1037/2013)

2. Διορισμός διαχειριστή από το δικαστήριο. 1. Αν η διοίκηση και η χρησιμοποίηση δεν καθορίστηκε με κοινή συμφωνία ή με πλειοψηφία, καθένας από τους κοινωνούς έχει δικαίωμα να ζητήσει να την κανονίσει το δικαστήριο με τον τρόπο που είναι ο πιο πρόσφορος και συμφέρει περισσότερο σε όλους τους κοινωνούς. Αν υπάρχει ανάγκη, το δικαστήριο μπορεί να διορίσει διαχειριστή (790 ΑΚ).

Δ. Εκμίσθωση ιδανικού μεριδίου σε συγκοινωνό

Ε. Μίσθωμα – Διαιρετή παροχή

§ 19. Καταγγελία μίσθωσης και απόδοση κοινού

Α. Αδιαίρετη η παροχή του μισθίου

Β. Καταγγελία

Γ. Ομοδικία

Δ. Άσκηση αγωγής

1. Νομιμοποίηση. 1. Στην περίπτωση πολλών εκμισθωτών η ενοχή είναι αδιαίρετη, εσωτερικά όμως η απόφαση για την απόδοση του μισθίου σχηματίζεται (λαμβάνεται) σύμφωνα με τις διατάξεις περί κοινωνίας, οπότε ενάγοντες μπορεί να είναι ή όλοι οι συνεκμισθωτές ή τόσοι ώστε οι μερίδες τους να συγκεντρώνουν την πλειοψηφία ή ακόμη και ο τυχόν διορισμένος διαχειριστής (ΜΕφΘεσ 148/2022 αδημ. - Ελένη Τσιουβάρα).

2. Επί δυστροπίας. 1. Και η αγωγή για απόδοση του μισθίου σύμφωνα με το άρθ. 66 EισNKΠολΔ, πρέπει να ασκηθεί με τον τρόπο που είπαμε παραπάνω υπό Β, δηλαδή από την πλειοψηφία των εκμισθωτών είτε από διαχειριστή της κοινωνίας, αφού και εδώ πρόκειται για πράξη διοίκησης και διαχείρισης του κοινού (ΜΠρΘεσ 4109/2018 αδημ. - Δέσποινα Ευκαρπίδου, ΜΠρΘεσ 3430/2016 αδημ. - Ακριβή Κωτσοπούλου).

3. Επί λήξης της διάρκειας της μίσθωσης. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που μίσθωση ορισμένου χρό­­νου λήξει λόγω παρέλευσης του ορισμένου χρόνου (άρθ. 608 § 1 ΑΚ). Και εδώ την αγωγή για απόδοση του μισθίου πρέπει να ασκήσουν όλοι μαζί οι συνεκμισθωτές ή η πλειοψηφία τους κ.λπ., σύμφωνα με ότι είπαμε παραπάνω στο Β. Και τούτο γιατί, αν οι συνεκμισθω­τές που έχουν τη διαχείριση του μισθίου δεν εναντιωθούν, η μίσθωση λογίζεται «ανα­νεωθείσα επ’ αόριστον χρόνον» (άρθ. 611 ΑΚ). Στην περίπτωση πολλών εκμισθωτών, η ενοχή είναι αδιαίρετη, εσωτερικά όμως η απόφαση για απόδοση του μισθίου σχηματίζεται (λαμβάνεται) σύμφωνα με τις διατάξεις περί κοινωνίας, οπότε ενάγοντες μπορεί να είναι ή όλοι οι συ­νεκμισθωτές ή τόσοι ώστε οι μερίδες τους να συγκεντρώνουν την πλειοψηφία ή ακόμη και ο τυχόν διορισμένος διαχειριστής. Το αίτημα όμως της αγωγής, εν όψει του ότι δεν νοείται μερική απόδοση, όταν αυτή ασκείται από την πλειοψηφία ή τον διαχειριστή, θα είναι η απόδοση του μισθίου σε όλους τους κοινωνούς συνεκμισθωτές, κατ’ άρθ. 495 ΑΚ, αφού τόσο η πλειοψηφία όσο και ο διαχειριστής αντιπροσωπεύουν όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και όσους μειοψήφησαν και δεν ενάγουν (ΑΠ 1379/1991 ΕλΔ 33/1212, Δ. Μηχιώτης: Η αναγκαστική ομοδικία στην πολιτική δίκη, έκδ. 2018, σ. 91, σημ. 270). Τέτοιο αίτημα, εφόσον η πλειοψηφία των κοινωνών αντιπροσωπεύει και τους λοιπούς κοινωνούς, πρέπει να θεωρηθεί ότι εμπεριέχεται στην αγωγή, η οποία ασκείται από την πλειοψηφία των κοινωνών και με την οποία ζητείται να αποδοθεί από τον μισθωτή το μίσθιο σ’ αυτούς με την ιδιότητα των αποτελούντων την πλειοψηφία των κοινωνών [ΑΠ 1379/1991 ο.π., ΕφΑθ 7021/2006 ΕλΔ 2007/916, ΜΠρΘεσ 4109/2018 αδημ. - Δέσποινα Ευκαρπίδου, ΜΠρΘεσ 6318/2017 αδημ. - Βηθλεέμ Πίγκα. Αντίθετα, η ΑΠ 141/1986 (ΕλΔ 27/936) είχε δεχθεί ότι η πλειοψηφία των κοινωνών δικαιούται να ζητήσει την απόδοση του μισθίου μόνο σ’ αυτούς και όχι σε όλους τους συγκυρίους]

4. Αίτημα αγωγής. 1. Το αίτημα της αγωγής απόδοσης του μισθίου επί κοινωνίας εκμισθωτών, ενόψει του ότι δεν νοείται μερική απόδοση, όταν αυτή ασκείται από την πλειοψηφία ή τον διαχειριστή, θα είναι η απόδοση του μισθίου σε όλους τους κοινωνούς συνεκμισθωτές, κατ’ άρθ. 495 ΑΚ, αφού τόσο η πλειοψηφία όσο και ο διαχειριστής αντιπροσωπεύουν όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και όσους μειοψήφισαν και δεν ενάγουν (ΜΕφΘεσ 148/2022 ο.π.)

5. Άρνηση της πλειοψηφίας. 1. Ο προσήκων τρόπος τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης για το κοινό αντικείμενο, πρέπει να είναι σύμφωνος με τη φύση του κοινού πράγματος και τους κανόνες της επιμελούς διαχείρισης και εκμετάλλευσής του. Σε αντίθετη περίπτωση, καθώς και όταν η απόφαση αντίκειται σε άλλους τιθέμενους από τον νόμο περιορισμούς (792 ΑΚ), οι εναντιωθέντες στην απόφαση της πλειοψηφίας, μειοψηφούντες συγκύριοι δικαιούνται να επιδιώξουν την αναγνώριση της ακυρότητας της απόφασης κατά τα άρθ. 174 και 180 ΑΚ. Ακόμη, η απόφαση αυτή μπορεί να προσβληθεί από τη μειοψηφία, κατ’ άρθ. 281 ΑΚ, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια τα τιθέμενα από την καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και τον οικονομικό και κοινωνικό σκοπό του δικαιώματος (ΑΠ 1037/2013, ΑΠ 160/2008, ΑΠ 556/1971 ΝοΒ 20/21, ΕφΑθ 6362/1985 ΕλΔ 26/1196).

Ε. Παραίτηση

ΣΤ. Επίκτηση μισθίου

1. Σύγχυση ιδιοτήτων. 1. Όταν οι ιδιότητες δανειστή και οφειλέτη ενωθούν στο ίδιο πρόσωπο, επέρχεται απόσβεση της ενοχής με σύγχυση (453 εδ. α΄ ΑΚ)

2. Αναβίωση ενοχής. 1. Κατά το άρθ. 453 εδ. β΄ ΑΚ: «Η ενοχή αναβιώνει μόλις πάψει να υπάρχει η ένωση αυτή».

§ 20. Μίσθωση με πολλούς μισθωτές

Α. Αδιαίρετη χρήση μισθίου

Β. Νομιμοποίηση – Ομοδικία

Γ. Καταγγελία

§ 21. Μίσθωση και Κανονισμός πολυκατοικίας

Α. Φύση κανονισμού – Περιορισμοί χρήσης – Δουλείες

Β. Δέσμευση μισθωτή

Γ. Παράβαση Κανονισμού – Παθητική νομιμοποίηση

Δ. Μίσθωση χώρου στάθμευσης στην πιλοτή

Ε. Διατήρηση ζώων στο μίσθιο

KEΦAΛAIΟ Ε΄

Ελαττώματα του μισθίου

§ 22. Ευθύνη για ελαττώματα του μισθίου

Α. Μίσθιο ελεύθερο ελαττωμάτων

Β. Πραγματικό ελάττωμα του μισθίου

1. Έννοια πραγματικού ελαττώματος. 1. Πραγματικό ελάττωμα είναι το μειονέκτημα του μισθίου το οποίο εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση του από τον μισθωτή. Για τη συγκρότηση της έννοιας του πραγματικού ελαττώματος του μισθίου δεν αρκεί οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου (ΑΠ 922/2004 ΕλΔ 2005/1702), αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια που επηρεάζει την προσφορότητα για λειτουργική του χρήση (ΑΠ 835/2021, ΑΠ 1469/2013, ΕφΑθ 95/2007 ΕλΔ 2007/919, ΜΕφΘεσ 1219/2017 αδημ. - Δήμητρα Σίσκου). Το χαρακτηριστικό γνώρισμα του πραγματικού ελαττώματος εί­ναι η ατέλεια του πράγματος που αφορά την ιδιοσυστασία του ή την κατάσταση του πράγματος και έχει αρνητική επίδραση πάνω στην αξία ή τη χρησιμότητά του (ΑΠ 415/2014). Κατά συνέπεια, πραγματικό ελάττωμα του μισθίου αποτελούν, μεταξύ άλλων περιπτώσεων, τα οικοδομικά ελαττώματα, δηλαδή εκείνα που αναφέρονται στη φυσική ιδιοσυστασία αυτού ως πράγματος, όπως λ.χ. πλημμελείς κατασκευές τοίχων ή μονώσεων αυτών, λόγω των οποίων το μίσθιο εμφανίζει υγρασία ή διαρροή νερού, τοποθέτηση υλικών πλησίον του μισθίου από τρίτους ή από τον ίδιο τον εκμισθωτή και γενικά κάθε κατάσταση του μισθίου που έχει σχέση με τη λειτουργικότητα του πράγματος για τη συγκεκριμένη χρήση. Αν το ελάττωμα του μισθίου είναι ασήμαντο και η εξαιτίας αυτού παρακώλυση της χρήσης επουσιώδης, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών (άρθ. 288 ΑΚ) δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη, δηλαδή δεν πρέπει να θεωρηθεί ως ελάττωμα (ΑΠ 1469/2013).

2. Περιπτώσεις ύπαρξης πραγματικού ελαττώματος. 1. Πραγματικό ελάττωμα του μισθίου αποτελούν, μεταξύ άλλων περιπτώσεων, τα οικοδομικά ελαττώματα, δηλαδή εκείνα που αναφέρονται στη φυσική ιδιοσυστασία αυτού ως πράγματος, όπως λ.χ. πλημμελείς κατασκευές τοίχων ή μονώσεων αυτών, λόγω των οποίων το μίσθιο εμφανίζει υγρασία ή διαρροή νερού, τοποθέτηση υλικών πλησίον του μισθίου από τρίτους ή από τον ίδιο τον εκμισθωτή και γενικά κάθε κατάσταση του μισθίου που έχει σχέση με τη λειτουργικότητα του πράγματος για τη συγκεκριμένη χρήση, όπως και η δυσχέρεια πρόσβασης στο μίσθιο (ΑΠ 835/2021).

Γ. Έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας του μισθίου

Δ. Νομικό ελάττωμα του μισθίου

Ε. Δικαιώματα μισθωτή, λόγω ελαττωμάτων, γενικώς

1. Δικαιώματα μισθωτή. 1. Σε περίπτωση που υπάρχουν ελαττώματα στο μίσθιο, ο μισθωτής έχει τα ακόλουθα δικαιώματα: α) άρσης των ελαττωμάτων (578 ΑΚ), β) εκτέλεση της σύμβασης (584 ΑΚ), γ) μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος (576 ΑΚ), δ) αποζημίωσης (577, 578 ΑΚ) και ε) καταγγελίας (585 ΑΚ).

2. Δικαιώματα υπομισθωτή – παραχωρησιούχου. Αν, εξαιτίας υπαίτιων ενεργειών ή παραλείψεων του εκμισθωτή, εμφανισθούν ελαττώματα, που παρακωλύουν ολικώς ή μερικώς τη χρήση του μισθίου και ο παραχωρησιούχος ζημιώνεται στην περιουσία του, αυτός έχει αξίωση προς ανόρθωση της ζημίας του απέναντι στον εκμισθωτή, όχι με βάση τις διατάξεις που προβλέπουν την παράβαση των υποχρεώσεων του από τη σύμβαση, αλλά με τις διατάξεις για την αδικοπραξία (άρθ. 914 επ. ΑΚ), εφόσον όμως συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή τους (ΑΠ 643/2002 ΕλΔ 2002/1672, ΕφΑθ 526/2006 αδημ. - Σπυρίδων Ευταξίας, Πρ. Αλ. Αντωνακούδη).

ΣΤ. Υποχρέωση μισθωτή για ειδοποίηση

Ζ. Μη ευθύνη εκμισθωτή

1. Νομοθετικά κείμενα. 1. Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα που γνώριζε ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης. - Το ίδιο ισχύει και για συμφωνημένες ιδιότητες, που την έλλειψή τους γνώριζε ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης (579 ΑΚ)

2. Περιπτώσεις μη ευθύνης εκμισθωτή. 1. Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα, που εμποδίζουν ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση του, συνεπώς και για το ότι το μίσθιο είναι ακατάλληλο για τη χρήση που συμφωνείται, γιατί δεν έχει την απαιτούμενη άδεια της επαγγελματικής δραστηριότητας του μισθωτή στο μίσθιο, αν ο τελευταίος, κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης, γνώριζε ή από βαριά αμέλεια αγνοούσε το ελάττωμα ή αν παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο εν γνώσει του ελαττώματος (ΑΠ 1970/2009 ΕλΔ 2011/138)

3. Συμβατικός αποκλεισμός ευθύνης. 1.1. Οι διατάξεις των άρθ. 576 επ. ΑΚ, με τις οποίες ρυθμίζεται η ευθύνη του εκμισθωτή για κάθε είδους ελαττώματα του μισθίου, πραγματικά ή νομικά, είναι ενδοτικού δικαίου, με την έννοια ότι επιτρέπεται, με τους όρους πάντοτε των διατάξεων των άρθ. 332 επ. ΑΚ, να συμφωνηθεί ο αποκλεισμός ή ο περιορισμός της ειδικής αυτής ευθύνης του εκμισθωτή (ΑΠ 779/2022, ΑΠ 1469/2013, ΑΠ 1591/2000 ΕλΔ 2001/1326, ΑΠ 1585/1998 ΕλΔ 1999/130, EφΘεσ 2132/1991 ΕλΔ 33/1285. Βλ. όμως Μ. Ραψομανίκη: άρθ. 579-582, αριθ. 12, ο οποίος δέχεται ότι δεν εφαρ­μόζεται το άρθ. 332 § 1 ΑΚ). Έτσι, μπορεί να συμφωνηθεί ότι οι δαπάνες για άρση ελαττωμάτων που εμφανίζονται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και καθιστούν το μίσθιο ακατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, θα καταβάλλονται από τον μισθωτή, οπότε ο εκμισθωτής απαλλάσσεται από τη σχετική κατά το άρθ. 575 ΑΚ υποχρέωσή του να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (ΕφΑθ 2405/1986 AρχN 37/311). Η σχετική απαλλακτική ρήτρα δεν προϋποθέτει, για την εγκυρότητά της, την, πριν από την κατάρτισή της, γνώση από τον μισθωτή (ΑΠ 1591/2000 ΕλΔ 2001/1326). Ο, με συμφωνία κατ’ άρθ. 361 ΑΚ, αποκλεισμός της ευθύνης του εκμισθωτή για τα τυχηρά δεν εξικνείται μέχρι και τις περιπτώσεις ανώτερης βίας, όπως είναι το γεγονός του σεισμού. Όμως, μπορεί έγκυρα να συμφωνηθεί και η απαλλαγή αυτή, δηλαδή να μην ευθύνεται ο εκμισθωτής και για ελαττώματα, που επέρχονται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και οφείλονται σε γεγονότα τυχηρά ή ανώτερης βίας (ΑΠ 850/2004, ΑΠ 498/2002 ΕλΔ 2003/475, ΑΠ 1473/2001 ΕλΔ 44/976)

4. Ειδικότερα, ευθύνη επί ελαττωμάτων λόγω σεισμού. 1.1. Η φθορά του μισθίου λόγω σεισμών αποτελεί συνήθως ελάττωμα το οποίο υπήρχε σε εμβρυώδη κατάσταση (βλ. Π. Φίλιο: ΜισθΠρ, § 30.Δ.ΙΙ.1.β) κατά τη σύναψη της μίσθωσης. Και τούτο διότι, κατά μέγιστη πιθανότητα, οι φθορές που υφίσταται ένα ακίνητο από σεισμό, οφείλονται στη στατική του ανεπάρκεια, ιδίως αν αυτό είναι νέο κτίσμα.

§ 23. Δικαιώματα μισθωτή επί ύπαρξης ελαττωμάτων

Α. Δικαίωμα του μισθωτή για άρση των ελαττωμάτων

Β. Μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος

1. Φύση δικαιώματος. 1. Αν κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. - Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση (576 ΑΚ)

2. Ανυπαρξία πταίσματος εκμισθωτή. 1. Το δικαίωμα αυτό του μισθωτή δεν προϋποθέτει ύπαρξη πταίσματος του εκμισθωτή (ΑΠ 879/2006 ΕλΔ 2009/163, ΕφΑθ 218/2005 ΕλΔ 2005/592, ΕφΑθ 3879/1994 ΕλΔ 36/1607, ΕφΑθ 1049/1987 ΕλΔ 32/1565, Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 30.Γ.I.2, σ. 328, Π. Zέ­πος: ο.π., Γ. Mαν­τζού­φας: ο.π., Μ. Pαψομανίκης: ο.π., 576, αριθ. 6, σ. 293), προϋποθέτει όμως ότι ο εκμισθωτής δεν απαλλάσσεται για τα ελαττώματα (ΑΠ 879/2006 ο.π.)

3. Έκταση μείωσης. 1. Το δικαίωμα του μισθωτή για μείωση του μισθώματος, λόγω πραγματικών ελαττωμάτων, προϋποθέτει, κατ’ άρθ. 576 ΑΚ, ελάττωση της χρήσης του μισθίου που πηγάζει από το ελάττωμα και δεν αρκεί μόνο η ύπαρξη του ελαττώματος (ΑΠ 605/2001 ΕλΔ 2001/141, ΕφΑθ 218/2005 ΕλΔ 2005/592, ΕφΠειρ 1224/1996 ΕλΔ 38/912, ΜΕφΘεσ 2460/2017 αδημ. - Ευφροσύνη Φουκαράκη).

4. Παραίτηση. Παραίτηση του μισθωτή από το γεννημένο δικαίωμά του για μείωση του τιμήματος ισχύει ως άφεση χρέους (άρθ. 454, 461 ΑΚ).

5. Προκαταβολή μισθώματος. Αν το μίσθωμα έχει προκαταβληθεί, ο μισθωτής μπορεί να το αναζητήσει με βάση τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (άρθ. 912 ΑΚ· ΑΠ 1516/1997 ΕλΔ 1998/582, ΕφΑθ 2875/2008 αδημ. - Άν. Τσέτσου, Παν. Πα­πα­νικολάου: ο.π., § 202, 3, σ. 470), ή να συμψηφίσει την αξίωσή του με μεταγενέστερα μισθώματα.

6. Τρόπος άσκησης του δικαιώματος. 1. Το δικαίωμα του μισθωτή για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος λόγω ελαττώματος του μισθίου μπορεί να ασκηθεί με αγωγή, ανταγωγή ή και με ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή του μισθώματος ή απόδοση της χρήσης του μισθίου (ΟλΑΠ 50/2005 ΕλΔ 2006/84, ΑΠ 725/2013, ΑΠ 74/2008, ΑΠ 995/2006 ΕλΔ 2007/1419, ΑΠ 1516/1997 ΕλΔ 1998/582, AΠ 1495/1990 EΔΠ 1991/209, ΕφΑθ 2875/2008 ο.π., ΕφΑθ 6711/2001 ΕΔΠ 2002/357, ΜΕφΛαρ 40/2018 ΤΝΠ-ΔΣΑ).

7. Παραγραφή. Η αξίωση για μείωση του μισθώματος λόγω ελαττωμάτων του μισθίου υπόκειται στην 20ετή παραγραφή του άρθ. 249 ΑΚ (ΕφΑθ 6826/1992 ΕλΔ 34/1119). Υποστηρίζεται και η άποψη ότι η σχετική αξίωση του μισθωτή υπόκειται σε 20ετή αποσβεστική προθεσμία (Κ. Παντελίδου: § 8, αριθ. 17-18). Υποστηρίχθηκε και η άποψη ότι το δικαίωμα αυτό του μισθωτή δεν υπόκειται σε παραγραφή (ΕφΠατρ 574/2003 ΤΝΠ-ΔΣΑ).

Γ. Καταγγελία της μίσθωσης από τον μισθωτή

1. Προϋποθέσεις. 1. Σε κάθε περίπτωση που δεν παραχωρήθηκε εγκαίρως στο μισθωτή, ολικά ή μερικά, ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση ή που του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση και, αν η προθεσμία περάσει άπρακτη, να καταγγείλει τη μίσθωση. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει και χωρίς προθεσμία, αν, εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης (585 ΑΚ)

2. Καθορισμός προθεσμίας. 1. Πριν από την καταγγελία, ο μισθωτής οφείλει να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση, εκτός αν εξαιτίας του λόγου της καταγγελίας, ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον να εκτελέσει τη σύμβαση (ΑΠ 835/2021, ΑΠ 1516/2011 ΕλΔ 2012/114, ΑΠ 594/2000 ΕλΔ 2000/1636, ΑΠ 958/1999 ΕλΔ 2000/113). Η προθεσμία τάσσεται με μονομερή άτυπη δήλωση του μισθωτή προς τον εκμισθωτή (Παν. Παπανικολάου: ο.π. § 233, αριθ. 3, σ. 524, Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 56.Β.ΙΙΙ, σ. 481, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, αριθ. 924, Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθ. 585, αριθ. 9)

3. Συνέπειες καταγγελίας. 1. Με την καταγγελία αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και επιστρέφεται το μίσθωμα που τυχόν προκαταβλήθηκε για το χρόνο μετά την καταγγελία. Εκείνος που έχει δικαίωμα να καταγγείλει δεν έχει υποχρέωση σε αποζημίωση εξαιτίας της καταγγελίας (587 ΑΚ).

4. Συρροή αξιώσεων. Το δικαίωμα της καταγγελίας δεν αποκλείεται από τη μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος από το μισθωτή (Π. Φίλιος: ο.π., § 56.Γ.II, σ. 483). Το δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος παρέχεται παραλλήλως προς το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης αλλά για τον μέχρι την καταγγελία χρόνο (ΕφΑθ 1099/2000 ΕλΔ 2001/222). Επίσης, το δικαίωμα της καταγγελίας είναι πρόσθετο και δεν αποκλείει το δικαίωμα αποζημίωσης για το διαφυγόν κέρδος από τη ματαίωση της εκμετάλλευσης του μισθίου μέχρι τη συμφωνημένη λήξη της μίσθωσης (ΑΠ 984/1976 ΝοΒ 25/361)

5. Μη ευθύνη εκμισθωτή. 1. Ο μισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση για πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή για έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται γι’ αυτά ο εκμισθωτής (586 ΑΚ)

Δ. Αποζημίωση του μισθωτή

1. Γενικά. 1. Ο μισθωτής δικαιούται να ζητήσει αποζημίωση για μη εκτέλεση της σύμβασης στις περιπτώσεις των 577, 578, 583, 584 ΑΚ. Προϋπόθεση της ευθύνης του εκμισθωτή προς αποζημίωση είναι η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας μεταξύ του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της συμφωνηθείσας ιδιότητας και της ζημίας (ΕφΑθ 4931/2003 ΕλΔ 2004/892). Το δικαίωμα αποζημίωσης παρέχεται στον μισθωτή σε τρεις περιπτώσεις (βλ. ΑΠ 1537/2009 ΕλΔ 2012/435):

2. Αποζημίωση άρθ. 577-578 ΑΚ. 1.1. Αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, αντί για τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Το ίδιο ισχύει και αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου που υπήρχε κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης (577 ΑΚ).

3. Αποζημίωση άρθ. 584 ΑΚ. 1. Ο μισθωτής, με την επιφύλαξη των διατάξεων που ισχύουν για τα πραγματικά και τα νομικά ελαττώματα ή για την έλλειψη ιδιοτήτων, έχει δικαίωμα κατά τα λοιπά, αν δεν του παραδόθηκε ή του παρεμποδίστηκε η χρήση του μισθίου, να απαιτήσει, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις, την εκτέλεση της σύμβασης ή αποζημίωση (584 ΑΚ)

4. Δικαιούχοι αποζημίωσης. Δικαιούχος της αξίωσης για αποζημίωση είναι βασικά ο μισθωτής. Γίνεται όμως δεκτό ότι δικαίωμα αποζημίωσης αναγνωρίζεται κατά τις διατάξεις για τη σύμβαση υπέρ τρίτου (συμβατική) και σε άλλα πρόσωπα όπως είναι οι οικείοι του μισθωτή που συγκατοικούν μαζί του, οι υπάλληλοί του, καθώς ακόμα και οι πελάτες και οι επισκέπτες του μισθωτή (Παν. Παπανικολάου: ο.π., § 206.2, σ. 478, Π. Κορνηλάκης: ο.π., § 133, σ. 157, Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 25, αριθ. 26, Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 30.Δ.1, Μ. Ραψομανίκης: άρθ. 577-578, αριθ. 9, Μ. Σταθόπουλος: ΓενΕνοχΔ, έκδ. 2004, 2018, § 4, αριθ. 64, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, αριθ. 829)

5. Παραγραφή. Το δικαίωμα αποζημίωσης υπόκειται στην 20ετή παραγραφή του άρθ. 249 ΑΚ (Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 30.ΣT, σ. 332, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρΝομΑΚ, άρθ. 584, αριθ. 7)

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΣΤ΄

Δαπάνες – Φθορές

§ 24. Δαπάνες μισθωτή

Α. Γενικά

Β. Αναγκαίες δαπάνες

1. Έννοια. 1. Αναγκαίες θεωρούνται οι δαπάνες που είναι απαραίτητες για να διατηρηθεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση (ΕφΑθ 7389/2006 ΕλΔ 2007/917, Αθ. Κρητικός: ΕλΔ 2014/1105, Β. Βαθρακοκοίλης: ο.π., άρθ. 591, αριθ. 4)

2. Υπόχρεος. 1. Αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, οι δαπάνες αυτές βαρύνουν τον εκμισθωτή (βλ. 575, 591 § 1 ΑΚ), ο οποίος οφείλει να τις αποδώσει στον μισθωτή, αν τις έχει ενεργήσει ο τελευταίος (ΜΕφΘεσ 1161/2017 αδημ. - Κυριάκος Μπαμπαλίδης, ΕφΑθ 1192/2010 αδημ. - Νικήτ. Χριστόπουλος, ΕφΑθ 7303/2000 ΕλΔ 2002/229)

3. Διενέργεια δαπάνης. Ο μισθωτής δικαιούται να ενεργήσει τις αναγκαίες δαπάνες μόνον αν αυτές είναι άμεσες και επείγουσες και εφόσον αυτές δεν μπορούσαν να γίνουν αμέσως από τον εκμισθωτή (ΕφΑθ 7389/2006 ο.π., ΜΕφΑθ 1018/2022 ο.π., Π. Φίλιος: MισθΠρ, § 33.B, σ. 336, Π. Κορ­νηλάκης: ο.π., § 127.ΙΙ,2.β.ii, σ. 86). Αν η ανάγκη για τη διενέργεια της δαπάνης δεν είναι άμεση και επείγουσα τότε, σύμφωνα με το άρθ. 578 § 2 ΑΚ, ο μισθωτής δικαιούται να προβεί στη δαπάνη μόνον αν ο εκμισθωτής περιέλθει σε υπερημερία (ΕφΑθ 7389/2006 ο.π., ΕφΑθ 2405/1986 ΑρχΝ 37/311, ΜΕφΑθ 1018/2022 ο.π.) η οποία προϋποθέτει σχετική ειδοποίηση (όχληση· 340 ΑΚ) του εκμισθωτή (589 ΑΚ· Π. Κορνηλάκης: ο.π., Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 24, αριθ. 11). Αν οι δαπάνες γίνουν χωρίς προηγούμενη υπερημερία του εκμισθωτή, μπορούν να αναζητηθούν μόνον με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων (ΕφΑθ 7389/2006 ο.π., ΜΕφΑθ 1018/2022 ο.π., ΜΕφΔωδ 219/2015 ΕλΔ 2017/861, Π. Φίλιος: ο.π.)

4. Αναζήτηση δαπάνης. 1. Κατά το άρθ. 591 § 1 ΑΚ: «Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο».

5. Οφειλή τόκου για τις δαπάνες. 1. Κατά το άρθ. 301 ΑΚ: «Ο υπόχρεος σε αποζημίωση λόγω δαπανών που έγιναν οφείλει από το χρόνο της δαπάνης νόμιμο τόκο στην αξία που δαπανήθηκε κατά το χρόνο αυτό. - Για δαπάνες που έγιναν σε αντικείμενο που πρέπει να αποδοθεί δεν οφείλονται τόκοι για όσο χρονικό διάστημα αυτός που έχει δικαίωμα σε αποζημίωση αποκομίζει τα ωφελήματα ή τους καρπούς του αντικειμένου».

6. Αγρομίσθωση. 1. Εφόσον δεν προκύπτει τίποτε άλλο από τη σύμβαση ή από την επιτόπια συνήθεια, ο μισθωτής φέρει τις δαπάνες των επισκευών που απαιτούνται για την τακτική χρήση και κάρπωση, καθώς και εκείνες που απαιτούνται για τη συντήρηση των οικημάτων, των αποθηκών, των δρόμων, των τάφρων ή των περιφραγμάτων. Επίσης φέρει τις δαπάνες για την τακτική εκμετάλλευση του πράγματος και ιδίως για την καλλιέργεια (621 ΑΚ)

Γ. Επωφελείς δαπάνες

1. Γενικά. 1. Επωφελείς θεωρούνται οι δαπάνες οι οποίες αυξάνουν την αξία του μισθίου (ΑΠ 1119/2020, ΑΠ 1254/2017, ΕφΑθ 8359/2002 ΕλΔ 2005/268, ΜΕφΑθ 1018/2022 ο.π., Π. Φίλιος: MισθΠρ, § 33.Γ, σ. 337, Π. Kορνηλάκης: ο.π., § 127.ΙΙ.2.β.ii, σ. 87, Παν. Παπανικολάου: ο.π., § 251.3, σ. 552, Αθ. Κρητικός: ΕλΔ 2014/1105)

2. Απόδοση δαπάνης. 1.1. Σύμφωνα με το άρθ. 591 § 2 εδ. α΄ ΑΚ: «Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων»

Δ. Πολυτελείς δαπάνες

Ε. Διενέργεια συμβατικών δαπανών

1. Συμβατική υποχρέωση διενέργειας δαπανών. 1. Αν στη μισθωτική σύμβαση συμφωνήθηκε ότι ο μισθωτής υποχρεούται να ενεργήσει ορισμένες δαπάνες αναγκαίες ή επωφελείς, τότε αν δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, αυτές δεν αποδίδονται, ούτε δικαιούται ο μισθωτής να αφαιρέσει τα σχετικά κατασκευάσματα. Σ’ αυτή την περίπτωση οι δαπάνες αυτές θεωρούνται μίσθωμα (βλ. Γ. Αρχανιωτάκη: Η επαγγελματική μίσθωση, § 7.ΙΙ.Β.1) και παραμένουν σε όφελος του μισθίου, ο δε μισθωτής δεν δικαιούται να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε αλλά υποχρεούται να το παραδώσει όπως υφίσταται μετά τις γενόμενες δαπάνες.

2. Δυνατότητα διενέργειας δαπανών. Αν στη μισθωτική σύμβαση συμφωνήθηκε ότι ο μισθωτής δικαιούται να ενεργήσει ορισμένες δαπάνες, τότε, αν δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, αυτές αποδίδονται εφόσον παραμείνουν σε όφελος του μισθίου (βλ. όμως Π. Φίλιο: MισθΠρ, § 33.ΣT.II, σ. 339 ότι δεν υφίσταται δικαίωμα απόδοσης). Αν συμφωνήθηκε η μη απόδοσή τους, τότε αυτές παραμένουν σε όφελος του μισθίου και αποτελούν μίσθωμα

ΣΤ. Αφαίρεση κατασκευασμάτων (591 § 2 εδ. β΄ ΑΚ)

1. Γενικά. 1. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο (591 § 2 εδ. β΄ ΑΚ)

2. Έννοια κατασκευάσματος. 1. Η διάταξη του άρθ. 592 § 2 εδ. β΄ ΑΚ, έχει εφαρμογή οσάκις πρόκειται να κριθεί η τύχη «κατασκευασμάτων» στο μίσθιο, δηλαδή κινητών πραγμάτων, τα οποία συνδέθηκαν προς το κύριο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, κατά τρόπον ώστε και μετά τη σύνδεση να είναι ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν απετέλεσαν συστατικό ή αν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα (ΕφΑθ 1578/2011 ΕΔΠ 2011/375, ΕφΑθ 5803/2003 ΕλΔ 2005/265). Αντικείμενο της ενοχικής αξίωσης του μισθωτή βάσει της διάταξης του άρθ. 591 ΑΚ, είναι τα ίδια κινητά πράγματα, τα οποία αποτελούν «κατασκευάσματα», που έχουν προστεθεί στο μίσθιο και την αφαίρεση των οποίων είναι υποχρεωμένος να ανεχθεί ο εκμισθωτής, αν δε ο τελευταίος αρνείται να ανεχθεί την αφαίρεση, η ενοχική αξίωση του μισθωτή για αυτούσια παραλαβή των, δεν υφίσταται καμία αλλοίωση, αλλά εξακολουθεί κατευθυνόμενη στο ίδιο αντικείμενο (ΑΠ 2185/2009 ο.π.).

3. Δικαίωμα αφαίρεσης (jus tollendi). Ι. Γενικά. 1. Η έννοια του δικαιώματος αυτού του μισθωτή είναι ότι ο εκμισθωτής δεν δικαιούται να αρνηθεί την αφαίρεση καταβάλλοντας την αξία της δαπάνης (Απ. Γεωργιάδης: § 24, αριθ. 26, Π. Φίλιος: ο.π., § 46.Δ.2, σ. 416, Π. Κορνηλάκης: σ. 358). Επομένως, δεν εφαρμόζεται εν προκειμένω αναλόγως η διάταξη του άρθ. 1104 § 2 περ. 3 ΑΚ (Κ. Παντελίδου: Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, § 4, αριθ. 40)

Ι. Γενικά

ΙΙ. Καταχρηστική άσκηση

ΙΙΙ. Υπομίσθωση

IV. Αποκατάσταση πραγμάτων

V. Αδυναμία αφαίρεσης

VI. Κατασκευή οικοδομήματος

4. Παραγραφή. Κατά την κρατούσα άποψη, η αξίωση για αφαίρεση κατασκευάσματος υπόκειται στην 20ετή παραγραφή του άρθ. 249 ΑΚ (ΑΠ 1254/2017, ΑΠ 193/1963 ΝοΒ 11/1009, Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 46.Ε, Π. Ζέπος: ΕιδΕνοχΔ, σ. 187, σημ. 2, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 1021, Κ. Παντελίδου: § 4, αριθ. 41). Όμως, η αξίωση του μισθωτή για απόδοση της δαπάνης του κατασκευάσματος πρέπει να θεωρηθεί ότι υπόκειται στην εξάμηνη παραγραφή του άρθ. 603 ΑΚ, αφού πρόκειται για δαπάνη του μισθωτή στο μίσθιο (βλ. παρακάτω υπό Ζ)

5. Ενέχυρο άρθ. 604 ΑΚ. Βλ. παρακάτω § 34.ΣΤ

Ζ. Παραγραφή αξιώσεων μισθωτή για δαπάνες (603 ΑΚ)

Η. Περιεχόμενο αγωγών μισθωτή για δαπάνες

1. Αγωγή για αναγκαίες δαπάνες. 1. Αν οι δαπάνες ήσαν αναγκαίες, η αναζήτησή τους από τον μισθωτή γίνεται με βάση τη διάταξη του άρθ. 591 § 1 ΑΚ. Έτσι, στη σχετική αγωγή του μισθωτή κατά του εκμισθωτή πρέπει να αναφέρεται: α) η ύπαρξη μισθωτικής σύμβασης, β) περιγραφή και η θέση (ο τόπος) στον οποίο βρίσκεται το μίσθιο, γ) το συμφωνημένο μίσθωμα, δ) υπερημερία του εκμισθωτή ως προς τη διενέργεια της συγκεκριμένης δαπάνης, ε) η διενέργεια εκ μέρους του μισθωτή συγκεκριμένων δαπανών στο μίσθιο, οι οποίες, από τη φύση τους, ήσαν αναγκαίες για τη λειτουργία του μισθίου σύμφωνα με τη μισθωτική σύμβαση, στ) λεπτομερής αναφορά των γενόμενων δαπανών κατά είδος, ποσότητα, ποιότητα και τιμή, ζ) αίτημα για καταβολή συγκεκριμένου ποσού, νομιμοτόκως από τότε που έγινε η δαπάνη, άλλως από την επίδοση της αγωγής, η) αίτημα να κηρυχθεί η απόφαση προσωρινώς εκτελεστή, θ) αίτημα να καταδικασθεί ο εναγόμενος στα δικαστικά έξοδα

2. Αγωγή για επωφελείς και πολυτελείς δαπάνες. 1. Αν οι δαπάνες ήσαν επωφελείς, αποδίδονται με βάση τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων (591 § 2 εδ. α΄ ΑΚ). Αν οι δαπάνες ήσαν πολυτελείς πρέπει, εκτός από το περιεχόμενο που περιέχει η αγωγή για επωφελείς δαπάνες, να περιέχει επικουρικά και τα στοιχεία της αγωγής αδικαιολόγητου πλουτισμού για την οποία βλ. Ι. Κατρά: Αγωγές, Αιτήσεις & Ενστάσεις Ενοχικού Δικαίου Αστικού Κώδικα, έκδ. 2018, § 66.ΙΑ

Θ. Άμυνα εναγομένου

§ 25. Φθορές του μισθίου

Α. Συμφωνημένη χρήση - Ενδοτικό δίκαιο

Β. Υποχρέωση επιμελούς χρήσης

Γ. Φθορές συνήθους και μη, χρήσης

1. Φθορές από τη συνήθη χρήση. 1. Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, οι φθορές του μισθίου που προέρχονται από τη συνήθη χρήση βαρύνουν τον εκμισθωτή, ο οποίος βαρύνεται με την αποκατάστασή τους, στο πλαίσιο της, εκ του άρθ. 575 ΑΚ, υποχρέωσής του να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (ΕφΑθ 7477/2000 ΕλΔ 2002/227). Το ίδιο ισχύει και για τις φθορές που προέρχονται από τυ­χαίο γεγονός (336 ΑΚ· Παν. Παπανικολάου: ο.π., § 256, 10, σ. 560)

2. Φθορές πέρα από τη συνήθη χρήση. 1. Δεν αποτελούν φθορά της συνήθους χρήσης ο τραυματισμός των τοίχων με ούπα, η θραύση διαφόρων εγκαταστάσεων (ειδών υγιεινής κ.λπ.), η θραύση υαλοπινάκων, τα σημάδια στο πάτωμα από την αποκόλ­ληση μοκέτας (ΕφΑθ 3237/1990 EΔΠ 1990/157) κ.λπ. Γι’ αυτές ευθύνεται ο μισθωτής έστω κι αν προκλήθηκαν από τρίτα πρόσωπα που κατοικούν μαζί του (ΕφΠειρ 1150/89 ο.π.) ή από επισκέπτες, ή προστηθέντες (Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 24, αρ. 52). Έγινε δεκτό (ΕφΑθ 5013/2002 αδημ.), ότι αποτελούν φθορές πέραν της συνήθους χρήσης: α) εκείνες που προκλήθηκαν στο δάπεδο του μισθίου για την αποκατάσταση των οποίων απαιτείται στοκάρισμα, β) η αφαίρεση οπλισμένου σκυροδέματος, γ) η φθορά της κλειδαριάς που απαιτεί αντικατάστασή της και δ) η αφαίρεση παραθύρου.

Δ. Ευθύνη μισθωτή

1. Γενικά. 1. Από τα άρθ. 592, 594, 599, 330, 297-298 ΑΚ –που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθ. 44 π.δ. 34/1995)– συνάγεται ότι ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον εκμισθωτή για κάθε θετική και αποθετική ζημία που υφίσταται ο τελευταίος, υπό την προϋπόθεση να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια, για τις φθορές ή μεταβολές που προκλήθηκαν στο μίσθιο, με εξαίρεση αυτές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση (ΑΠ 397/2020, ΑΠ 1439/2006 ΕΔΠ 2010/242, ΕφΑθ 5265/2001 ΕλΔ 2002/227, ΕφΑθ 6550/1990 ΕλΔ 31/1525, ΕφΑθ 3237/1990 EΔΠ 1990/157, ΕφΑθ 5649/1987 EΔΠ 1989/159).

2. Έκταση ευθύνης του μισθωτή. 1. Ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει αποζημίωση για φθορές ή μεταβολές και μάλιστα άσχετα με το αν σκοπεύει να καταγγείλει τη μίσθωση ή όχι. Αποζημίωση μπορεί να απαιτηθεί για κάθε θετική ή αποθετική ζημία (AΠ 165/1964 ΝοΒ 12/610) με την προϋπόθεση ύπαρξης αιτιώδους συνάφειας και ο μισθωτής απαλλάσσεται αν αποδείξει την έλλειψη πταίσματός του (AΠ 511/1857 ΝοΒ 6/203). Ειδικότερα, η αποζημίωση θα περιλαμβάνει τις μελλοντικές δαπάνες του εκμισθωτή για την επανόρθωση των φθορών (ΜΠρΚω 389/1988 ΕλΔ 31/614)

3. Ευθύνη για τυχηρά – ανώτερη βία. 1. Σύμφωνα με την αρχή της υπαιτιότητας που καθιερώνει το άρθ. 330 ΑΚ, υπάρχει κατά κανόνα ευθύνη και για αμέλεια όχι όμως και για τυχηρά. Όταν όμως, κατ’ εξαίρεση υπάρχει ευθύνη και για τα τυχηρά, γεννιέται το ερώτημα αν η επέκταση της ευθύνης καλύπτει και τα περιστατικά ανώτερης βίας. Συνήθως η απάντηση είναι αρνητική, δηλ. περιλαμβάνει μόνον τα τυχηρά υπό στενή έννοια και όχι και την ανώτερη βία, γιατί θα ήταν άδικο και σκληρό για τον οφειλέτη. Όταν όμως η επέκταση της ευθύνης του οφειλέτη γίνεται με σύμβαση (άρθ. 361 ΑΚ), είναι θέμα της βούλησης των μερών, αν ο οφειλέτης θα ευθύνεται για όλα ή όχι, και ποια τυχαία περιστατικά. Σε περίπτωση αμφιβολίας, είναι εύλογο να γίνει δεκτό, ότι τα μέρη δεν ήθελαν ευθύνη και για περιστατικά ανώτερης βίας, αφού συνετοί συμβαλλόμενοι δεν αναλαμβάνουν συνήθως κινδύνους για απρόβλεπτα και αστάθμητα περιστατικά (ΕφΑθ 6884/2000 αδημ.).

4. Καταστροφή μισθίου από πυρκαγιά. 1. Αν το μίσθιο καταστράφηκε ή έπαθε βλάβη από πυρκαγιά, ο μισθωτής υποχρεούται σε αποζημίωση του εκμισθωτή, απαλλάσσεται όμως από κάθε ευθύνη, αν η αδυναμία του για απόδοση του μισθίου δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα αυτού ή των προστηθέντων του (ΑΠ 204/1997 ΕλΔ 1998/113). Όμοια υποχρέωση έχει, κατ’ άρθ. 914 ΑΚ, και ο σύνοικος του μισθωτή υπαίτιος της πυρκαγιάς. Και στις δύο περιπτώσεις, η αποζημίωση περιλαμβάνει τη δαπάνη που απαιτείται για την αποκατάσταση των ζημιών και τα μισθώματα που θα στερηθεί ο εκμισθωτής από την αδυναμία εκμισθώσεως του ακινήτου (ΑΠ 1449/1995 ΕλΔ 1998/582)

5. Ευθύνη τρίτου. 1. Αν η ζημία προέρχεται από τα ως άνω τρίτα πρόσωπα και συντρέχουν σ’ αυτά οι προϋποθέσεις της αδικοπραξίας του άρθ. 914 ΑΚ, τότε σε αποζημίωση του εκμισθωτή ευθύνονται τόσον ο μισθωτής όσο και τα πρόσωπα αυτά εις ολόκληρο. Επομένως, σε περίπτωση πρόκλησης τέτοιων φθορών στο μίσθιο από τον βοηθό εκπληρώσεως, στον οποίο παραχωρήθηκε από τον μισθωτή η χρήση του μισθίου, ο εκμισθωτής, ενόψει του ότι δεν τελεί σε συμβατικό σύνδεσμο προς αυτόν, δικαιούται να ασκήσει κατά του βοηθού αγωγή με βάση τις διατάξεις για τις αδικοπραξίες (ΑΠ 156/2021 ο.π.)

6. Απόδοση – Παραλαβή μισθίου. Ο εκμισθωτής δεν μπορεί, κατά τη λήξη της μίσθωσης να αρνηθεί την παραλαβή του μισθίου λόγω βλαβών ή φθορών του μισθίου έστω και αυτές είναι σοβαρές. Με την άρνησή του αυτή ο εκμισθωτής περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή (351 ΑΚ· ΕφΠειρ 118/1996 ΕλΔ 37/1648).

7. Επίδειξη μισθίου. Κατά το άρθ. 901 ΑΚ: «Όποιος έχει σχετικά με κάποιο πράγμα αξίωση εναντίον του κατόχου του, έχει δικαίωμα να απαιτήσει απ’ αυτόν να επιδείξει το πράγμα, αν η επίδειξη είναι αναγκαία για την άσκηση της αξίωσης»

Ε. Συρροή αξιώσεων

ΣΤ. Μισθώσεις Δημοσίου

Ζ. Παραγραφή αξιώσεων εκμισθωτή για φθορές (602 ΑΚ)

1. Γενικά. 1. Οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας μεταβολών ή φθορών στο μίσθιο παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες αφότου το ανέλαβε. Σε κάθε περίπτωση οι αξιώσεις αυτές παραγράφονται μαζί με την αξίωση για ανάληψη του μισθίου (602 ΑΚ)

2. Έναρξη παραγραφής. 1.1. Η εξάμηνη παραγραφή της αξίωσης αποζημίωσης του εκμισθωτή για τις μεταβολές ή φθορές, που προκάλεσε ο μισθωτής στο μίσθιο, αρχίζει από την πραγματική ανάληψη του μισθίου, διότι μόνον μετά από αυτήν έχει ο εκμισθωτής τη δυνατότητα να διαπιστώσει την ύπαρξη και την ακριβή έκταση των μεταβολών ή φθορών του μισθίου. Η παραγραφή αρχίζει από την ανάληψη του μισθίου και αν ακόμη ο εκμισθωτής είχε πληροφορηθεί ή λάβει γνώση των μεταβολών ή φθορών του μισθίου πριν από την ανάληψή του (ΑΠ 1161/2017), η οποία δεν συμπίπτει με τη λήξη της μίσθωσης, δεδομένου ότι είναι δυνατόν η ανάληψη να συντελεστεί και μετά τη λήξη (ΜΕφΘεσ 1780/2019 ΕφΑΔ 2019/894).

3. Έκταση εξάμηνης παραγραφής. 1. Σύμφωνα με την ορθότερη άποψη, η εξάμηνη παραγραφή του άρθ. 602 ΑΚ καταλαμβάνει όλες τις αξιώσεις του εκμισθωτή από φθορές του μισθίου είτε πηγάζουν από τη σύμβαση είτε από αδικοπραξία (ΑΠ 901/2021, ΑΠ 1161/2017, ΑΠ 848/2014, ΑΠ 513/2009 ΕλΔ 2009/1064, ΕφΠειρ 340/2015 αδημ. - Νικόλαος Βεργιτσάκης, ΜΕφΘεσ 159/2015 αδημ. - Παναγιώτα Μαυράκη, ΜΠρΘεσ 13737/2017 αδημ. - Ιωάννης Αρβανίτης, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 1215, Απ. Γεωργιάδης: ΓενΕνοχΔ, ό.π., § 59, αριθ. 18, ο ίδιος: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 24, αριθ. 53, Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, έκδ. 1981, σ. 362, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρΝομΑΚ, άρθ. 602, αριθ. 4, Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθ. 602-603, αριθ. 2), και ανεξάρτητα από το αν οφείλονται σε δόλο ή αμέλεια του μισθωτή (ΑΠ 901/2021) ή αν γεννήθηκαν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ή μετά τη λήξη της (ΜΕφΘεσ 279/2018 ο.π.). Έτσι, η βραχυπρόθεσμη παραγραφή του άρθ. 602 ΑΚ αποκλείει την εφαρμογή της γενικής διάταξης του άρθ. 937 ΑΚ (ΕφΑθ 3931/1999, ΜΕφΘεσ 279/2018 ο.π., ΜΠρΘεσ 13737/2017 ο.π.).

4. Μη εφαρμογή παραγραφής άρθ. 602 ΑΚ. 1. Η βραχυχρόνια παραγραφή του άρθ. 602 ΑΚ δεν ισχύει στην περίπτωση που το μίσθιο καταστραφεί ολοσχερώς οπότε ανακύπτει αδυναμία απόδοσής του (ΑΠ 1277/2005 ΕλΔ 2007/1091, ΕφΠειρ 1150/1989 ΕλΔ 31/1073, ΜΕφΑθ 1768/2022 αδημ. - Κων/νος Γιαννακόπουλος, Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, ο.π.). Στην περίπτωση αυτή, ισχύει η 20ετής παραγραφή του άρθ. 249 ΑΚ (ΑΠ 156/2021 ο.π., ΑΠ 496/2008)

5. Αναστολή παραγραφής. 1. Η παραγραφή αναστέλλεται για όσο χρόνο ο εκμισθωτής εμποδίστηκε από λόγο ανώτερης βίας να ασκήσει την αξίωσή του (255 ΑΚ). Τέτοιο λόγο μπορεί να αποτελεί και η παραμονή της οικοσκευής του μισθωτή στο μίσθιο μετά την εκτέλεση της εξωστικής απόφασης (ΕφΑθ 11749/1988 ΕλΔ 31/1526)

6. Διακοπή παραγραφής. Ι. Άσκηση αγωγής. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 261 ΑΚ, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθ. 101 § 1 ν. 4139/2013 (ΦΕΚ 74 Α/20.3.2013):

Ι. Άσκηση αγωγής

ΙΙ. Αναγνώριση αξίωσης

7. Συμψηφισμός ανταπαίτησης. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 443 ΑΚ: «Σε συμψηφισμό προτείνεται και ανταπαίτηση που έχει παραγραφεί, αν κατά το χρόνο που οι απαιτήσεις συνυπήρξαν δεν είχε συμπληρωθεί ο χρόνος της παραγραφής της»

Η. Περιεχόμενο αγωγής για φθορές – Άμυνα εναγομένου

1. Περιεχόμενο αγωγής. Ι. Γενικά. 1. Στην αγωγή με την οποία ζητείται αποζημίωση λόγω φθορών του μισθίου πρέπει να αναφέρονται: α) η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μίσθωσης, β) η ιδιότητα του ενάγοντος ως εκμισθωτή και του εναγομένου ως μισθωτή, γ) η περιγραφή του μισθίου και ο τόπος στον οποίο βρίσκεται, δ) το ύψος του καταβαλλόμενου μισθώματος, για τον καθορισμό της καθ’ ύλην αρμοδιότητας του δικαστηρίου, ε) οι προκληθείσες φθορές δηλαδή πόσα και ποια μέρη του μισθίου υπέστησαν ολική ή μερική φθορά (είδος, ποσότητα και ποιότητα), στ) πόση η απαιτούμενη δαπάνη (ΕφΑθ 394/2001 αδημ., ΕφΑθ 2529/2001 αδημ.) σε υλικά (ποσότητα, ποιότητα αυτών) και αμοιβή εργατοτεχνικού προσωπικού για την αποκατάσταση των εν λόγω φθορών (αριθμός, ειδικότητα προσωπικού και ημέρες απασχόλησης). (ΑΠ 780/2011 ΕλΔ 2012/1016, ΑΠ 1342/2006 ο.π., ΕφΑθ 7953/2006, ΕφΑθ 4985/2006 αδημ. - Γ. Αλεξίου, ΕφΑθ 5215/2002 ΕΔΠ 2003/172), ζ) τα στοιχεία που προσδιορίζουν τυχόν διαφυγόν κέρδος για όσο χρονικό διάστημα χρειάσθηκε να επισκευασθούν οι φθορές, η) αίτημα της αγωγής είναι να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να καταβάλει στον ενάγοντα ορισμένο ποσό ως αποζημίωση για θετική ζημία και για τυχόν διαφυγόν κέρδος, με τον νόμιμο τόκο επιδικίας κατ’ άρθ. 346 ΑΚ, θ) αίτημα, να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί, προσωρινώς εκτελεστή, ι) αίτημα να καταδικασθεί ο εναγόμενος στα δικαστικά έξοδα

Ι. Γενικά

ΙΙ. Ειδικά

ΙΙΙ. Αποκατάσταση ζημίας – ΦΠΑ

IV. Τοκοδοσία

V. Νομολογία

VI. Διαδικασία

2. Άμυνα εναγομένου. 1. Ο εναγόμενος μπορεί να προβάλει: α) ότι οι φθορές οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση ή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη ή σε ανώτερη βία (ΑΠ 1342/2006 ο.π., ΕφΑθ 6382/2009 ΕΔΠ 2011/180, ΕφΑθ 1007/2004 ΕλΔ 2005/263, ΕφΑθ 2529/2001 αδημ., ΕφΑθ 394/2001 αδημ., ΕφΑθ 1130/2000 ΕλΔ 2002/226, ΜΕφΘεσ 279/2017 αδημ. - Ευαγγελία Τουπαδάκη), β) ένσταση παραγραφής, γ) τυχόν ένσταση συμψηφισμού

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ζ΄

Εκποίηση μισθίου

§ 26. Εκποίηση μισθίου (614-615 ΑΚ)

Α. Γενικά

Β. Υπεισέλευση νέου κτήτορα στη μίσθωση

Γ. Περιπτώσεις μη υπεισέλευσης

Δ. Έκταση υπεισέλευσης νέου κτήτορα

Ε. Συνέπειες υπεισέλευσης

1. Καταγγελία από νέο κτήτορα. 1. Από και διά της μεταγραφής του μεταβιβαστικού συμβολαίου, ο προηγούμενος εκμισθωτής δεν νομιμοποιείται ούτε να καταγγείλει τη μίσθωση, για οποιονδήποτε λόγο, ούτε να ζητήσει με αγωγή του την απόδοση του μισθίου, αφού το σχετικό δικαίωμα ανήκει στον νέο κτήτορα (ΑΠ 612/2020, ΑΠ 999/2014)

2. Μεταβίβαση δικαιωμάτων. 1. Τα προ της εκποίησης δικαιώματα του εκμισθωτή από τη μίσθωση, μεταξύ των οποίων και η επιδίωξη της εκτέλεσης δικαστικής απόφασης που διατάσσει την απόδοση του μισθίου στον εκμισθωτή, μπορούν να μεταβιβασθούν στον νέο κτήτορα με εκχώρηση, για την οποία και δεν απαιτείται συναίνεση του μισθωτή, γιατί τα δικαιώματα από τη μίσθωση είναι περιουσιακού χαρακτήρα και δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι συνδέονται με το πρόσωπο του μισθωτή (ΕφΘεσ 231/1990 ο.π.).

3. Προκαταβολές μισθωμάτων. Για τις προκαταβολές μισθωμάτων βλ. παραπάνω § 12.Ε.

4. Περιεχόμενο αγωγής για τη νομιμοποίηση του νέου κτήτορα. 1. Επειδή στην άσκηση της αγωγής για απόδοσης του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης, νομιμοποιείται μόνον ο εκμισθωτής (ΑΠ 1581/2000 ΕλΔ 2001/1326), η ιδιότητα αυτή του ενάγοντος και ο τρόπος με τον οποίο την απέκτησε, ειδικότερα δε όταν το μίσθιο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάστηκε κατά κυριότητα σε άλλον, ο οποίος υπεισήλθε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του αρχικού εκμισθωτή, ως απαραίτητα στοιχεία της ενεργητικής νομιμοποίησής του, πρέπει να διαλαμβάνονται στο δικόγραφο της αγωγής, η έλλειψη των οποίων την καθιστά απαράδεκτη λόγω αοριστίας, σύμφωνα με τα άρθ. 111 § 2, 118 αριθ. 4 και 216 § 1 ΚΠολΔ (ΑΠ 569/1999 ο.π., EφΠατρ 571/1995 ΕλΔ 37/1656, ΕφΑθ 7819/1990 ΕλΔ 31/1528). Εκτός από τον νόμιμο τρόπο κτήσης της κυριότητας από τον νέο κτήτορα, δεν απαιτείται να αναφέρεται στην αγωγή και κάποιος ιδιαίτερος τρόπος υπεισέλευσής του στη μισθωτική σχέση (ΑΠ 253/1997 ΕλΔ 1998/122)

ΣΤ. Επικαρπία μισθίου

1. Σύσταση επικαρπίας. 1. Ως μεταβίβαση του μισθίου θα πρέπει να θεωρηθεί και η έγκυρη σύσταση δικαιώματος περιορισμένης προσωπικής δουλείας επικαρπίας επί του μισθίου και κατά συνέπεια στην περίπτωση αυτή μόνον ο έχων το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του μισθίου επικαρπωτής έχει την ιδιότητα του εκμισθωτή και όχι ο ψιλός κύριος (ΜΠρΘεσ 1842/2013 αδημ. - Διον. Γιαννούλης).

2. Λήξη επικαρπίας. 1. Αν η επικαρπία ακινήτου λήξει κατά τη διάρκεια της εκμίσθωσης του ακινήτου που έγινε από τον επικαρπωτή, εφαρμόζονται αναλόγως ως προς την εξακολούθηση της μίσθωσης καθώς και ως προς την προκαταβολή ή την εκχώρηση ή την κατάσχεση μισθωμάτων της, οι διατάξεις για την εκποίηση του μισθίου ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης (1164 ΑΚ)

Ζ. Εκποίηση μισθίου στην εμπορική μίσθωση

1. Υπεισέλευση νέου κτήτορα στη μίσθωση. 1. Μετά την κατάργηση, με το άρθρο 3 ν. 1229/1982, της § 1 του άρθρου 7 ν. 813/1978, που όριζε ότι: «Αι διατάξεις των άρθρων 614-618, 1164 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ εφαρμόζονται και επί των υπαγομένων εις τον παρόντα νόμον μισθώσεων», έγινε δεκτό ότι η ρύθμιση του κοινού δικαίου, όσον αφορά την τύχη της μισθωτικής σχέσης σε περίπτωση μεταβίβασης του μισθίου σε νέο κτήτορα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, δεν ισχύει στις εμπορικές μισθώσεις. Η μεταβίβαση του μισθίου σε άλλον, κατά τη διάρκεια τέτοιας μίσθωσης, έχει ως αποτέλεσμα ότι ο νέος κύριος υπεισέρχεται εκ του νόμου στη μίσθωση ως εκμισθωτής χωρίς καμία άλλη διατύπωση και μάλιστα χωρίς τις διακρίσεις των άρθ. 614-615 ΑΚ, πράγμα που επιβάλλει εμμέσως ο ν. 813/1978 με το σύνολο των διατάξεών του, εφόσον από καμία από αυτές δεν καθιερώνεται ως λόγος λύσης της μίσθωσης η εκποίηση του μισθίου (ΟλΑΠ 6/2004 ΕλΔ 2004/702 = ΝοΒ 2004/1352 με αντίθετη άποψη Π. Κορνηλάκη/Γ. Αρχανιωτάκη σε ΝοΒ 2004/1346 επ., ΑΠ 956/2015, ΑΠ 1334/2005 ΕλΔ 2007/1092, ΑΠ 569/1999 ΕλΔ 2000/116, ΑΠ 601/2003 ΕλΔ 2004/1049, ΑΠ 1693/1997 ΕΔΠ 1999/254, ΑΠ 287/1998 ΕλΔ 1998/1592)

2. Εκποίηση τμήματος μισθίου. 1. Στην περίπτωση εκποίησης τμημάτων του μισθίου που είχε εκμισθωθεί από τον προηγούμενο κτήτορα για να χρησιμοποιηθεί από τον μισθωτή για ενιαία χρήση, κάθε αγοραστής τμήματος υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση μόνον του τμήματος που απέκτησε και δημιουργούνται περισσότερες μισθώσεις με διαφορετικούς εκμισθωτές. Στην περίπτωση αυτή, κάθε ένας από τους νέους εκμισθωτές μπορεί να ασκήσει αγωγή για απόδοση του μισθίου του οποίου κατέστη εκμισθωτής και το οποίο αποτελούσε μέρος της αρχικής ενιαίας μίσθωσης λόγω λήξεως της μισθωτικής συμβάσεως. Έτσι, στην πιο πάνω περίπτωση εκποιήσεως τμημάτων του μισθίου που είχε εκμισθωθεί για ενιαία χρήση, δεν υφίσταται μεταξύ των πλειόνων αγοραστών κοινωνία, με συνέπεια να μην έχουν εφαρμογή οι σχετικές διατάξεις των άρθ. 788 και 709 ΑΚ (ΕφΑθ 4782/2006)

Η. Διάσπαση ΑΕ

Θ. Κατάσχεση και πλειστηριασμός μισθίου (άρθ. 997 §§ 1-2, 1009 ΚΠολΔ)

1. Πλειστηριασμός μισθίου (άρθ. 1009 ΚΠολΔ). 1.1. Κατά το άρθ. 1009 ΚΠολΔ (όπως ισχύει μετά το άρθ. 81 ν. 4842/2021):

2. Κατάσχεση μισθίου (άρθ. 997 §§ 1-2 ΚΠολΔ). 1. Με τον ν. 4335/2015 τροποποιήθηκε η διάταξη του άρθ. 997 ΚΠολΔ, οι §§ 1-2 και 6 του οποίου (όπως ισχύουν μετά την τροποποίηση με το άρθ. 78 ν. 4842/2021) ορίζουν, ήδη, τα ακόλουθα:

3. Σχέση ρυθμίσεων. 1. Με τη νέα ρύθμιση του άρθ. 1009 ΚΠολΔ, έχουν αλλάξει πλέον τα ερμηνευτικά δεδομένα τα οποία γίνονταν δεκτά με βάση το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς, αναφορικά με τις μισθώσεις στις οποίες ασκείται στο μίσθιο επιχείρηση.

Ι. Εκποίηση μισθίου στις μισθώσεις Δημοσίου

ΙΑ. Τύχη μίσθωσης κατά τη λήξη της επιφάνειας

§ 27. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης

Α. Γενικά

Β. Μεταβίβαση από τον εκμισθωτή

Γ. Μεταβίβαση από τον μισθωτή

1. Τρόπος μεταβίβασης. 1. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθ. 361, 455 επ. και 471 ΑΚ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθ. 44 π.δ. 34/1995, εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται ότι η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης από το μισθωτή προς τρίτο, εκτός των προβλεπόμενων στο άρθ. 12 του ίδιου π.δ. 34/1995 περιπτώσεων, γίνεται μόνον με το συνδυασμό εκχώρησης και αναδοχής χρέους, ύστερα από συναίνεση του εκμισθωτή. Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή και με την αναδοχή χρέους με την παθητική της μορφή (ΑΠ 1255/2019, ΑΠ 1177/2015, ΑΠ 1099/2015, ΑΠ 1245/2010, ΑΠ 561/2010, βλ., πάντως, και ΑΠ 1400/2008, κατά την οποία η μεταβίβαση όλης της ενοχικής σχέσης μπορεί να γίνει και στο σύνολο με κατάρτιση τριπρόσωπης ιδιόρρυθμης σύμβασης, στην οποία συμμετέχουν οι συμβαλλόμενοι της αναλαμβανόμενης σύμβασης και ο τρίτος που την αναλαμβάνει). Μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσης, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στη σχέση αυτή και, συνεπώς, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή (ΑΠ 1436/2022, ΑΠ 455/2017). Από τα παραπάνω συνάγεται ότι βασικό αποτέλεσμα της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης είναι ότι επέρχεται ειδική διαδοχή στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις αυτής. Ο μισθωτής αποξενώνεται από τη μίσθωση και στη θέση του υπεισέρχεται ο τρίτος. Επομένως, κύριο χαρακτηριστικό της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης είναι η αλλοίωση υποκειμενικώς αυτής, η οποία εξακολουθεί πλέον να λειτουργεί με μισθωτή τον τρίτο, προς τον οποίο μεταβιβάστηκε η σχέση (ΑΠ 1436/2022, ΑΠ 1957/2006). Δεν απαγορεύεται, όμως, από τον νόμο να συμφωνηθεί μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή ότι ο τελευταίος και μετά τη μεταβίβαση θα ευθύνεται εις ολόκληρον με τον τρίτο (νέο μισθωτή) για όλες ή μερικές από τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μισθωτική σύμβαση, κατ’ άρθ. 361 και 477 ΑΚ (ΑΠ 133/1992). Ως προς τις τυχόν προσωπικές ή εμπράγματες ασφάλειες που έχουν παρασχεθεί στο πλαίσιο της μισθωτικής σχέσης, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθ. 458 και 475 ΑΚ, σε περίπτωση μεταβίβασης ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης, αν η προσωπική ή η εμπράγματη ασφάλεια είχε δοθεί υπέρ του αρχικού συμβαλλομένου που εξέρχεται από την έννομη σχέση, δηλαδή ασφάλιζε υποχρέωση αυτού, στη φερεγγυότητα του οποίου (και, πάντως, στην εσωτερική σχέση που τους συνδέει) απέβλεψε εκείνος που έδωσε την ασφάλεια, η ισχύς της ασφάλειας υπέρ του εισερχομένου στη μισθωτική σχέση - νέου οφειλέτη προϋποθέτει συναίνεση του ασφαλειοδότη (ΑΠ 640/2016. Βλ. και ΑΠ 1177/2015, ΑΠ 1099/2015, ΑΠ 1245/2010 ΕλΔ 2011/1036, ΑΠ 1957/2006 ΕλΔ 2007/485, ΑΠ 479/2001 ΕλΔ 2002/438, ΑΠ 734/1998 ΕλΔ 1998/1589).

2. Διαφορά από υπομίσθωση και παραχώρηση χρήσης. 1. Βασικό αποτέλεσμα της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης, είναι ότι επέρχεται ειδική διαδοχή στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις αυτής. Ο μισθωτής αποξενώνεται από τη μίσθωση και στη θέση του υπεισέρχεται ο τρίτος. Επομένως, κύριο χαρακτηριστικό της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης είναι η αλλοίωση υποκειμενικώς αυτής, η οποία συνεχίζει πλέον να λειτουργεί με μισθωτή τον τρίτο, προς τον οποίο μεταβιβάστηκε η σχέση. Διάφορη της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης είναι η σύμβαση της υπεκμίσθωσης, η οποία, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθ. 361, 593 ΑΚ και 11 π.δ. 34/1995, επιτρέπεται να συμφωνηθεί μεταξύ των μερών και στην εμπορική μίσθωση. Η θεμελιώδης διαφορά μεταξύ της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης και της υπομίσθωσης, είναι ότι στη μεν πρώτη επέρχεται αλλαγή του φορέα της μισθωτικής σχέσης και ο μισθωτής υποκαθίσταται από τον τρίτο, προς τον οποίο η μεταβίβαση, ενώ στη δεύτερη παραμένει μισθωτής ο υπεκμισθωτής, ο οποίος απλώς στερείται της εξουσίας χρήσης του μισθίου, την οποία αποκτά ο υπομισθωτής (ΑΠ 1975/2006 ο.π.).

§ 28. Μεταγραφή μισθωτικών συμβάσεων

Α. Γενικά

1. Η ρύθμιση. 1. Κατά το άρθ. 618 ΑΚ: «Η μίσθωση ακινήτου για χρονικό διάστημα μακρότερο από εννέα έτη ισχύει απέναντι στο νέο κτήτορα μόνον αν καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και το έγγραφο αυτό μεταγραφεί»

2. Έναρξη 9ετίας. 1. Κατά την κρατούσα άποψη, η διάρκεια των 9 ετών υπολογίζεται από την έναρξη της μίσθωσης (Γ. Mπαλής: EμπρΔ, έκδ. 1961, § 198.1 & 3, σ. 425, A. Αντάπασης σε Α. Γεωργιάδη/Μ. Σταθόπουλου: ΑΚ, άρθ. 618, αριθ. 11, σ. 380, Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 26, σημ. 44, Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθ. 618, αριθ. 6, Δ. Φίλης σε A. Γεωργιάδη/M. Στα­­θόπουλου: ΑΚ, άρθ. 1208, αριθ. 6, σ. 275, Μ. Μαργαρίτης/Αν. Μαργαρίτη: Επίτομη Ερμηνεία ΑΚ, έκδ. 2016, άρθ. 618, αριθ. 2).

Β. Έκταση ισχύος

1. Γενικά. 1. Δεν έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθ. 618 ΑΚ αν η μίσθωση καταρτίσθηκε με διάρκεια μέχρι 9 έτη και αργότερα παρατάθηκε ή ανα­νεώθηκε με συμφωνία των συμβαλλομένων, για διάρκεια που συνολικά υπερβαίνει τα 9 έτη και τούτο διότι η διάταξη του άρθ. 618 ΑΚ αναφέρεται σε αρχική διάρκεια της μίσθωση μεγαλύτερη των 9 ετών, δηλαδή αυτό που ενδιαφέρει για την εφαρμογή του άρθ. 618 ΑΚ είναι η αρχική συμφωνημένη διάρκεια αφού η υπερεννεαετής διάρκεια της μίσθωσης θα κριθεί με βάση τη συμφωνία των μερών και όχι με βάση την πραγματική διάρκεια της μίσθωσης (βλ. Π. Κορνηλάκη: ο.π., σ. 271).

2. Εμπορική μίσθωση. 1. Με το καθεστώς του π.δ. 34/1995, και κατά το μέρος που αυτό εφαρμόζεται στις παλιές μισθώσεις των οποίων η νόμιμη διάρκεια είναι 12ετής, γινόταν δεκτό ότι η διάταξη του άρθ. 618 ΑΚ δεν εφαρμόζεται. Έτσι, στις εμπορικές μισθώσεις, ο νέος κτήτορας δεσμεύεται ακόμα κι αν η μίσθωση δεν έχει καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και δεν έχει μεταγραφεί (ΑΠ 441/1985 ΕλΔ 26/869, Π. Φίλιος: Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη, έκδ. 2006, § 76.Β.1.α, Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 687). Και τούτο για να μην καταστρατηγείται η, περί της 12ετούς διάρκειας των εμπορικών μισθώσεων, διάταξη του άρθ. 5 § 1 του π.δ. 34/1995. Υποστηρίζεται και η άποψη ότι στις παλαιές εμπορικές μισθώσεις η μίσθωση πρέπει να μεταγράφεται μόνον όταν η μίσθωση συνήφθη για διάρκεια μεγαλύτερη των 12 ετών (Κ. Παντελίδου: Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, § 13, αριθ. 103)

Γ. Συνέπειες

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Η΄

Λήξη της μίσθωσης

§ 29. Τρόποι λήξης της μίσθωσης

Α. Λήξη με την πάροδο του ορισμένου χρόνου

Β. Λήξη με εκτέλεση απόφασης

Γ. Λήξη με καταγγελία

Δ. Λύση μίσθωσης με αντίθετη συμφωνία

Ε. Λύση μίσθωσης με πλήρωση διαλυτικής αίρεσης

§ 30. Γενικά περί καταγγελίας της μίσθωσης

Α. Γενικά

1. Διαπλαστικό δικαίωμα. 1. Η καταγγελία είναι δικαίωμα διαπλαστικό και μη αυτοτελές, πράγμα που σημαίνει ότι εκχωρείται ή κληρονομείται μόνον μαζί με το κύριο δικαίωμα (Γ. Mπα­λής: ΓενAρχ, 1961, § 28, σ. 88, K. Σημαντήρας: ΓενAρχ, 1988, αριθ. 213, Aπ. Γεωργιάδης: ΓενAρχ, 2012, § 20 αριθ. 10, Π. Φίλιος: MισθΠρ, § 53.B, σ. 461, Π. Κορ­­νηλάκης: ΕιδΕνοχΔ, ΙΙ, έκδ. 2005, § 136.ΙΙ.2, σ. 193, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, έκδ. 2006, αριθ. 2396 επ., EφΛαρ 520/1980 ΕλΔ 21/621, ΜΠρΑθ 5179/1996 Αρμ 51/620). Η καταγγελία αποτελεί μονομερή δικαιοπραξία και συντελείται με μονομερή δήλωση βουλήσεως η οποία απευθύνεται προς τον αντισυμβαλλόμενο (ΕφΠειρ 1344/1995 ΕλΔ 37/1152), ενεργεί δε από την περιέλευσή της στον λήπτη (167 ΑΚ)

2. Καταγγελία προς νομικό πρόσωπο. Μονομερής δικαιοπρακτική δήλωση βούλησης (όπως είναι η καταγγελία), η οποία απευθύνεται σε ορισμένο πρόσωπο –οπότε και πρέπει να ανακοινωθεί σ’ αυτό για να τελειωθεί (άρθ. 167 ΑΚ)– πρέπει, όταν αυτό το πρόσωπο είναι νομικό, να περιέλθει στο φυσικό πρόσωπο που στη συγκεκριμένη περίπτωση το εκπροσωπεί. Ειδικά, προκειμένου για έγγραφη καταγγελία, όταν η γνωστοποίησή της γίνεται με επίδοση από δικαστικό επιμελητή, τότε αυτή μπορεί να γίνει και σε άλλα πρόσωπα όπως ορίζει ο ΚΠολΔ, οπότε θεωρείται ότι η σχετική δήλωση περιήλθε σ’ εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται (AΠ 87/1991 ΕλΔ 33/1454).

3. Επίδοση. Γίνεται δεκτό ότι, αν το ουσιαστικό δίκαιο απαιτεί την επίδοση όχι ως απλή γνωστοποίηση αλλά ως πανηγυρική διατύπωση, τότε η ακυρότητα της επίδοσης δεν εξαρτάται από τη συνδρομή δικονομικής βλάβης (ΕφΠειρ 745/1986 ΕλΔ 28/351, ΕφΘεσ 1498/1983 ΕλΔ 24/1246)

4. Εικονικότητα. Δεν αποκλείεται η δυνατότητα εικονικής καταγγελίας. Η εικονική καταγγελία είναι άκυρη (βλ. 138 § 1 ΑΚ). Όμως, αφού η καταγγελία είναι μονομερής δικαιοπραξία, η εικονικότητα δεν αρκεί να είναι ενδιάθετη στον καταγγέλλοντα αλλά πρέπει να είναι γνωστή και σε εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται. Αν αυτό δεν συμβαίνει, ο καταγγέλλων δεν μπορεί να επικαλεσθεί την εικονικότητα της καταγγελίας απέναντι σε αυτόν προς τον οποίο απευθύνεται (άρθ. 139 ΑΚ· βλ. Γ. Καρύπαλη-Τσίπτσιου: Η ακυρότητα λόγω εικονικότητας, έκδ. 1998, σ. 266). Έτσι, εικονική μπορεί να είναι η καταγγελία της μίσθωσης προκειμένου να λήξει η υπομίσθωση (βλ. Παπαδάκη, Αγωγές, 2006, αριθ. 2225)

5. Αυτοδικαιοπραξία. Κατά το άρθ. 235 § 1 ΑΚ: «Ο αντιπρόσωπος δεν μπορεί να επιχειρήσει στο όνομα του αντιπροσωπευομένου δικαιοπραξία με τον εαυτό του ατομικά ή με την ιδιότητά του ως αντιπροσώπου άλλου εκτός αν ο αντιπροσωπευόμενος είχε επιτρέψει τη δικαιοπραξία ή αυτή συνίσταται αποκλειστικά στην εκπλήρωση υποχρέωσης». Στην απαγόρευση εμπίπτουν και οι μονομερείς απευθυντέες δικαιοπραξίες. Έτσι, ο αντιπρόσωπος του εκμισθωτή δεν μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση προς τον εαυτό του ως μισθωτή (Μπαλής: ΓενΑρχ, § 123, σ. 326)

6. Εκχώρηση. Ο οφειλέτης μπορεί να αντιτάξει κατά του εκδοχέα όλες τις ουσιαστικές ενστάσεις που του ανήκουν από την απαίτηση, κατά του εκχωρητή, εφόσον δεν συναρτώνται στενά με το πρόσωπο του τελευταίου (μη προσωποπαγείς) και εφόσον η γέννησή τους εντάσσεται σε χρόνο πριν από εκείνον της αναγγελίας. Προκειμένου, όμως, για ενστάσεις που απορρέουν από την άσκηση του διαπλαστικού δικαιώματος του οφειλέτη (υπαναχώρησης, καταγγελίας κ.λπ.), εάν η άσκηση του δικαιώματος αυτού έχει γίνει κατά του εκχωρητή πριν από την αναγγελία, εγκύρως η προς τούτο ένσταση προτείνεται κατά του εκδοχέα, εάν όμως ασκηθεί το πρώτον μετά την αναγγελία, η άσκηση του διαπλαστικού δικαιώματος και, επομένως, η προβολή της σχετικής ένστασης θα γίνει μόνον κατά του εκχωρητή, δεδομένου ότι τα δικαιώματα αυτά καλύπτουν την όλη ενοχική σχέση ως σύνολο και όχι μεμονωμένα την εκχωρηθείσα απαίτηση (ΑΠ 1431/2015, ΑΠ 1147/2011, ΑΠ 937/2005 ΕλΔ 2008/456, ΕφΘεσ 249/2017 αδημ. - Αναστασία Ζαμπούρη-Τσιουμάκα, ΕφΑθ 5368/2010 αδημ. - Σοφία Κανατάκη, Πρ.: Νικ. Καλογήρου, ΕφΑθ 395/2010 ΕΔΠ 2010/137)

Β. Συνέπειες καταγγελίας – Λύση μίσθωσης

Γ. Μερική καταγγελία

1. Καταγγελία για μέρος του μισθίου. 1. Κατ’ αρχήν, δεν είναι επιτρεπτή η μερική καταγγελία (Ι. Καποδίστριας: ΕρμΑΚ, εισ. άρθ. 416-454, αριθ. 31) της μίσθωσης που αφορά μέρος μόνον του μισθίου (ΑΠ 885/2006 ΕλΔ 2006/1064, ΕφΑθ 3706/2005 ΕλΔ 2006/593, Π. Κορνηλάκης: ο.π., § 136.ΙΙ.7, σ. 195, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 2311, Π. Φί­λιος: ΜισθΠρ, § 53.Δ). Πράγματι, η ενοχή από σύμβαση μίσθωσης, που έχει ως αντικείμενο την παραχώρηση της χρήσης από μέρους του εκμισθωτή και την κτήση αυτής από μέρους του μισθωτή, είναι λόγω της φύσης της αδιαίρετη, αφού το αντικείμενό της (χρήση) δεν επιδέχεται κτήση, άσκηση ή απώλεια κατ’ ιδανικά μέρη, δηλαδή κατάτμηση σε μέρη που να διαφέρουν από το όλο ποσοτικά. Γενικά η καταγγελία της μίσθωσης, λόγω του αδιαίρετου της χρήσης του μισθίου, έχει ως αντικείμενο ολόκληρη τη σύμβαση από άποψη μισθίου και δεν επιτρέπεται καταγγελία μόνον για ορισμένα τμήματα αυτού (ΕφΑθ 6379/2009 ΕΔΠ 2011/270, ΕφΑθ 516/2002 αδημ.)

2. Καταγγελία για έναν συμμισθωτή. Είναι δυνατή η καταγγελία της μίσθωσης ως προς έναν από τους περισσότερους μισθωτές (Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, αριθ. 414, 2311, Α. Φλού­δας: Προστασία μισθώσεων, § 95. Αντίθετα Π. Φίλιος: ΕνοχΔ, § 44.Ε.1)

Δ. Αίρεση και προθεσμία στην καταγγελία

1. Απαγόρευση αίρεσης. Η καταγγελία δεν μπορεί να ασκηθεί υπό αίρεση (AΠ 2016/1990 ΕλΔ 33/140, AΠ 1870/1985 EEN 53/708, AΠ 1713/1980 ΝοΒ 29/1098, EφΠατρ 105/1987 AχNομ 4/113, ΕφΑθ 9245/1978 ΝοΒ 27/1118). Η καταγγελία απευθύνεται προς άλλον και εισέρχεται στον κύκλο των συμφερόντων αυτού, δικαιουμένου συνεπώς να αξιώσει να είναι οριστική, τελική και με άμεση ενέργεια και να μη δημιουργεί αβέβαιη κατάσταση. Επομένως, η καταγγελία, από τη φύση και τον σκοπό της, πρέπει, κατ’ απόκλιση από τον γενικό κανόνα του επιτρεπτού προσθήκης αίρεσης στη δικαιοπραξία, να θεωρηθεί, κατά την καλή πίστη, ως ανεπίδεκτη αιρέσεως, τυγχάνοντας, στην αντίθετη περίπτωση, άκυρη (άρθ. 174 και 180 ΑΚ).

2. Εξουσιαστική αίρεση. Κατ’ εξαίρεση, η προσθήκη αίρεσης είναι θεμιτή, όταν με την προσθήκη αίρεσης στην καταγγελία δεν προσβάλλονται ούτε διακινδυνεύουν τα συμφέ­ροντα του λήπτη. Αυτό συμβαίνει ιδίως επί εξουσιαστικής αιρέσεως, η πλήρωση της οποίας εξαρτάται από τη βούληση του λήπτη, αφού τότε δεν διακυβεύονται τα συμφέροντά του από τη δημιουργούμενη αβεβαιότητα (ΕφΚρ 841/1990 ΕλΔ 33/1254).

3. Αίρεση δικαίου. Επιτρέπεται η άσκηση καταγγελίας με καταχρηστική αίρεση ή αίρεση δικαίου δηλαδή αυτή που συνίσταται σε γεγονός που κατά τον νόμο αποτελεί στοιχείο ή προϋπόθεση για την ενέργεια ή τελείωση της δικαιοπραξίας (AΠ 2016/1990, AΠ 1870/1985, AΠ 1713/1980 ο.π., ΕφΑθ 6184/1999 ΕλΔ 2000/1403, ΕφΑθ 2701/1989 EΔΠ 1990/288, ΕφΑθ 1018/1986 ΕλΔ 27/517, ΜΕφΑθ 2095/2022 αδημ. - Ηλίας Γιαρένης, Π. Φίλιος: ο.π., § 53.Η, σ. 465, Χ. Πα­παδάκης: Αγω­γές, 2006, 2402 επ., Π. Κορνηλάκης: ο.π., § 136.ΙΙΙ.4, σ. 199). Έτσι, επί πολλαπλής καταγγελίας, επιτρέπεται η προσθήκη καταχρηστικής αίρεσης (αίρεσης δικαίου) περί του ότι αυτή θα ισχύει σε περίπτωση που η προηγούμενη είναι ανενεργή (ΕφΠειρ 90/1996 ΕλΔ 37/1647).

4. Προθεσμία αναβλητική. Η καταγγελία, παρά τον διαπλαστικό της χαρακτήρα, όπως γίνεται πάγια δεκτό, είναι έγκυρη και όταν ασκείται με αναβλητική προθεσμία, αφού η προθεσμία δεν δημιουργεί αβεβαιότητα, δεδομένου ότι η απλή πάροδος της προθεσμίας αποτελεί γεγονός βέβαιο, που βρίσκεται ευχερώς με τη χρήση του ημερολογίου και, επομένως, είναι βέβαιο ότι το δικαίωμα έχει αποκτηθεί, αλλά δεν είναι απαιτητό (ΑΠ 1330/2020)

Ε. Καταγγελία από ανήλικο εκμισθωτή

ΣΤ. Μετατροπή (182 ΑΚ)

Ζ. Ανάκληση καταγγελίας – Άρση συνεπειών

1. Γενικά. 1. Κατά το άρθ. 168 ΑΚ: «Η δήλωση της βούλησης δεν έχει καμιά ενέργεια, αν προηγουμένως ή ταυτόχρονα περιήλθε σ’ εκείνον στον οποίο απευθύνεται ανάκλησή της».

2. Συμβατική άρση καταγγελίας. 1. Κατά την ορθή άποψη, επιτρέπεται, με βάση το άρθ. 361 ΑΚ, μεταγενέστερη συμφωνία των διαδίκων με την οποία αίρονται οι συνέπειες της καταγγελίας ή αυτή θεωρείται ως μη γενόμενη (ΑΠ 1473/2003 ΕλΔ 2005/1109, ΜΠρΠειρ 2022/2018 αδημ. - Θωμάς Παπαδογρηγοράκος, Απ. Φανός: Γνμδ σε ΕΔΠ 2009/104 επ. Πρβλ. ΑΠ 886/2011 ΕλΔ 2012/1330). Η συμφωνία αυτή μπορεί να γίνει οποτεδήποτε και μετά τη λήξη της μίσθωσης (Ι. Καποδίστριας: ΕρμΑΚ, Εισ. άρθ. 416-454, αριθ. 33, Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 27, σημ. 13, Δ. Ζερδελής: Το δίκαιο της καταγγελίας της σύμβασης εξαρτημένης εργασίας, έκδ. 2002, αριθ. 51, βλ. και Μ. Σταθόπουλο: ΓενΕνοχΔ, έκδ. 2004, 2018, § 21 αριθ. 137, 110, Κ. Παντελίδου: Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, σ. 213, αριθ. 35) και βασικά δεν υπόκειται σε έγγραφο τύπο, μπορεί δε να γίνει και σιωπηρώς. Έτσι, ορθώς έγινε δεκτό ότι, στη μίσθωση συνυπολογίζεται ο χρόνος προηγούμενης μίσθωσης η οποία είχε λυθεί με καταγγελία, σε περίπτωση συμβατικής ανάκλησης της καταγγελίας, αν δηλαδή με νεότερη σύμβαση των μερών συμφωνήθηκε η άρση των συνεπειών της καταγγελίας ή θεωρήθηκε αυτή ως μη γενόμενη (ΑΠ 1487/2006, ΜΕφΑθ 420/2015 αδημ. - Μαρία Τόμου)

Η. Νομιμοποίηση

1. Νομιμοποίηση εκμισθωτή. 1. Το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης ανήκει στον εκμισθωτή ή στην πλειοψηφία των μερίδων των εκμισθωτών αν αυτοί είναι περισσότεροι (AΠ 94/1989 ΕλΔ 31/340, AΠ 113/1989 ΕλΔ 31/523, ΕφΑθ 7021/2006 ΕλΔ 2007/916, ΕφΑθ 13433/1987 ΕλΔ 30/346) και όχι στον μη εκμισθωτή κύριο του μισθίου (AΠ 812/1986 ΝοΒ 35/748, ΕφΑθ 3566/2006 ΕλΔ 2007/603, ΕφΑθ 7390/1988 ΕλΔ 31/857, ΕφΑθ 7819/1990 ΕλΔ 31/1529)

2. Νομιμοποίηση μισθωτή. 1. Τη μίσθωση μπορεί να καταγγείλει και ο μισθωτής εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, όχι όμως ο υπομισθωτής, ο οποίος μπορεί να καταγγείλει μόνον την υπομίσθωση και όχι την κύρια μίσθωση

Θ. Καταγγελία μίσθωσης με άσκηση αγωγής

1. Άσκηση αγωγής. 1. Η άσκηση αγωγής για την απόδοση της χρήσης μισθίου ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου (619 ΚΠολΔ)

2. Παραίτηση από την αγωγή. Οι μονομερείς δικαιοπραξίες, που συνίστανται σε δήλωση βούλησης, ανακοινωτέα προς ορισμένον άλλο, μεταξύ των οποίων και η καταγγελία διαρκούς σύμβασης, όπως είναι η μίσθωση, τελειώνονται αφότου η δήλωση ανακοινωθεί (περιέλθει) σ’ αυτόν προς τον οποίο είναι απευθυντέα και δεν χωρεί μετά από αυτή την ανακοίνωση (περιέλευση) της δήλωσης, μονομερής ανάκληση αυτής. Επιτρέπεται, όμως μεταγενέστερη συμφωνία των συμβαλλομένων, με την οποία αίρονται οι συνέπειες της καταγγελίας ή αυτή θεωρείται ως μη γενόμενη. Εξάλλου από τις διατάξεις των άρθ. 294 εδ. α΄, 295 § 1 εδ. α΄ και 297 ΚΠολΔ συνάγεται, ότι η, από μέρους του ενάγοντος, γενόμενη παραίτηση από το δικόγραφο της αγωγής, έχει ως αποτέλεσμα, ότι η αγωγή θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε όχι κατά την υπόστασή της, αλλά μόνον για τις έννομες συνέπειές της τόσο τις δικονομικές όσο και τις ουσιαστικές. Επομένως, δηλώσεις βούλησης του ενάγοντος, οι οποίες περιέχονται στο δικόγραφο της αγωγής, για να αναπτύξουν, από την κοινοποίηση στον εναγόμενο του δικογράφου, στο οποίο εμπεριέχονται, τα εκάστοτε επιδιωκόμενα ή τα κατά νόμον επερχόμενα αποτελέσματα, δεν θεωρούνται, ότι ανακλήθηκαν μαζί με την αγωγή, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες ανακληθεί η αγωγή, με την παραίτηση από το δικόγραφο αυτής, από μέρους του ενάγοντα. Κατά συνέπεια, μόνη η παραίτηση από το δικόγραφο της αγωγής, με την οποία ο ενάγων εκμισθωτής ακινήτου για επιχείρηση σ’ αυτό από μέρους του μισθωτή εμπορικών πράξεων: 1) καταγγέλλει τη μίσθωση για κακή χρήση του μισθίου από τον εναγόμενο και 2) διώκει την από μέρους του μισθωτή, συνεπεία της ως άνω καταγγελίας, απόδοση της χρήσης του μισθίου ακινήτου, δεν επιδρά στο υποστατό της δήλωσης καταγγελίας της μίσθωσης, η οποία αναπτύσσει τα έννομα αποτελέσματά της αφότου το δικόγραφο της αγωγής κοινοποιηθεί στον εναγόμενο και δεν επηρεάζεται από τη μεταγενέστερη παραίτηση από το δικόγραφο της αγωγής (ΑΠ 1473/2003 ΕλΔ 2005/1109).

Ι. Πληρεξουσιότητα

1. Πληρεξουσιότητα αστικού δικαίου. 1. Η καταγγελία μπορεί να γίνει και από πληρεξούσιο οπότε έχει εφαρμογή και το άρθ. 226 ΑΚ κατά το οποίο (αυθ. κείμ.): «Μονομερής δικαιοπραξία επιχειρουμένη προς έτερον άνευ επιδείξεως του πληρεξουσίου εγγράφου είναι άκυρος, εάν ο προς ον αύτη γίνεται αποκρούση ταύτην αμελλητί»

2. Δικαστική πληρεξουσιότητα. 1. Η διάταξη του άρθ. 226 ΑΚ δεν εφαρμόζεται, αν η καταγγελία γίνεται με το δικόγραφο της αγωγής, το οποίο υπογράφεται από δικηγόρο. Κι αυτό γιατί, στην περίπτωση αυτή πρόκειται για διαδικαστική πράξη στην οποία έχει ενσωματωθεί και μονομερής δικαιοπραξία ουσιαστικού δικαίου, η οποία όμως, λόγω της ενότητας, δεν μπορεί να αποχωρισθεί και να τύχει διαφορετικής μεταχειρίσεως ως προς το θέμα της πληρεξουσιότητας έναντι της αγωγής (ΑΠ 1621/2013, AΠ 321/1996 ΕλΔ 37/1594, ΕφΠειρ 637/2001 ΕΔΠ 2002/377, ΕφΑθ 6400/1989 EΔΠ 1990/220, ΕφΑθ 904/1985 EΔΠ 1986/152, ΕφΑθ 7801/1978 ΝοΒ 27/797, MΠρAθ 11674/1987 EΔΠ 1990/226, Π. Φίλιος: ο.π., § 53.Z, σ. 465, Χ. Πα­παδάκης: Αγωγές, αριθ. 2322, Π. Κορνηλάκης: ο.π., § 136.ΙΙΙ.5, σ. 201)

3. Πληρεξουσιότητα νομικού προσώπου. 1. Σύμφωνα με τα άρθ. 216 και 217 ΑΚ, η εξουσία για αντιπροσώπευση δίνεται με πληρεξουσιότητα προς τον εξουσιοδοτούμενο, που υποβάλλεται στον τύπο τον απαιτούμενο για τη δικαιοπραξία στην οποία αφορά. Επί νομικών προσώπων την πληρεξουσιότητα δίνει εκείνος που για κάθε συγκεκριμένη δικαιοπραξία έχει το δικαίωμα εκπροσωπήσεώς του. Εξάλλου, όπως προκύπτει από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθ. 18 §§ 1 και 2 και 22 ν. 2190/1920 «περί Ανωνύμων Εταιριών» το διοικητικό συμβούλιο της ΑΕ είναι αρμόδιο να αποφασίζει για κάθε υπόθεση που αφορά στη διοίκηση της εταιρείας και τη διαχείριση της περιουσίας της με εξαίρεση μόνον τις αποφάσεις εκείνες που κατά το νόμο ή το καταστατικό υπάγονται στην αρμοδιότητα της γενικής συνελεύσεως. Το διοικητικό συμβούλιο ενεργώντας συλλογικά, εκπροσωπεί και εξώδικα την εταιρία, μπορεί όμως να ορίσει ότι ένα ή περισσότερα μέλη του ή άλλα πρόσωπα μπορούν να εκπροσωπούν την εταιρία γενικά ή σε ορισμένου είδους πράξεις. Επομένως, επί ΑΕ, το διοικητικό συμβούλιο αυτής, ενεργώντας συλλογικά, ως έχον γενικό δικαίωμα εκπροσώπησης της εταιρίας, μπορεί να παρέχει πληρεξουσιότητα σε τρίτο πρόσωπο για την ενέργεια για λογαριασμό της εταιρίας συγκεκριμένης πράξης (ΑΠ 139/2016), όπως είναι και η καταγγελία σύμβασης

§ 31. Καταγγελία λόγω κινδύνου της υγείας (588 ΑΚ)

Α. Διάταξη αναγκαστικού δικαίου

Β. Έννοια κατοικίας

Γ. Κίνδυνος

Δ. Χρόνος επέλευσης αποτελεσμάτων καταγγελίας

§ 32. Καταγγελία μίσθωσης από δημόσιο υπάλληλο (613 ΑΚ)

Α. Διάταξη αναγκαστικού δικαίου

Β. Έννοια δημόσιου υπαλλήλου

Γ. Έννοια μετάθεσης

Δ. Kαταγγελόμενη μίσθωση

Ε. Διατυπώσεις καταγγελίας

§ 33.

Καταγγελία μίσθωσης αόριστου χρόνου (608 § 2, 609 ΑΚ) – Λήξη μίσθωσης ορισμένου χρόνου (608 § 1 ΑΚ)

Α. Λήξη μίσθωσης αόριστου χρόνου με καταγγελία

1. Γενικά. 1. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους (608 § 2 ΑΚ).

2. Προθεσμία καταγγελίας. 1. Η προθεσμία της καταγγελίας ρυθμίζεται ανάλογα με τον χρόνο υπολογισμού του μισθώματος και όχι ανάλογα με τον χρόνο καταβολής του. Έτσι, αν το μίσθωμα υπολογίζεται σε μηνιαία βάση αλλά καταβάλλεται ανά τρίμηνο, η προθεσμία είναι 15 ημερών και όχι 3 μηνών (Χ. Πα­πα­δάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 4856, Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 54.Β.Ι, Π. Κορνηλάκης: ΕιδΕνοχΔ, § 148, σ. 293, Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθ. 609, αριθ. 2, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρΝομΑΚ, άρθ. 609, αριθ. 5. Αντίθετα Α. Αντάπασης σε Α. Γεωργιάδη/Μ. Σταθόπουλου: ΑΚ, άρθ. 609, αριθ. 5, Π. Ζέπος: ΕιδΕνοχΔ, σ. 230)

3. Άτυπο καταγγελίας – Νομιμοποίηση. 1. Η καταγγελία της μίσθωσης είναι άτυπη (ΕφΑθ 4543/2009 ΕΔΠ 2011/190) και δεν υπόκειται σε έγγραφο τύπο, στρέφεται δε κατά του αντισυμβαλλομένου στη μίσθωση. Έτσι, αν στην καταγγελία προβαίνει ο μισθωτής, αυτή απευθύνεται προς τον εκμισθωτή. Αν στην καταγγελία προβαίνει ο εκμισθωτής, αυτή απευθύνεται προς τον μισθωτή κι όχι προς τον τυχόν υπομισθωτή (Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 2309)

4. Συνέπειες καταγγελίας. 1. Με την καταγγελία της μίσθωσης, επέρχεται η λήξη της μετά την πάροδο των προθεσμιών που ορίζονται στο άρθ. 609 ΑΚ, με συνέπεια, ο μισθωτής να υποχρεούται να αποδώσει στον εκμισθωτή τη χρήση του μισθίου (βλ. άρθ. 599 § 1 ΑΚ)

Β. Λήξη μίσθωσης ορισμένου χρόνου

Γ. Σώρευση

Δ. Καταγγελία μίσθωσης λόγω παρόδου 30ετίας (610 ΑΚ)

1. Γενικά. 1. Στη μίσθωση που συνομολογήθηκε για χρόνο μακρότερο από μια τριακονταετία ή για όλη τη ζωή του εκμισθωτή ή του μισθωτή, κάθε συμβαλλόμενος μπορεί, όταν περάσουν τριάντα χρόνια, να λύσει τη μίσθωση με καταγγελία, σύμφωνα με τις διατάξεις για τη μίσθωση αόριστης διάρκειας (610 ΑΚ).

2. Εμπορικές μισθώσεις. 1. Αμφισβητείται αν εφαρμόζεται στις εμπορικές μισθώσεις το άρθ. 610 ΑΚ. Σύμφωνα με μία άποψη, η ΑΚ 610 εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις (Α. Φλούδας: § 91.II.B, 117, 208.4, Π. Φίλιος: έκδ. 2006, § 84.Α.I.3.ε). Η άποψη αυτή ενισχύεται και από τη διάταξη του άρθ. 192 § 4 ν. 3463/2006 (όπως αυτή ισχύει μετά την τροποποίησή της με το άρθ. 196 § 1 ν. 4555/2018 (ΦΕΚ 133 Α/19.7.2018), η οποία προβλέπει εξαίρεση από την εφαρμογή του άρθ. 610 ΑΚ σε ορισμένες περιπτώσεις εκμίσθωσης ακινήτων ΟΤΑ για χρήσεις που εμπίπτουν στο π.δ. 34/1995

Ε. Μισθώσεις υποσταθμών ΔΕΗ

§ 34. Καθυστέρηση μισθώματος (597 ΑΚ) – Δυστροπία (66 ΕισΝ­ΚΠολΔ)

Α. Καθυστέρηση καταβολής μισθώματος (597 ΑΚ)

1. Καταγγελία. 1. Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης (597 § 1 ΑΚ).

2. Καθυστέρηση καταβολής μισθώματος. 1. Κατά την κρατούσα και ορθή άποψη, στην περίπτωση του άρθ. 597 § 1 ΑΚ απαιτείται όχι απλή, αλλά υπαίτια καθυστέρηση, δηλαδή υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 340 επ.), η οποία, όταν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη ημέρα, τεκμαίρεται με μόνη την παρέλευση της δήλης αυτής ημέρας, κατά τον κανόνα του άρθ. 341 § 1 ΑΚ (ΑΠ 159/2015, ΑΠ 1371/2005 ΕλΔ 2008/781, ΑΠ 102/2001 ΕλΔ 2001/1629, ΑΠ 1529/1998 ΕΔΠ 1998/349, ΑΠ 1708/1991 ΕλΔ 34/581, AΠ 1711/1985 EΔΠ 1986/309, Χ. Πα­­παδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 3936). Η καθυστέρηση του μισθώματος μπορεί να είναι είτε ολική είτε μερική (ΕφΘεσ 172/1996 ΕλΔ 1996/1420).

3. Έννοια μισθώματος. Ι. Γενικά. 1. Το μίσθωμα είναι η αντιπαροχή του μισθωτή για τη χρήση του μισθίου και είναι συνήθως ορισμένο χρηματικό ποσό. Ο εκμισθωτής δεν έχει υποχρέωση, αντί καταβολής του συμφωνηθέντος χρηματικού μισθώματος, να δεχθεί δόση ή υπόσχεση άλλης παροχής. Έτσι, δεν υπάρχει υποχρέωση του εκμισθωτή, αντί καταβολής, να δεχθεί επιταγή πελάτη του μισθωτή (ΑΠ 363/1993 ΕλΔ 35/411).

Ι. Γενικά

ΙΙ. Χαρτόσημο κ.λπ

ΙΙΙ. Κοινόχρηστες δαπάνες

4. Άρση ευθύνης μισθωτή. 1.1. Ο μισθωτής δεν καθίσταται υπερήμερος αν η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (330-334 ΑΚ). Γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη ο μισθωτής, είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 102/2001 ΕλΔ 2001/1629, ΑΠ 1188/1995 ΕλΔ 1997/834), όπως είναι η αδυναμία χρήσης του μισθίου λόγω ελαττώματος (ΕφΑθ 290/2005 ΕλΔ 2006/592)

5. Εμπρόθεσμη καταβολή οφειλομένων. 1. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας (597 § 2 ΑΚ)

6. Έξοδα καταγγελίας. 1. Ο μισθωτής, προκειμένου να καταστήσει ανενεργή την καταγγελία της μίσθωσης, οφείλει να καταβάλει μέσα στην προθεσμία του άρθ. 597 ΑΚ, το καθυστερούμενο μίσθωμα, τους τόκους του μισθώματος και τα έξοδα καταγγελίας (Γ. Διαμαντόπουλος: Η αντιφατική συμπεριφορά των διαδίκων στην πολιτική δίκη, 1996, σ. 329, AΠ 293/1989 ΕλΔ 31/348). Δεν υποχρεούται όμως να καταβάλει έξοδα καταγγελίας, αλλά μόνον εφόσον έγιναν τέτοια. Επομένως, ο εκμισθωτής, δανειστής των εξόδων αυτών, οφείλει να γνωστοποιήσει στον μισθωτή την ύπαρξη και το ποσό τους (βλ. AΠ 793/1993 EΔΠ 1994/79, ΕφΑθ 5138/2008 ΕΔΠ 2010/178), πριν από την παρέλευση της προθεσμία της καταγγελίας (ΑΠ 1371/2005 ΕλΔ 2008/781), οπότε, αν δεν γίνει προσφορά τους, συντρέχει ελλιπής εκπλήρωση της υποχρέωσης του μισθωτή, με συνέπεια να μη καταστεί ανενεργός η καταγγελία της μίσθωσης (ΕφΑθ 7360/1995 ΕλΔ 1997/1657, ΕφΠειρ 883/1988 ΕλΔ 30/1056). Δεν οφείλονται έξοδα καταγγελίας αν δεν έχουν γνωστοποιηθεί στον μισθωτή (AΠ 1708/1991 ΕλΔ 34/581, AΠ 1492/1986 ΕλΔ 28/1032). Η γνωστοποίηση μπορεί να γίνει και μετά την επίδοση της καταγγελίας αλλά πάντως πριν περάσει η προθεσμία της καταγγελίας (ΕφΑθ 11926/1995 ΕλΔ 1998/185).

7. Εκπρόθεσμη καταβολή. 1. Αν η καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων και των τυχόν εξόδων γίνει μετά την πάροδο της προθεσμίας του άρθ. 597 § 2 ΑΚ, τότε επέρχεται μεν απόσβεση της οφειλής των μισθωμάτων αλλά εξακολουθεί η υποχρέωση του μισθωτή για απόδοση του μισθίου (ΕφΘεσ 133/1993 Aρμ 47/115), αφού η μίσθωση έχει λήξει. Η εκπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος δεν αναβιώνει τη μίσθωση που λύθηκε, ούτε επιφέρει παραίτηση από την καταγγελία (ΕφΑθ 290/2005 ΕλΔ 2006/592). Συνεπώς, προκειμένου να συνεχιστεί η μίσθωση, απαιτείται η σύναψη νέας σύμβασης (ΑΠ 1031/2001 ΕλΔ 2002/431, ΜΠρΘεσ 392/2020 αδημ. - Τριανταφυλλιά Φαγκρίδα) ή σχετική συμφωνία των συμβαλλομένων.

8. Υπερημερία εκμισθωτή. 1. Αν ο εκμισθωτής, ως δανειστής του μισθώματος, αποκρούσει την προσήκουσα προσφορά του μισθωτή και δηλώσει ότι δεν αποδέχεται τα μισθώματα που δικαιούται να λαμβάνει κατά τις συμφωνημένες προθεσμίες, περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή και για τα μισθώματα που θα οφείλονται στο μέλλον, χωρίς να υποχρεούται ο μισθωτής να επαναλαμβάνει την προσφορά τους σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και κάθε φορά που θα καθίσταται απαιτητό το μίσθωμα της συγκεκριμένης περιόδου· στον εκμισθωτή απόκειται πλέον να άρει την υπερημερία του με το να καλέσει τον μισθωτή να του καταβάλει το μίσθωμα. Στην περίπτωση αυτή, αποσβήνεται η οφειλή του μισθωτή με τη δημόσια κατάθεση των οφειλόμενων μισθωμάτων κάθε φορά που κάθε ένα μίσθωμα καθίσταται απαιτητό κατά τα άρθ. 427-431 ΑΚ και δεν μπορεί να γίνει λόγος περί καταγγελίας της μίσθωσης κατά το άρθ. 597 ΑΚ ή για αξίωση απόδοσης του μισθίου κατά το άρθ. 66 EισNKΠολΔ (ΑΠ 387/2009 ΕλΔ 2010/461, AΠ 173/1989 ΕλΔ 31/349, ΕφΑθ 3469/1994 EΔΠ 1995/267, ΕφΑθ 225/1994 ΕλΔ 35/1120, ΕφΘεσ 815/1993 Aρμ 47/617)

9. Δημόσια κατάθεση μισθωμάτων. 1. Ο οφειλέτης έχει το δικαίωμα σε περίπτωση υπερημερίας του δανειστή να προβεί σε δημόσια κατάθεση του οφειλομένου, αν αυτό συνίσταται σε χρήματα ή άλλα πράγματα δεκτικά κατάθεσης κατά το νόμο (427 ΑΚ)

10. Καταλογισμός χρεών. 1. Αν το χρέος αποτελείται από κεφάλαιο, τόκους και έξοδα, η παροχή καταλογίζεται πρώτα στα έξοδα, έπειτα στους τόκους και τελευταία στο κεφάλαιο. - Ο δανειστής μπορεί να αρνηθεί την αποδοχή της παροχής, αν ο οφειλέτης όρισε αλλιώς τον καταλογισμό (423 ΑΚ).

11. Συνέπειες καταγγελίας. 1. Αν περάσει ένας μήνας από την καταγγελία της μίσθωσης με βάση το άρθ. 597 ΑΚ και ο μισθωτής δεν καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα, τους τόκους και τα έξοδα καταγγελίας, η μίσθωση λύνεται για το μέλλον (Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθ. 597-598, αριθ. 17, Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, σ. 492). Μετά τη λύση της μίσθωσης, ο μισθωτής δεν οφείλει πλέον μίσθωμα αλλά αποζημίωση χρήσης κατ’ άρθ. 601 ΑΚ (βλ. παρακάτω § 41). Με τη λύση της μίσθωσης, ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται για τον υπόλοιπο συμβατικό χρόνο της μίσθωσης αλλά έχει υποχρέωση να αποζημιώσει τον εκμισθωτή για την πρόωρη λύση της μίσθωσης (Μπαλής: ΕνοχΔ, § 27, αριθ. 1. Βλ. και παρακάτω § 40.Γ).

Β. Δυστροπία μισθωτή (66 ΕισΝΚΠολΔ)

1. Έννοια δυστροπίας. 1. Αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατάγγειλε κατά το άρθρο 597 ΑΚ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης (66 ΕισNKΠολΔ).

2. Επανειλημμένη δυστροπία. 1. Επανειλημμένη δυστροπία (για τη μη εφαρμογή του άρθ. 618 εδ. α΄ ΚΠολΔ) υπάρχει όταν ο μισθωτής καθυστέρησε την καταβολή των μισθωμάτων σε περισσότερες από μία περιπτώσεις, έτσι που να φανερώνεται εμμονή του στη μη τακτική εκπλήρωση της συμβατικής υποχρέωσής του (AΠ 184/1994 ΕλΔ 1995/862, AΠ 1547/1992 ΕλΔ 35/415), παρά τη σχετική όχληση αυτού από τον εκμισθωτή (ΕφΑθ 4066/1990 ΕλΔ 31/1524). Για να υπάρξει επανειλημμένη δυστροπία προϋποτίθεται ότι έχει υπάρξει ήδη μία πρώτη δυστροπία του μισθωτή για την οποία ο εκμισθωτής διαμαρτυρήθηκε με οποιονδήποτε τρόπο στον μισθωτή. Η διαμαρτυρία μπορεί να λάβει χώρα και με την άσκηση αγωγής κατά του μισθωτή, από την οποία μεταγενέστερα παραιτήθηκε ο εκμισθωτής, διότι η παραίτηση από το δικόγραφο της αγωγής δεν συνεπάγεται και αναδρομική κατάργηση των έννομων συνεπειών της γενόμενης με την αγωγή διαμαρτυρίας (βλ. σχετ. ΑΠ 1122/2000 ΕλΔ 2000/1664)

3. Καταβολή μισθωμάτων – Κατάργηση δίκης (618 ΚΠολΔ). 1. Το άρθ. 618 ΚΠολΔ εφαρμόζεται στην περίπτωση του άρθ. 66 EισNKΠολΔ και όχι στην περίπτωση λύσης της μίσθωσης κατόπιν καταγγελίας κατά το άρθ. 597 ΑΚ, γιατί η διάταξη αυτή προϋποθέτει ότι η μίσθωση δεν έχει λυθεί, όπως ορίζεται με το άρθ. 66 EισNKΠολΔ (AΠ 293/1989 ΕλΔ 31/348, ΕφΑθ 10381/1999 ΕΔΠ 2002/283)

4. Υπομίσθωση. Κατά την ορθότερη άποψη, σε περίπτωση υπομίσθωσης, ο εκμισθωτής, με την αγωγή του άρθ. 66 ΕισΝΚΠολΔ, μπορεί να στραφεί και κατά του υπομισθωτή, κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθ. 599 § 2 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται και σ’ αυτή την περίπτωση (πλειοψΕφΑθ 9925/1998 ΕλΔ 1999/1610, Φίλιος: ΜισθΠρ, § 44.Ε.Ι. Αντίθετα Α. Φλούδας: Προστασία μισθώσεων, έκδ. 1978, § 114, αριθ. 5, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 3367)

Γ. Συμψηφισμός μισθωμάτων

1. Χρόνος πρότασης συμψηφισμού. 1. Η καταβολή του μισθώματος μπορεί να γίνει και με συμψηφισμό, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του. Κατά την κρατούσα άποψη, η πρόταση του συμψηφισμού πρέπει να γίνει μέσα στην προθεσμία του άρθ. 597 § 2 ΑΚ (AΠ 81/1996 ΕλΔ 1996/1352, ΕφΑθ 8405/2003 ΕλΔ 2004/581, ΕφΘεσ 172/1996 ΕλΔ 1996/1420, ΕφΘεσ 1836/1993 ΕλΔ 35/683, ΕφΑθ 3558/1980 ΝοΒ 28/1229).

2. Γέννηση αξίωσης. 1. Η προτεινόμενη σε συμψηφισμό ανταπαίτηση μπορεί να γεννήθηκε κατά τη διάρκεια της προθεσμίας της καταγγελίας (ΕφΘεσ 1836/1993 ο.π., ΕφΑθ 9099/1990 ΕλΔ 32/1656, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρΝομΑΚ, άρθ. 597, αριθ. 44)

3. Συμψηφισμός εγγυοδοσίας. Δεν είναι δυνατός ο συμψηφισμός της δοθείσας εγγυοδοσίας για καλή εκτέλεση της σύμβασης, προς τα οφειλόμενα μισθώματα (ΕφΠειρ 966/1994 ΕλΔ 1995/1606), αφού αυτή δεν καθίσταται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή πριν από τη λήξη της μίσθωσης

4. Δεδικασμένο. Ένσταση συμψηφισμού που απορρίφθηκε ως αόριστη θεωρείται ότι δεν έχει υποβληθεί και δεν καλύπτεται από το δεδικασμένο (ΕφΑθ 15884/1988 ΕλΔ 34/1370, ΜΕφΑθ 358/2021 αδημ. - Κων/νος Γιαννακόπουλος. Βλ. και Διον. Κονδύλη: Το Δεδικασμένο κατά τον ΚΠολΔ, έκδ. 2007, σ. 480 επ.).

5. Κατάσχεση μισθωμάτων και συμψηφισμός. 1. Αν απαίτηση έχει κατασχεθεί, ο οφειλέτης της δεν μπορεί να προτείνει κατά του προσώπου που επέβαλε την κατάσχεση σε συμψηφισμό ανταπαίτηση, που απέκτησε κατά του δανειστή μετά την κατάσχεση (449 ΑΚ)

Δ. Διαφορά 597 ΑΚ και 66 ΕισΝΚΠολΔ

1. Γενικά. 1. Από τα άρθ. 597 ΑΚ και 66 ΕισΝΚΠολΔ συνάγεται ότι από το ίδιο πραγματικό γεγονός, ως γενεσιουργό αίτιο, δηλαδή από την υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος, πηγάζουν δύο δικαιώματα του εκμισθωτή, καθένα από τα οποία κατατείνει σε διαφορετικό σκοπό και συνεπάγεται διαφορετικά έννομα αποτελέσματα, αφού η μεν καταγγελία της μίσθωσης επιφέρει την άρση της μισθωτικής σχέσης για το μέλλον (ΑΚ 587 εδ. α΄), ενώ το δικαίωμα από το άρθ. 66 EισNKΠολΔ, κατευθύνεται απλώς στην απόδοση του μισθίου χωρίς η άσκησή του να επιφέρει τη λύση της μίσθωσης, η οποία στην περίπτωση αυτή επέρχεται μόνον με την απόδοση του μισθίου είτε εκουσίως είτε με αναγκαστική εκτέλεση της οικείας δικαστικής απόφασης. Πρόκειται λοιπόν για δικαιώματα τα οποία συρρέουν διαζευκτικώς και επομένως, ενόψει του άρθ. 306 ΑΚ που εφαρμόζεται και στην παραπάνω διαζευκτική συρροή, η επιλογή του ενός αποκλείει την άσκηση του άλλου, χωρίς δυνατότητα μεταβολής γνώμης. Ειδικότερα αν η μίσθωση καταγγελθεί σύμφωνα με το άρθ. 597 ΑΚ, αποκλείεται η εφαρμογή του άρθ. 66 EισNKΠολΔ, άρα και εκείνη του άρθ. 618 ΚΠολΔ, το οποίο σε περίπτωση καταβολής όλων των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων και των δικαστικών εξόδων προβλέπει την κατάργηση της δίκης μόνον αν η απόδοση της χρήσης του μισθίου ζητείται λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία (ΕφΑθ 6015/1993 αδημ.)

2. Σώρευση βάσεων άρθ. 597 ΑΚ και 66 EισNKΠολΔ. 1. Σε περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος, ο εκμισθωτής έχει δύο δυνατότητες: α) να καταγγείλει τη μίσθωση κατά το άρθ. 597 ΑΚ, β) να ζητήσει την απόδοση του μισθίου χωρίς να καταγγείλει τη μίσθωση, βάσει του άρθ. 66 EισNKΠολΔ (ΕφΑθ 113/2007 ΕΔΠ 2010/245)

Ε. Αξίωση αποζημίωσης λόγω πρόωρης λύσης της μίσθωσης

ΣΤ. Ενέχυρο στα εισκομισθέντα

1. Γενικά. 1. Διά καθυστερούμενα μισθώματα ο εκμισθωτής ακινήτου έχει νόμιμον ενέχυρον επί των εν τω μισθίω εισκομισθέντων κινητών του μισθωτού ή των μετ’ αυτού συνοικούντων συζύγου και τέκνων, εφ’ όσον ταύτα δεν είναι εκ των ακατασχέτων (604 § 1 ΑΚ - αυθ. κείμ.)

2. Νόμιμο ενέχυρο. 1. Με τις διατάξεις των άρθ. 604-607 ΑΚ καθιερώνεται νόμιμο ενέχυρο υπέρ του εκμισθωτή για τα καθυστερούμενα μισθώματα μέχρι δύο ετών πριν από την κατάσχεση. Πρόκειται για έναν θεσμό ο οποίος δεν έχει χρησιμοποιηθεί πολύ στην πράξη, λόγω της φύσης του και των προϋποθέσεων εφαρμογής του.

3. Εκχώρηση μισθωμάτων. Σε περίπτωση που ο εκμισθωτής προβεί σε εκχώρηση των οφειλόμενων μισθωμάτων σε τρίτον (π.χ. στο Δημόσιο), μεταβιβάζεται, κατ’ άρθ. 458 ΑΚ, και το νόμιμο ενέχυρο επί των εισκομισθέντων.

Ζ. Ποινική ρήτρα

Η. Περιεχόμενο αγωγής απόδοσης μισθίου για καθυστέρηση/δυστροπία

Θ. Άμυνα εναγόμενου μισθωτή

§ 35. Διαταγή απόδοσης μισθίου (637-645 ΚΠολΔ)

Α. Εισαγωγικά

Β. Προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης

1. Καθυστέρηση μισθώματος. 1. Η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου επιτρέπεται μόνον σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος. Απαιτείται όχι απλή αλλά υπαίτια καθυστέρηση, δηλαδή υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 340 επ.), η οποία, όταν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη ημέρα επέρχεται με μόνη την παρέλευση της δήλης αυτής ημέρας, κατά τον κανόνα του άρθ. 341 § 1 ΑΚ (βλ. ΑΠ 1711/1985 ΕΔΠ 1986/309).

2. Απόδειξη μίσθωσης. 1. Για να εκδοθεί διαταγή απόδοσης του μισθίου, λόγω καθυστέρησης του μισθώματος, πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης. Εννοείται ότι εγγράφως πρέπει να αποδεικνύεται και το ύψος του οφειλόμενου μισθώματος (Χ. Παπαδάκης: Διαταγές στη μισθωτική διαδικασία, έκδ. 2004, αριθ. 17). Αν έχει συμφωνηθεί αναπροσαρμογή με βάση ορισμένο κριτήριο (π.χ. τιμαριθμική αναπροσαρμογή) πρέπει να αποδεικνύεται και το ύψος του οφειλόμενου μισθώματος, δηλαδή το πώς προέκυψε αυτό από τη συμφωνημένη ή και την τυχόν νόμιμη αναπροσαρμογή

3. Όχληση – Προθεσμία. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 637 ΚΠολΔ, προϋπόθεση για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου είναι να έχει επιδοθεί από τον εκμισθωτή προς τον μισθωτή, με δικαστικό επιμελητή, έγγραφη εξώδικη όχληση και να έχουν παρέλθει δέκα πέντε (15) τουλάχιστον μέρες μέχρι την ημέρα κατάθεσης της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης

4. Καταβολή οφειλομένων. 1.1. Σύμφωνα με το άρθ. 637 εδ. β΄ ΚΠολΔ: «Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία». Η ρύθμιση αυτή, ως ειδικότερη, υπερισχύει της διάταξης του άρθ. 618 ΚΠολΔ, που προβλέπει δυνατότητα καταβολής μέχρι τη συζήτηση στο ακροατήριο και η οποία δεν εφαρμόζεται επί διαταγής απόδοσης (Χ. Παπαδάκης: Διαταγή απόδοσης μισθίου, έκδ. 2013, αριθ. 432). Για την έννοια της επανειλημμένης δυστροπίας βλ. παραπάνω § 34.Β.2.

Γ. Αρμοδιότητα για έκδοση διαταγής απόδοσης

Δ. Αίτηση εκμισθωτή

1. Περιεχόμενο αίτησης. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 626 § 1 ΚΠολΔ –στο οποίο παραπέμπει το άρθ. 639 § 1 ΚΠολΔ– η διαταγή απόδοσης εκδίδεται ύστερα από αίτηση του δικαιούχου της απαίτησης. Η αίτηση κατατίθεται στη γραμματεία του δικαστηρίου και συντάσσεται κάτω από αυτήν έκθεση.

2. Εκκρεμοδικία. 1. Η υποβολή της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου δεν δημιουργεί εκκρεμοδικία (πρβλ. Κ. Μπέη: ΠολΔ, άρθ. 626.4-5, σ. 192) και δεν εμποδίζει την άσκηση αγωγής απόδοσης του μισθίου (Ευ. Ποδηματά: ο.π., άρθ. 662Δ, αριθ. 3, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρμΚΠολΔ, τομ. Η΄, άρθ. 662Α, αριθ. 3, Χ. Παπαδάκης: Διαταγή απόδοσης, ο.π., αριθ. 210, Σ. Αλισιώτη/Ε. Γεωργιακάκη: Διαταγή απόδοσης μισθίου, έκδ. 2016, σ. 80, αριθ. 54)

3. Εξουσία δικαστή. 1. Κατά το άρθ. 627 ΚΠολΔ –στο οποίο παραπέμπει το άρθ. 693 § 4 ΚΠολΔ– «Ο δικαστής αποφασίζει το ταχύτερο σχετικά με την αίτηση, χωρίς να καλέσει τον οφειλέτη, έχει όμως το δικαίωμα: α) να καλεί τον αιτούντα για να του δώσει εξηγήσεις σχετικά με την αίτηση, β) να υποδείξει στον αιτούντα τις αναγκαίες συμπληρώσεις ή διορθώσεις της αίτησης, γ) αν ο αιτών επικαλείται ιδιωτικά έγγραφα, να ζητεί βεβαίωση της υπογραφής από συμβολαιογράφο ή μάρτυρες που εξετάζονται ενώπιόν του».

4. Αίτηση για καταβολή οφειλομένων (645 ΚΠολΔ). 1. Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, 624, 626 §§ 2 και 3, 630 στοιχ. γ, δ και ε και 634 (645 ΚΠολΔ)

Ε. Έκδοση διαταγής απόδοσης

1. Περιεχόμενο διαταγής απόδοσης. 1. Αν η αίτηση είναι νόμιμη και τα απαιτούμενα σε κάθε περίπτωση περιστατικά αποδεικνύονται εγγράφως, ο δικαστής εκδίδει διαταγή με την οποία υποχρεώνει τον καθ’ ου να αποδώσει στον αιτούντα τη χρήση του μισθίου και τον καταδικάζει στα δικαστικά έξοδα (640 § 1 ΚΠολΔ).

2. Καθού κάτοικος αλλοδαπής. Ο νόμος δεν απαγορεύει την έκδοση διαταγής απόδοσης, αν ο μισθωτής διαμένει στην αλλοδαπή ή είναι άγνωστης διαμονής. Έτσι, επιτρέπεται η έκδοση διαταγής και σ’ αυτές τις περιπτώσεις (Αντίθετα Χ. Παπαδάκης: Διαταγή απόδοσης, ο.π., αριθ. 135). Η διάταξη του άρθ. 624 § 2 ΚΠολΔ –που ορίζει ότι: «Δεν είναι δυνατόν να εκδοθεί διαταγή πληρωμής, και αν εκδοθεί είναι άκυρη, αν η επίδοσή της πρέπει να γίνει σε πρόσωπο που η διαμονή του είναι άγνωστη, εκτός αν έχει αντίκλητο νόμιμα διορισμένο, σύμφωνα με το άρθρο 142 ΚΠολΔ»– εφαρμόζεται μόνον σε περίπτωση που μαζί με την αίτηση διαταγή απόδοσης έχει σωρευθεί και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση, δηλ. για έκδοση και διαταγής πληρωμής.

3. Ετεροδικία. Για την ετεροδικία βλ. παρακάτω § 75.Γ

4. Θάνατος μισθωτή. 1. Αν ο μισθωτής πεθάνει μετά την επίδοση σε αυτόν της εξώδικης όχλησης του άρθ. 637 ΚΠολΔ, τότε δεν είναι δυνατή η έκδοση διαταγής απόδοσης σε βάρος του αν αυτός πέθανε πριν από την υποβολή της σχετικής αίτησης στον δικαστή. Σε μια τέτοια περίπτωση, η αίτηση πρέπει να στρέφεται κατά των κληρονόμων του μισθωτή, εφόσον τηρηθεί η διάταξη του άρθ. 146 § 2 ΚΠολΔ. Αν, παρ’ όλ’ αυτά, εκδοθεί διαταγή απόδοσης σε βάρος θανόντος, τότε αυτή είναι ανύπαρκτη και μπορεί να επιδιωχθεί η αναγνώριση της ανυπαρξίας της κατ’ άρθ. 313 § 1 ΚΠολΔ

ΣΤ. Εκτέλεση διαταγής απόδοσης μισθίου

Ζ. Διακοπή παραγραφής

Η. Ανακοπή κατά διαταγής απόδοσης μισθίου (642 ΚΠολΔ)

1. Προθεσμία άσκησης ανακοπής. 1. Ο καθ’ ου η διαταγή δικαιούται να ασκήσει ανακοπή ενώπιον του καθ’ ύλην αρμοδίου για την εκδίκαση της αγωγής απόδοσης του μισθίου δικαστηρίου, μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση της διαταγής. Η ανακοπή εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά (642 ΚΠολΔ)

2. Νομιμοποίηση – Έννομο συμφέρον. 1.1. Την ανακοπή νομιμοποιείται ενεργητικά να ασκήσει ο καθού η διαταγή μισθωτής και όχι τυχόν τρίτος, όπως ο υπομισθωτής αν η διαταγή απόδοσης δεν στρέφεται ευθέως εναντίον του (βλ. Β. Τσούμα: σ. 393). Οι τρίτοι έχουν δικαίωμα να ασκήσουν ανακοπή κατά της εκτέλεσης (Ε. Ποδηματά σε Κεραμέως/Κονδύλη/Νίκα: ΕρμΚΠολΔ, άρθ. 662ΣΤ, αριθ. 4, Χ. Παπαδάκης: Διαταγή απόδοσης μισθίου, αριθ. 325)

3. Αρμοδιότητα – Διαμεσολάβηση. 1. Η ανακοπή ασκείται ενώπιον του δικαστηρίου που είναι καθ’ ύλη αρμόδιο για να δικάσει την αγωγή απόδοσης του μισθίου. Η διατύπωση του νόμου αφήνει την εντύπωση ότι η ανακοπή μπορεί να ασκηθεί και σε δικαστήριο διαφορετικό από εκείνο, του οποίου ο δικαστής εξέδωσε τη διαταγή. Είναι προφανές ότι ο νόμος θέλησε ως αρμόδιο το δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλόμενη διαταγή (πρβλ. ανάλογο πρόβλημα στη διαταγή πληρωμής ΠΠρΤριπ 299/1982 ΕλΔ 24/131 με σημείωσή μου, Χ. Παπαδάκης: Διαταγή απόδοσης, ο.π., αριθ. 315, Ι. Μιχαηλίδης σε Χ. Απαλαγάκη: ΚΠολΔ, έκδ. 2016, άρθ. 643, αριθ. 1. Βλ. όμως Σ. Αλισιώτη/Ε. Γεωργιακάκη: Διαταγή απόδοσης μισθίου ακινήτου, έκδ. ε΄, 2016, σ. 102, αριθ. 37).

4. Περιεχόμενο ανακοπής γενικά. 1. Με την, κατά το άρθ. 642 ΚΠολΔ, ανακοπή του οφειλέτη κατά της διαταγής απόδοσης –η οποία υπόκειται στη ρύθμιση των άρθ. 585 επ. ΚΠολΔ– προβάλλονται λόγοι είτε κατά του κύρους της διαταγής απόδοσης για έλλειψη διαδικαστικής προϋποθέσεως είτε κατά της ύπαρξης της απαιτήσεως, καθένας δε από τους λόγους αυτούς συνιστά αυτοτελή βάση ακυρότητας της διαταγής απόδοσης.

5. Λόγοι ανακοπής. 1. Με την ανακοπή του, ο μισθωτής μπορεί να προβάλει οποιονδήποτε ισχυρισμό κατά του δικαιώματος του εκμισθωτή για απόδοση του μισθίου, υπό την προϋπόθεση ότι ο ισχυρισμός αυτός δεν καταλαμβάνεται από τυχόν δεδικασμένο

6. Πρόσθετοι λόγοι. 1. Νέοι λόγοι ανακοπής μπορούν να προταθούν μόνον με δικόγραφο πρόσθετων λόγων, το οποίο κοινοποιείται στον αντίδικο 8 τουλάχιστον μέρες πριν από τη συζήτηση (άρθ. 585 § 2 εδ. β΄ ΚΠολΔ) (ΕφΑθ 7587/1998 ΕΔΠ 1998/371, ΜΠρΘεσ 8494/2018 αδημ. - Ελένη Αντωνοπούλου).

7. Επανειλημμένη καθυστέρηση. Η ένσταση εξόφλησης με καταβολή των οφειλομένων μετά την επίδοση της όχλησης, ισχύει μόνον μία φορά. Σε περίπτωση που υπάρξει νέα καθυστέρηση, μετά την πρώτη έγγραφη όχληση και επιδοθεί νέα όχληση και ο μισθωτής καταβάλει πάλι τα οφειλόμενα μισθώματα εντός 15νθημέρου από τη δεύτερη όχληση, θεωρείται επανειλημμένως δύστροπος και η καταβολή αυτή δεν μπορεί να αποτρέψει την έκδοση διαταγής απόδοσης

8. Αυτεπάγγελτη έρευνα. Υποστηρίζεται η άποψη ότι το δικαστήριο της ανακοπής οφείλει να εξετάσει το νόμω βάσιμο της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και χωρίς λόγο ανακοπής και συνεπώς εξετάζεται αυτεπαγγέλτως το γεγονός αν έχουν περάσει οι 15 μέρες από την επίδοση της εξώδικης όχλησης του εκμισθωτή (άρθ. 637 ΚΠολΔ) (Χ. Παπαδάκης: ΕΔΠ 1998/378, § 2.4.1). Έχω τη γνώμη ότι η εκτίμηση και η έρευνα των προσκομιζόμενων εγγράφων αφορά την ουσία της υπόθεσης και όχι τη νομική της βασιμότητα.

9. Εκδίκαση ανακοπής – Διαδικασία. 1.1. Κατά το άρθ. 642 εδ. β΄ ΚΠολΔ: «Η ανακοπή εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά». Η διατύπωση της διάταξης είναι άστοχη και εννοείται ότι για την εκδίκαση της ανακοπής κατά της διαταγής απόδοσης εφαρμόζεται η ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών των άρθ. 591 και 614 αριθ. 1 ΚΠολΔ.

10. Επαναφορά πραγμάτων. Αν ο μισθωτής απολέσει την προθεσμία για άσκηση ανακοπής, μπορεί να ασκήσει εκπρόθεσμη ανακοπή, ζητώντας παράλληλα επαναφορά των πραγμάτων αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις των άρθ. 152 επ. ΚΠολΔ (Στ. Αλεξίου: ο.π. ΕλΔ 2000/605· πρβλ. Κ. Μπέη: ΠολΔ, άρθ. 632, 4.7.1, σ. 229).

11. Ανακοπή εκτέλεσης. 1. Μπορεί επίσης ο μισθωτής, αν άσκησε εκπρόθεσμη ανακοπή ή αν παρήλθε άπρακτη η προθεσμία για άσκηση της κατ’ άρθ. 642 ΚΠολΔ ανακοπής, να ασκήσει ανακοπή κατά της εκτέλεσης κατ’ άρθ. 933 § 1 ΚΠολΔ, και να προβάλει με αυτή όλους τους λόγους τους οποίους μπορούσε να προβάλει με την ανακοπή του άρθ. 642 ΚΠολΔ (Β. Βαθρακοκοίλης: Συμπλήρωμα, άρθ. 662Η, αριθ. 9, Ευ. Ποδηματά ο.π., άρθ. 662ΣΤ, αρ. 10, Στ. Αλεξίου: ο.π.)

12. Επανεγκατάσταση – Αποζημίωση. 1. Κατά την κρατούσα άποψη, σε περίπτωση που έχει εκτελεσθεί η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, η οποία, μεταγενέστερα εξαφανίσθηκε συνεπεία παραδοχής ασκηθείσας κατ’ αυτής ανακοπής, δεν εφαρμόζεται το άρθ. 660 § 1 ΚΠολΔ (ήδη άρθ. 617 § 1 ΚΠολΔ· βλ. παρακάτω § 82.Ι), που προβλέπει τη δυνατότητα επανεγκατάστασης του μισθωτή στο μίσθιο (ΑΠ 1973/2007 ΕλΔ 2008/488, ΜΠρΘεσ 14381/2017 αδημ. - Τριανταφυλλιά Φαγκρίδα, ΜΠρΘεσ 5963/2017 αδημ. - Ιωάννης Αρβανίτης, ΜΠρΘεσ 3893/2017 αδημ. - Μαρία Λύγκα. Αντίθετα Χ. Παπαδάκης: Διαταγή απόδοσης μισθίου, έκδ. 2013, αριθ. 542)

Θ. Αναστολή εκτέλεσης διαταγής απόδοσης μισθίου (643 ΚΠολΔ).

1. Προϋποθέσεις αναστολής. 1. Η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής. Ο δικαστής όμως που την εξέδωσε μπορεί, ύστερα από αίτηση του ανακόπτοντος, η οποία εκδικάζεται κατά τα άρθρα 686 επ., να χορηγήσει αναστολή, είτε με εγγυοδοσία υπέρ του καθ’ ου η ανακοπή είτε χωρίς εγγυοδοσία, έως την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής (643 ΚΠολΔ)

2. Νομιμοποίηση. Αίτηση αναστολής νομιμοποιείται να ασκήσει αυτός που άσκησε ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης. Κατά το λοιπά ισχύουν όσα αναφέρουμε παραπάνω υπό Η.2.

3. Αρμοδιότητα – Διαδικασία. 1. Αρμόδιο για την εκδίκαση της αίτησης αναστολής είναι το ειρηνοδικείο ή το μονομελές πρωτοδικείο του οποίου ο δικαστής εξέδωσε τη διαταγή απόδοσης (ΕιρΘεσ 3/2022 [ασφ] αδημ. - Ευσταθία Αθανασιάδου)

4. Περιεχόμενο αίτησης αναστολής. 1. Στην αίτηση πρέπει να αναφέρονται: α) η έκδοση σε βάρος του αιτούντος διαταγής απόδοσης, β) η άσκηση από αυτόν ανακοπής, η οποία συνήθως ενσωματώνεται στην αίτηση της αναστολής. Σ’ αυτή την περίπτωση δεν απαιτείται το στοιχείο γ΄, γ) παράθεση των λόγων της ανακοπής και η πιθανολόγηση της ευδοκίμησής τους, δ) στοιχεία που αποδεικνύουν ανεπανόρθωτη βλάβη του αιτούντος από την εκτέλεση της διαταγής απόδοσης, ε) αίτημα να διαταχθεί η αναστολή της εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής

5. Άμυνα καθού. 1. Ο καθού μπορεί να προβάλει: α) ενστάσεις που αποδυναμώνουν τους λόγους της ανακοπής και ένεκα των οποίων δεν πιθανολογείται η ευδοκίμηση της ανακοπής, β) μη ύπαρξη ανεπανόρθωτης βλάβης του αιτούντος αλλά αντίθετα ανεπανόρθωτης βλάβης του καθού, γ) αίτημα να διαταχθεί εγγυοδοσία από τον καθού σε περίπτωση που γίνει δεκτή η αίτηση αναστολής, δ) αίτημα να καταδικασθεί ο αιτών στα δικαστικά έξοδα (άρθ. 84 § 2 Κώδικα Δικηγόρων - ν. 4194/2013)

6. Προσωρινή διαταγή. Κατά το άρθ. 691Α § 2 ΚΠολΔ, αν το δικαστήριο κρίνει ότι υπάρχει ανάγκη, έχει το δικαίωμα, μόλις κατατεθεί η αίτηση και ώσπου να εκδοθεί η απόφασή του, να εκδώσει και αυτεπαγγέλτως προσωρινή διαταγή, που καταχωρίζεται κάτω από την αίτηση ή στα πρακτικά, σχετικά με τα μέτρα που πρέπει να ληφθούν αμέσως έως την έκδοση της απόφασής του για την εξασφάλιση ή τη διατήρηση του δικαιώματος ή τη ρύθμιση της κατάστασης (Χ. Παπαδάκης: Διαταγή απόδοσης, ο.π., αριθ. 576).

7. Ανάκληση απόφασης. 1. Η απόφαση που διατάζει αναστολή εκτέλεσης, δεν υπόκειται σε ανάκληση (ΕφΑθ 4792/2001 ΕλΔ 2002/230, ΜΠρΑθ 23343/1993 ΕλΔ 1995/893. Αντίθετα Β. Βαθρακοκοίλης: Συμπλήρωμα, άρθ. 662Ζ, αριθ. 4)

Ι. Παραίτηση από διαταγή απόδοσης μισθίου

§ 36. Κακή χρήση μισθίου (594 ΑΚ)

Α. Καταγγελία για κακή χρήση του μισθίου

1. Γενικά. 1. Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους (594 ΑΚ).

2. Αγρομίσθωση. 1. Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να εκμεταλλεύεται το μίσθιο με επιμέλεια και σύμφωνα με τον προορισμό του και ιδίως να φροντίζει για τη διατήρησή του σε καλή κατάσταση, ώστε να είναι παραγωγικό. - Χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα να μεταβάλει τον υφιστάμενο τρόπο εκμετάλλευσης, έτσι ώστε αυτή να επηρεάζεται σημαντικά πέρα από το χρόνο της μίσθωσης (623 ΑΚ).

Β. Περιπτώσεις κακής χρήσης

Γ. Επιμελής και αμελής χρήση

Δ. Αντισυμβατική χρήση

Ε. Συμπεριφορά προς λοιπούς ενοίκους

ΣΤ. Έκταση κακής χρήσης

Ζ. Υπαιτιότητα μισθωτή

Η. Διαμαρτυρία εκμισθωτή

1. Φύση διαμαρτυρίας. 1. Η διαμαρτυρία του εκμισθωτή, αποτελεί μονομερή δήλωση βούλησης του εκμισθωτή απευθυντέα προς τον μισθωτή, με την οποία διαμαρτύρεται για την κακή χρήση του μισθίου και απευθύνει πρόσκληση για την παύση της κακής χρήσης (ΕφΑθ 7953/2006 ΕλΔ 2007/1485).

2. Άτυπο διαμαρτυρίας. 1. Η διαμαρτυρία δεν υπόκειται σε ορισμένο τύπο αλλά μπορεί να γίνει και προφορικά (ΕιρΘεσ 354/2022 αδημ. - Καλλιόπη Χατζηνικολάου, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, αριθ. 4288, Κ. Παντελίδου: Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, § 6, αριθ. 101, σ. 83).

3. Επί εκποίησης του μισθίου. 1. Σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου, στη διαμαρτυρία αρκεί να έχει προβεί ο δικαιοπάροχος του νέου κτήτορα (βλ. σχετ. ΑΠ 820/1986 ΝοΒ 35/1193). Ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης και συνεπώς μπορεί να επικαλεσθεί περιστατικά κακής χρήσης που δημιουργήθηκαν πριν από την εκποίηση του μισθίου (ΕφΑθ 8331/2005 ΕλΔ 2008/594, Α. Φλούδας: Προστασία μισθώσεων, έκδ. 1978, § 75.Β) και τα οποία εξακολουθούν να υφίστανται.

Θ. Συμμόρφωση μισθωτή

Ι. Αξίωση εκμισθωτή για αποζημίωση

ΙΑ. Περιεχόμενο αγωγής απόδοσης μισθίου για κακή χρήση – Άμυνα εναγομένου

1. Περιεχόμενο αγωγής. 1. Στην αγωγή του εκμισθωτή κατά του μισθωτή για απόδοση του μισθίου λόγω κακής χρήσης, πρέπει να αναφέρονται: α) η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μίσθωσης και η διάρκειά της, β) η ιδιότητα του ενάγοντος ως εκμισθωτή και του εναγομένου ως μισθωτή, γ) η περιγραφή του μισθίου και ο τόπος στον οποίο βρίσκεται, δ) το ύψος του καταβαλλόμενου μισθώματος για τον καθορισμό της καθ’ ύλην αρμοδιότητας του δικαστηρίου, ε) τα περιστατικά που συνιστούν την κακή ή αντισυμβατική χρήση και η υπαιτιότητα του εναγομένου, στ) η τυχόν γενόμενη προηγούμενη διαμαρτυρία του μισθωτή ή διαμαρτυρία με την αγωγή, ζ) η τυχόν γενόμενη προγενέστερη της αγωγής, καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή, η) αίτημα της αγωγής είναι να υποχρεωθεί ο εναγόμενος μισθωτής να αποδώσει στον ενάγοντα εκμισθωτή τη χρήση του περιγραφόμενου στην αγωγή μισθίου (ΜΕφΑθ 115/2022 ΤΝΠ-Νόμος), θ) αίτημα να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί, προσωρινώς εκτελεστή (910 αριθ. 1 ΚΠολΔ), ι) αίτημα να καταδικασθεί ο εναγόμενος στα δικαστικά έξοδα

2. Άμυνα εναγομένου. Ο εναγόμενος μπορεί να προβάλει: α) ότι η καταγγελία είναι άκυρη γιατί δεν επιδόθηκε στον σύζυγο του μισθωτή κατ’ άρθ. 612Α ΑΚ, β) ότι έχει συμμορφωθεί με τη διαμαρτυρία του ενάγοντος, γ) ότι οι τυχόν φθορές ή μεταβολές του μισθίου οφείλονται στη συνήθη χρήση, δ) ότι δεν έχει υπαιτιότητα για τις φθορές διότι αυτές οφείλονται σε τυχερό γεγονός ή σε ανώτερη βία (ΜΕφΑθ 115/2022 ο.π.), ε) επί αντισυμβατικής χρήσης, ότι η νέα χρήση έχει εγκριθεί από τον ενάγοντα, στ) τυχόν κατάχρηση δικαιώματος, διότι η κακή χρήση δεν είναι σημαντική σε έκταση ή ένταση και δεν διατρέχουν κίνδυνο τα συμφέροντα του εκμισθωτή (ΜΕφΑθ 115/2022 ο.π.)

§ 37. Παράβαση όρου της μισθωτικής σύμβασης

Α. Συμφωνία στη μισθωτική σύμβαση

Β. Όρος ουσιώδης ή μη

Γ. Υπαιτιότητα

Δ. Περιπτώσεις παράβασης όρου

Ε. Συνέπειες παράβασης όρου

1. Συμβατικό δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης. 1. Όπως είπαμε, για την περίπτωση της παράβασης όρου μπορεί να έχει συμφωνηθεί είτε δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή είτε αυτοδίκαιη λύση της μίσθωσης. Στην πρώτη περίπτωση, η παράβαση του όρου παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία αυτή δεν υπόκειται σε τύπο, εκτός αν έχει ορισθεί τέτοιος από τους συμβαλλομένους (βλ. άρθ. 159 § 2 ΑΚ)

2. Αυτόματη λύση της μίσθωσης (διαλυτική αίρεση). 1. Μια άλλη, όχι σπάνια, συμφωνούμενη συνέπεια της παράβασης όρου της μίσθωσης είναι η αυτόματη λύση της μίσθωσης σε περίπτωση παράβασης από τον μισθωτή κάποιου όρου της (βλ. σχετ. Χ. Παπαδάκη: Αγωγές, 2007, αριθ. 4653 επ., ΕφΠειρ 48/1996 ΕλΔ 1996/1653). Σε αυτή την περίπτωση έχουμε στην ουσία διαλυτική αίρεση της μισθωτικής σύμβασης (ΕφΑθ 1378/1998 ΕλΔ 1998/1678, ΕφΠειρ 48/1996 ΕλΔ 1996/1653 = ΤΝΠ-ΔΣΑ, Β. Τσούμας: Το δίκαιο των εμπορικών μισθώσεων, σ. 90) οπότε η μίσθωση λύνεται αυτόματα, για το μέλλον, χωρίς να απαιτείται καταγγελία της (ΑΠ 768/2007 ΕλΔ 2007/838, ΑΠ 492/1999 ΕλΔ 1999/1082, ΑΠ 1414/1997 ΕλΔ 1998/371, ΑΠ 1481/1996 ΕλΔ 1997/596, ΕφΘεσ 2529/1990 Aρμ 40/545, Μ. Ραψο­μα­νί­κης σε A. Γεωρ­γιάδη/M. Σταθόπουλου: ΑΚ, 594, αριθ. 7, Χ. Παπαδάκης: ο.π. Βλ. και Κ. Παντελίδου: Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, § 14, αριθ. 11 επ. Αντίθετα ότι απαιτείται και εδώ καταγγελία Γ. Αρχανιωτάκης: § 9.ΙΙΙ, σ. 208, § 20.ΙΙ.Δ, σ. 131).

3. Χρόνος λύσης της μίσθωσης. 1. Αν συμφωνήθηκε αυτόματη λύση της μίσθωσης (διαλυτική αίρεση) σε περίπτωση παράβασης όρου της μισθωτικής σύμβασης, η μίσθωση λύνεται μόλις συμβεί η παράβαση (202 ΑΚ· AΠ 834/1984 ΝοΒ 33/764, AΠ 1232/1975 ΝοΒ 24/525). Μπορεί στη σύμβαση να οριστεί ότι η λύση θα επέρχεται μετά την πάροδο ορισμένης προθεσμίας από τότε που θα λάβει χώρα η παράβαση.

ΣΤ. Σχέση με κακή χρήση του μισθίου

Ζ. Διάφορες κατηγορίες μισθώσεων

Η. Περιεχόμενο αγωγής απόδοσης μισθίου για παράβαση όρου – Άμυνα εναγομένου

1. Περιεχόμενο αγωγής. 1. Στην αγωγή του εκμισθωτή κατά του μισθωτή για απόδοση του μισθίου λόγω παράβασης όρου της μίσθωσης, πρέπει να αναφέρονται: α) η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μίσθωσης και η διάρκειά της, β) η ιδιότητα του ενάγοντος ως εκμισθωτή και του εναγομένου ως μισθωτή, γ) η περιγραφή του μισθίου και ο τόπος στον οποίο βρίσκεται, δ) το ύψος του καταβαλλόμενου μισθώματος για τον καθορισμό της καθ’ ύλην αρμοδιότητας του δικαστηρίου, ε) το περιεχόμενου του συμφωνημένου όρου του μισθωτηρίου τον οποίο παρέβη ο μισθωτής και την προβλεπόμενη σ’ αυτό συνέπεια της παράβασης, στ) τα περιστατικά που συνιστούν την παράβαση του όρου και η υπαιτιότητα του εναγομένου, ζ) η τυχόν γενόμενη προγενέστερη της αγωγής, καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή, η) αίτημα να υποχρεωθεί ο εναγόμενος μισθωτής να αποδώσει στον ενάγοντα εκμισθωτή τη χρήση του περιγραφόμενου στην αγωγή μισθίου (ΜΕφΑθ 115/2022 ο.π.), θ) αίτημα να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί, προσωρινώς εκτελεστή (910 αριθ. 1 ΚΠολΔ), ι) αίτημα να καταδικασθεί ο εναγόμενος στα δικαστικά έξοδα

2. Άμυνα εναγομένου. 1. Η εναγόμενος μπορεί να προβάλει: α) ότι η καταγγελία είναι άκυρη γιατί δεν επιδόθηκε στον σύζυγο του μισθωτή κατ’ άρθ. 612Α ΑΚ, β) ότι δεν είχε συμφωνηθεί τέτοιος όρος ή ότι ο όρος είναι άκυρος για κάποιον νόμιμο λόγο, γ) ότι έχει επέλθει τροποποίηση του συγκεκριμένου όρου με ρητή ή και σιωπηρή συμφωνία των συμβαλλομένων (βλ. σχετ. Χ. Παπαδάκη: Αγωγές, 2007, αριθ. 4676 επ., ΕφΑθ 4756/1984 ο.π.), δ) ότι δεν έχει υπαιτιότητα για την παράβαση του όρου διότι αυτές οφείλονται σε τυχερό γεγονός ή σε ανώτερη βία, ε) ότι η παράβαση είναι όλως ελαφρά και ο ενάγων δεν έχει υποστή βλάβη, οπότε το τυχόν δικαίωμα ασκείται καταχρηστικά, διότι η παράβαση δεν είναι σημαντική σε έκταση ή ένταση και δεν διατρέχουν κίνδυνο τα συμφέροντα του εκμισθωτή (ΜΕφΑθ 115/2022 ο.π.), στ) ότι η παράβαση έχει εγκριθεί από τον ενάγοντα, ζ) ότι ο ενάγων έχει παραιτηθεί, μεταγενέστερα, από το δικαίωμά του να καταγγείλει τη μίσθωση για την παράβαση αυτή ή από την άσκηση αγωγής απόδοσης, η) ένσταση κατάχρησης δικαιώματος.

Θ. Ληξιπρόθεσμο μισθωμάτων ως συνέπεια παράβασης όρου

§ 38. Καταγγελία μίσθωσης για σπουδαίο λόγο

Α. Καταγγελία διαρκούς ενοχικής σχέσης

Β. Καταγγελία μίσθωσης

Γ. Προϋποθέσεις καταγγελίας

1. Γενικά. 1. Προϋποθέσεις καταγγελίας της μίσθωσης για σπουδαίο λόγο είναι:

2. Περιπτώσεις ή μη, ύπαρξης σπουδαίου λόγου. 1. Επιβάλλεται να γίνει δεκτό ότι σπουδαίος λόγος συντρέχει στις περιπτώσεις που τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης για το συμβαλλόμενο που την καταγγέλλει, μη αξιώσιμη, σύμφωνα με την καλή πίστη. Τα πραγματικά δε περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο δεν είναι απαραίτητο να αφορούν μόνον εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία, δηλαδή να αφορούν το πρόσωπό του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του –χωρίς, όμως, να απαιτείται και πταίσμα αυτού– αλλά, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, να αναφέρονται και στη σφαίρα συμφερόντων του καταγγέλλοντος, ή και μόνον του καταγγέλλοντος, υπό την προϋπόθεση όμως ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του και τούτο διότι κατά γενική αρχή του δικαίου, κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του ή από δικό του πταίσμα (ΑΠ 1582/2014).

3. Αναφορά λόγων. 1. Στην καταγγελία δεν απαιτείται να αναφέρεται ο σπουδαίος λόγος για τον οποίο καταγγέλλεται η σύμβαση (πρβλ. ΑΠ 438/1993 ΕλΔ 1995/83), τοσούτω μάλλον αφού η καταγγελία είναι άτυπη (Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, αριθ. 4975). Αν το κύρος της καταγγελίας αμφισβητηθεί, μπορεί ο καταγγείλας να προβάλει και να αποδείξει στο δικαστήριο τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο.

4. Αναιρετικός έλεγχος. Η συνδρομή ή όχι των συνιστώντων τον σπουδαίο λόγο πραγματικών περιστατικών ανήκει στην ανέλεγκτη αναιρετικώς κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, πλην όμως το εάν τα δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά συγκροτούν ή όχι την αόριστη νομική έννοια του σπουδαίου λόγου υπόκειται στον έλεγχο του ΑΠ, ο οποίος γίνεται διά του αριθ. 1 του άρθ. 559 ΚΠολΔ (ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 1030/2015)

Δ. Διαδικασία και συνέπειες καταγγελίας

1. Απρόθεσμο καταγγελίας. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας αυτής, δηλαδή η λύση της μίσθωσης, επέρχονται αμέσως (ΕφΘεσ 112/2006 ΕλΔ 2007/921, ΜΠρΘεσ 12508/2017 αδημ. - Αικατερίνη Ατλάση, Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 27, αριθ. 39, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 4977, Π. Κορνηλάκης: § 141.4, σ. 229, Γ. Αρχανιωτάκης: § 20.Β.2,β, σ. 117), αν και υποστηρίζεται η άποψη ότι σε ορισμένες περιπτώσεις, η καλή πίστη μπορεί να επιβάλλει την τήρηση κάποιας εύλογης προθεσμίας (Π. Κορνηλάκης: ο.π.). Είναι νόμιμη όμως η συμφωνία ότι τα αποτελέσματα της καταγγελίας θα επέρχονται μετά την πάροδο ορισμένου χρόνου.

2. Αποζημίωση. Σε περίπτωση καταγγελίας για σπουδαίο λόγο δεν οφείλεται αποζημίωση στον αντισυμβαλλόμενο (βλ. ΑΠ 861/1999 ΕλΔ 2000/119, Χ. Παπαδάκης: ο.π., αριθ. 4980), εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.

3. Αντίθετη συμφωνία. Το δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο δεν μπορεί να αποκλεισθεί με συμφωνία των συμβαλλομένων (πρβλ. 672 ΑΚ· Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 55.Α.ΙΙ, Ι. Δεληγιάννης/Π. Κορνηλάκης: ΕιδΕνοχΔ, § 123, σ. 452, Π. Κορνηλάκης: ο.π., Γ. Αρχανιωτάκης: § 20.Ι.Α, σ. 114, Απ. Γεωργιάδης: ο.π., § 27, αριθ. 39). Είναι όμως επιτρεπτή η παραίτηση μετά τη γέννηση σπουδαίου λόγου (Π. Κορνηλάκης: έκδ. 2005, ο.π., Χ. Παπαδάκης: ο.π., αριθ. 4984, Κ. Παντελίδου: Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, § 14, αριθ. 15).

4. Ανυπαρξία σπουδαίου λόγου. 1. Σε περίπτωση καταγγελίας της (εμπορικής) μίσθωσης για περιστατικά, που δε συνιστούν, κατά τα ανωτέρω, σπουδαίο λόγο, δεν παράγονται αποτελέσματα (άρθ. 174 και 180 ΑΚ), ήτοι δεν επέρχεται η λύση της μίσθωσης (ΜΠρΘεσ 71/2021 αδημ. - Αργύριος Εκκλησίαρχος, ΜΠρΘεσ 12508/2017 αδημ. - Αικατερίνη Ατλάση)

5. Χρόνος καταγγελίας. Το δικαίωμα της καταγγελίας μπορεί να ασκηθεί και πριν ακόμα από την έναρξη της ισχύος της μίσθωσης (Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 55.Α.IV, σ. 477)

§ 39. Λύση μίσθωσης λόγω απαλλοτρίωσης του μισθίου

Α. Λύση μίσθωσης

Β. Δικαιώματα υπέρ ου η απαλλοτρίωση

Γ. Δικαιώματα μισθωτή

§ 40. Συνέπειες λήξης της μίσθωσης

Α. Υποχρέωση απόδοσης του μισθίου

1. Έννοια λήξης της μίσθωσης. 1. Η λήξη της μίσθωσης συνεπάγεται τη δημιουργία νέων υποχρεώσεων και δικαιωμάτων ανάμεσα στα μέρη, που μετατρέπουν ουσιαστικά τη μίσθωση σε σχέση εκκαθάρισης. Ειδικότερα, ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης και ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να επιστρέψει στο μισθωτή την εγγυοδοσία (ΜΕφΑθ 549/2022 αδημ. - Κων/νος Γιαννακόπουλος)

2. Απόδοση μισθίου. 1. Ο μισθωτής, κατά τη λήξη της μίσθωσης, έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε (599 § 1 ΑΚ)

3. Εναγωγή υπομισθωτή. 1. Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ή παραχώρησης της χρήσης του μισθίου σε τρίτον, ο εκμισθωτής μπορεί κατά τη λήξη της μίσθωσης να απαιτήσει το μίσθιο και από τον υπομισθωτή ή από εκείνον στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση (599 § 2 ΑΚ)

4. Μίσθωση και προσβολή νομής εκμισθωτή. 1. Σε περίπτωση παράνομης διατάραξης της νομής πράγματος ή δικαιώματος ή αποβολής απ’ αυτήν έχει κατά τρίτων τις αγωγές της νομής και εκείνος που απέκτησε την κατοχή του πράγματος ή του δικαιώματος από το νομέα ως μισθωτής ή θεματοφύλακας ή με άλλη παρόμοια σχέση (997 ΑΚ)

5. Πρόωρη άσκηση αγωγής. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 69 § 1 περ. α΄ ΚΠολΔ: «Επιτρέπεται να ζητηθεί δικαστική προστασία και α) αν η παροχή που δεν εξαρτάται από αντιπαροχή συνδέεται με την επέλευση χρονικού σημείου, προτού επέλθει το χρονικό αυτό σημείο».

6. Κατάχρηση δικαιώματος. 1. Κατά το άρθ. 281 ΑΚ η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Ειδικότερα επί λήξεως της εμπορικής μίσθωσης κατά τις αναφερόμενες στο άρθ. 58 § 10 π.δ. 34/1995 ημερομηνίες λόγω συμπληρώσεως στη χρήση του μισθίου από το μισθωτή χρόνου τουλάχιστον 30 ή 20 ή 12 ετών αντιστοίχως, οπότε η λήξη της μίσθωσης επέρχεται αυτομάτως από τον νόμο, η άσκηση από τον εκμισθωτή του δικαιώματος προς απόδοση από τον λόγο αυτόν της χρήσης του μισθίου δεν καθίσταται καταχρηστική από γεγονότα που αφορούν τη θέση και τη συμπεριφορά του εκμισθωτή μετά τη λήξη και κατ’ ακολουθίαν τη λύση της μίσθωσης, όπως είναι η άρνηση του εκμισθωτή για ανανέωση της μίσθωσης ή σύναψη νέας μίσθωσης, δοθέντος ότι μετά τη λύση της μίσθωσης δεν είναι νοητή παράταση αυτής. Επίσης, η φερεγγυότητα και η κατά τη διάρκεια της μίσθωσης συνέπεια του μισθωτή ως προς τις υποχρεώσεις του, η προσφορά τούτου ν’ αποδεχθεί οποιαδήποτε αύξηση του μισθώματος για τον μετά τη λήξη της μίσθωσης χρόνο και να προβεί σε σημαντικές δαπάνες για την επισκευή και βελτίωση του μισθίου σε περίπτωση ανανέωσης της μίσθωσης, ως επίσης και οι δυσμενείς για τον ίδιο ή τους τρίτους συνέπειες που επέρχονται εξαιτίας της από τον νόμο επιβληθείσας ως άνω λήξης της μίσθωσης, δεν μπορούν άνευ ετέρου να καταστήσουν, ενόψει των κριτηρίων του άρθ. 281 ΑΚ, καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος του εκμισθωτή προς απόδοση, μετά την για τον ανωτέρω λόγο λήξη της μίσθωσης, της χρήσης του μισθίου (ΑΠ 428/2000 ΕΔΠ 2000/264 με παρ. Χ. Παπαδάκη)

7. Μίσθωση και πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής. 1. Κατά το άρθ. 2 § 1 α.ν. 263/1968 (ΦΕΚ 12 Α/23.1.1968): «Κατά του αυτογνωμόνως επιλαμβανομένου οιουδήποτε δημοσίου κτήματος συντάσσεται παρά του αρμοδίου Οικονομικού Εφόρου Πρωτόκολλον διοικητικής αποβολής, κοινοποιούμενον προς τον καθ’ ου απευθύνεται». Ενώ στο άρθ. 2 § 4 α.ν. 263/1968 ορίζεται ότι: «Πρωτόκολλον διοικητικής αποβολής συντάσσεται παρά του Οικονομικού εφόρου και κατά παντός αυτογνωμόνως επιλαμβανομένου οιουδήποτε κτήματος ανήκοντος εις την δημοσίαν περιουσίαν του Κράτους (κοινοχρήστων χώρων αιγιαλού, παραλίας, οδών κ.λπ.)».

Β. Άρνηση παραλαβής μισθίου

1. Γενικά. 1. Ο εκμισθωτής δεν δικαιούται, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, να αρνηθεί την παραλαβή του μισθίου, λόγω υπερημερίας του μισθωτή περί την απόδοση ή εξ αιτίας βλαβών του μισθίου, έστω και όταν αυτές είναι σοβαρές, διαφορετικά ο εκμισθωτής περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή (ΑΠ 907/1996 ΕλΔ 1997/117, ΑΠ 105/1981 ΝοΒ 29/1273, ΕφΑθ 3401/2002 ΕλΔ 2003/849, ΕφΠειρ 118/1996 ΕλΔ 1996/649, ΜΕφΘεσ 357/2017 αδημ. - Δήμητρα Σίσκου, ΜΠρΠειρ 732/2019 αδημ. - Νικολέτα Γεωργούλα), οπότε εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθ. 355-360 ΑΚ, που αφορούν τις συνέπειες της υπερημερίας του δανειστή

2. Διορισμός μεσεγγυούχου. 1. Ο οφειλέτης, αν έχει υποχρέωση να αποδώσει ακίνητο και ο δανειστής έγινε υπερήμερος, δικαιούται, ειδοποιώντας προηγουμένως το δανειστή, αν αυτό είναι εφικτό, να προκαλέσει το διορισμό από το δικαστήριο μεσεγγυούχου, ο οποίος έχει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις κάθε μεσεγγυούχου. Αφότου ο μεσεγγυούχος παραλάβει το ακίνητο, επέρχεται απόσβεση της υποχρέωσης του οφειλέτη (359 ΑΚ)

Γ. Αξίωση εκμισθωτή για αποζημίωση

1. Αξιώσεις εκμισθωτή γενικά. Ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης κατά του μισθωτή: α) για τυχόν φθορές του μισθίου πέραν της συμφωνημένης χρήσης (592 ΑΚ, βλ. σχετ. 594, 602 ΑΚ· ΑΠ 1597/1995 ΕλΔ 1997/1120), β) για την τυχόν θετική ή αποθετική ζημιά που έπαθε από την αντισυμβατική συμπεριφορά του μισθωτή (ΕφΑθ 1797/2003).

2. Πρόωρη λύση της μίσθωσης από λόγο που αφορά τον μισθωτή. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 597 § 1 εδ. β΄ ΑΚ, σε περίπτωση καταγγελίας της μίσθωσης για καθυστέρηση μισθώματος, δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Αν και η ρύθμιση αυτή αφορά την περίπτωση λύσης της μίσθωσης για καθυστέρηση μισθώματος, έχει εφαρμογή σε κάθε περίπτωση πρόωρης λύσης της μίσθωση από υπαιτιότητα του μισθωτή (Παπαδάκης: Αγωγές, αριθ. 2526).

3. Τρόπος καταβολής αποζημίωσης. Η αποζημίωση αυτή για το συμφωνημένο μίσθωμα δεν οφείλεται εφάπαξ αλλά κατά τα τακτά χρονικά διαστήματα που έπρεπε να καταβάλλεται το μίσθωμα (Χ. Παπαδάκης: ο.π., αριθ. 2562), εκτός αν υπήρχε όρος στο μισθωτήριο ότι σε περίπτωση ανώμαλης λύσης της μίσθωσης θα γίνονται ληξιπρόθεσμα και απαιτητά όλα τα μη δουλεμένα μισθώματα

4. Αφαίρεση ωφελημάτων. Για την αφαίρεση από την αποζημίωση των ωφελημάτων, βλ. παραπάνω § 11.Α.3.

Δ. Αποζημίωση χρήσης

Ε. Ποινική ρήτρα

1. Συμφωνία συμβαλλομένων. 1. Είναι έγκυρη η συμφωνία ότι σε περίπτωση που ο μισθωτής καθυστερήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης, θα καταβάλει κάποια ποινική ρήτρα (Βλ. ΕφΑθ 7248/1993 ΕΔΠ 1995/265. Αντίθετα, ότι είναι άκυρη η συμφωνία στις εμπορικές μισθώσεις ΕφΑθ 2963/1986 ΕλΔ 28/129, Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 75)

2. Κατάπτωση της ποινής (405 ΑΚ). 1. Σύμφωνα με το άρθ. 405 ΑΚ: «Κατάπτωση της ποινής και συνέπειες. Η ποινή καταπίπτει αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερημερία. - Η κατάπτωση της ποινής επέρχεται και αν ακόμη ο δανειστής δεν έχει υποστεί καμιά ζημία».

3. Μείωση της ποινής (409 ΑΚ). 1. Αν η ποινή που συμφωνήθηκε είναι δυσανάλογα μεγάλη μειώνεται, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, από το δικαστήριο, στο μέτρο που αρμόζει. Αντίθετη συμφωνία δεν ισχύει (409 ΑΚ).

4. Χρόνος προβολής της ένστασης. 1. Διχογνωμία επικρατεί ως προς τον χρόνο μέχρι του οποίου μπορεί να προβληθεί η σχετική ένσταση. Κατά την κρατούσα άποψη, η ένσταση αυτή μπορεί να προταθεί σε κάθε στάση της δίκης ακόμα και στο εφετείο (ΑΠ 1164/2015, ΑΠ 811/2013 ΕλΔ 2014/426, ΑΠ 96/1984 ΝοΒ 33/243, ΕφΑθ 6849/2006 ΕλΔ 2007/1720, Γ. Ταμπάκης ο.π., άρθ. 409, αριθ. 14, Αστ. Γεωργιάδης: ο.π., § 23, αριθ. 64, Ι. Σπυριδάκης: ο.π., Π. Φίλιος: ΓενΕνοχΔ, § 51.Β.1, σημ. 9. Αντίθετα ΕφΑθ 8233/2004 ΕλΔ 46/1550, ΕφΑθ 180/2004 ΕλΔ 46/582, Β. Βαθρακοκοί­­λης: ΕρμΚΠολΔ, άρθ. 269, αριθ. 20, Ν. Τσάκος: Οι ενστάσεις κ.λπ., 1996, τευχ. Γ΄, σ. 371)

§ 41. Αποζημίωση χρήσης (601 ΑΚ)

Α. Γενικά

1. Λήξη μίσθωσης. 1. Κατά το άρθ. 601 ΑΚ: «Ο μισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία»

2. Παράνομη παρακράτηση μισθίου. 1. Προϋπόθεση της, κατ’ άρθ. 601 ΑΚ, ευθύνης του μισθωτή για καταβολή αποζημίωσης χρήσης είναι η παρακράτηση του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης (ΑΠ 229/2012 ΕλΔ 2012/1016, ΑΠ 1470/2009 ΕλΔ 2010/101, ΑΠ 212/2000 ΕλΔ 2000/755, ΕφΑθ 7817/2007 αδημ., ΜΕφΘεσ 2619/2013 αδημ. - Ευαγγελία Τουπαδάκη).

3. Χρόνος έναρξης υποχρέωσης για αποζημίωση. 1. Από τον χρόνο λύσης της μίσθωσης και μετά, δεν υφίσταται απαίτηση του εκμισθωτή για καταβολή μισθώματος, αλλά –με τη συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθ. 601 ΑΚ– για την εντελώς διαφορετική απαίτηση για αποζημίωση χρήσης (ΕφΑθ 3065/2010 αδημ.).

4. Εφαρμογή επί Δημοσίου και ΝΠΔΔ. 1. Η διάταξη του άρθ. 601 ΑΚ εφαρμόζεται και στις μισθώσεις του Δημοσίου και των ΝΠΔΔ (ΕφΑθ 4141/1993 ΕΔΠ 1997/63)

5. Τοκοδοσία. 1.1. Γίνεται δεκτό ότι η αποζημίωση χρήσης δεν έχει χαρακτήρα μισθώματος και για την καταβολή της δεν υφίσταται εκ του νόμου δήλη ημέρα, ώστε με την παρέλευσή της ο μισθωτής να οφείλει τόκους υπερημερίας (ΑΠ 686/2020, ΑΠ 565/1996 ΕλΔ 1997/106, ΕφΑθ 4118/2003 ο.π., ΕφΑθ 2736/2003 ΕΔΠ 2004/185, ΕφΑθ 7483/2000 ΕλΔ 2001/222, ΜΕφΘεσ 1191/2022 αδημ. - Αντωνία Βαρελά, ΜΕφΠατρ 133/2016 Αρμ 2016/1898, ΜΠρΠατρ 388/2022 [ειδ] αδημ. - Ιωάννα Παπαδάκου, ΜΠρΘεσ 7087/2017 αδημ. - Αικατερίνη Ατλάση) και επομένως, η σχετική απαίτηση του εκμισθωτή καθίσταται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή και συνεπώς τοκοφόρα εφόσον έχει προηγηθεί όχληση του υποχρέου σε αποζημίωση, οπότε οφείλονται τόκοι υπερημερίας κατά τα άρθ. 340 και 345 ΑΚ, ή από την επίδοση αγωγής κατ’ άρθ. 346 ΑΚ (ΜΕφΘεσ 243/2015 αδημ. - Ευαγγελία Τουπαδάκη. Βλ. Παπαδάκη: Αγωγές, 2006, αριθ. 2622, Κορνηλάκη, ΕιδΕνοχΔ, ΙΙ, έκδ. 2005, σ. 310, Απ. Γεωργιάδη: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 17, σημ. 62).

Β. Βασική αποζημίωση

1. Περιεχόμενο βασικής αποζημίωσης. 1. Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης για οποιονδήποτε λόγο, δεν οφείλεται, για το μετά τη λήξη της σύμβασης χρονικό διάστημα που ο μισθωτής παρακρατεί το μίσθιο, μίσθωμα, αλλά αποζημίωση χρήσης, κατ’ άρθ. 601 ΑΚ, η οποία ανέρχεται στο ύψος του καταβαλλομένου, κατά τη λήξη της μισθωτικής σύμβασης, μίσθωμα (ΜΕφΘεσ 2619/2013 ο.π.)

2. Αναπροσαρμογή. 1. Κατά την κρατούσα άποψη, το οφειλόμενο, λόγω παρακράτησης του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης, κατ’ άρθ. 601 ΑΚ, ποσό, έστω και αν ορίζεται σε ποσό ίσο με το μίσθωμα, δεν έχει χαρακτήρα μισθώματος, αλλά αποτελεί γνήσια αποζημίωση, λόγος, για τον οποίο η αποζημίωση χρήσης δεν υπόκειται ούτε (επί εμπορικής μισθώσεως) στην προβλεπόμενη από το άρθ. 7 π.δ. 34/1995 αναπροσαρμογή, η οποία ισχύει μόνον για τα μισθώματα (ΑΠ 457/2022, ΑΠ 1473/2003, ΑΠ 1248/2001). Επομένως, κατά την έννοια του ανωτέρω άρθ. 601 ΑΚ, ως συμφωνημένο μίσθωμα για τον υπολογισμό της αποζημίωσης νοείται εκείνο που οφειλόταν κατά το χρόνο γέννησης της αξίωσης, δηλαδή της λήξης της μίσθωσης, και όχι εκείνο που, κατά τη διάρκεια της παρακράτησης του μισθίου, θα προέκυπτε από τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή (ΑΠ 1653/2014, ΑΠ 1248/2001)

3. Δαπάνες κοινοχρήστων κ.λπ. 1.1. Στην έννοια του μισθώματος περιλαμβάνονται και οι δαπάνες κοινοχρήστων, νερού και ηλεκτρικού, εφόσον είχε συμφωνηθεί να καταβάλλονται από τον μισθωτή (ΜΕφΘεσ 2420/2019, ΜΕφΘεσ 2747/2017 αδημ. - Κων/νος Σιδηρόπουλος, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, αριθ. 2609), διότι συνδέονται άρρηκτα με τη δυνατότητα χρήσης του μισθίου κατά τη διάρκεια λειτουργίας της σύμβασης μίσθωσης (ΜΕφΑθ 169/2021 αδημ. - Σοφία Φραγκάκη). Οι αξιώσεις του άρθ. 601 ΑΚ αποκλείουν την απαίτηση αδικαιολόγητου πλουτισμού (Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 40.ΣΤ.V, σ. 381)

4. Χαρτόσημο. 1. Σύμφωνα με την απολύτως κρατούσα άποψη, στην αποζημίωση χρήσης δεν οφείλεται χαρτόσημο (ΕφΑθ 7952/2006 ΝοΒ 55/139, ΕφΑθ 4534/2006 αδημ., ΕφΠειρ 769/2001 ΕΔΠ 2002/387, ΕφΑθ 5774/1994 ΕλΔ 1995/1608, ΕφΑθ 12554/1988 ΑρχΝ 40/267, ΜΕφΑθ 927/2022 αδημ. Ιωάννης Λαμπρινόπουλος, ΜΕφΘεσ 2420/2019 ο.π., ΜΕφΘεσ 2747/2017 ο.π., ΜΕφΘεσ 243/2015 ο.π., ΜΠρΘεσ 8476/2018 αδημ. - Αργυρώ Μπαϊζάνη, ΜΠρΘεσ 8468/2017 αδημ. - Τριανταφυλλιά Φαγκρίδα, ΜΠρΘεσ 7087/2017 αδημ. - Αικατερίνη Ατλάση, ΜΠρΑθ 800/1997 αδημ., Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 2618).

5. Χρόνος αποζημίωσης. 1. Ο εκμισθωτής δεν μπορεί να ζητήσει αποζημίωση χρήσης για χρονικό διάστημα μεταγενέστερο της συζήτησης της σχετικής αγωγής (ΕφΑθ 4118/2003 ΕλΔ 2004/1504, ΜΠρΘεσ 8476/2018 αδημ. - Αργυρώ Μπαϊζάνη, ΕιρΘεσ 341/2022 αδημ. - Καλλιόπη Χατζηνικολάου), αφού εν προκειμένω δεν έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθ. 69 ΚΠολΔ (ΜΠρΘεσ 12807/2018 αδημ. - Τριανταφυλλιά Φαγκρίδα, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, αριθ. 2647, Π. Κορνηλάκης: ο.π., σ. 310)

Γ. Περαιτέρω ζημία

1. Γενικά. 1. Εκτός όμως από την ανωτέρω, κατ’ αποκοπή βασική αποζημίωση χρήσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει, λόγω παράνομης παρακράτησης του μισθίου, και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτη (ΑΚ 343 επ.) και των θετικών παραβάσεων της σύμβασης (ΑΚ 343 επ., 335). (Βλ. ΑΠ 205/2016)

2. Πταίσμα μισθωτή. 1. Σε αντίθεση προς τη βασική αποζημίωση για η οποία οφείλεται ανεξάρτητα από την ύπαρξη υπαιτιότητας του μισθωτή, για την περαιτέρω ζημία, απαιτείται υπερημερία του μισθωτή, δηλ. καθυστέρηση στην απόδοση του μισθίου οφειλόμενη σε πταίσμα του. Το πταίσμα όμως του μισθωτή τεκμαίρεται, την δε ανυπαρξία του πταίσματος οφείλει να επικαλεστεί κατ’ ένσταση, και να αποδείξει ο μισθωτής, ώστε να απαλλαγεί (ΑΠ 808/2021, ΑΠ 205/2016, ΑΠ 117/2015, ΑΠ 1470/2009 ο.π., ΑΠ 1221/2001 ΕλΔ 2002/143, ΑΠ 1594/1999 ΕλΔ 41/114, ΑΠ 212/2000 ΕλΔ 2000/755).

3. Έκταση αποζημίωσης. 1. Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με το άρθ. 298 ΑΚ, αποκαθίσταται η θετική ζημία, όπως π.χ. είναι η δαπάνη για τη μίσθωση άλλου ακινήτου, την οποία ο εκμισθωτής δεν θα έκανε αν του παραδινόταν το μίσθιο για να το ιδιοχρησιμοποιήσει, καθώς και το διαφυγόν κέρδος του εκμισθωτή, δηλαδή εκείνο που θα αποκόμιζε με πιθανότητα κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, αν ο μισθωτής απέδιδε το μίσθιο αμέσως μετά τη λήξη της μίσθωσης. Τέτοιο διαφυγόν κέρδος είναι το επί πλέον του συμφωνημένου μισθώματος ποσό το οποίο ο εκμισθωτής, κατά τη συνηθισμένη πορεία των πραγμάτων, θα εισέπραττε από την εκμίσθωση του μισθίου σε τρίτον, αν του παραδιδόταν εγκαίρως το μίσθιο (ΑΠ 199/2017, ΑΠ 117/2015, ΑΠ 339/2014, ΑΠ 1512/2000 ΕλΔ 2001/1327, ΑΠ 261/1997 ΕλΔ 1997/1814, ΕφΑθ 2700/2008 αδημ., ΕφΑθ 7361/2003, ΕφΑθ 3551-3552/2004 αδημ.)

Δ. Απαλλαγή μισθωτή

Ε. Δικαιούχοι και υπόχρεοι της αποζημίωσης

1. Δικαιούχοι αποζημίωσης. 1. Δικαιούχος της αποζημίωσης είναι ο εκμισθωτής και όχι ο μη εκμισθωτής-κύριος του μισθίου. Το δικαίωμα αποζημίωσης δεν είναι αδιαίρετο κατά την κτήση ή την άσκησή του, αφού η χρηματική παροχή του έχει διαιρετό αντικείμενο. Συνεπώς, σε περίπτωση ύπαρξης περισσότερων εκμισθωτών, καθένας από αυτούς, σύμφωνα με τον κανόνα του άρθ. 480 ΑΚ, δικαιούται να ζητήσει το ποσοστό της αποζημίωσης που αντιστοιχεί στην ιδανική του μερίδα επί του κοινού πράγματος (ΕφΑθ 9481/2000 αδημ.).

2. Υπόχρεοι αποζημίωσης. 1.1. Υπόχρεος σε καταβολή της αποζημίωσης χρήσης είναι πάντοτε ο (πρώην) μισθωτής και όχι ο υπομισθωτής, ο οποίος δεν ευθύνεται απέναντι στον εκμισθωτή, αλλά μόνον απέναντι στον μισθωτή-υπεκμισθωτή (ΑΠ 1331/2013 ΕλΔ 2014/1032, ΕφΑθ 7483/2000 ΕλΔ 2001/222, ΜΠρΘεσ 1858/2018 ο.π., ΜΠρΠειρ 4800/2018 αδημ. - Χρυσάνθη Μάντη, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 2654, Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθ. 601, αριθ. 14, η ίδια: Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, σ. 245, αριθ. 60, Β. Τσούμας: Το δίκαιο των εμπορικών μισθώσεων, σ. 47, Α.-Ν. Κουκούλης σε Ν. Λεοντή: Ερμην. ΑΚ, άρθ. 61, αριθ. 4. Αντίθετα Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 27, αριθ. 47, Π. Κορνηλάκης: ο.π., σ. 316, Μ. Ραψομανίκης σε Α. Γεωργιάδη/Μ. Σταθόπουλου: ΑΚ, άρθ. 601, αριθ. 6, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρΝομΑΚ, άρθ. 601, αριθ. 20).

3. Εκχώρηση στο Δημόσιο. 1. Κατά την ορθή άποψη, η πιο πάνω αποζημίωση χρήσης, αναντίρρητα αποτελεί εισόδημα από την εκμίσθωση ακινήτου, το οποίο σύμφωνα με τη διάταξη του άρθ. 4 § 7 ν. 2238/1994, επιτρέπεται να εκχωρηθεί στο Δημόσιο, δεδομένου ότι είναι αξίωση που απορρέει από τη μισθωτική σύμβαση, ως «μετενέργεια αυτής» (ΜΕφΘεσ 1151/2017 αδημ. - Παρθένα Ιωαννίδου).

ΣΤ. Παραγραφή

Ζ. Αξίωση αδικαιολόγητου πλουτισμού

Η. Περιεχόμενο αγωγής – Άμυνα εναγομένου

1. Περιεχόμενο αγωγής. 1. Στην αγωγή του εκμισθωτή κατά του μισθωτή για καταβολή αποζημίωσης χρήσης κατ’ άρθ. 601 ΑΚ, πρέπει να αναφέρονται: α) η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μίσθωσης η οποία έληξε με κάποιο νόμιμο τρόπο, β) η ιδιότητα του ενάγοντος ως εκμισθωτή και του εναγομένου ως μισθωτή, γ) η περιγραφή του μισθίου και ο τόπος στον οποίο βρίσκεται, δ) το ύψος του τελευταίου συμφωνημένου μισθώματος για τον καθορισμό της καθ’ ύλην αρμοδιότητας του δικαστηρίου, ε) η παρακράτηση του μισθίου από τον εναγόμενο για ορισμένο συγκεκριμένο χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης, στ) αίτημα της αγωγής είναι να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να καταβάλει, ως αποζημίωση, στον ενάγοντα ορισμένο ποσό ίσο με το ποσό των συμφωνημένων μισθωμάτων για όσο χρόνο φέρεται να παρακρατεί το μίσθιο, νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής ή τυχόν προηγούμενη όχληση, ζ) αίτημα να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί, προσωρινώς εκτελεστή, η) αίτημα να καταδικασθεί ο εναγόμενος στα δικαστικά έξοδα

2. Άμυνα εναγομένου. 1. Ο εναγόμενος μπορεί να προβάλει: α) ότι η μίσθωση δεν έχει λήξει, διότι έχει συμφωνηθεί παράταση, β) ότι έχει συναφθεί νέα μίσθωση ή ότι έλαβε χώρα αναμίσθωση ορισμένου χρόνου, η οποία δεν έχει λήξει, γ) ότι η καταγγελία της μίσθωσης ήταν άκυρη, δ) ότι δεν ευθύνεται για την καθυστέρηση απόδοσης του μισθίου, ε) ότι αν και δεν χρησιμοποιούσε το μίσθιο, δεν το απέδιδε στον ενάγοντα εκμισθωτή διότι ασκούσε δικαίωμα επίσχεσης για οφειλή του ενάγοντος προς αυτόν, στ) τυχόν ένσταση δεδικασμένου.

Θ. Ζημία και μετά τη λήξη της παρακράτησης

Ι. Ευθύνη εγγυητή

ΙΑ. Δικονομικά θέματα

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Θ΄

Μίσθωση κατοικίας

§ 42. Μίσθωση κύριας κατοικίας

Α. Ισχύον δίκαιο

Β. Νόμιμη διάρκεια μίσθωσης κύριας κατοικίας

Γ. Σύντμηση χρόνου μίσθωσης

Δ. Μίσθωση οικογενειακής στέγης

Ε. Ευάλωτος οφειλέτης (217 επ. ΠτωχΚ - ν. 4738/2020)

§ 43. Ρύθμιση οικογενειακής στέγης από το δικαστήριο (1393 ΑΚ)

Α. Ρύθμιση από το δικαστήριο

1. Γενικά. 1. Κατά το άρθ. 1393 ΑΚ:

2. Έννοια οικογενειακής στέγης γενικώς. 1.1. Σύμφωνα με το άρθ. 1393 ΑΚ, οικογενειακή στέγη είναι το ακίνητο (διαμέρισμα, μονοκατοικία κ.λπ.) που χρησιμεύει για κύρια διαμονή των δύο συζύγων (ΜΠρΘεσ 4718/2022 αδημ. - Πέτρος Αλικάκος, ΜΠρΘεσ 440/2022 αδημ. - Ελένη Παπαγεωργίου). Ως κύρια διανομή νοείται ο πραγματικός χώρος, στον οποίο οι σύζυγοι αναπτύσσουν την κοινή συζυγική τους δραστηριότητα, ανεξάρτητα από την έννομη σχέση που τους συνδέει με το ακίνητο π.χ. κυριότητα, μίσθωση, χρησιδάνειο κ.λπ. (ΜΠρΘεσ 5171/2022 αδημ. - Βασιλική Γκουραμάνη). Η έννοια της κύριας διαμονής συμπίπτει με την έννοια της κύριας κατοικίας του άρθ. 1 § 1 ν. 1703/1987 (Aπ. Γεωργιάδης: Η οικογενειακή στέγη, ΕλΔ 29/1284 επ., σημ. 3). Συνεπώς, δεν μπορεί να αποτελεί αντικείμενο οικογενειακής στέγης, η δευτερεύουσα ή η εξοχική κατοικία (Παπαδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 5319-5320, Ε. Κουνουγέρη-Μανωλεδάκη: ΟικογΔ, Ι, έκδ. 2021, σ. 302, Ι. Σπυριδάκης: ο.π., § 46.1.1)

3. Επέμβαση δικαστηρίου. 1. Το άρθ. 1393 ΑΚ ορίζει ότι σε περίπτωση διακοπής της συμβίωσης των συζύγων το δικαστήριο μπορεί, εφόσον το επιβάλλουν λόγοι επιείκειας και ενόψει των ειδικών συνθηκών του καθενός από τους συζύγους και του συμφέροντος των παιδιών τους, να παραχωρήσει στον ένα σύζυγο την αποκλειστική χρήση ολόκληρου ή τμήματος του ακινήτου που χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη, ανεξάρτητα από το ποιος απ’ αυτούς είναι κύριος ή ανεξάρτητα από το ποιος έχει απέναντι στον κύριο το δικαίωμα χρήσης του (π.χ. ποιος είναι ο μισθωτής)

Β. Συνέπειες ρύθμισης από το δικαστήριο

Γ. Σε περίπτωση λύσης του γάμου/συμφώνου συμβίωσης

§ 44.

Καταγγελία μίσθωσης οικογενειακής στέγης από τον εκ­μισθωτή (612Α ΑΚ)

Α. Η Ρύθμιση

Β. Έκταση εφαρμογής

1. Επί καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή. 1. Το άρθ. 612A ΑΚ εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για οποιονδήποτε νόμιμο ή συμβατικό λόγο.

2. Επί αγωγής απόδοσης του μισθίου χωρίς καταγγελία. 1. Η διάταξη του άρθ. 612Α ΑΚ εφαρμόζεται και σε περίπτωση άσκησης αγωγής απόδοσης του μισθίου λόγω δυστροπίας με βάση το άρθ. 66 EισNKΠολΔ (AΠ 478/1990 ΕλΔ 31/1456, ΕφΑθ 7566/2002 ΕΔΠ 2006/358, ΕφΑθ 600/1987 ΕΔΠ 1987/157).

3. Επί συμφώνου συμβίωσης. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 12 εδ. α΄ ν. 4356/2015 (ΦΕΚ 181 Α/24.12.2015) για το σύμφωνο συμβίωσης: «Άλλες διατάξεις νόμων που αφορούν αξιώσεις των συζύγων μεταξύ τους, καθώς και αξιώσεις, παροχές και προνόμια έναντι τρίτων ή έναντι του Δημοσίου εφαρμόζονται αναλόγως και στα μέρη του συμφώνου, εφόσον δεν υπάρχει διαφορετική ειδική ρύθμιση στον παρόντα ή άλλο νόμο». Επομένως, η διάταξη του άρθ. 612Α ΑΚ, εφαρμόζεται και στην περίπτωση του συμφώνου συμβίωσης (ΜΕφΑθ 2528/2022 ΕλΔ 2022/1120). Εφόσον ο νόμος δεν διακρίνει, πρέπει να γίνει δεκτό ότι η διάταξη του άρθ. 612Α ΑΚ εφαρμόζεται και στα ομόφυλα ζευγάρια του συμφώνου συμβίωσης.

Γ. Κοινοποίηση καταγγελίας στον σύζυγο του μισθωτή

1. Τύπος κοινοποίησης. 1. Η κοινοποίηση της καταγγελίας στον σύζυγο του μισθωτή υπόκειται στον ίδιο τύπο που υπόκειται και η καταγγελία. Έτσι, αν η καταγγελία είναι άτυπη, άτυπη είναι και η κοινοποίηση (Bλ. σχετ. Χ. Παπαδάκη: Αγωγές, 2007, αριθ. 5502 επ.)

2. Προθεσμία κοινοποίησης. 1. Όπου απαιτείται τήρηση προθεσμίας για την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, η προθεσμία αυτή πρέπει να τηρηθεί και στην περίπτωση που η καταγγελία κοινοποιείται στον σύζυγο του μισθωτή (π.χ. στις περιπτώσεις των άρθ. 597 § 1, 609 ΑΚ).

3. Τρόπος κοινοποίησης. 1. Η παραλαβή της καταγγελίας ή της αγωγής που απευθύνεται στον μισθωτή, από τον σύζυγο του μισθωτή δεν αποτελεί κοινοποίηση (ΕφΑθ 2762/1986 ΝοΒ 35/206). Σύμφωνα με τη γνώμη αυτή, η παραλαβή αυτή δεν πληροί το γράμμα και το πνεύμα της παραπάνω διάταξης η οποία απαιτεί κοινοποίηση της καταγγελίας της μίσθωσης και στον σύζυγο του εναγομένου μισθωτή και μάλιστα μέσα στην ίδια προθεσμία που απαιτείται για την καταγγελία

4. Συνέπειες μη κοινοποίησης. 1. Αν η καταγγελία δεν κοινοποιηθεί και στον σύζυγο του μισθωτή, είναι άκυρη (612A, 180 ΑΚ· ΕφΑθ 5026/1992 ΕλΔ 34/1131, ΕφΔωδ 297/1989 ΕλΔ 31/1469, ΕφΑθ 1696/1988 ΕλΔ 30/348, ΕφΑθ 598/1987 ΕλΔ 28/1339, ΕφΑθ 780/1986 ΕλΔ 27/511) και η ακυρότητα λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο (EφΔωδ 297/1989, ΕφΑθ 1696/1988, ΕφΑθ 5026/1992 ο.π., Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθ. 612Α, αριθ. 2)

Δ. Παθητική νομιμοποίηση αγωγής απόδοσης μισθίου

Ε. Δυνατότητες συζύγου του μισθωτή

§ 45. Συνέπειες θανάτου εκμισθωτή – μισθωτή

Α. Θάνατος εκμισθωτή

1. Κληρονομητό μισθωτικής σχέσης. 1. Από τις διατάξεις των άρθ. 1710 και 1846 ΑΚ, προκύπτει ότι το αντικείμενο της κληρονομικής διαδοχής, η οποία επέρχεται αυτοδικαίως από τον χρόνο του θανάτου του κληρονομούμενου είτε με διαθήκη είτε από τον νόμο, είναι το σύνολο των δεκτικών χρηματικής αποτιμήσεως δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του αποβιώσαντος, περιλαμβάνονται δηλαδή όχι μόνον τα δικαιώματα ή υποχρεώσεις σε ενσώματα αντικείμενα της κληρονομίας, αλλά, κατά τρόπο ενιαίο, και όλες οι περιουσιακού χαρακτήρα έννομες σχέσεις και καταστάσεις, εφόσον από τη φύση τους ή από ειδική διάταξη νόμου ή από την ιδιωτική βούληση δεν έχουν αποκλειστεί από την κληρονομική διαδοχή. Τέτοιες μεταβιβάσιμες περιουσιακού χαρακτήρα έννομες σχέσεις είναι και οι ενοχικές αξιώσεις του κληρονομουμένου από σύμβαση ή αδικοπραξία, συνεπώς και τα δικαιώματα από καταρτισμένη σύμβαση με την οποία οι συμβαλλόμενοι ανέλαβαν υποχρεώσεις, εφόσον αναφέρεται σε περιουσιακό, με την ανωτέρω έννοια, στοιχείο του αποβιώσαντος (ΑΠ 1204/2020).

2. Επικαρπία. 1. Αν με τη διαθήκη του εκμισθωτή, άλλος κληρονόμος έχει εγκατασταθεί στην ψιλή κυριότητα του μισθίου και άλλος στην επικαρπία, στη μίσθωση υπεισέρχεται ο επικαρπωτής (ΑΠ 199/1998 ΕλΔ 39/849, ΕφΑθ 3144/2001 ΕλΔ 43/226, ΕφΑθ 2769/2001 αδημ.)

3. Δικαιώματα κληρονόμων εκμισθωτή. 1. Ο κληρονόμος του εκμισθωτή δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση για λόγους που προβλέπονται από τον ΑΚ ή το π.δ. 34/1995 λόγω της ιδιότητάς του αυτής και να εγείρει την αγωγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου (ΑΠ 1254/2001 ΕλΔ 43/141). Ο κληρονόμος αποκτά όλα τα δικαιώματα και φέρει όλες τις υποχρεώσεις του θανόντος εκμισθωτή, έστω και αν αυτά ανάγονται στον πριν από την υπεισέλευση χρόνο. Έτσι, ο κληρονόμος μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου για λόγους που προβλέπονται από τον νόμο, έστω κι αν τα σχετικά περιστατικά ανάγονται σε χρόνο προγενέστερο του θανάτου του κληρονομουμένου (ΕφΑθ 3144/2001 ΕλΔ 43/226, ΜΠρΑθ 1341/2017 ΝοΒ 2017/2104)

Β. Θάνατος μισθωτή

1. Κληρονομητό μισθωτικής σχέσης. 1. Με τον θάνατο του μισθωτή δεν λήγει η μίσθωση, αλλά στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης υπεισέρχονται (με την επιφύλαξη του άρθ. 612 § 2 ΑΚ) οι κληρονόμοι του μισθωτή (AΠ 257/1986 ΕλΔ 27/941, ΕφΑθ 8101/1984 EΔΠ 1984/310, Παπαδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 5366, N. Ψούνη-Zορ­μπά: ο.π., σ. 591), εκ διαθήκης ή εξ αδιαθέτου (ΑΠ 777/2022). Τα ίδια ισχύουν και σε περίπτωση αφάνειας του μισθωτή (48 ΑΚ· Π. Ζέπος: ΕιδΕνοχΔ, έκδ. 1965, σ. 234, Π. Κορνηλάκης: ΕιδΕνοχΔ, ΙΙ, έκδ. 2005, σ. 297).

2. Δικαίωμα καταγγελίας από τους κληρονόμους του μισθωτή. 1. Όταν αποβιώσει ο μισθωτής, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός (612 § 1 ΑΚ)

3. Αγρομίσθωση. 1. Σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση πριν από έξι τουλάχιστον μήνες, για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου. Το ίδιο δικαίωμα έχει και ο εκμισθωτής, αν οι κληρονόμοι δεν παρέχουν τα εχέγγυα για την κατάλληλη εκμετάλλευση του κτήματος (632 ΑΚ)

4. Εμπορική μίσθωση. 1. Η διάταξη του άρθ. 612 § 1 ΑΚ ισχύει και στις εμπορικές μισθώσεις παράλληλα με τη διάταξη του άρθ. 12 § 1 π.δ. 34/1995 (ΕφΘεσ 1516/1989 Aρμ 43/529, ΕιρAθ 641/1987 ΕλΔ 29/770, Α. Φλούδας: Προστασία μισθώσεων, έκδ. 1978, § 166, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 1496, A. Αντάπασης: ο.π., άρθ. 612, αριθ. 4). Για τη διάταξη του άρθ. 12 π.δ. 34/1995 βλ. παρακάτω § 57.

§ 46. Υπεισέλευση του επιζώντος συζύγου (612 § 2 ΑΚ)

Α. Η ρύθμιση

Β. Προϋποθέσεις υπεισέλευσης

1. Γενικά. Για την υπεισέλευση του συζύγου στη μίσθωση δεν απαιτείται να είχε γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή η χρήση του μισθίου ως οικογενειακής στέγης αρκεί μόνον ότι το μίσθιο αποτελούσε πράγματι οικογενειακή στέγη (ΜΕφΑθ 2528/2022 ο.π., N. Ψούνη-Zορμπά: ο.π., σ. 603). Αυτό προϋποθέτει συμβίωση των συζύγων στο μίσθιο. Δεν έχει σημασία αν ο ένας από τους συζύγους ή και οι δύο ήσαν κύριοι άλλων ακινήτων τα οποία μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν ως κατοικίες στις οποίες όμως δεν κατοικούσαν. Αρκεί ότι οικογενειακή τους στέγη ήταν το μίσθιο (ΜΕφΑθ 2528/2022 ο.π.)

2. Μη συμβίωση των συζύγων. Αν οι σύζυγοι δεν συμβιούσαν στην ίδια στέγη, δεν έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθ. 612 § 2 ΑΚ (ΜΕφΑθ 2528/2022 ο.π., Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 5370). Οικογενειακή στέγη υπάρχει και εφαρμόζεται το άρθ. 612 § 2 ΑΚ και στην περίπτωση που, μετά τη διακοπή της συμβίωσης, το δικαστήριο είχε παραχωρήσει κατ’ άρθ. 1393 ΑΚ την αποκλειστική χρήση της οικογενειακής στέγης στον επιζώντα σύζυγο (ΜΕφΑθ 2528/2022 ο.π., Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 31, αριθ. 27, N. Ψούνη-Zορμπά: ο.π., σ. 603).

3. Συμμισθωτής σύζυγος. Η ρύθμιση του άρθ. 612 § 2 ΑΚ ισχύει και αν ο επιζών σύζυγος ήταν συμμισθωτής μαζί με τον θανόντα, οπότε ο επιζών γίνεται μοναδικός μισθωτής της οικογενειακής στέγης (ΜΕφΑθ 2528/2022 ο.π., Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 5396, N. Ψούνη-Zορμπά: ο.π., σ. 603).

4. Ελεύθερη συμβίωση. Η άποψη ότι το άρθ. 612 § 2 ΑΚ πρέπει να εφαρμόζεται ανάλο­γα και σε περίπτωση μακροχρόνιας εξώγαμης συμβίωσης (Aγαλ­λο­πούλου: Οι έννομες συνέπειες της ελεύθερης συμβίωσης, ΝοΒ 1989/870, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρΝομΑΚ, άρθ. 612, αριθ. 26, Βιργ. Περάκη: Η εκτός γάμου συμβίωση: ελεύθερη ή με σύμφωνο, έκδ. 2010, σ. 160) δεν φαίνεται προς το παρόν να βρίσκει βάση στις περί χρηστών ηθών αντιλήψεις της ελληνικής κοινωνίας ώστε να εφαρμοσθεί και στην περίπτωση αυτή (πρβλ. Απ. Κλειδωνόπουλο: Η Ελεύθερη ένωση, ΕλΔ 44/908, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 5332).

5. Σύμφωνο συμβίωσης. Στο άρθ. 8 εδ. α΄ ν. 4356/2015, που αφορά το σύμφωνο συμβίωσης, ορίζεται ότι: «Ως προς το κληρονομικό δικαίωμα των μερών του συμφώνου εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα που αφορούν τους συζύγους» και στο άρθ. 12 εδ. α΄ του ιδίου ως άνω νόμου ορίζεται ότι: «Άλλες διατάξεις νόμων που αφορούν αξιώσεις των συζύγων μεταξύ τους, καθώς και αξιώσεις, παροχές και προνόμια έναντι τρίτων ή έναντι του Δημοσίου εφαρμόζονται αναλόγως και στα μέρη του συμφώνου, εφόσον δεν υπάρχει διαφορετική ειδική ρύθμιση στον παρόντα ή άλλο νόμο…». Επομένως, η διάταξη του άρθ. 612 § 2 ΑΚ εφαρμόζεται και στην περίπτωση του συμφώνου συμβίωσης (Κ. Σαϊτάκης: ο.π. Έτσι ήδη και η ΜΕφΑθ 2528/2022 ο.π.)

Γ. Νομική φύση υπεισέλευσης

1. Η άποψή μας. Υποστήριξα (AρχN 34/185 επ.) τη γνώμη, την οποία θεωρώ ορθότερη, ότι ο σύζυγος υπεισέρχεται στη μίσθωση, στην περίπτωση του άρθ. 612 § 2 ΑΚ, έστω κι αν δεν είναι κληρονόμος του μισθωτή-συζύγου του (π.χ. γιατί αποποιήθηκε την κληρονομία· βλ. όμως Απ. Γεωργιάδης: ΕιδΕνοχΔ, Ι, § 31, αριθ. 24). Δηλαδή, ο σύζυγος υπεισέρχεται ως μισθωτής στη μίσθωση από τον νόμο κι όχι με κληρονομικό δικαίωμα (Π. Φίλιος: ΕιδΕνοχΔ, έκδ. 2005, § 52.Β.1.2, σ. 308, Π. Κορνηλάκης: ΕιδΕνοχΔ, ΙΙ, έκδ. 2005, § 125.Ι.2, σ. 48, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρΝομΑΚ, άρθ. 612, αριθ. 23. Βλ. και Μ.-Ε. Γερασοπούλου: Η έννομη σχέση των συντρόφων από το σύμφωνο συμβίωσης του ν. 4356/2015, έκδ. 2021, αριθ. 540 επ.). Η ερμηνεία αυτή φαίνεται να συνάγεται τόσο από τον σκοπό της διάταξης του άρθ. 612 § 2 ΑΚ η οποία στοχεύει στο να προστατέψει τον επιζώντα σύζυγο, εξασφαλίζοντάς του την παραμονή του στην οικογενειακή στέγη μετά τον θάνατο του συζύγου του, όσο και από το γράμμα του νόμου σύμφωνα με το οποίο: «τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη μίσθωση περιέρχονται αποκλειστικά (= αποκλείοντας κάθε άλλον) σ’ αυτόν». Έτσι, ο μισθωτής δεν μπορεί να ορίσει με διαθήκη ότι στη μίσθωση θα υπεισέρχονται άλλα άτομα εκτός από τη σύζυγό του (Έτσι ήδη και ΜΕφΑθ 2528/2022 ο.π., N. Ψούνη-Zορμπά: ο.π., σ. 599, 605, Β. Βαθρακοκοίλης: άρθ. 612, αριθ. 22)

2. Άλλες απόψεις. Σύμφωνα με άλλη άποψη, η υπεισέλευση του μισθωτή στη μίσθωση γίνεται «κληρονομικώ δικαιώματι» (ΜΠρΑθ 331/2018 ο.π.) και συνεπώς ο επιζών σύζυγος δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση αν αποκληρωθεί ή κηρυχθεί ανάξιος (Aπ. Γεωργιάδης: ό.π., § 31, αριθ. 25, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 5377, βλ. Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθ. 612, αριθ. 18). Και αυτή η γνώμη δέχεται την άποψη ότι ο μισθωτής δεν μπορεί να ορίσει με διαθήκη ότι δεν θα υπεισέρχεται στη μίσθωση ο σύζυγός του (Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, ο.π.). Τρίτη άποψη δέχεται ότι πρόκειται για κληροδοσία εκ του νόμου (Ι. Σπυριδάκης: Μίσθωση κατοικίας, σ. 292). Τέλος, υποστηρίζεται και η άποψη ότι αν και ο επιζών σύζυγος είναι ειδικός διάδοχος στη μίσθωση εκ του νόμου, όμως δεν είναι ορθό να αποσυνδεθεί η υπεισέλευση του συζύγου από την κληρονομική διαδοχή και επομένως, αν ο σύζυγος αποδεχθεί την κληρονομία του θανόντος μισθωτή, ευθύνεται αναδρομικώς ο ίδιος για όλες τις υποχρεώσεις από τη μίσθωση, ενώ αν αποποιηθεί, ματαιώνεται και η υπεισελευσή του (Κ. Παντελίδου: Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, έκδ. 2020, § 14, αριθ. 85-86)

Δ. Χρονική έκταση υπεισέλευσης

ΔΕΥΤΕΡΟ ΜΕΡΟΣ

Νέες Εμπορικές Μισθώσεις

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄

Εισαγωγικά

§ 47. Νομοθετικό καθεστώς παλαιών και νέων εμπορικών μισθώσεων.

Α. Παλαιές εμπορικές μισθώσεις

Β. Νέες εμπορικές μισθώσεις (άρθ. 13 § 1 ν. 4242/2014)

1. Γενικά. 1. Με το άρθ. 13 του ν. 4242/2014 (ΦΕΚ 50 Α/28.2.2014) –το οποίο ενσωματώθηκε ως τροπολογία στο νομοσχέδιο «Ενιαίος Φορέας Εξωστρέφιας και άλλες διατάξεις»– επέρχονται τροποποιήσεις στο καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων οι οποίες ρυθμίζονται από το π.δ. 34/1995. Το γεγονός ότι οι ρυθμίσεις για τις εμπορικές μισθώσεις κατατέθηκαν ως τροπολογία, αποδεικνύει την προχειρότητα της νομοθέτησης, η οποία φυσικά δημιουργεί συνήθως ερμηνευτικά προβλήματα

2. Η «καταγγελία» του άρθ. 13 § 1 εδ. γ΄ ν. 4242/2014. 1. Στο άρθ. 13 § 1 εδ. β΄-γ΄ ν. 4242/2014, αναφερόμενο στις νέες εμπορικές μισθώσεις, ορίζεται ότι:

3. Μη εφαρμοζόμενες διατάξεις π.δ. 34/1995. Στις νέες μισθώσεις, από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, δεν εφαρμόζονται οι ακόλουθες:

4. Εφαρμοζόμενες διατάξεις π.δ. 34/1995. 1. Στις νέες εμπορικές μισθώσεις, δηλ. αυτές που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014 (28.2.2014), εφαρμόζονται οι ακόλουθες διατάξεις του π.δ. 34/1995: των άρθ. 1-4 (που αφορούν τις υπαγόμενες και μη υπαγόμενες στην προστασία του νόμου μισθώσεις), 7-10 (που αφορούν τον καθορισμό και την αναπροσαρμογή του μισθώματος), 11 (παραχώρηση χρήσης του μισθίου σε τρίτον), 12 (μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης λόγω νόσου του μισθωτή), 13 (πρόσληψη συνεταίρου και συστέγαση φαρμακείων), 14 (μίσθωση από μη δικαιούμενο), 15 (καταγγελία της μίσθωσης για λόγους που προβλέπει ο ΑΚ και απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας με το άρθ. 66 ΕισΝΚΠολΔ), 41 (καταγγελία από δήμο για εγκατάσταση υπηρεσιών), 42 (καταγγελία από δήμο για δημιουργία πρασίνου), 44 (εφαρμογή διατάξεων ΑΚ), 45 (παραίτηση από δικαιώματα κατά την κατάρτιση της μίσθωσης), 48 (δικονομικές διατάξεις, ιδίως η εφαρμογή του άρθ. 69 ΚΠολΔ επί απόδοσης του μισθίου και απαγόρευση αναστολής εκτέλεσης ενώπιον του ΑΠ για απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος), 51 (αναστολή εκτέλεσης εξωστικής απόφασης δημόσιων εκπαιδευτηρίων), 52 (υποχρεώσεις ΔΟΥ για χορήγηση αντιγράφων μισθωτηρίων και βεβαιώσεων), 57 (προστασία υπομισθώσεων) και

5. Το άρθ. 44 π.δ. 34/1995. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 44 π.δ. 34/1995 (το οποίο εφαρμόζεται και στις νέες εμπορικές μισθώσεις): «Οι μισθώσεις του παρόντος διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ’ αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα».

Γ. Συνταγματικότητα διατάξεων

Δ. Φύση διατάξεων – Παραίτηση από δικαιώματα

1. Κανόνες δημόσιας τάξης. 1. Κατά το άρθ. 45 π.δ. 34/1995: «Η παραίτηση οποιουδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα του παρόντος κατά την κατάρτιση της μίσθωσης είναι άκυρη, εφόσον το παρόν δεν ορίζει διαφορετικά»

2. Παραίτηση από δικαίωμα που παρέχει ο νόμος. 1. Μετά από τη σύναψη της εμπορικής μίσθωσης είναι δυνατός ο αποκλεισμός της εφαρμογής των αναγκαστικού δικαίου διατάξεων του π.δ. 34/1995 με μεταγενέστερη συμφωνία των συμβαλλομένων, όπως είναι και εκείνη με την οποία συμφωνείται παράταση της μίσθωσης (ΕφΑθ 4535/2000 ΕλΔ 2000/1684). Η συμφωνία αυτή, δεν απαιτείται να είναι έγγραφη (Α. Φλούδας: ο.π., § 194.Β, Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 88, Π. Φίλιος: ΕπαγγΣτεγ, έκδ. 2006, § 5.Β), εκτός αν αφορά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης (βλ. παρακάτω § 59)

Ε. Η λειτουργία των νέων εμπορικών μισθώσεων μετά την πάροδο του νόμιμου χρόνου της τριετούς διάρκειάς τους

1. Εφαρμογή διατάξεων του π.δ. 34/1995 στις νέες εμπορικές μισθώσεις μετά την πάροδο του νόμιμου χρόνου. 1. Ανάμεσα στις διατάξεις του π.δ. 34/1995, που δεν εφαρμόζονται στις νέες εμπορικές μισθώσεις, είναι και εκείνη του άρθρου 5 § 2α του π.δ. 34/1995. κατά την οποία: «Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των δώδεκα (12) ετών». Αντίστοιχη διάταξη δεν υπάρχει στις νέες εμπορικές μισθώσεις. Τίθεται, επομένως, το ερώτημα: εφόσον για τις νέες εμπορικές μισθώσεις δεν υπάρχει ανάλογη διάταξη με αυτήν του άρθ. 5 § 2α του π.δ. 34/1995, μήπως οι παραπάνω διατάξεις του π.δ. 34/1995, που ισχύουν για τις νέες μισθώσεις, δεν εφαρμόζονται σε μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των τριών (3) πλέον ετών που είναι ο νόμιμος χρόνος των νέων μισθώσεων· ή, έστω, μήπως παύουν να ισχύουν για τον, μετά την πάροδο της τριετίας, χρόνο;

2. Συμφωνίες που αφορούν χρόνο μεταγενέστερο της νόμιμης τριετούς διάρκειας. 1. Ένα άλλο ερώτημα που τίθεται είναι, αν είναι νόμιμος ο όρος που περιέχεται στην αρχική σύμβαση, και με τον οποίο παρέχεται στους συμβαλλομένους το δικαίωμα να καταγγείλουν την υπερτριετούς συμβατικής διάρκειας εμπορική μίσθωση, οποτεδήποτε μετά την πάροδο της τριετίας. Κατ’ αρχάς, πρέπει να σημειωθεί ότι μια τέτοια συμφωνία είναι έγκυρη αν έγινε με μεταγενέστερη συμφωνία των συμβαλλομένων.

3. Λύση με διαλυτική αίρεση. 1. Αν συμφωνήθηκε διαλυτική αίρεση στη μίσθωση, τότε αυτή λύνεται αυτόματα μόλις πληρωθεί η αίρεση, χωρίς να απαιτείται καταγγελία της. Η διαλυτική αίρεση μπορεί να τεθεί είτε ως λόγος λύσης της μίσθωσης, είτε ως λόγος πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Στην πρώτη περίπτωση δεν τίθεται χρονικό όριο διάρκειας της μίσθωσης αλλά αυτή λύνεται μόλις πληρωθεί η αίρεση. Κατά μία άποψη, σ’ αυτή την περίπτωση, η μίσθωση είναι ορισμένου χρόνου (Π. Φί­λιος: MισθΠρ, έκδ. 1981, § 25.E.I.3, σ. 285 επ. Αντίθετα, ότι είναι αόριστου χρόνου, Α. Φλού­δας: Προστασία μισθώσεων, έκδ. 1978, § 83, A. Αντάπασης σε A. Γεωργιάδη/M. Σταθό­­πουλου: ΑΚ, άρθ. 608, αριθ. 12). Στη δεύτερη περίπτωση, η μίσθωση είναι ορισμένου χρόνου, οπότε αν πληρωθεί η αίρεση, αυτή λύνεται πριν από τη συμπλήρωση του ορισμένου χρόνου.

4. Σιωπηρή αναμίσθωση άρθ. 611 ΑΚ. 1. Η εμπορική μίσθωση, παρότι είναι ορισμένου χρόνου, δεν αποκλείεται να λειτουργήσει και ως αόριστου χρόνου. Γι’ αυτό, αν μετά την παρέλευση του νόμιμου ή συμβατικού χρόνου διάρκειάς της, ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται, επέρχεται ανανέωση της μίσθωσης και αυτή μετατρέπεται σε αόριστου χρόνου (ΑΠ 139/2016 www.areiospagos.gr), αλλά με τους όρους της παλαιάς, λήγει δε με καταγγελία οποιουδήποτε των μερών, είτε κατά τα άρθ. 608 § 2, 609 ΑΚ, είτε για άλλον νόμιμο λόγο (ΜΠρΘεσ 12586/2018 αδημ. - Αργυρώ Μπαϊζάνη, ΜΠρΘεσ 2216/2018 αδημ. και ΜΠρΘεσ 17734/2017 αδημ. - Μαρία Τζέκη).

5. Καταγγελία νέας εμπορικής μίσθωσης. Βλ. παραπάνω υπό Β

6. Μεταγραφή μισθωτικών συμβάσεων (618 ΑΚ). Βλ. παραπάνω § 28.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β΄

Μισθώσεις υπαγόμενες στο π.δ. 34/1995

§ 48. Προστατευόμενες μισθώσεις

Α. Γενικά

Β. Μισθώσεις άρθ. 1 § 1 περ. α΄ π.δ. 34/1995

1. Γενικά. 1. Κατά το άρθ. 1 § 1α π.δ. 34/1995: «Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων, οι οποίες συνάπτονται για: α. για επιχείρηση σ’ αυτά εμπορικών πράξεων ή για άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το παρόν»

2. Διενέργεια εμπορικών πράξεων. 1. Στη ρύθμιση του π.δ. 34/1995 υπάγονται όλες γενικά οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται, κατά ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των συμβαλλομένων, για επιχείρηση σ’ αυτά, εμπορικών, γενικά, πράξεων, είτε υποκειμενικώς, λόγω της ιδιότητας αυτού που τις ενεργεί ως εμπόρου, είτε αντικειμενικώς, δηλαδή ευθέως από τον νόμο, είναι αυτές εμπορικές (AΠ 866/1983 NοB 32/479, AΠ 1427/1991 EΔΠ 1992/105, EφAθ 5440/1992 EλΔ 34/1114, EφAθ 11670/1990 EλΔ 32/1658, EφΠειρ 1667/1990 EλΔ 32/352)

3. Αγορά για μεταπώληση ή εκμίσθωση. 1. Πρέπει να υπάρχει αγορά προϊόντων γης ή τέχνης με σκοπό τη μεταπώληση ή εκμίσθωση με κέρδος (AΠ 867/1991 ΕλΔ 33/830)

4. Επιχείρηση χειροτεχνίας. 1. Κατά την κρατούσα γνώμη, με τον όρο «επιχείρηση» νοείται το επάγγελμα (βλ. N. Δελούκα: §§ 36-41)

5. Επιχείρηση παραγγελίας. Πρόκειται για ανάληψη επ’ αμοιβή, της σύναψης συναλλαγών για λογαριασμό άλλων (N. Δελούκας: § 46, Ι. Ρόκας: αριθ. 86, Σ. Σταυρόπουλος: EρμEμπορNαυτΔ, έκδ. 1986, σ. 38).

6. Επιχείρηση μεταφοράς. Πρόκειται για κατ’ επάγγελμα μεταφορά προσώπων ή πραγμάτων δια ξηράς, θαλάσσης ή αέρος (N. Δελούκας: § 47, Χ. Παπαδάκης: αριθ. 806 επ., Ι. Ρόκας: αριθ. 93).

7. Επιχείρηση προμήθειας. Έχει ως σκοπό την παροχή, έναντι ανταλλάγματος κατά κυριότητα ή χρήση, πραγμάτων και υπηρεσιών (Σ. Σταυρόπουλος: σ. 39, N. Δελούκας: § 48)

8. Επιχείρηση πρακτορείας. Πρόκειται για παροχή, επ’ αμοιβή, κάθε φύσης μεσολαβητικών εξυπηρετήσεων (παροχής υπηρεσιών) προς το κοινό (ΕφΘεσ 1402/2011 αδημ., EφAθ 9305/1990 EΔΠ 1994/142, N. Δελούκας: § 49). Εδώ υπάγονται: η διεκπεραίωση φοροτεχνικών και φορολογικών υποθέσεων τρίτων (EφAθ 6315/1992 EλΔ 34/1117), τα πρακτορεία ειδήσεων, ταξιδίων, λαχείων, ειδήσεων (Ι. Ρόκας: αριθ. 90), οι διαφημιστικές επιχειρήσεις, τα ιδιωτικά ταχυδρομεία κ.λπ. (N. Δελούκας: § 49 και σ. 59, σημ. 1).

9. Επιχείρηση δημόσιων θεαμάτων. 1. Πρόκειται για επιχείρηση που έχει ως σκοπό την οργάνωση και παρουσίαση στο κοινό οποιασδήποτε ψυχαγωγίας [θέατρα, κινηματογράφοι (AΠ 1050/1995 EλΔ 37/1588, βλ. AΠ 1330/1976 NοB 25/930, Π. Φίλιο: έκδ. 2006, § 40) συναυλίες, αθλητικές εκδηλώσεις κ.λπ.].

10. Τραπεζικές εργασίες. Πρόκειται για διενέργεια οποιωνδήποτε τραπεζικών εργασιών, ανεξάρτητα αν ασκούνται από δημόσιες ή ιδιωτικές τράπεζες. Τραπεζική εργασία αποτελεί και ο κατ’ επάγγελμα δανεισμός χρημάτων προς κερδοσκοπία έστω κι αν δεν ενεργείται από τράπεζα (ΕφΑθ 6036/1982 ΕλΔ 23/609). Εδώ υπάγονταν και οι μισθώσεις του, καταργηθέντος με τον ν. 3082/2002, Ταχυδρομικού Ταμιευτηρίου (ΑΠ 1288/1992 ΕλΔ 35/1558), το οποίο δεν αποτελούσε παλαιότερα ίδιο νομικό πρόσωπο αλλά δημόσια υπηρεσία (AEΔ 19-20/1993 ΕλΔ 35/312) και δεν μπορούσε να γίνει έμπορος (ΑΠ 866/1983 ΝοΒ 32/479). Επομένως, η μίσθωση ακινήτου για τη στέγαση τραπεζικού υποκαταστήματος υπάγεται στις ρυθμίσεις του π.δ. 34/1195 (ΜΕφΑθ 1796/2022 αδημ. - Απόστολος Ζαβιτσάνος)

11. Μεσιτικές εργασίες. Πρόκειται για επ’ αμοιβή μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη σύμβασης μεταξύ τρίτων (EφAθ 6036/1982 ο.π.). Για να έχουμε μεσιτεία, δεν πρέπει ο μεσίτης να συμμετέχει στη σύμβαση που υποδεικνύει. Αντικείμενο της υποδεικνυόμενης σύμβασης μπορεί να είναι οποιαδήποτε αστική ή εμπορική δραστηριότητα (Ι. Ρόκας: αριθ. 103). Μεσιτική εργασία είναι και η παροχή συμβουλών (Ι. Ρόκας: αριθ. 105).

12. Επιχειρηματική οργάνωση κεφαλαίου και εργασίας. Τείνει να επικρατήσει η άποψη ότι αποτελεί εμπορική πράξη και αυτή που δεν αναγράφεται στον νόμο αλλά ενέχει οργάνωση επιχείρησης στην οποία υπάρχει και η χαρακτηρίζουσα το εμπόριο αβεβαιότητα (EφΘεσ 664/1983 NοB 31/1208, EφNαυπλ 18/1980 NοB 28/861, Χ. Παπαδάκης: ο.π., αριθ. 811)

13. Πράξεις εμπόρων. 1. Εμπορικές είναι και οι πράξεις που ενεργούνται από εμπόρους για χάρη της εμπορίας τους. Έτσι, στο π.δ. 34/1995 υπάγονται οι μισθώσεις που συνάπτουν όλες οι εμπορικές εταιρίες: ανώνυμες (βλ. άρθ. 1 ν. 2190/1920 και ήδη 1 § 2 ν. 4548/2018· ΑΠ 1204/2004 ΕλΔ 2005/152, ΑΠ 33/1981 ΝοΒ 29/1248, ΕφΑθ 9919/1997 αδημ.), EΠE (άρθ. 3 § 1 ν. 3190/1955), προσωπικές (βλ. EφΠατρ 403/1984 EλΔ 26/74), καθώς και οι αστικοί (άρθ. 1 § 7 ν. 1667/1986) και αγροτικοί συνεταιρισμοί (άρθ. 1 § 2 ν. 4673/2020· βλ. EφAθ 11670/1990 EλΔ 32/1658) που έχουν την εμπορική ιδιότητα

Γ. Μισθώσεις εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών (άρθ. 1 § 1 περ. β΄ π.δ. 34/1995)

Δ. Μισθώσεις κλινικών και νοσηλευτικών ιδρυμάτων (άρθ. 1 § 1 περ. γ΄ π.δ. 34/1995)

Ε. Μισθώσεις βοηθητικών χώρων (άρθ. 1 § 1 δ΄ π.δ. 34/1995)

ΣΤ. Μισθώσεις φαρμακείων και φαρμακαποθηκών (άρθ. 1 § 1 περ. ε΄ π.δ. 34/1995)

1. Προστασία μισθώσεων φαρμακείων και φαρμακαποθηκών. Με το άρθ. 36 § 2 ν. 1316/1983 (ΦEK 3 A/11.1.1983) προστέθηκε περίπτωση ε΄ στο άρθ. 1 § 1 ν. 813/1978 σύμφωνα με την οποία υπάγονται στις ρυθμίσεις του νόμου και οι μισθώσεις ακινήτων, που συνάπτονται για στέγαση και λειτουργία φαρμακείων και φαρμακαποθηκών. Η ρύθμιση αυτή ήταν περιττή, αφού όπως είπαμε (βλ. παραπάνω υπό Β.3), οι μισθώσεις φαρμακείων υπάγονταν στην περίπτωση του άρθ. 1 § 1α ν. 813/1978.

2. Συστέγαση φαρμακείων (άρθ. 13 π.δ. 34/1995). 1. Με το άρθ. 13 π.δ. 34/1995 κωδικοποιήθηκε το άρθ. 6 § 5 ν. 813/1978 όπως αυτό ίσχυε μετά την αντικατάσταση του από το άρθ. 2 § 2 ν. 2041/1992. Το άρθ. 13 π.δ. 34/1995, του οποίου η ρύθμιση ισχύει από 1.5.1992 (ΦEK 71 A/4.5.1992), και εφαρμόζεται και στις νέες μισθώσεις που συνάπτονται μετά τον ν. 4242/2014, ορίζει ότι: «Επιτρέπεται η πρόσληψη συνεταίρου και η συστέγαση φαρμακείων και φαρμακαποθηκών καθώς και η παραχώρηση του μισθίου στις εταιρίες που προβλέπονται από τα άρθρα 6 και 8 του ν. 328/1976 και τα άρθρα 7 και 8 του ν. 1963/1991 χωρίς μεταβολή στη μισθωτική σχέση. Αντίγραφο του καταστατικού της εταιρείας που συνιστάται επιδίδεται στον εκμισθωτή μέσα σε 15 μέρες από τη δημοσίευση. Σε περίπτωση αποχώρησης οποιουδήποτε από τους συνεταίρους ή αποσυστέγασης συνεχίζεται για τους φαρμακοποιούς που παραμένουν στο μίσθιο η μίσθωση με τους όρους της αρχικής συμφωνίας, και αν δεν υπάρχει συμφωνία, κατά τις διατάξεις του παρόντος».

3. Παραχώρηση χρήσης φαρμακείου. 1. Για την παραχώρηση της χρήσης δεν απαιτείται συναίνεση του εκμισθωτή (Π. Φίλιος: § 75.A.3, Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 963, ΕφΑθ 633/1990 AρχN 41/602). Η σύσταση εταιρείας πρέπει να είναι πραγματική και όχι εικονική, δηλ. να μην συνιστάται μόνο κατά το φαινόμενο για να επιτευχθεί η είσοδος στη μισθωτική σχέση άλλων προσώπων που δεν έχουν συμβληθεί με τον εκμισθωτή. Αν η εταιρεία είναι εικονική, η είσοδος στη μισθωτική σχέση δεν είναι νόμιμη αλλά αποτελεί ανεπίτρεπτη παραχώρηση της χρήσης του μισθίου (ΕφΠειρ 369/1996 ΕλΔ 1998/653). Αντίγραφο του καταστατικού της εταιρείας πρέπει να επιδοθεί στον εκμισθωτή μέσα σε 15 μέρες από τη δημοσίευσή του. Η επίδοσή του πρέπει να γίνει με δικαστικό επιμελητή. Η μη τήρηση της διατύπωσης αυτής παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθ. 11 § 2 π.δ. 34/1995 [Χ. Παπαδάκης: αριθ. 953α. Αντίθετα οι Π. Φίλιος (§ 75.A.3) και Γ. Αρχανιωτάκης (§ 13.ΙV, σ. 365) δέχονται μόνον δικαίωμα του εκμισθωτή για αποζημίωση, ενώ κατά την ΑΠ 1603/1999 (ΕλΔ 2000/118) δεν θεμελιώνεται η κατ’ άρθ. 594 ΑΚ αξίωση αποζημίωσης]

4. Αποσυστέγαση φαρμακείων. 1. Το άρθ. 13 εδ. γ΄ π.δ. 34/1995 ορίζει ότι σε περίπτωση αποχώρησης οποιουδήποτε από τους συνεταίρους ή αποσυστέγασης, ή λύση της εταιρείας (ΕφΠειρ 369/1996 ΕλΔ 1998/653) η μίσθωση συνεχίζεται για τους παραμένοντες στο μίσθιο φαρμακοποιούς, με τους όρους της αρχικής συμφωνίας (ΑΠ 660/1996 ΕλΔ 1997/121, ΕφΑθ 3448/1998 αδημ., ΕφΑθ 5197/1997 ΕλΔ 1998/654) και αν δεν υπάρχει συμφωνία, κατά τις διατάξεις του π.δ. 34/1995. Επομένως, η αποχώρηση συνεταίρου φαρμακευτικής εταιρείας ή η αποχώρηση συστεγαζόμενου φαρμακοποιού δεν επιδρά στη μίσθωση (ΜΕφΑθ 3141/2016 αδημ. - Θωμάς Παπαδόπουλος). Να σημειωθεί ότι μέχρι την ισχύ του ν. 2041/1992, με τη λύση της εταιρείας ή την αποχώρηση συνεταίρου, άρχιζε νέα μισθωτική σύμβαση (ΕφΑθ 5197/1997 ο.π.).

Ζ. Μισθώσεις πρατηρίων υγρών καυσίμων (άρθ. 3 π.δ. 34/1995)

Η. Μισθώσεις οίκων ευγηρίας (άρθ. 1 § 1 περ. στ΄ π.δ. 34/1995)

§ 49. Επαγγελματικές μισθώσεις (άρθ. 2 π.δ. 34/1995)

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ΄

Μισθώσεις μη υπαγόμενες στο π.δ. 34/1995 (άρθ. 4)

§ 50. Μη προστατευόμενες μισθώσεις

Α. Γενικά περί των μη υπαγόμενων μισθώσεων

Β. Βραχυχρόνιες μισθώσεις (άρθ. 4 § 1 περ. α΄ π.δ. 34/1995)

1. Έννοια – Κριτήρια. 1. Δεν υπάγονται στην προστασία του π.δ. 34/1995 οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δηλαδή οι μισθώσεις οι οποίες, λαμβανομένης υπόψη και της έλλειψης ανάγκης για μόνιμη και σταθερή εγκατάσταση του μισθωτή στο ακίνητο, συνομολογούνται συνήθως για χρονικό διάστημα, που δεν υπερβαίνει το ένα έτος (AΠ 323/1996 ΕλΔ 1996/1589, AΠ 1330/1976 ΝοΒ 25/930)

2. Περιπτώσεις. 1. Βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να θεωρηθούν οι μισθώσεις για πώληση χριστουγεννιάτικων (ΑΠ 1506/1999 ΕλΔ 2003/1340), αποκριάτικων ή πασχαλινών ειδών. Βλ. και την ΕφΑθ 7032/2006 (ΕΔΠ 2008/91) που δέχθηκε σιωπηρά ως βραχυχρόνια, τη μίσθωση καταστήματος για να χρησιμοποιηθεί για έξι (6) μήνες για την αποθήκευση πραγμάτων και περιουσιακών στοιχείων υπό εκκαθάριση εταιρείας.

Γ. Μισθώσεις οικοτροφείων (άρθ. 4 § 1 περ. γ΄ π.δ. 34/1995)

Δ. Μισθώσεις χώρων σε συνοριακούς σταθμούς ή περιοχές λιμένων ή αεροδρομίων (άρθ. 4 § 1 περ. δ΄ π.δ. 34/1995)

Ε. Μισθώσεις σε δημόσιους κ.λπ. χώρους (άρθ. 4 § 1 περ. ε΄-η΄ π.δ. 34/1995)

1. Γενικά. Στην περίπτωση ε΄ της § 1 του άρθ. 4 π.δ. 34/1995, όπως αυτή ισχύει μετά την αντικατάστασή της με το άρθ. 7 § 1 ν. 2741/1999, καθώς και στις περιπτώσεις στ΄, ζ΄ και η΄ της ίδιας παραγράφου ορίζεται ότι δεν υπάγονται στις διατάξεις του π.δ. 34/1995:

2. Μισθώσεις σε κοινόχρηστους χώρους. 1. Με βάση τη διάταξη του παραπάνω αναφερόμενου εδ. ε΄, δεν υπάγονται στις ρυθμίσεις του π.δ. 34/1995 οι μισθώσεις χώρων που βρίσκονται μέσα σε κοινόχρηστους χώρους. Κοινόχρηστα είναι τα δημόσια πράγματα τα οποία έχουν τεθεί, από το δίκαιο, στη διάθεση του κοινού (Σπ. Παππάς: σε Α. Γεωργιάδη/Μ. Σταθόπουλου: ΑΚ, άρθ. 966, αριθ. 16).

3. Μισθώσεις σε νεκροταφεία. Κατά το άρθ. 4 § 1 εδ. στ΄ π.δ. 34/1995, δεν υπάγονται στις διατάξεις του π.δ. 34/1995, οι μισθώσεις χώρων εντός νεκροταφείων. Τέτοια είναι τα ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε οποιοδήποτε νεκροταφείο, ανεξάρτητα από τον φορέα του δικαιώματος κυριότητας σ’ αυτά. Ως νεκροταφείο νοείται η έκταση που είναι προορισμένη για την ταφή των νεκρών και περιβάλλει όλες τις αναγκαίες προς τούτο εγκαταστάσεις, καθώς και τους χώρους για τη φιλοξενία και την εξυπηρέτηση των επισκεπτών. Στους τελευταίους ανήκουν, ενδεικτικά, οι χώροι στάθμευσης, τα κτίρια διοικητικών υπηρεσιών, αλλά και τα καταστήματα πώλησης των ειδών που χρησιμεύουν για την τέλεση θρησκευτικών τελετών και την απόδοση μνήμης και τιμής στους νεκρούς (όπως εργαστήρια μαρμάρων, ανθοπωλεία, αίθουσες δεξιώσεων κ.λπ.). (ΑΠ 1217/2008 ΕλΔ 2008/778)

4. Μισθώσεις σε αρχαιολογικούς χώρους. Η έννοια του αρχαιολογικού χώρου προσδιορίζεται ελευθέρως, προεχόντως από τον διοικητικό προσδιορισμό του χώρου ως αρχαιολογικού. Με την έννοια αυτή, νοείται ο ευρύτερος χώρος και όχι μόνο ο στενός χώρος στον οποίο βρίσκονται τα αρχαία (ΑΠ 573/1997 ΕλΔ 1998/115, Π. Φίλιος: έκδ. 2006, § 45.Ε, Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 1186. Βλ. όμως Γ. Αρχανιωτάκη: ο.π., § 6.ΙΙ, σ. 103).

5. Μισθώσεις ακινήτων ΑΕΙ. 1. Η εξαίρεση των μισθώσεων ακινήτων των AEI τέθηκε με τον ν. 2009/1992 (ΕφΘεσ 464/1995 ΕλΔ 1996/175) και ισχύει από 14.2.1992 (ΑΠ 1700/1995 ΕλΔ 1998/370).

6. Μισθώσεις σε κτήρια δημόσιων υπηρεσιών. Από 14.12.1992, έπαψαν να εξαιρούνται και πλέον υπάγονται στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 οι μισθώσεις χώρων εντός κτηρίων που στεγάζουν δημόσιες υπηρεσίες (ΑΠ 920/1997 ΝοΒ 46/641, ΕφΑθ 5501/2008 ΕλΔ 2009/595, ΕφΑθ 4152/2001 ΕλΔ 2001/1404).

ΣΤ. Οι μισθώσεις περιπτέρων μετά τους ν. 4093/2012 και 4254/2014

Ζ. Μισθώσεις ακινήτων της Βουλής των Ελλήνων και της Ευρωπαϊκής Ένωσης (άρθ. 4 § 1 περ. ιγ΄ π.δ. 34/1995)

Η. Μισθώσεις διατηρητέων ακινήτων (άρθ. 4 § 1 περ. θ΄ π.δ. 34/1995)

Θ. Μισθώσεις χώρων του Μεγάρου Μουσικής Αθηνών (άρθ. 4 § 1 περ. ιδ΄ π.δ. 34/1995)

Ι. Μισθώσεις κυλικείων και χώρων διαφημίσεων αθλητικών κέντρων (άρθ. 4 § 1 περ. ιβ΄ π.δ. 34/1995)

ΙΑ. Μισθώσεις χώρων Επιστημονικού και Τεχνολογικού Πάρκου (άρθ. 23 § 1 εδ. δ, ii ν. 2741/1999)

ΙΒ. Μισθώσεις ακινήτων της ΔEΘ (άρθ. 4 § 1 περ. ιε΄ π.δ. 34/1995)

ΙΓ. Μισθώσεις σχολικών κυλικείων

1. Μη υπαγωγή στις εμπορικές μισθώσεις. 1. Με το άρθ. 44 § 7 ν. 1566/1985 είχαν εξαιρεθεί από την προστασία του ν. 813/1978 οι μισθώσεις σχολικών κυλικείων. Το άρθ. 44 ν. 1566/1985 καταργήθηκε με το άρθ. 5 § 13 ν. 1894/1990 (ΦEK 110 A/27.8.1990). Στη συνέχεια όμως με το άρθ. 10 § 8 ν. 2327/1995 (ΦΕΚ 156 Α/31.7.1995) ορίστηκε ότι: «Η κατά οποιονδήποτε τρόπο μίσθωση των σχολικών κυλικείων δεν υπάγεται στις διατάξεις για τις εμπορικές μισθώσεις». Έτσι, οι μισθώσεις σχολικών κυλικείων δεν υπάγονται πλέον στις ρυθμίσεις του π.δ. 34/1995

2. Ισχύουσα νομοθεσία. 1. Για την εκμετάλλευση των σχολικών κυλικείων ισχύουν οι διατάξεις του άρθ. 5 ν. 1894/1990 και η 64321/Δ4/15.5.2008 Κ.Α. Υπουργών Εσωτερικών και Εθνικής Παιδείας (ΦΕΚ 1003 Β/30.5.2008) «Λειτουργία κυλικείων δημοσίων σχολείων», η οποία εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση της § 14 του άρθ. 5 του παραπάνω ν. 1894/1990 και τροποποιήθηκε με την ΚΥΑ 111526/Δ4/2010 (ΦΕΚ 1541 Β/15.9.2010) και την ΚΥΑ Φ2/1553/129578/Δ1/4.8.2016 (ΦΕΚ 2646 Β/25.8.2016)

3. Εκμισθωτής – Σχολικές Επιτροπές. 1. Με το άρθ. 5 § 8 ν. 1894/1990 (ΦΕΚ 110 Α) συστάθηκαν δημοτικά νομικά πρόσωπα με την επωνυμία «Σχολικές Επιτροπές», που διέπονται ήδη από το άρθ. 243 του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων, ο οποίος κυρώθηκε με το ν. 3463/2006 (ΦΕΚ 114 Α). Σύμφωνα με το άρθ. 243 § 1 του παραπάνω Κώδικα, σε κάθε Δήμο ή Κοινότητα για τη στήριξη της διοικητικής λειτουργίας των σχολικών μονάδων, που βρίσκονται στα διοικητικά τους όρια, συνιστώνται νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου με την επωνυμία «Σχολικές Επιτροπές», οι οποίες διέπονται από τις διατάξεις του Δημοτικού και Κοινοτικού Κώδικα και τις διατάξεις του άρθ. 5 ν. 1894/1990, όπως κάθε φορά ισχύει. Έργο της Σχολικής Επιτροπής είναι, μεταξύ άλλων, και η διαχείριση των εσόδων από την ενδεχόμενη εκμετάλλευση των σχολικών κυλικείων.

4. Πλειοδοτικός διαγωνισμός. 1. Η ανάθεση από τη Σχολική Επιτροπή της λειτουργίας και εκμετάλλευσης των κυλικείων των δημοσίων σχολείων Α/θμιας και Β/θμιας Εκπαίδευσης γίνεται, βασικά, μόνον κατόπιν πλειοδοτικού διαγωνισμού. Σε περίπτωση αποτυχίας του διαγωνισμού αυτός επαναλαμβάνεται με την ίδια διαδικασία.

5. Μίσθωμα. 1. Το ελάχιστο ποσό προσφοράς ορίζεται στα 4 ευρώ ανά μαθητή ετησίως (189 εργάσιμες ημέρες) και θα αποτελεί ποσό εκκίνησης κατά τη διαδικασία του πλειοδοτικού διαγωνισμού.

6. Διάρκεια μίσθωσης. Οι συμβάσεις ισχύουν για εννέα χρόνια, αρχίζουν την 1η Ιουλίου και λήγουν την 30η Ιουνίου του ένατου έτους, χωρίς καμία περαιτέρω παράταση

7. Απαγόρευση υπομίσθωσης. Απαγορεύεται στον ανάδοχο του κυλικείου η υπεκμίσθωση ή η καθοιονδήποτε τρόπο ολική ή μερική παραχώρηση του σε άλλο άτομο καθώς και η λειτουργία του κυλικείου με πρόσληψη υπαλληλικού προσωπικού

8. Σύμβαση ιδιωτικού δικαίου. Παλαιότερα είχε κριθεί ότι η μίσθωση σχολικού κυλικείου αποτελεί διοικητική σύμβαση (ΣτΕ 2246/2002 [7μ] ΕλΔ 2003/1027). Ήδη η ΣτΕ 3745/2009 [7μ] (ΕλΔ 2010/1164) δέχθηκε ότι πρόκειται για σύμβαση ιδιωτικού δικαίου. Συνεπώς, ορθά η ΕφΠειρ 588/2017 (αδημ. - Γεώργιος Βερούσης) δέχθηκε ότι: «οι διαφορές που ανακύπτουν από συμβάσεις εκμισθώσεως σχολικών κυλικείων, οι οποίες κατά τα ανωτέρω συνάπτονται από τις Σχολικές Επιτροπές του άρθ. 5 § 8 ν. 1894/1990, υπάγονται στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων (ΣτΕ 3745/2009 ΝοΒ 2010/226)»

ΙΔ. Μισθώσεις καταστημάτων λαχαναγορών (άρθ. 4 § 1 περ. ιστ΄ π.δ. 34/1995)

ΙΕ. Μισθώσεις ακινήτων Χρηματιστηρίου Αθηνών (άρθ. 4 § 1 περ. ιζ΄ π.δ. 34/1995)

ΙΣΤ. Μισθώσεις ακινήτων που αποκτήθηκαν με συνάλλαγμα (άρθ. 4 § 1 περ. ιη΄ π.δ. 34/1995)

ΙΖ. Χρηματοδοτικές μισθώσεις ακινήτων (άρθ. 4 § 1 περ. ιθ΄ π.δ. 34/1995)

ΙΗ. Μισθώσεις οίκων ανοχής

1. Μη υπαγωγή στο π.δ. 34/1995. 1. Σχετικά με το αν η μίσθωση οίκου ανοχής υπάγεται ή όχι στην προστασία του π.δ. 34/1995 υποστηρίζονται δύο απόψεις. Σύμφωνα με τη μία άποψη, στην προστασία του ν. 813/1978 (ήδη π.δ. 34/1995) υπάγονται, μετά την τροποποίησή του με τον ν. 1229/1982, τόσο τα ελευθέρια όσο και τα μη ελευθέρια επαγγέλματα (Π. Φίλιος: 2006, § 34.Α.III επ.)

2. Εφαρμοζόμενες διατάξεις. 1. Οι μισθώσεις οίκων ανοχής διέπονται από τις διατάξεις του ΑΚ και τους όρους του μισθωτηρίου. Από το νόμο προβλέπονται ορισμένες διατυπώσεις για την εγκατάσταση εκδιδόμενων γυναικών και ορισμένες υποχρεώσεις για τους εκμισθωτές

§ 51. Άρση προστασίας του π.δ. 34/1995

Α. Μισθώσεις που έπαυσαν, με νόμο, να υπάγονται στην προστασία

Β. Συμβατική μεταβολή της χρήσης

Γ. Παύση άσκησης προστατευόμενης δραστηριότητας από τον μισθωτή

Δ. Καταχρηστική επίκληση προστασίας του π.δ. 34/1995

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ΄

Μίσθωμα εμπορικής μίσθωσης και αναπροσαρμογή του

§ 52. Συμφωνία για το μίσθωμα

Α. Γενικά

Β. Μίσθωμα σε ξένο νόμισμα, σε είδος ή σε ποσοστά

§ 53. Η συμβατική αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης.

Α. Γενικά

Β. Οριστή αναπροσαρμογή (371 ΑΚ)

Γ. Αξία είδους

Δ. Μίσθωμα σε ποσοστά

Ε. Αναπροσαρμογή στο ύψος του ελεύθερου μισθώματος

ΣΤ. Ρήτρα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής

Ζ. Διάρκεια ισχύος συμφωνίας αναπροσαρμογής (άρθ. 7 § 1 εδ. β΄ π.δ. 34/1995)

Η. Αναπροσαρμογή με άρθ. 288, 388 ΑΚ

§ 54.

Νόμιμη αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης μετά πάροδο διετίας (άρθ. 7 § 2 π.δ. 34/1995)

Α. Πότε επιτρέπεται

1. Γενικά. 1. Μετά τον ν. 2041/1992 προβλέπεται, πλέον νομοθετική αναπροσαρμογή του μισθώματος μόνο: α) αν δεν έχει προβλεφθεί συμβατική αναπροσαρμογή· εδώ υπάγεται και η περίπτωση που η συμφωνία αναπροσαρμογής έχει λήξει (ΑΠ 1192/1995 ΕλΔ 1997/835), β) αν η αναπροσαρμογή εξαρτήθηκε από άκυρη ρήτρα. Σ’ αυτές τις περιπτώσεις, το άρθ. 7 π.δ. 34/1995 (5 § 2 εδ. α΄ ν. 813/1978 όπως αντικ. από το άρθ. 1 ν. 2041/1992) προβλέπει δύο διαδικασίες αναπροσαρμογής του μισθώματος: α) την πρώτη αναπροσαρμογή μετά πάροδο διετίας και β) τις μεταγενέστερες ετήσιες αναπροσαρμογές.

2. Φυσική ευχέρεια. Κρίθηκε ότι η άσκηση του δικαιώματος του εκμισθωτή να επιδιώξει αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση το 6% της αντικειμενικής αξίας, εμπίπτει στα όρια της φυσικής ευχέρειας ή εξουσίας του που πηγάζει από την καθολική ελευθερία και όχι στον κανόνα του άρθ. 281 ΑΚ (ΕφΑθ 12738/1995 ΕΔΠ 1997/265)

3. Τρόπος αναπροσαρμογής. 1. Η πρώτη αναπροσαρμογή γίνεται μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της μίσθωσης «και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του 4% και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, της αγοραίας αξίας του, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση»

4. Κρίσιμος χρόνος. Κρίσιμος χρόνος για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας είναι ο χρόνος συντέλεσης της αναπροσαρμογής (ΑΠ 590/1995 ΕλΔ 1997/111). Δηλαδή το νέο μίσθωμα υπολογίζεται με βάση τους συντελεστές που ισχύουν κατά τον χρόνο της παρόδου της διετίας· μεταγενέστερες αυξομειώσεις δεν λαμβάνονται υπόψη (ΑΠ 1954/2017, ΑΠ 905/2006, ΑΠ 349/2006 ΕλΔ 2006/1062, ΑΠ 1082/2001 ΕλΔ 2003/478, AΠ 349/1996 ΕλΔ 1996/1591, ΑΠ 560/1996 ΕλΔ 1997/111)

5. Δεύτερη αναπροσαρμογή. Δεύτερη αναπροσαρμογή με βάση την αντικειμενική αξία του μισθίου δεν μπορεί να γίνει, έστω και αν έχει χωρήσει, μετά την πρώτη αναπροσαρμογή, νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων (ΑΠ 1412/2002 ΕλΔ 2004/786)

6. Νέες μισθώσεις. Οι ρυθμίσεις αυτές εφαρμόζονται και στις νέες μισθώσεις που συνάπτονται μετά τον ν. 4242/2014, αφού σύμφωνα με το άρθ. 13 § 1 εδ. α΄ του νόμου αυτού, η διάταξη του άρθ. 7 π.δ. 34/1995 δεν εξαιρείται από την εφαρμογή της στις νέες μισθώσεις

7. Η ρύθμιση του άρθ. 121 ν. 4926/2022. 1. Για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α΄ 30), καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α΄ 50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021 (121 § 1 ν. 4926/2022).

8. Η ρύθμιση του άρθ. 96 ν. 5007/2022. 1. Με το άρθ. 96 § 1 ν. 5007/2022 (ΦΕΚ 241 Α/23.12.2022) ορίσθηκε ότι:

Β. Αναπροσαρμογή κάτω του 6%

Γ. Μίσθωμα άνω του 6%

Δ. Έγγραφη δήλωση-όχληση – Απαιτητό μισθώματος (άρθ. 7 § 5 π.δ. 34/1995)

Ε. Δυστροπία μισθωτή

ΣΤ. Αναπροσαρμογή σε ποσό πέραν του διπλασίου (άρθ. 7 ν. 2041/1992)

Ζ. Περιεχόμενο αγωγής

§ 55.

Νόμιμη αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης λόγω παρόδου έτους (άρθ. 7 § 3 π.δ. 34/1995)

Α. Νομοθετικό κείμενο – Εισηγητική έκθεση

Β. Ετήσια αναπροσαρμογή

1. Χρόνος ετήσιας αναπροσαρμογής. 1. Μετά την πάροδο έτους από την πρώτη αναπροσαρμογή της διετίας (βλ. § 54), γίνεται αναπροσαρμογή του μισθώματος ανά έτος σε ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής όπως αυτός έχει καθορισθεί αρμοδίως για τους αμέσως προηγούμενους 12 μήνες (άρθ. 7 § 3 π.δ. 34/1995).

2. Έγκυρη μίσθωση. Οι αγωγές, με τις οποίες ασκούνται από τον εκμισθωτή κατά του μισθωτή αξιώσεις, που απορρέουν από τη σύμβαση μίσθωσης, όπως και εκείνη με την οποία ζητούνται ποσά που αντιστοιχούν σε συμφωνημένη κατ’ έτος αναπροσαρμογή του μισθώματος, προϋποθέτουν έγκυρη ενοχική σχέση. Επίσης η σύμβαση μίσθωσης, εκτός από έγκυρη πρέπει να είναι και ενεργή, δηλαδή να μην έχει λήξει ή λυθεί με οποιονδήποτε τρόπο, διότι μόνον στην περίπτωση αυτή οφείλεται μίσθωμα. Κατά συνέπεια, στοιχείο της ιστορικής βάσης της αγωγής, με την οποία ζητούνται από τον εκμισθωτή ποσά που αντιστοιχούν στη συμβατική κατ’ έτος αναπροσαρμογή του μισθώματος, αποτελεί μεταξύ άλλων και ότι υφίσταται έγκυρη και ενεργή σύμβαση μίσθωσης, γεγονός όμως που δεν είναι απαραίτητο να διατυπώνεται κατά πανηγυρικό τρόπο στο δικόγραφο της αγωγής, αλλά αρκεί τούτο σαφώς να προκύπτει από το όλο περιεχόμενο αυτής (ΕφΑθ 8674/2007 αδημ. - Κων. Μπαλντάς)

3. Υπολογισμός αναπροσαρμογής. 1. Η αναπροσαρμογή θα υπολογισθεί επί μισθώματος τουλάχιστον 6% της αξίας του μισθίου (βλ. ΑΠ 280/1999 ΕλΔ 1999/1352). Έτσι, αν το καταβαλλόμενο μίσθωμα είναι μικρότερο από 6% ενώ δεν συντρέχουν προς τούτο εξαιρετικοί λόγοι, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει τη διαφορά του μισθώματος μέχρι το 6% καθώς και την αύξηση του 75% του τιμαρίθμου. Αν το μίσθωμα είναι μεγαλύτερο από το 6% της αντικειμενικής αξίας, η αναπροσαρμογή υπολογίζεται επί του μισθώματος αυτού και όχι επί του μισθώματος που αντιστοιχεί στο 6%. Αυτό καθορίστηκε ρητά και με τη διάταξη του άρθ. 2 § 28 ν. 2235/1994 (άρθ. 7 § 3 εδ. β΄ π.δ. 34/1995) που όρισε ότι η αληθινή έννοια του νόμου είναι ότι η ετήσια αναπροσαρμογή επέρχεται και σε περίπτωση που το μίσθωμα υπερβαίνει το 6% της αντικειμενικής αξίας.

4. Νέα συμφωνία αναπροσαρμογής. Η νόμιμη αναπροσαρμογή λόγω παρόδου έτους εφαρμόζεται και σε περίπτωση που λήξει η συμφωνία αναπροσαρμογής. Έτσι, αν το μίσθωμα ήταν 250 ευρώ και με νεότερη συμφωνία των μερών αυξήθηκε σε 500 ευρώ, χωρίς όμως να ορισθεί διάρκεια του νέου μισθώματος, τότε μετά την πάροδο έτους από τη νεότερη συμφωνία, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει αναπροσαρμογή με βάση το 75% του τιμαρίθμου, η οποία θα υπολογισθεί επί του τελευταίου μισθώματος των 500 ευρώ.

5. Δικαστική αναπροσαρμογή. 1. Εφόσον ζητείται μεγαλύτερο μίσθωμα μπορεί να ασκηθεί αγωγή αναπροσαρμογής με βάση τα άρθ. 288, 388 ΑΚ

§ 56. Εξωδικαστική αναπροσαρμογή (άρθ. 15 ν. 4013/2011)

Α. Γενικά

Β. Αρμοδιότητα Επιτροπών – Υπαγόμενες μισθώσεις

Γ. Προϋποθέσεις υπαγωγής της διαφοράς στην Επιτροπή

Δ. Διαδικασία ενώπιον της Επιτροπής

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε΄

Μεταβολή προσώπου συμβαλλομένων –

Εκμίσθωση από μη δικαιούμενο

§ 57. Νόσος του μισθωτή (άρθ. 12 π.δ. 34/1995)

Α. Γενικά

Β. Νόσος μισθωτή

Γ. Άσκηση επιχείρησης

Δ. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης

1. Γενικά. Αν συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο μισθωτής μπορεί, χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή (AΠ 850/1993 ΕλΔ 35/1559, ΕφΑθ 9337-9340/1991 ΕλΔ 34/1644), να μεταβιβάσει τη μισθωτική σχέση εν όλω (όχι εν μέρει) σε τρίτον (Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 650, Γ. Αρχανιωτάκης: ο.π., § 11, σ. 277).

2. Έκταση εφαρμογής. Η μεταβίβαση επιτρέπεται τόσο στις μισθώσεις του άρθ. 1 π.δ. 34/1995, όσο και στις μισθώσεις του άρθ. 2 του ίδιου προεδρικού διατάγματος (Χ. Παπαδάκης: ο.π., αριθ. 620).

3. Σύμβαση με τρίτον – Αναγγελία. 1. Για τη μεταβίβαση της σχέσης απαιτείται σύμβαση μεταξύ του μισθωτή και του τρίτου προς τον οποίο γίνεται αυτή, και έγγραφη αναγγελία της σύμβασης από τον μεταβιβάζοντα προς τον εκμισθωτή, που περιέχει τους όρους αυτής (ΜΕφΘεσ 832/2017 αδημ. - Μαργαρίτα Νικάκη). Έτσι, η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης είναι αφηρημένη και συντελείται από την περιέλευση της αναγγελίας στον εκμισθωτή, χωρίς να απαιτείται εκ των προτέρων συναίνεσή του ή εκ των υστέρων έγκριση (Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 649), επιφέρει δε τη διαδοχή στα δικαιώματα και υποχρεώσεις από τη μισθωτική σχέση. Με τη μεταβίβαση, δεν συνάπτεται νέα μίσθωση αλλά εξακολουθεί η παλιά, η οποία διατηρεί κατά τα λοιπά την ταυτότητά της και όλοι οι όροι της παραμένουν αναλλοίωτοι (ΕφΑθ 9337-9340/1991 ο.π.).

4. Χρόνος μεταβίβασης. Η μεταβίβαση πρέπει να γίνει μέσα σε αποσβεστική προθεσμία (ΜΕφΘεσ 832/2017 αδημ. - Μαργαρίτα Νικάκη) ενός έτους από την επέλευση της νόσου ή ορθότερα από την επέλευση της πλήρους ανικανότητας (ΕφΑθ 3900/1985 ο.π.)

Ε. Αντίθετη συμφωνία

ΣΤ. Διαπλαστικό δικαίωμα

Ζ. Συνέπειες μεταβίβασης

Η. Ευθύνη μεταβιβάζοντος

§ 58.

Μίσθωση από μη δικαιούμενο σε εκμίσθωση (άρθ. 14 π.δ. 34/1995)

Α. Γενικά

Β. Δικαιούμενοι και μη δικαιούμενοι σε εκμίσθωση

1. Δικαιούμενοι σε εκμίσθωση. 1. Όπως αναφέρουμε παραπάνω (§ 3.Β), κατά κανόνα, δικαίωμα εκμίσθωσης έχει εκείνος που δικαιούται να έχει τη χρήση και την κάρπωση του πράγματος, δηλ. αυτός ο οποίος έχει την επικαρπία και ο κύριος κατά πλήρη κυριότητα. Όμως το μίσθιο μπορεί να ανήκει κατά κάρπωση σε τρίτο. Η εκμίσθωση από μη δικαιούμενο πρόσωπο αποτελεί μίσθωση αλλότριου, η οποία είναι έγκυρη γιατί η μίσθωση είναι ενοχική σχέση και δεν ασκεί επιρροή στην ισχύ και λειτουργία της σύμβασης αυτής, η κυριότητα επί του μισθίου (ΜΠρΘεσ 20117/2017 αδημ. - Αργυρώ Μπαϊζάνη)

2. Μη δικαιούμενοι σε εκμίσθωση. 1. Μη δικαιούμενοι σε εκμίσθωση είναι οι εκμισθωτές ακινήτων στα οποία υπάρχουν εμπράγματα δικαιώματα τρίτων τα οποία τους παρέχουν δικαίωμα να παρεμποδίσουν ή να αφαιρέσουν ολικά ή μερικά τη χρήση του πράγματος. Μη δικαιούμενος είναι και ο νομέας απέναντι στον κύριο, ο νομέας κληρονομίας (άρθ. 1871, 1882 ΑΚ), ο συγκύριος που δεν έχει την πλειοψηφία των μερίδων (789, 113 ΑΚ· AΠ 51/1980 ΝοΒ 28/1155), ο ψιλός κύριος, ο δικαιούχος οίκησης, ο αντιπρόσωπος που έχει ενεργήσει στο όνομα του δικαιουμένου, χωρίς να έχει σχετική εξουσία, ο σύζυγος ή ο γονέας του κυρίου του μισθίου.

Γ. Δικαιώματα κυρίου επί εκμισθώσεως αλλοτρίου

Δ. Δέσμευση από κανονισμό πολυκατοικίας

Ε. Προϋποθέσεις και συνέπειες δέσμευσης του δικαιούχου εκμίσθωσης

1. Γενικά. Για να δεσμευθεί από τη μίσθωση ο δικαιούχος εκμίσθωσης πρέπει να έχουν συντρέξει αθροιστικώς τρεις προϋποθέσεις: δύο θετικές και μία αρνητική: α) ο μισθωτής να είναι καλόπιστος και β) ο δικαιούχος να έλαβε γνώση της εκμίσθωσης από μη δικαιούμενο και γ) ο δικαιούχος να μη διαμαρτυρήθηκε εγγράφως μέσα σε 3 μήνες από τότε που έλαβε γνώση της μίσθωσης (ΑΠ 306/2014).

2. Καλή πίστη του μισθωτή. Ο μισθωτής πρέπει να βρίσκεται σε καλή πίστη ως προς το ότι ο εκμισθωτής είχε δικαίωμα να εκμισθώσει το ακίνητο και να του παραχωρήσει την ανεμπόδιστη χρήση του μισθίου. Ο μισθωτής βρίσκεται σε κακή πίστη αν γνωρίζει ή αγνοεί από βαριά αμέλεια τη μη ύπαρξη δικαιώματος του εκμισθωτή για εκμίσθωση (πρβλ. 1037 ΑΚ). Η καλή πίστη πρέπει να υπάρχει κατά τον χρόνο της σύναψης της μισθωτικής σύμβασης. Η μεταγενέστερη κακή πίστη δε βλάπτει (πρβλ. 1044 εδ. β΄ ΑΚ. Έτσι ήδη και Γ. Αρχανιωτάκης: § 5.Ι.Β, σ. 64). Η ύπαρξη καλής πίστης αποτελεί ένσταση την οποία πρέπει να προτείνει ο μισθωτής, που φέρει και το βάρος απόδειξής της (338 ΚΠολΔ)

3. Μη διαμαρτυρία του δικαιούχου. 1. Η δέσμευση του τρίτου δικαιούχου επέρχεται μόνο αν αυτός έλαβε γνώση τής εκ μέρους μη δικαιούμενου εκμίσθωσης και δεν διαμαρτυρήθηκε προς τον μισθωτή.

ΣΤ. Συνέπειες της δέσμευσης του τρίτου δικαιούχου

1. Γενικά. 1. Αν συντρέχουν οι παραπάνω (υπό Ε.2-3) θετικές και αρνητική προϋποθέσεις τότε, σύμφωνα με τον νόμο, η μίσθωση δεσμεύει τον τρίτο δικαιούχο. Ο τρίτος δικαιούχος είναι υποχρεωμένος να σεβασθεί τη μίσθωση και δεν μπορεί να λάβει κατά του μισθωτή μέτρα από την κυριότητα ή τη νομή, που οδηγούν στην παρεμπόδιση ή αφαίρεση της χρήσης του μισθίου από τον μισθωτή (ΑΠ 389/2022, ΑΠ 956/2015, ΑΠ 1086/2014, ΑΠ 1764/2012 ΕλΔ 2013/1023, ΑΠ 1052/2011 ΕλΔ 2011/1409, ΑΠ 866/2011 ΕλΔ 2012/1306, ΑΠ 108/2003 ΕλΔ 2003/976, ΕφΑθ 2195/2011 αδημ. - Ελισ. Τσιρακίδου).

2. Λειτουργία της μίσθωσης. Ο τρίτος δικαιούχος δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση ως εκμισθωτής αλλά η μίσθωση εξακολουθεί να ισχύει μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων (ΑΠ 552/2022, ΑΠ 956/2015, ΕφΑθ 6979/1996 ΕλΔ 1998/187, ΕφΑθ 5695/1992 ΕλΔ 34/1092). Δυνατότητα υπεισέλευσης του τρίτου στη μίσθωση υπάρχει σε περίπτωση εκτέλεσης κατά του μη δικαιουμένου εκμισθωτή, απόφασης επί διεκδικητικής ή περί νομής αγωγής (Α. Φλούδας: σ. 70)

3. Έγκριση μίσθωσης. Δέσμευση του δικαιούμενου τρίτου υπάρχει και σε περίπτωση που αυτός εγκρίνει τη μίσθωση (238 ΑΚ)

4. Δέσμευση νέου κτήτορα. Είναι ευνόητο ότι η δέσμευση του τρίτου δικαιούχου κυρίου του μισθίου επεκτείνεται και στον νέο κτήτορα του μισθίου, αφού αυτός δεν μπορεί να έχει περισσότερα δικαιώματα από τον δικαιοπάροχό του (Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 670, Γ. Αρχανιωτάκης: § 12.ΙΙ.Γ, σ. 306 επ.).

Ζ. Μη δέσμευση δικαιούμενου σε εκμίσθωση

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΣΤ΄

Λήξη εμπορικής μίσθωσης

§ 59.

Λήξη εμπορικής μίσθωσης με αντισυμφωνία (άρθ. 5 § 1 π.δ. 34/1995 – 13 § 1 εδ. β΄ ν. 4242/2014)

Α. Λήξη εμπορικών μισθώσεων γενικά

Β. Αντίθετη μεταγενέστερη συμφωνία

1. Παλιές μισθώσεις. 1. Το άρθ. 5 § 1 π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται στις παλιές μισθώσεις, ορίζει ότι η εμπορική μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και έχει συναφθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

2. Νέες μισθώσεις. Παρομοίως, το άρθ. 13 § 1 εδ. β΄ ν. 4242/2014, το οποίο εφαρμόζεται στις νέες εμπορικές μισθώσεις, ορίζει ότι οι μισθώσεις αυτές ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

3. Περιεχόμενο συμφωνίας. 1. Η νεότερη συμφωνία, μπορεί να έχει ως περιεχόμενο: α) είτε την άμεση λύση της μίσθωσης β) είτε τη λύση της σε ρητά καθοριζόμενο χρονικό σημείο (ΕφΑθ 4924/2003 αδημ.), δηλ. τη λύση της σε χρόνο συντομότερο από εκείνον που προβλέπεται στην αρχική σύμβαση (ΕφΑθ 5831/2009 αδημ. - Θεοδώρα Χαραλαμπίδου-Μακρογαμβράκη, Πρ. Κων. Αποστολόπουλος). Στην περίπτωση αυτή, η λύση της μίσθωσης επέρχεται μόλις συμπληρωθεί ο συμφωνημένος μικρότερος χρόνος χωρίς να απαιτείται καταγγελία (608 ΑΚ· AΠ 1259/1992 ΕλΔ 35/1341).

Γ. Έγγραφο βέβαιης χρονολογίας

Δ. Απόδειξη συμφωνίας

Ε. Έκταση εφαρμογής

ΣΤ. Συνέπειες

§ 60. Λύση νομικού προσώπου μισθωτή

Α. Θέση νομικού προσώπου σε εκκαθάριση

Β. Περάτωση εκκαθάρισης

1. Η κρατούσα άποψη. Γίνεται όμως δεκτό ότι όταν περατωθεί η εκκαθάριση καταλύεται η νομική προσωπικότητα της εταιρείας και επέρχεται η λύση αυτής και κατά συνέπεια η λύση της μίσθωσης, αφού πλέον δεν υπάρχει αντισυμβαλλόμενος, ο οποίος να δικαιούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο, η λύση δε αυτή επέρχεται αυτοδικαίως χωρίς να απαιτείται καταγγελία (ΕφΠειρ 564/2013 ΕλΔ 2014/170, ΕφΘεσ 29/1993 ΕλΔ 34/1158, ΕφΑθ 5476/1992 ΕλΔ 34/1120, ΕφΑθ 4469/1988 ΕλΔ 32/160, ΠΠρΠρεβ 4/1989 ΕλΔ 30/652, Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 649, Γ. Αρχανιωτάκης: Επαγγελματική μίσθωση, § 16.IV.Β, σ. 25).

2. Η άποψή μας. 1. Η άποψη ότι η μίσθωση λύνεται όταν περατωθεί η εκκαθάριση της εταιρείας δεν είναι ορθή. Πράγματι, ως εκκαθάριση νοείται το σύνολο των νομικών και υλικών πράξεων με τις οποίες επιδιώκεται η περάτωση (απόσβεση) κάθε εκκρεμούς νομικής σχέσης (Θ. Σκούρας σε Περάκη: Το Δίκαιο της Ανώνυμης Εταιρείας, 1992, άρθ. 47α, § 73, σ. 387). Η εκκαθάριση δεν περατώνεται εφόσον εξακολουθούν να υπάρχουν χρέη της εταιρείας προς τρίτους, καθόσον η εξόφληση των εν λόγω χρεών αποτελεί έναν από τους σκοπούς της εκκαθάρισης και μάλιστα τον σπουδαιότερο (ΕφΑθ 8031/2002 ΕλΔ 2005/258). Έτσι, περάτωση της εκκαθάρισης δεν μπορεί να γίνει εφόσον υπάρχει έστω και μία εκκρεμότητα της εταιρείας. Αντίθετα, γίνεται δεκτό ότι, αν μετά την τυπική περάτωση της εκκαθάρισης, διαπιστωθεί η ύπαρξη περιουσιακού στοιχείου ή εμφανισθεί άγνωστος δανειστής, αναβιώνει η εκκαθάριση (ΑΠ 96/2005 ΕλΔ 2005/1445, ΕφΑθ 2308/2011 ΕλΔ 2012/213, ΕφΑθ 6608/2006 ΕλΔ 2007/904, MΠρΘεσ 445/1988 EEμπΔ 40/599).

§ 61.

Καταγγελία μεταμέλειας παλαιάς εμπορικής μίσθωσης από τον μισθωτή

Α. Γενικά

1. Παλιές εμπορικές μισθώσεις. 1. Το άρθ. 43 π.δ. 34/1995 (όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του με το άρθ. 17 § 1 ν. 3853/2010 – ΦΕΚ 90 Α/17.6.2010), ορίζει:

2. Νέες εμπορικές μισθώσεις. 1. Κατά την κρατούσα άποψη –η οποία συνάγεται και ευθέως από το άρθ. 13 § 1 ν. 42422014– η διάταξη του άρθ. 43 π.δ. 34/1995 δεν έχει εφαρμογή στις νέες μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014 (ΑΠ 971/2022, ΑΠ 1151/2019, ΑΠ 357/2017, ΜΕφΑθ 2868/2022 αδημ. - Ιωάννης Λαμπρινόπουλος, ΜΕφΑθ 524/2022 αδημ. - Δημήτριος Ορφανίδης, ΜΕφΘεσ 195/2021 ΕφΑΔ 2022/52, ΜΕφΛαρ 232/2020 ΤΝΠ-ΔΣΑ, ΜΕφΠειρ 35/2020 ΕλΔ 2020/794, ΜΠρΘεσ 10685/2022 αδημ. - Ιωάννης Αρβανίτης, ΜΠρΘεσ 4008/2022 αδημ. - Άρτεμις Δάφκα, ΜΠρΘεσ 71/2021 αδημ. - Αργύριος Εκκλησίαρχος, ΜΠρΘεσ 12303/2018 αδημ. - Βηθλεέμ Πίγκα, Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 773, 1208, Κ. Παντελίδου: Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, § 16, αριθ. 28, 33, Ε. Μαργαρίτης: Η ελάχιστη διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης κατά το ν. 4242/2014 μέσα από τη νομολογία των δικαστηρίων, ΕφΑΔ 2022/805 επ., ο ίδιος: Παρατηρήσεις σε ΕφΑΔ 2022/58 επ. Βλ. και Β. Τσούμα: Το δίκαιο των εμπορικών μισθώσεων, σ. 161). Επομένως, ο μισθωτής της νέας μίσθωσης δεσμεύεται τόσο από τη συμβατική όσο και από τη νόμιμη (3ετή) διάρκεια της μίσθωσης και δεν μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση, χωρίς κάποιον άλλον νόμιμο λόγο. Αντίθετα, η ρύθμιση του άρθ. 43 π.δ. 34/1995 ισχύει, σύμφωνα με την § 2 του άρθ. 13 ν. 4242/2014, στις μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη του ν. 4242/2014 (ΜΠρΘεσ 11233/2017 αδημ. - Ιωάννης Αρβανίτης).

Β. Προϋποθέσεις καταγγελίας

1. Πάροδος έτους. 1. Σε αντίθεση με το καθεστώς που ίσχυε πριν από τον ν. 2041/1992, που απαιτούσε πάροδο του συμβατικού χρόνου και εν πάση περιπτώσει τριετίας, και του καθεστώτος του ν. 2041/1992 που απαιτούσε πάροδο διετίας, η νέα ρύθμιση που εισήχθη με τον ν. 3853/2010, παρέχει στον μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οποτεδήποτε μετά την πάροδο ενός έτους από την έναρξή της, ανεξάρτητα από το αν έχει λήξει ή όχι ο συμβατικός χρόνος (Π. Φίλιος: έκδ. 2006, § 161.Β). Αυτό προκύπτει και από την εισηγητική έκθεση του ν. 2041/1992 στην οποία αναφέρεται ότι: «παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα καταγγελίας όταν επιθυμεί την πρόωρη λύση της μισθώσεως»

2. Έναρξη έτους. 1. Εναρκτήριο σημείο του έτους δεν είναι ο χρόνος σύναψης της μισθωτικής σύμβασης (όπως δέχονται οι Kανέλλος/Mέκαλης: Προστασία Στέγης, 1984, § 99, II, σ. 131) ή ο χρόνος παραχώρησης της χρήσης [όπως δέχεται ο Α. Φλούδας (§ 147, σ. 115)] αλλά ο χρόνος από τον οποίο άρχισε να λειτουργεί η μίσθωση (ΟλΑΠ 12/1994 ΕλΔ 35/1258). Έτσι, αν η σύμβαση καταρτίστηκε στις 10 Σεπτεμβρίου και η μίσθωση αρχίζει από 1 Νοεμβρίου, η προθεσμία του έτους θα υπολογιστεί από 1 Νοεμβρίου. Ως έναρξη της μίσθωσης νοείται η έναρξη της αρχικής και όχι η έναρξη τυχόν παράτασης ή ανανέωσης (Χρ. Σιαμαντάς: Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης από τον μισθωτή, ΕλΔ 1995/1508)

3. Περιπτώσεις εφαρμογής. 1. Η διάταξη του άρθ. 43 π.δ. 34/1995 εφαρμόζεται και σε περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης και αυτή βρίσκεται στη διάρκεια του νόμιμου χρόνου της 12ετίας του άρθ. 5 § 1 π.δ. 34/1995 ή στη διάρκεια της νόμιμης παράτασης του άρθ. 61 περ. δ΄ του ίδιου π.δ. (ΑΠ 213/2012 ΕλΔ 2012/1019)

4. Ανάκληση καταγγελίας. Ανάκληση της καταγγελίας δεν επιτρέπεται παρά μόνο με τις προϋποθέσεις του άρθ. 168 ΑΚ, αν δηλαδή περιέλθει σε εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται πριν ή ταυτόχρονα με την καταγγελία (ΕφΑθ 1962/2005 αδημ.). Για τη δυνατότητα ανάκλησης της καταγγελίας ισχύουν ανάλογα όσα αναφέρουμε παραπάνω στην § 30.Ζ

Γ. Περισσότεροι μισθωτές ή εκμισθωτές

1. Περισσότεροι μισθωτές. 1. Αν οι μισθωτές είναι περισσότεροι, τότε: α) κατά μία γνώμη, η καταγγελία πρέπει να γίνει από όλους μαζί (Π. Φίλιος: έκδ. 2006, § 161.A.VI.2, Χρ. Σιαμαντάς: ο.π., β) κατά δεύτερη γνώμη η καταγγελία πρέπει να γίνει από την πλειοψηφία των μερίδων (Χ. Παπαδάκης: ο.π., αριθ. 5203, Γ. Αρχανιωτάκης: ο.π., § 22.ΙΙΙ.Β.3) και γ) τέλος τρίτη άποψη υποστηρίζει ότι το δικαίωμα καταγγελίας ανήκει σε κάθε ένα μισθωτή χωριστά (Α. Φλούδας: ο.π., § 147)

2. Περισσότεροι εκμισθωτές. Αν οι εκμισθωτές είναι περισσότεροι, τότε η καταγγελία πρέπει να απευθύνεται εναντίον όλων, σύμφωνα με όσα αναφέρουμε στην § 20.Γ

Δ. Τύπος της καταγγελίας

1. Έγγραφος τύπος. 1. Η καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης από τον μισθωτή, λόγω μεταμέλειας, υπόκειται σε έγγραφο τύπο, ο οποίος είναι συστατικός (ΑΠ 1012/2012, AΠ 87/1991 ΕλΔ 33/1454, ΕφΑθ 2732/2002 αδημ., ΕφΑθ 1993/2001 ΕλΔ 2001/955, ΕφΑθ 2935/1999 ΕλΔ 2000/838, ΕφΑθ 10001/1995 ΕλΔ 1997/1585), η μη τήρηση του οποίου επιφέρει την ακυρότητα της καταγγελίας (159 § 1, 180 ΑΚ· ΕφΑθ 9927/1998 αδημ., ΕφΑθ 4787/1994 ΕλΔ 1995/1610, ΕφΑθ 198/1985 AρχN 36/356, Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 1217). Το έγγραφο μπορεί να είναι δημόσιο ή ιδιωτικό (βλ. και 161 ΑΚ· ΕφΑθ 10049/1999 ΕλΔ 2000/844, ΕφΑθ 10001/1995 ο.π., ΕφΑθ 4787/1994). Ο έγγραφος τύπος απαιτείται μόνο για τη δήλωση της καταγγελίας και δεν είναι ανάγκη να υπάρχει έγγραφη απόδειξη για την επίδοση του εγγράφου της καταγγελίας σ’ εκείνον που απευθύνεται· μπορεί δηλαδή η επίδοση να αποδειχθεί και με άλλα αποδεικτικά μέσα ακόμη και με μάρτυρες (ΑΠ 1012/2012, AΠ 87/1991 ΕλΔ 33/1454, Γ. Αρχανιωτάκης: ο.π., § 22.ΙΙ.Β.2, Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 1217).

2. Εγκατάλειψη μισθίου. 1. Η εγκατάλειψη του μισθίου από τον μισθωτή, χωρίς προηγούμενη νόμιμη καταγγελία της μίσθωσης, δεν επιφέρει λύση της μίσθωσης (ΕφΑθ 9927/1998 αδημ., ΕφΑθ 2643/1983 AρχN 34/396, ΕφΑθ 198/1985 ο.π., ΕφΑθ 3137/1985 EΔΠ 1985/146, ΕφΑθ 4085/1985 EΔΠ 1985/237) και επομένως ο μισθωτής εξακολουθεί να οφείλει το μίσθωμα (Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 1273). Έτσι, αποκλείεται να θεωρηθεί έγκυρη η προφορική ή και σιωπηρή καταγγελία (Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 1217), ως και η εγκατάλειψη του μισθίου από τον μισθωτή (ΕφΠειρ 772/2003 αδημ.)

3. Συναινετική αποχώρηση μισθωτή. Κατά τη νομολογία, η οικειοθελής αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο συνεπάγεται τη λύση της μίσθωσης, όταν η απόδοση του μισθίου από τον μισθωτή στον εκμισθωτή και η παραλαβή αυτού από τον τελευταίο γίνεται με σκοπό τη λύση της μίσθωσης, οπότε η απόδειξη της επερχόμενης, με αυτόν τον τρόπο, λύσης της μίσθωσης δεν είναι αναγκαίο να γίνει με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αφού η λύση της μίσθωσης απορρέει από συμφωνία των μερών για λύση της μίσθωσης (ΑΠ 791/2022, ΑΠ 875/1995 ΕΕΝ 63/748, ΑΠ 911/1989 ΕΔΠ 1991/67, AΠ 757/1984 AρχN 36/88, ΕφΑθ 5914/1985 AρχN 37/413, ΕφΑθ 11/1983 ΕλΔ 24/500. ΕφΑθ 1454/1986 EΔΠ 1986/157. Βλ. και Χ. Παπαδάκη: ο.π., αριθ. 198, Γ. Αρχανιωτάκη: ο.π., § 9.ΙΙΙ.Β.2.γ, σ. 209)

Ε. Λύση της μίσθωσης

1. Χρόνος λύσης της μίσθωσης. 1. Η καταγγελία που γίνεται εγγράφως μετά την πάροδο έτους, επιφέρει τη λήξη της μίσθωσης. Το άρθ. 43 π.δ. 34/1995 καθιερώνει αυτοτελή λόγο καταγγελίας της μίσθωσης ανεξάρτητο από τους λόγους που προβλέπει ο ΑΚ. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας αυτής επέρχονται μετά την πάροδο προθεσμίας τριών (3) μηνών, η οποία αρχίζει, κατ’ άρθρο 167 ΑΚ, από την επομένη της περιέλευσής της στον εκμισθωτή με συνέπεια, κατά το χρονικό αυτό διάστημα να υπέχει ο μισθωτής υποχρέωση καταβολής μισθώματος (ΑΠ 1012/2012)

2. Πρόωρη αποχώρηση μισθωτή. Αν ο μισθωτής αποχωρήσει από το μίσθιο αμέσως μετά την καταγγελία και πάντως πριν από τη λύση της μίσθωσης –η οποία επέρχεται με την πάροδο 3 μηνών από την καταγγελία– οφείλει, εκτός από την αποζημίωση (για την οποία βλ. παρακάτω υπό ΣΤ), να καταβάλει και τα μισθώματα των τριών (3) μηνών του χρόνου από την καταγγελία μέχρι την επέλευση των αποτελεσμάτων της (ΑΠ 357/2017, ΑΠ 246/2011, ΕφΑθ 2732/2002 αδημ., ΕφΑθ 1993/2001 ΕλΔ 2001/955, ΕφΑθ 9973/2000 ΕλΔ 2001/1670, ΕφΑθ 10001/1995 ο.π. με σύμφωνη σημ. Κ. Βαλμαντώνη, Γ. Διαμαντόπουλος: ΕλΔ 2002/62, βλ. ΕφΑθ 2408/1994 ΕλΔ 35/1713). Έχει όμως ο μισθωτής δικαίωμα, κατ’ άρθ. 596 εδ. β΄ ΑΚ, να αφαιρέσει από τα μισθώματα αυτά κάθε τι που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο (ΕφΑθ 826/2008 αδημ. - Αγγ. Κουτσαντώνη, ΕφΑθ 5501/2007 ΕλΔ 2008/594, Γ. Αρχανιωτάκης: ο.π., § 22.ΙΙ.Β.1.α, σ. 148· βλ. και παραπάνω § 11.Α.3)

ΣΤ. Αποζημίωση

1. Ύψος αποζημίωσης. Ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση, το κατά τον χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα ενός (1) μήνα. Άλλη επιζήμια συνέπεια, εκτός από την καταβολή του ενός μισθώματος, δεν έχει ο μισθωτής (ΑΠ 1151/2022, Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 5218, Π. Φίλιος: έκδ. 2006, § 161.Γ.II.2). Εννοείται ότι ο εκμισθωτής διατηρεί τυχόν αξιώσεις του για φθορές ή βλάβες του μισθίου και για λοιπές δαπάνες τις οποίες έχει αναλάβει να καταβάλει ο μισθωτής

2. Υπολογισμός αποζημίωσης. 1. Η αποζημίωση υπολογίζεται με βάση το ύψος του καθαρού μισθώματος, όπως αυτό διαμορφώνεται κατά τον χρόνο άσκησης της καταγγελίας, δηλαδή κατά τον χρόνο επίδοσης του σχετικού εγγράφου στον εκμισθωτή (ΑΠ 409/2011). Στο μίσθωμα δεν υπολογίζεται το τέλος χαρτοσήμου (ΕφΘεσ 1920/1997 Αρμ 52/699, ΕφΑθ 10001/1995 ΕλΔ 1997/1585, ΜΕφΘεσ 2372/2017 αδημ. - Ευφροσύνη Φουκαράκη, ΜΕφΠατρ 440/2017 αδημ. - Σοφία Καλούδη, ΜΠρΘεσ 11163/2017 αδημ. - Ιωάννης Αρβανίτης, Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 1247, Γ. Αρχανιωτάκης: ο.π., § 22.ΙΙ.Β.3, σ. 150).

3. Πότε οφείλεται. 1. Προϋπόθεση για την καταβολή της αποζημίωσης είναι η ύπαρξη έγκυρης καταγγελίας (ΕφΑθ 2643/1983 AρχN 34/396). Σε περίπτωση μη νόμιμης καταγγελίας της μίσθωσης, ο μισθωτής δεν οφείλει την αποζημίωση του άρθ. 43 π.δ. 34/1995 (ΕφΑθ 10401/1982 ΕλΔ 24/299, Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 1261)

4. Αντίθετες συμφωνίες. 1.1. Όπως γίνεται δεκτό, παραίτηση από το δικαίωμα που παρέχει το άρθ. 43 π.δ. 34/1995 επιτρέπεται, κατ’ άρθ. 45 του ίδιου π.δ., μόνο με μεταγενέστερη συμφωνία των συμβαλλομένων. Σε σχέση προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθ. 43 π.δ. 34/1995, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιονδήποτε τρόπο την εφαρμογή της διάταξης αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γένεσης του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την τρίμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας ποσό αποζημίωσης μεγαλύτερο του ενός μηνιαίου μισθώματος ή άλλη ποινή ή οικονομική επιβάρυνση του μισθωτή που ασκεί το δικαίωμα της καταγγελίας λόγω μεταμέλειας (ΑΠ 357/2017, ΑΠ 1013/2015). Τέτοιες συμφωνίες, οι οποίες έγιναν κατά την κατάρτιση της σύμβασης μισθώσεως, είναι άκυρες, η ακυρότητα, όμως, δύναται να θεραπευθεί με την επανάληψή τους, μετά την κατάρτιση της σύμβασης (ΑΠ 357/2017). Βλ. και παραπάνω § 47.Δ.2.4.

Η. Εφαρμογή άρθ. 43 π.δ. 34/1995 επί μισθώσεων για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών

§ 62.

Παραχώρηση χρήσης του μισθίου σε εταιρεία μετά πάροδο τριετίας

Α. Πάροδος τριετίας – Συμμετοχή μισθωτή

1. Γενικά. 1. Το άρθ. 11 § 1 π.δ. 34/1995 (όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του με το άρθ. 116 §§ 7-8 ν. 4072/2012) ορίζει ότι:

2. Μισθωτής. 1. Με τη ρύθμιση του άρθ. 11 § 1 εδ. β΄ π.δ. 34/1995 ορίζεται ότι μετά την πρώτη τριετία από τη σύναψη (όχι την έναρξη· Π. Φίλιος: ο.π., § 73.A.1.α· αντίθετα Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 1518) της μίσθωσης, επιτρέπεται η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε εταιρεία προσωπική ή περιορισμένης ευθύνης, που θα συσταθεί, στην οποία ο μισθωτής θα συμμετέχει κατά ποσοστό τουλάχιστον 35%. Η διάταξη αυτή δεν εφαρμόζεται σε περίπτωση που μισθωτής είναι νομικό πρόσωπο (πρβλ. ΕφΑθ 384/1998 αδημ.· αντίθετα Χ. Παπαδάκης: ο.π., αριθ. 1522). Αυτό προκύπτει από τη διατύπωση της διάταξης στην οποία γίνεται λόγος για παραχώρηση της χρήσης σε εταιρεία προσωπική ή ΕΠΕ στην οποία ο μισθωτής θα συμμετέχει με ορισμένο ποσοστό.

3. Παραίτηση. Η παραίτηση του μισθωτή από το δικαίωμα που του παρέχει ο νόμος για παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε εταιρεία και για μεταβολή των προσώπων των εταίρων μπορεί να γίνει μόνο με μεταγενέστερο έγγραφο σύμφωνα με το άρθ. 45 π.δ. 34/1995 (Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο: αριθ. 789, Π. Φίλιος: ο.π., § 73.Α.3)

4. Εκμισθώσεις ΝΠΔΔ. Με την ατομική Γνμδ ΝΣΚ 190/2018 (Θωμάς Καζάκος) εκφράσθηκε η γνώμη ότι:

Β. Γνωστοποίηση παραχώρησης

Γ. Μορφή εταιρείας – Χρόνος σύστασης

Δ. Μεταβολή προσώπου εταίρων

Ε. Αύξηση μισθώματος

ΣΤ. Συνέπειες παράβασης των διατάξεων του άρθ. 11 § 1 π.δ. 34/1995

§ 63. Πτώχευση εκμισθωτή – μισθωτή

Α. Γενικά

Β. Συνέπειες πτώχευσης εκμισθωτή

Γ. Πτώχευση μισθωτή

1. Συνέπειες πτώχευσης μισθωτή. 1. Υπό το προγενέστερο νομοθετικό καθεστώς, η πτώχευση του μισθωτή δεν επιδρούσε στη μίσθωση, η οποία εξακολουθούσε να ισχύει (ΜΠρΠειρ 531/2013 ΕλΔ 2013/1114, Λ. Κοτσίρης: ΠτωχΔ, 2008, § 195/5. σ. 322, Α. Φλούδας: Προστασία μισθώσεων, § 86, Γ. Αρχανιωτάκης: Επαγγελματική μίσθωση, § 30.Ι.Α.1, Ι. Σπυριδάκης: ΠτωχΔ, 2008, σ. 219, Σπ. Ψυχομάνης: ΠτωχΔ, 2017, αριθ. 1061 επ.). Μετά τον ν. 4738/2020, η μίσθωση υπάγεται, όπως όλες οι διαρκείς συμβάσεις, στις ρυθμίσεις του άρθ. 13 ν. 4738/2020, όπως αυτό ισχύει μετά την τροποποίησή του με το άρθ. 35 § 4 ν. 4818/2021.

2. Καταγγελία της μίσθωσης. 1. Όπως και υπό το προγενέστερο νομοθετικό καθεστώς, πρέπει να γίνει δεκτό ότι η πτώχευση του μισθωτή δεν αποτελεί λόγο καταγγελίας της μίσθωσης από τον σύνδικο (Α. Φλούδας: ο.π., Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 5169). Ο σύνδικος μπορεί να καταγγείλει παλαιά μίσθωση αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθ. 43 π.δ. 34/1995 (ΜΠρΑθ 393/2010 αδημ. - Σμαραγδή Κατσουλάκου).

3. Καθυστέρηση μισθώματος. 1. Σε περίπτωση συνέχισης της μίσθωσης, ο σύνδικος οφείλει να καταβάλει τα μισθώματα (Α. Φλούδας: ο.π.). Η πτώχευση αποτελεί μορφή οικονομικής αδυναμίας του μισθωτή, η οποία δεν αίρει τη δυστροπία του. Ο σύνδικος, οφείλοντας τα μισθώματα, περιέρχεται σε υπερημερία οφειλέτη (βλ. Σ. Ψυχομάνης: ΠτωχΔ, έκδ. 2022, αριθ. 1301). Συνεπώς, σε περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση κατ’ άρθ. 597 ΑΚ, ή να ζητήσει την απόδοση του μισθίου κατ’ άρθ. 66 ΕισΝΚΠολΔ (ΕφΑθ 11776/1987 ΑρχΝ 39/438, ΕφΑθ 85/1981 ΕπΔΜΠρ 1/23, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 1510), αφού στο εδ. γ΄ του άρθ. 106 ν. 4738/2020 ορίζεται ότι «δεν θίγεται το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης, που προβλέπει ο νόμος ή η σύμβαση»

4. Εκτέλεση εξωστικής απόφασης. 1. Η σφράγιση δεν εμποδίζει την εκτέλεση δικαστικής απόφασης που διατάσσει για οποιονδήποτε λόγο την απόδοση του μισθίου στον εκμισθωτή. Μεσεγγυούχος των πραγμάτων που ευρίσκονται στο μίσθιο είναι ο εκμισθωτής, μέχρι να παραληφθούν αυτά από τον σύνδικο και εφαρμόζονται σχετικά οι διατάξεις της § 4 του άρθρου 956 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (87 § 7 ν. 4738/2020).

§ 64.

Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης για εγκατάσταση υπηρεσιών (άρθ. 41 π.δ. 34/1995)

Α. Γενικά

Β. Προϋποθέσεις

1. Εγκατάσταση υπηρεσιών. 1. Από την παραπάνω διάταξη παρέχεται η δυνατότητα καταγγελίας εμπορικής μίσθωσης προκειμένου στο μίσθιο να εγκατασταθούν δημόσιες, δημοτικές ή υπηρεσίες της Περιφέρειας. Συγκεκριμένα, υπηρεσίες για την εγκατάσταση των οποίων προβλέπεται η δυνατότητα καταγγελίας είναι: α) υπηρεσίες δήμων ή κοινοτήτων, υπηρεσίες νομικών προσώπων ιδρυμάτων και επιχειρήσεων που εξαρτώνται από τους δήμους ή τις κοινότητες, β) υπηρεσίες του Δημοσίου ή ΝΠΔΔ και γ) υπηρεσίες της Περιφέρειας.

2. Πάροδος συμβατικού χρόνου. Για την καταγγελία απαιτείται να έχει περάσει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης, οσοσδήποτε κι αν είναι αυτός, ανεξάρτητα αν είναι μικρότερος ή μεγαλύτερος από το χρόνο της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης (ΕφΑθ 3599/2003 ΕΔΠ 2004/336).

3. Πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης. Προϋπόθεση της καταγγελίας αυτής είναι η ύπαρξη πρόθεσης και δυνατότητας για την εγκατάσταση και λειτουργία των παραπάνω αναφερόμενων υπηρεσιών. Δεν απαιτείται η συνδρομή της αρνητικής προϋπόθεσης ανυπαρξίας άλλων ακινήτων στην περιοχή, ελεύθερων και κατάλληλων για τη σκοπούμενη χρήση (Γ. Αρχανιωτάκης: Επαγγελματική μίσθωση, § 29.Ι.Γ.1.ε & 2), η οποία όμως, ενδέχεται να οδηγήσει σε ακυρότητα της καταγγελίας ως καταχρηστικής (ΕφΑθ 3599/2003 ΕΔΠ 2004/336).

Γ. Καταγγελία εκμισθωτή

Δ. Τύπος και αποτελέσματα καταγγελίας

1. Τύπος καταγγελίας. Ο νόμος δεν απαιτεί τήρηση τύπου για την καταγγελία και συνεπώς αυτή είναι άτυπη, αν και είναι δύσκολο να νοηθεί προφορική έκφραση βούλησης νομικού προσώπου (Π. Φίλιος: ΕπαγγΜισθ, § 158.Ζ.ΙΙ, σ. 363. Αντίθετα ότι απαιτείται έγγραφη καταγγελία Χ. Παπαδάκης: Εγχειρίδιο, αριθ. 895. Βλ. και Γ. Αρχανιωτάκη: ο.π., § 29, σ. 617)

2. Αποτελέσματα καταγγελίας. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας, δηλαδή η λύση της μίσθωσης, επέρχονται αμέσως (ΕφΑθ 5460/1999 ΕλΔ 2001/805). Δεν προβλέπεται από τον νόμο καταβολή αποζημίωσης (ΕφΑθ 5460/1999 ο.π.)

Ε. Δικαιώματα μισθωτή

§ 65.

Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης από ΟΤΑ για δημιουργία πρασίνου κ.λπ. (άρθ. 42 π.δ. 34/1995)

Α. Γενικά

Β. Προϋποθέσεις

1. Ακάλυπτος χώρος. Προϋπόθεση του δικαιώματος καταγγελίας εμπορικής μίσθωσης για τον λόγο αυτό, είναι το μίσθιο να αποτελεί ακάλυπτο χώρο, ο οποίος ανήκει κατά κυριότητα σε δήμο ή κοινότητα.

2. Πάροδος συμβατικού χρόνου. Για την καταγγελία απαιτείται να έχει περάσει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης, οσοσδήποτε κι αν είναι αυτός

3. Απόφαση δημοτικού συμβουλίου. Για την καταγγελία απαιτείται να ληφθεί απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου, η οποία να εγκριθεί από την αρμόδια αρχή, με την οποία να κριθούν οι χώροι του μισθίου ως χώροι για δημιουργία πρασίνου, πλατείας, εγκαταστάσεων ψυχαγωγίας ή για ανοικοδόμηση.

Γ. Καταγγελία εκμισθωτή

Δ. Αποτελέσματα καταγγελίας

Ε. Δικαιώματα μισθωτή

§ 66. Ανάρτηση πινακίδας από τον μισθωτή

Α. Παλιές μισθώσεις

Β. Νέες μισθώσεις

§ 67.

Θέματα παλαιών εμπορικών μισθώσεων που ρυθμίσθηκαν με τον ν. 4242/2014

Α. Γενικά

Β. Νέες ρυθμίσεις για τις παλαιές μισθώσεις

1. Ιδιόχρηση. 1. Με το άρθρο 13 § 2β ν. 4242/2014 αντικαταστάθηκε η διάταξη του άρθ. 16 § 1 π.δ. 34/1995 και ορίζεται πλέον ότι ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση για ιδιόχρηση μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου και σε κάθε περίπτωση όχι πριν περάσουν 18 μήνες (9 μήνες για τις επαγγελματικές μισθώσεις), ενώ μέχρι σήμερα ο νόμος προέβλεπε δυνατότητα για καταγγελία μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου και σε κάθε περίπτωση όχι πριν περάσουν τρία (3) έτη. Η ρύθμιση αυτή δεν φαίνεται να έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία

2. Ανοικοδόμηση. 1. Με το άρθρο 13 § 2γ ν. 4242/2014 αντικαταστάθηκε η διάταξη του άρθ. 23 § 1 π.δ. 34/1995 και ορίζεται πλέον ότι: «1. Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου: α) Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης. β) Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια. γ) Μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια»

3. Άυλη εμπορική αξία. 1. Το άρθ. 13 § 3 εδ. α΄ ν. 4242/2014 ορίζει ότι: «Τα άρθρα 60 και 61 του π.δ. 34/1995 καταργούνται»

ΤΡΙΤΟ ΜΕΡΟΣ

Μισθώσεις για στέγαση Δημόσιων Υπηρεσιών

και Υπηρεσιών NΠΔΔ

§ 68. Νομοθετικό καθεστώς

Α. Μισθώσεις Δημοσίου

1. Νομοθετικό καθεστώς. 1. Οι μισθώσεις που συνάπτει το Δημόσιο ως μισθωτής, προκειμένου να στεγάσει τις δημόσιες υπηρεσίες, διέπονταν από το π.δ. της 19/19.11.1932 «Περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών» που είχε διατηρηθεί σε ισχύ με το άρθ. 34 ΕισΝΑΚ (ΟλΑΠ 927/1982 ΕλΔ 24/45, ΕφΑθ 5324/1975 ΝοΒ 24/195, ΕφΠειρ 964/1980 ΕλΔ 23/626) και επικουρικά από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Η ισχύς της νομοθεσίας που αφορά τη στέγαση δημόσιων υπηρεσιών, είχε επεκταθεί και στα Δωδεκάνησα με το β.δ. της 9/16.2

2. Διαγωνισμός. 1. Οι μισθώσεις ιδιωτικών κτιρίων για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών ή υπηρεσιών NΠΔΔ συνάπτονται ύστερα από δημόσιο μειοδοτικό διαγωνισμό (δημοπρασία), που προκηρύσσεται μετά από αίτηση της υπηρεσίας που πρόκειται να στεγαστεί ή της προϊστάμενης της αρχής (άρθ. 3 § 1 ν. 3130/2003, 26 π.δ. 715/1979). Η μίσθωση ακινήτου χωρίς προηγούμενη δημοπρασία επιτρέπεται μόνο στις περιπτώσεις που αναφέρονται στο άρθ. 3 § 2 ν. 3130/2003 και στο άρθ. 27 π.δ. 715/1979.

3. Υπομίσθωση. Έγινε δεκτό ότι από τη διάταξη του άρθ. 15 § 1 ν. 3130/2003, στην οποία αναφέρεται ότι η σύμβαση μίσθωσης υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου ή τον νόμιμο πληρεξούσιο του, συνάγεται ότι δεν επιτρέπεται η σύναψη συμβάσεων υπομίσθωσης για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών (ΓνμδΝΣΚ 139/2012)

Β. Υπαγωγή μισθώσεων Δημοσίου στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 (άρθ. 41 § 17 ν. 2648/1998)

1. Νομοθετική ρύθμιση. Με το άρθ. 41 § 17 του ν. 2648/1998 (ΦΕΚ 238 Α/22.10.1998) ορίσθηκαν τα εξής:

2. Διαχρονικό δίκαιο. 1. Η ισχύς της παραπάνω ρύθμισης άρχισε από τη δημοσίευση του ν. 2648/1998 στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (22.10.1998)

3. Μονομερής παράταση της μίσθωσης από το Δημόσιο (άρθ. 29 § 3 π.δ. 19/19.11.1932). 1. Με τη μεταβατική ρύθμιση του εδαφίου β΄ προβλέπεται δυνατότητα του Δημοσίου να παρατείνει μονομερώς την υφιστάμενη μίσθωση για χρονικό διάστημα μέχρι χρόνου ίσου προς τον χρόνο της αρχικής μίσθωσης. Η παράταση γίνεται με δήλωση του Υπουργού Οικονομικών που πρέπει να επιδοθεί στον εκμισθωτή 3 τουλάχιστον μήνες πριν από τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης. Στη δήλωση αυτή πρέπει να αναγράφεται και η διάρκεια για την οποία παρατείνεται η μίσθωση, αφού αυτή μπορεί να παραταθεί και για χρονικό διάστημα μικρότερο από τη διάρκεια της αρχικής μίσθωσης. Αν η παράταση γίνει για χρόνο μικρότερο, δεν επιτρέπεται μεταγενέστερα νέα μονομερής παράταση μέχρι να συμπληρωθεί χρόνος ίσος με εκείνον της αρχικής μίσθωσης. Η παράταση αυτή επιτρέπεται μόνο σε περίπτωση που λήγει ο συμβατικός χρόνος της αρχικής μίσθωσης και δεν επιτρέπεται αν η μίσθωση είχε ήδη παραταθεί μονομερώς από το Δημόσιο κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθ. 29 § 2 του π.δ. της 19.11

4. Έκταση εφαρμογής π.δ. 34/1995. 1. Με το άρθρο 41 § 17 ν. 2648/1998, οι μισθώσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών, δεν υπήχθησαν γενικώς στις διατάξεις του π.δ. 34/1995, αλλά μόνο για ορισμένα θέματα. Αυτό σημαίνει ότι το π.δ. 34/1995 εφαρμόζεται στις μισθώσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών μόνο για τα θέματα τα οποία ρητώς αναφέρονται στη νέα διάταξη. Σύμφωνα με αυτή, το π.δ. 34/1995 εφαρμόζεται στις μισθώσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών μόνο: α) ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης, β) την αναπροσαρμογή του μισθώματος, γ) την καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση και δ) την καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για ανοικοδόμηση

Γ. Μισθώσεις ΝΠΔΔ

1. Γενικά. 1. Οι μισθώσεις που συνάπτουν τα NΠΔΔ για στέγαση των υπηρεσιών τους εξακολουθούν να διέπονται από τα άρθ. 26-37 του π.δ. 715/1979, εφόσον δεν ρυθμίζονται από ειδικές διατάξεις.

2. Μισθώσεις ΙΚΑ. 1. Κατά το άρθ. 6 § 5 ν. 3586/2007 (ΦΕΚ 151 Α/10.7.2007): «Οι διαδικασίες για μισθώσεις, εκμισθώσεις, αγορές, εκποιήσεις, ανταλλαγές και αντιπαροχές ακινήτων από το ΙΚΑ-ΕΤΑΜ και τον ΟΓΑ ενεργούνται σύμφωνα με τους οικείους κανονισμούς αυτών»

3. Μισθώσεις Περιφερειών. 1. Με τον ν. 3852/2010: «Νέα Αρχιτεκτονική της Αυτοδιοίκησης και της Αποκεντρωμένης Διοίκησης-Πρόγραμμα Καλλικράτης» καταργήθηκαν οι Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις και αντικαταστάθηκαν από τις Περιφέρειες

4. Μισθώσεις εκκλησιαστικών ακινήτων. 1. Για την εκμίσθωση ακινήτων των ιερών ναών ισχύει το άρθ. 16ο του Κανονισμού 8/1979 «Περί Ιερών Ναών και Ενοριών» της Ιεράς Συνόδου της Εκκλησίας της Ελλάδος (ΦΕΚ 1 Α/5.1.1980), κατά το οποίο κάθε εκμίσθωση ακινήτου του ναού γίνεται δια διαγωνισμού μετά δημοσίευσιν της περί τούτου διακηρύξεως βάσει όρων συντεταγμένων υπό του οικείου εκκλησιαστικού συμβουλίου και εγκεκριμένων υπό του οικείου μητροπολιτικού συμβουλίου. Στη διακήρυξη τίθενται όροι ότι το ακίνητο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για σκοπούς που αντίκεινται στο έργο της Εκκλησίας.

Δ. Εκμισθώσεις ακινήτων Δήμων (άρθ. 192 ν. 3463/2006)

Ε. Μισθώσεις δημόσιων εκπαιδευτηρίων

ΣΤ. Εκμισθώσεις και μισθώσεις Φορέων Κοινωνικής Ασφάλισης

Ζ. Φύση μισθωτικής σύμβασης

1. Γενικά. 1. Οι μισθωτικές συμβάσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών και υπηρεσιών ΝΠΔΔ είναι συνήθως συμβάσεις ιδιωτικού δικαίου διότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για τον χαρακτηρισμό τους ως διοικητικών συμβάσεων (ΑΕΔ 3/1999 ΕλΔ 1999/1693, ΣτΕ 2177/2009 ΕλΔ 2010/1165, ΑΠ 1354/1996 ΕλΔ 1997/613, ΑΠ 1446/1995 ΕλΔ 1998/554, ΑΠ 260/1993 ΕλΔ 35/428, ΕφΑθ 1046/1996 ΕλΔ 1997/1662, ΕφΑθ 9233/1995 ΕλΔ 1996/1424, ΕφΑθ 7460/1989 ΕλΔ 31/861, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 1990, αριθ. 2546, 2600 επ.).

2. Διοικητική σύμβαση. 1. Η σύμβαση είναι διοικητική, αν ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη είναι το Ελληνικό Δημόσιο ή ΝΠΔΔ και με τη σύναψη της σύμβασης επιδιώκεται η ικανοποίηση σκοπού, τον οποίον ο νόμος έχει αναγάγει σε δημόσιο, το δε Ελληνικό Δημόσιο ή ΝΠΔΔ, είτε βάσει του κανονιστικού καθεστώτος που διέπει τη σύμβαση, είτε βάσει ρητρών, που προβλέπονται κανονιστικώς και έχουν περιληφθεί στη σύμβαση και που αποκλίνουν από το κοινό δίκαιο, βρίσκεται, προς ικανοποίηση του εν λόγω σκοπού, σε υπερέχουσα θέση απέναντι στο αντισυμβαλλόμενο μέρος, δηλαδή σε θέση μη προσιδιάζουσα στον δυνάμει των διατάξεων του ιδιωτικού δικαίου συναπτόμενο συμβατικό δεσμό (ΑΕΔ 28/2011, 21/2009, 14/2007, 10/2003, ΣτΕ 2245/2017). Συμβάσεις που δεν συγκεντρώνουν σωρευτικά τα προαναφερθέντα γνωρίσματα είναι ιδιωτικές και οι διαφορές που προέρχονται από αυτές υπάγονται στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων. Με βάση τα ανωτέρω, γίνεται δεκτό, ότι η διαφορά που απορρέει από προφορική σύμβαση, για τη διάγνωση του χαρακτήρα της οποίας ο δικαστής δεν μπορεί προδήλως να αναζητήσει ρήτρες αποκλίνουσες από το κοινό δίκαιο, ούτε να διαγνώσει το κανονιστικό καθεστώς που τη διέπει, είναι ιδιωτικού δικαίου, ανεξαρτήτως αν συμβαλλόμενο σ’ αυτή είναι το Ελληνικό Δημόσιο ή ΟΤΑ ή άλλο ΝΠΔΔ ή αν φέρεται να έχει συναφθεί για την εξυπηρέτηση δημόσιου σκοπού (ΑΕΔ 7/2017, 1, 2/2016, 11, 12/2013, 2/2012, 28/2011). (ΑΠ 1980/2017).

3. Ειδικά. 1. Η εκμίσθωση ακινήτων των δήμων αποβλέπει στην επίτευξη του καλύτερου δυνατού οικονομικού αποτελέσματος και στην εξυπηρέτηση ταμιευτικών σκοπών των ΟΤΑ, οι δε συναπτόμενες συμβάσεις είναι συμβάσεις ιδιωτικού δικαίου και οι σχετικές διαφορές υπάγονται στα πολιτικά δικαστήρια (ΑΠ 365/2022, ΣτΕ 257/2011 ο.π.)

Η. Σχέση με τις διατάξεις του π.δ. 34/1995

1. Επικράτηση διατάξεων π.δ. 34/1995. 1. Μισθώσεις ακινήτων στις οποίες συμβάλλονται το Δημόσιο ή ΝΠΔΔ μπορεί να υπάγονται, λόγω της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου, στις ρυθμίσεις του π.δ. 34/1995. Κατά την κρατούσα άποψη, στις μισθώσεις αυτές οι διατάξεις του π.δ. 34/1995 επικρατούν των διατάξεων του ν. 3130/2003, του π.δ. 19/19.11.1932 και του π.δ. 715/1979 (ΑΠ 1063/2015, ΑΠ 762/2015 ΕλΔ 2015/1415, ΑΠ 806/2012, ΑΠ 194-195/2010 ΕλΔ 2011/1408, ΑΠ 1429/2000 ΕλΔ 2001/426, ΑΠ 553/1995 ΕλΔ 1996/306, ΑΠ 1744/1991 ΕλΔ 34/345, ΑΠ 480/1992 ΕλΔ 34/1081, Χ. Παπαδάκης: Σύστημα, αριθ. 65, Π. Φίλιος: ΕπαγγΜισθ, § 6.Β.Ι, Γ. Αρχανιωτάκης: Επαγγελματική μίσθωση, § 22.ΙΙ.Α.2).

2. Δικαίωμα μισθωτή για μείωση μισθώματος. 1.1. Κρίθηκε ότι στις μισθώσεις, που υπάγονται στις διατάξεις των άρθ. 1 και 2 ν. 813/1978 (ήδη π.δ. 34/1995), οι οποίες καταρτίζονται με ΝΠΔΔ, δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθ. 40 § 1 περ. ζ΄ και 44 § 4 π.δ. 715/1979, με τις οποίες διατάξεις ορίζονται ότι: «ο μισθωτής δεν δικαιούται εις μείωσιν του μισθώματος από της κατακυρώσεως της μισθώσεως και εφεξής» και ότι: «Το ΝΠΔΔ δεν ευθύνεται έναντι του μισθωτού διά την πραγματικήν κατάστασιν εις ην ευρίσκεται το μίσθιο και ης ώφειλεν να λάβει γνώσιν ούτος και δεν υποχρεούται εκ του λόγου τούτου, εις επιστροφήν ή μείωσιν του μισθώματος ούτε εις την λύσιν της μισθώσεως» (ΑΠ 305/2014 ΕλΔ 2014/1640, ΑΠ 195/2010).

§ 69. Σύναψη μίσθωσης – Τύπος

Α. Υπογραφή μισθωτηρίου

Β. Έγγραφος τύπος

Γ. Ακυρότητα και θεραπεία της σύμβασης

§ 70. Παράδοση και χρήση του μισθίου από Δημόσιο – ΝΠΔΔ

Α. Υποχρέωση εκμισθωτή

Β. Δικαιώματα μισθωτή

Γ. Επισκευή του μισθίου

1. Καθεστώς π.δ. 19.11.1932. 1. Ο εκμισθωτής οφείλει να παραδώσει στο Δημόσιο το μίσθιο και να το διατηρεί κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε (άρθ. 575 ΑK, 25 π.δ. 19.11.1932). Έτσι, ο εκμισθωτής υποχρεούται να επανορθώσει όλες τις φθορές του μισθίου που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση, μέσα σε ορισμένη προθεσμία από τη σχετική ειδοποίηση της στεγαζόμενης υπηρεσίας (άρθ. 25) (βλ. και άρθ. 575, 591, 592 ΑK και άρθ. 36 π.δ. 715/1979). Αν ο εκμισθωτής δεν ενεργήσει τις αναγκαίες επισκευές μέσα στην προθεσμία, το Δημόσιο μπορεί: α) ή να καταγγείλει τη μίσθωση και να μισθώσει άλλο ακίνητο σε βάρος του παλιού εκμισθωτή (άρθ. 24, 25), β) ή να ενεργήσει το ίδιο τις επισκευές σε βάρος του εκμισθωτή, παρακρατώντας το ποσό της δαπάνης από τα μελλοντικά μισθώματα, γ) ή να διακόψει την καταβολή των μισθωμάτων μέχρι να εκτελέσει ο εκμισθωτής τις επισκευές (άρθ. 25) (βλ. σχετ. 578 § 2 ΑK)

2. Καθεστώς ν. 3130/2003. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 18 ν. 3130/2003, ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμένος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να προβαίνει στις αναγκαίες επισκευές φθορών και βλαβών, που οφείλονται στη συνηθισμένη χρήση του μισθίου, μέσα στην προθεσμία που τάσσεται από τη στεγαζόμενη υπηρεσία. Σε περίπτωση αρνήσεώς του ή μη εκτέλεσης των επισκευών μέσα στην ταχθείσα προθεσμία, το Δημόσιο έχει το εκλεκτικό δικαίωμα να προβεί:

3. Φθορές πέραν της συνήθους χρήσης. Είναι προφανές, αν και δεν αναφέρεται στον νόμο, ότι ο εκμισθωτής δεν υποχρεούται να επανορθώνει τις φθορές που οφείλονται σε υπαιτιότητα του μισθωτή ή τρίτων οι οποίες είναι πέραν από τη συνήθη χρήση (π.χ. καταστροφή θυρών, παραθύρων, υδραυλικών κ.λπ.).

Δ. Ελαττώματα μισθίου

Ε. Χρήση και αλλαγή χρήσης του μισθίου

§ 71. Καταβολή μισθώματος

Α. Χρόνος καταβολής

1. Καθεστώς π.δ. 19.11.1932. 1. Η πληρωμή του μισθώματος γίνεται στο τέλος κάθε τριμηνίας και αρχίζει από την εγκατάσταση του Δημοσίου στο μίσθιο (άρθ. 28 § 1). Ως χρόνος έναρξης κάθε τριμηνίας είναι εκείνος που τα μέρη συμφώνησαν ή αποδέχθηκαν να καταβάλλεται το αντίστοιχο μίσθωμα (ΑΠ 214/1997 ΕλΔ 1998/123).

2. Καθεστώς ν. 3130/2003. 1. Η πληρωμή του μισθώματος αρχίζει από την ημερομηνία εγκατάστασης της υπηρεσίας στο μίσθιο, που αποδεικνύεται από το πρωτόκολλο παραλαβής του ακινήτου και καταβάλλεται ανά τρίμηνο και στο τέλος κάθε τριμηνίας. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών μπορεί να ορίζονται διαφορετικά χρονικά διαστήματα για την καταβολή των μισθωμάτων καθώς και κάθε άλλο θέμα σχετικά με την καταβολή τους (άρθ. 21 § 1 ν. 3130/2003)

Β. Χαρτόσημο – Κρατήσεις

Γ. Παραγραφή αξίωσης μισθωμάτων

Δ. Μείωση των μισθωμάτων των μισθώσεων του Δημοσίου κ.λπ

1. Μείωση με τον ν. 4002/2011. 1. Με το άρθ. 21 ν. 4002/2011 (ΦΕΚ 180 Α/22.8.2011), προβλέφθηκε η μείωση, από τη δημοσίευση του νόμου αυτού, κατά 20%, όλων των μισθωμάτων μισθώσεων στις οποίες μισθωτής είναι το Δημόσιο και οι φορείς του δημόσιου τομέα. Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή, το νέο μίσθωμα ορίζεται στο ύψος εκείνου που καταβαλλόταν τον Ιούλιο του 2010, μειωμένο κατά 20%.

2. Μείωση με τον ν. 4081/2012. 1. Με το άρθ. 2 του ν. 4081/2012 «Περιστολή δημοσίων δαπανών, ρύθμιση θεμάτων δημοσιονομικών ελέγχων και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ 184 Α/27.9.2012), προβλέφθηκε νέα κλιμακωτή μείωση, από 1.10.2012, όλων των μισθωμάτων μισθώσεων στις οποίες μισθωτής είναι το Δημόσιο και οι φορείς του δημόσιου τομέα

§ 72. Λήξη της μίσθωσης Δημοσίου κ.λπ

Α. Γενικά

Β. Καταγγελία από τον μισθωτή

1. Καθεστώς π.δ. 19.11.1932 και π.δ. 715/1979. 1.1. Το Δημόσιο, ως μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση:

2. Καθεστώς ν. 3130/2003. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 19 ν. 3130/2003, το Δημόσιο μπορεί να προβεί σε λύση της μίσθωσης πριν από τη συμβατική λήξη της χωρίς υποχρέωση αποζημίωσης του εκμισθωτή, εφόσον:

3. Καθεστώς π.δ. 715/1979. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 36 § 3 π.δ. 715/1979:

§ 73.

Προσφορά μισθίου με υπερβολικό μίσθωμα (άρθ. 23 ν. 3130/2003)

Α. Προσφορά του μισθίου σε νέα δημοπρασία

Β. Σύνταξη μισθωτηρίου

Γ. Καθορισμός θεμιτού μισθώματος

Δ. Επισκευές του μισθίου

ΤΕΤΑΡΤΟ ΜΕΡΟΣ

Δικονομικά θέματα

§ 74. Νέα διαδικασία περιουσιακών διαφορών

Α. Γενικά

1. Ενοποίηση ειδικών διαδικασιών. 1. Με τον ν. 4335/2015 (ΦΕΚ 87 Α/23.7.2015) ενοποιήθηκαν οι ειδικές διαδικασίες σε δύο: α) τις διαφορές από την οικογένεια, το γάμο και την ελεύθερη συμβίωση και β) τις περιουσιακές διαφορές, στις οποίες υπάγονται και οι μισθωτικές διαφορές. Οι μισθωτικές διαφορές ρυθμίζονται ήδη από τα άρθ. 614 περ. 1 και 615-619 ΚΠολΔ. Παρακάτω παραθέτουμε τη νέα μισθωτική διαδικασία η οποία αποτελεί μία από τις περιπτώσεις των περιουσιακών διαφορών.

2. Μισθωτικές διαφορές. 1. Στο άρθ. 614 ΚΠολΔ ορίζεται, πλέον, ότι κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών δικάζονται και οι μισθωτικές διαφορές. Στην περ. 1 της ίδιας διάταξης ορίζεται ότι: «Μισθωτικές διαφορές είναι οι κύριες ή παρεπόμενες διαφορές από μίσθωση κάθε είδους πράγματος ή άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου ή από επίμορτη αγροληψία». Βλ. και παρακάτω § 75.Α.2.

3. Εσφαλμένη διαδικασία. 1. Όπου ο νόμος ορίζει ότι για την εκδίκαση μιας υπόθεσης τηρείται ειδική διαδικασία, η τήρησή της είναι υποχρεωτική και οι διάδικοι δεν μπορούν να συμφωνήσουν την τήρηση άλλης διαδικασίας (Λ. Σινανιώτης: Ειδικαί διαδικασίαι, έκδ. 1972, σ. 137, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 3271 επ., Αλ. Σπυρίδωνος σε Ν. Λεοντή: Ειδικές διαδικασίες κατά τον ΚΠολΔ, έκδ. 2017, σ. 162, αριθ. 70). Αν η μισθωτική υπόθεση εισαχθεί με άλλη διαδικασία, το δικαστήριο δεν την απορρίπτει ως απαράδεκτη αλλά διατάζει και αυτεπαγγέλτως την εκδίκασή της με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθ. 591 § 6 ΚΠολΔ· ΑΠ 1227/1983 ΕλΔ 25/352).

4. Διαμεσολάβηση. 1. Όπως συνάγεται από τη διάταξη του άρθ. 6 § 1 ν. 4640/2019 (ΦΕΚ 190 Α/30.11.2019), οι μισθωτικές διαφορές δεν περιλαμβάνονται μεταξύ των διαφορών για τις οποίες απαιτείται, πριν από την άσκηση της αγωγής, η υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης. Παρ’ όλ’ αυτά πρέπει να ενημερώνεται ο διάδικος για τη δυνατότητα υπαγωγής της διαφοράς σε προαιρετική διαμεσολάβηση.

Β. Διαφορές παλιάς και νέας μισθωτικής διαδικασίας

§ 75. Αρμοδιότητα – Δικαιοδοσία

Α. Καθ’ ύλην αρμοδιότητα

1. Γενικά. 1.1. Στην αρμοδιότητα των ειρηνοδικείων υπάγονται: α) … β) όλες οι διαφορές, κύριες ή παρεπόμενες, από σύμβαση μίσθωσης καθώς και οι διαφορές του άρθρου 601 του Αστικού Κώδικα, εφόσον σε όλες τις περιπτώσεις αυτές το συμφωνημένο μηναίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα εξακόσια (600) ευρώ (14 § 1 περ. β΄ ΚΠολΔ)

2. Μισθωτικές διαφορές. 1.1. Με τη μισθωτική διαδικασία εκδικάζονται όλες οι μισθωτικές διαφορές. Ως μισθωτική διαφορά νοείται κάθε διαφορά που έχει ως αναγκαία ιστορική αιτία τη σύμβαση μίσθωσης. Είναι αδιάφορο αν η διαφορά, μετά την κατάρτιση της μίσθωσης, προέρχεται από την ομαλή ή ανώμαλη εξέλιξή της (ΕφΑθ 1325/2008 ΕΔΠ 2010/161, ΕφΑθ 1139/2000 ΕλΔ 2002/189, Ν. Νίκας: ο.π., § 14, αριθ. 30, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρμΚΠολΔ, άρθ. 16, αριθ. 4), αρκεί να έχουν ως ιστορική αιτία τη σύμβαση της μίσθωσης, έστω κι αν δεν αποτελούν άσκηση αξίωσης από σύμβαση αλλά από αδικοπραξία (ΕφΑθ 7185/2009 ΕλΔ 2010/514). Βλ. και παραπάνω § 74.Α

Β. Κατά τόπον αρμοδιότητα

1. Αποκλειστική αρμοδιότητα. 1. Διαφορές που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα επάνω σε ακίνητα, τη νομή ή την κατοχή τους, διαίρεση κοινού, κανονισμό ορίων, απαιτήσεις κατά οποιουδήποτε διακατόχου, αποζημίωση για αναγκαστική απαλλοτρίωση, καθώς και διαφορές από μίσθωση ακινήτου ή δικαιώματος που συνδέεται με την εκμετάλλευσή του ή από επίμορτη αγροληψία, υπάγονται στην αποκλειστική αρμοδιότητα του δικαστηρίου, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο (29 § 1 ΚΠολΔ).

2. Παρέκταση αρμοδιότητας. 1.1. Πρωτοβάθμιο τακτικό δικαστήριο που δεν είναι κατά τόπον αρμόδιο μπορεί, με ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των διαδίκων, να γίνει αρμόδιο, εκτός αν πρόκειται για διαφορές που δεν έχουν περιουσιακό αντικείμενο. Η συμφωνία πρέπει να είναι ρητή, όταν πρόκειται για διαφορές για τις οποίες ισχύει αποκλειστική αρμοδιότητα (42 § 1 ΚΠολΔ)

Γ. Διεθνής δικαιοδοσία

§ 76. Άσκηση αγωγής

Α. Τρόπος άσκησης

Β. Διαδρομή προθεσμίας επίδοσης

Γ. Νομιμοποίηση – Έννομο συμφέρον

1. Γενικά. Κατά το άρθ. 68 ΚΠολΔ, δικαστική προστασία έχει το δικαίωμα να ζητήσει όποιος έχει άμεσο έννομο συμφέρον, ενώ, κατά το άρθ. 70 ΚΠολΔ, όποιος έχει έννομο συμφέρον να αναγνωριστεί η ύπαρξη ή η μη ύπαρξη κάποιας έννομης σχέσης, μπορεί να εγείρει σχετική αγωγή. Η νομιμοποίηση των διαδίκων (ενεργητική και παθητική) και το έννομο συμφέρον συνιστούν διακριτές διαδικαστικές προϋποθέσεις της δίκης, η συνδρομή αυτών ερευνάται αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο σε κάθε στάση της δίκης με ελεύθερη απόδειξη και η έλλειψή τους συνεπάγεται την απόρριψη της σχετικής αίτησης δικαστικής προστασίας ως απαράδεκτης. Ως νομιμοποίηση των διαδίκων νοείται η εξουσία διεξαγωγής ορισμένης δίκης για συγκεκριμένη έννομη σχέση, δηλαδή για βιοτική σχέση προσώπου με άλλο πρόσωπο ή με αντικείμενο, η οποία καθορίζεται, κατά κανόνα, από το ουσιαστικό δίκαιο ως προς τους φορείς της και το αντικείμενο της και η οποία έχει ως περιεχόμενο ή ως έννομη συνέπεια δικαίωμα ή υποχρέωση ή δέσμη δικαιωμάτων και υποχρεώσεων. Αντίθετα, δεν νοείται, ούτε παρέχεται τέτοια εξουσία απλώς για αναγνώριση πραγματικών περιστατικών ή για αναγνώριση προϋποθέσεων δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων. Για τη νομιμοποίηση των διαδίκων αρκεί ο ισχυρισμός του ενάγοντος ότι αυτός και ο εναγόμενος είναι υποκείμενα της επίδικης έννομης σχέσης και η παράθεση στην αγωγή των περιστατικών που θεμελιώνουν τον ισχυρισμό του, η μη απόδειξη των οποίων συνεπάγεται την απόρριψη της αγωγής ως κατ’ ουσίαν αβάσιμης, ενώ η απόκρουση της νομιμοποίησης ή της συνδρομής έννομου συμφέροντος από τον εναγόμενο αποτελεί άρνηση και όχι ένσταση. Ως έννομο συμφέρον νοείται κάθε υλικό ή ηθικό όφελος, που αναγνωρίζει ο νόμος υπέρ αυτού που ζητεί δικαστική προστασία, εφόσον επιπλέον είναι άμεσο και παρόν. Άμεσο έννομο συμφέρον υπάρχει όταν από την ύπαρξη κάποιας έννομης σχέσης (άκυρη δικαιοπραξία κ.λπ.) προκαλείται αβεβαιότητα ως προς ορισμένη έννομη σχέση του ενάγοντος με τρίτο πρόσωπο και συνακόλουθος κίνδυνος για τα συμφέροντα αυτού (άμεσος και επικείμενος ή και εξαρτώμενος από πρόσθετα μελλοντικά περιστατικά), για την αποτροπή του οποίου ζητείται, ως πρόσφορη και αναγκαία δικαιοδοτική πράξη, η έκδοση δικαστικής απόφασης. Ενώ παρόν, είναι το έννομο συμφέρον όταν αφορά έννομες σχέσεις υπαρκτές και παρούσες και όχι υποθετικές και μελλοντικές ή ενδεχόμενες. Τα αναγκαία για τη θεμελίωση έννομου συμφέροντος περιστατικά μπορούν να προταθούν και με τις προτάσεις, εκτός από την περίπτωση της αναγνωριστικής αγωγής, στην οποία το έννομο συμφέρον επιτελεί νομιμοποιητική λειτουργία και πρέπει η προβολή τους να γίνεται μόνο με την αγωγή. Οι εν λόγω διαδικαστικές προϋποθέσεις, της νομιμοποίησης των διαδίκων και της συνδρομής έννομου συμφέροντος, συνιστούν ουσιαστικές προϋποθέσεις παροχής δικαστικής προστασίας και η παραβίασή τους εμπίπτει στον αναιρετικό λόγο του άρθ. 559 αριθ. 1 και όχι στον αναιρετικό λόγο με αριθμό 14 του ίδιου άρθρου, ο οποίος ανακύπτει μόνο όταν το δικόγραφο της αγωγής δεν περιέχει τα στοιχεία που θεμελιώνουν τη νομιμοποίηση και δικαιολογούν το έννομο συμφέρον για την άσκησή της (ΟλΑΠ 25/2008, ΟλΑΠ 18/2005, ΑΠ 2068/2017, ΑΠ 458/2017, ΑΠ 334/2016, ΑΠ 208/2015, ΑΠ 772/2014).

2. Νομιμοποίηση. 1. Από τις διατάξεις των άρθ. 68 και 73 ΚΠολΔ, συνάγεται ότι, μεταξύ των διαδικαστικών προϋποθέσεων διεξαγωγής της δίκης, είναι και η ενεργητική και παθητική νομιμοποίηση των διαδίκων, η ύπαρξη της οποίας ερευνάται σε κάθε στάση της δίκης και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο (ΕφΑθ 6152/1982 ΝοΒ 30/1282, ΕφΠειρ 133/1987 ΝοΒ 35/1069). Εξάλλου, η νομιμοποίηση σε στενή έννοια, δηλαδή η ύπαρξη δικαιώματος για υπεράσπιση της υπόθεσης, στην οποία δικάζεται κάποιος, ως ενάγων ή εναγόμενος, ή η εξουσία για διεξαγωγή της δίκης, που αναφέρεται σε συγκεκριμένο δικαίωμα ή έννομη σχέση, συμπίπτει, εκτός ορισμένων εξαιρέσεων (περιπτώσεις, μη υπόχρεων ή μη δικαιούχων διαδίκων), με την ιδιότητα του υποκειμένου του δικαιώματος ή της έννομης σχέσης. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι ενεργητικά μεν νομιμοποιείται να ζητήσει έννομη προστασία εκείνος που ισχυρίζεται ότι είναι δικαιούχος του επίδικου δικαιώματος, παθητικά δε εκείνος, που, κατά τους ισχυρισμούς του ενάγοντος, μετέχει στην επίδικη έννομη σχέση. Για τη νομιμοποίηση, αρκεί ο ισχυρισμός του ενάγοντος ότι αυτός και ο εναγόμενος είναι τα υποκείμενα της επίδικης έννομης σχέσης, χωρίς να ασκεί επιρροή αν αυτός είναι αναληθής. Η νομιμοποίηση αυτή, ενεργητική ή παθητική, κατά περίπτωση, πρέπει να υφίσταται κατά την πρώτη συζήτηση στο ακροατήριο και σε ολόκληρη τη διάρκεια της δίκης, έτσι ώστε να είναι δυνατή η έκδοση απόφασης από το δικαστήριο και για να μπορεί να ικανοποιηθεί το δικαίωμα, του οποίου φέρεται δικαιούχος ο διάδικος. Η έλλειψη της νομιμοποίησης αυτής, και υπό την ευρεία ακόμη έννοια, δηλαδή των θεμελιωτικών περιστατικών που συνδέουν τον διάδικο με το επικαλούμενο δικαίωμα ή την έννομη σχέση, έχει ως συνέπεια την απόρριψη της αγωγής ως απαράδεκτης, λόγω έλλειψης διαδικαστικής προϋπόθεσης της δίκης (ΑΠ 13/1987 ΕλΔ 29/114, ΕφΑθ 9544/1998 ΕΕμπΔ 1999/773, ΕφΑθ 2685/1998 ΕλΔ 1998/919, ΕφΠειρ 318/1998 ΕλΔ 1998/919). Ενόψει δε της φύσης της νομιμοποίησης, ως διαδικαστικής προϋπόθεσης της δίκης, για κάθε αίτηση παροχής έννομης προστασίας, η από τον εναγόμενο αμφισβήτηση των επικαλούμενων από τον ενάγοντα θεμελιωτικών της νομιμοποίησης περιστατικών συνιστά, όχι ένσταση έλλειψης νομιμοποίησης, αλλά άρνηση της βάσης της αγωγής του ενάγοντος (ΑΠ 954/1997 ΕλΔ 1999/339, ΕφΑθ 5685/1999 ΕλΔ 2000/526, ΕφΑθ 4561/2010). Δηλαδή, για τη θεμελίωση της νομιμοποίησης προς διεξαγωγή συγκεκριμένης δίκης, καταρχήν αρκεί ο ισχυρισμός του ενάγοντος ότι αυτός και ο εναγόμενος είναι υποκείμενο της επίδικης έννομης σχέσης και ειδικότερα ότι ο πρώτος είναι φορέας του επίδικου δικαιώματος και ο δεύτερος της αντίστοιχης υποχρέωσης (ΑΠ 954/1997 ΕλΔ 1999/339). Αν τελικά προκύψει ότι ο ισχυρισμός αυτός δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, η αγωγή δεν απορρίπτεται λόγω έλλειψης νομιμοποίησης, αλλά για λόγους ουσιαστικούς, δηλαδή ως αβάσιμη κατ’ ουσίαν (ΜΠρΘεσ 8508/2017 αδημ. - Τριανταφυλλιά Φαγκρίδα)

3. Νομιμοποίηση στη μίσθωση. 1. Η μίσθωση είναι ενοχική σχέση και δεν ασκεί επιρροή στην ισχύ και λειτουργία της σύμβασης αυτής η κυριότητα ή οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί του μισθίου (ούτε, συνεπώς, και ο τρόπος κτήσης της κυριότητας του μισθίου από τους ενάγοντες), η δε σχετικότητα της μισθωτικής σχέσης έχει ως αποτέλεσμα να ανήκουν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από αυτήν μόνο στα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή στον εκμισθωτή και στον μισθωτή, οι οποίοι και νομιμοποιούνται αντιστοίχως στις σχετικές μισθωτικές δίκες. Δηλαδή, σε περίπτωση σύμβασης μίσθωσης, δικαιούχος και υπόχρεος είναι ο εκμισθωτής και ο μισθωτής αντίστοιχα, συνακόλουθα δε, μόνον αυτοί νομιμοποιούνται ενεργητικά και παθητικά ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση αυτή (ΜΠρΘεσ 8508/2017 ο.π.).

4. Πτώχευση. Η πτώχευση του εκμισθωτή ή του μισθωτή δεν επιδρά στη μίσθωση, η οποία εξακολουθεί να ισχύει. Παθητικώς και ενεργητικώς, σχετικά με την απόδοση του μισθίου, νομιμοποιείται ο σύνδικος (ΕφΑθ 7084/1992 ΕλΔ 34/1112, ΕφΑθ 1823/1992 ΕλΔ 34/1121, Λ. Κοτσίρης: ΠτωχΔ, 2008, σ. 322).

5. Μεταβίβαση επιδίκου. 1. Η μεταβίβαση του επίδικου πράγματος ή δικαιώματος ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος δεν επιφέρει καμιά μεταβολή στη δίκη. Ο ειδικός διάδοχος έχει δικαίωμα να ασκήσει παρέμβαση (225 § 2 ΚΠολΔ)

Δ. Απαγόρευση διαζευκτικής ή επικουρικής εναγωγής

Ε. Άσκηση αγωγής από αντιπρόσωπο

ΣΤ. Νομική βάση αγωγής

Ζ. Χρόνος κτήσης αγωγικού δικαιώματος

Η. Συνέπειες άσκησης της αγωγής

1. Κατάθεση αγωγής. Η κατάθεση της αγωγής συνεπάγεται (άρθ. 221 § 1, 591 § 1 ΚΠολΔ): α) εκκρεμοδικία, η οποία τερματίζεται με την έκδοση της πρωτόδικης οριστικής αποφάσεως και αναβιώνει με την άσκηση εναντίον της τακτικών ενδίκων μέσων (ανακοπής ερημοδικίας ή εφέσεως) (ΑΠ 457/2000), β) το αμετάβλητο της δικαιοδοσίας και της αρμοδιότητας του δικαστηρίου, γ) προτίμηση μεταξύ περισσότερων τοπικά αρμόδιων δικαστηρίων

2. Επίδοση αγωγής. 1. Η επίδοση της αγωγής προκαλεί τις έννομες συνέπειες που ορίζονται από το ουσιαστικό δίκαιο (άρθ. 221 § 1 ΚΠολΔ), όπως είναι η διακοπή της παραγραφής κατ’ άρθ. 261 ΑΚ. Μια από τις συνέπειες αυτές είναι ότι, σύμφωνα με το άρθ. 619 ΚΠολΔ, η επίδοση αγωγής απόδοσης του μισθίου ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης, εκτός από την περίπτωση αγωγής λόγω δυστροπίας με το άρθ. 66 ΕισΝΚΠολΔ. Το άρθ. 619 ΚΠολΔ αφορά αγωγή που ασκήθηκε με τη μισθωτική διαδικασία και δεν μπορεί να θεωρηθεί ως καταγγελία η άσκηση διεκδικητικής αγωγής (ΑΠ 65/1991 ΕλΔ 32/785)

3. Παραίτηση. Η παραίτηση από το δικόγραφο της αγωγής δεν επιφέρει και ανάκληση της εμπεριεχόμενης στην αγωγή καταγγελίας (βλ. παραπάνω § 30.Θ.2)

4. Μεταβολή της βάσης της αγωγής. 1. Με τη διάταξη του άρθ. 224 ΚΠολΔ θεσπίζεται η απαγόρευση μεταβολής της βάσης της αγωγής, με ποινή απαραδέκτου. Η απαγόρευση αυτή αναφέρεται στη μεταβολή της ιστορικής βάσης της αγωγής, δηλαδή των πραγματικών περιστατικών που θεμελιώνουν το επικαλούμενο δικαίωμα με την έννομη συνέπεια του οικείου κανόνα δικαίου (ΑΠ 613/2014)

Ζ. Αποδοχή της αγωγής (298 ΚΠολΔ)

§ 77. Ανταγωγή

Α. Χρόνος άσκησης

Β. Επικουρική άσκηση

Γ. Δωσιδικία – Εκδίκαση

§ 78. Συζήτηση στο ακροατήριο

Α. Προτάσεις – Παράσταση με δικηγόρο

Β. Αναβολή – Ματαίωση συζήτησης

1. Αναβολή συζήτησης. 1. Ύστερα από αίτηση του διαδίκου μπορεί να αναβληθεί η συζήτηση της υπόθεσης μόνο μια φορά, ανά βαθμό δικαιοδοσίας, σε μεταγενέστερη δικάσιμο, εφόσον υπάρχει σπουδαίος κατά την κρίση του δικαστηρίου λόγος, με απλή σημείωση στο πινάκιο. Σε περίπτωση αποχής των δικηγόρων, οι υποθέσεις αναβάλλονται υποχρεωτικά σε δικάσιμο που ανακοινώνει το δικαστήριο εντός αποκλειστικής προθεσμίας ενενήντα (90) ημερών ή σε άλλη εμβόλιμη δικάσιμο (241 § 1 ΚΠολΔ).

2. Ματαίωση συζήτησης. 1. Στις ειδικές διαδικασίες εφαρμόζονται πλέον, μετά τον ν. 4842/2021, και οι διατάξεις του νέου άρθ. 260 § 2 εδ. α΄-β΄ ΚΠολΔ κατά τα οποία: «Στην τακτική διαδικασία και στις δίκες των ειδικών διαδικασιών, αν οι διάδικοι δεν λάβουν κανονικά μέρος στη δίκη ή δεν εμφανιστούν στο ακροατήριο, η συζήτηση της υπόθεσης ματαιώνεται. Αν παρέλθουν ενενήντα (90) ημέρες από τη ματαίωση χωρίς να ζητηθεί ο προσδιορισμός νέας συζήτησης, η υπόθεση διαγράφεται από το πινάκιο από τον γραμματέα με εντολή του διευθύνοντος το δικαστήριο και η δίκη καταργείται»

Γ. Παρέμβαση

1. Κύρια παρέμβαση. 1. Κατά το άρθ. 79 ΚΠολΔ:

2. Πρόσθετη παρέμβαση. 1. Κατά το άρθ. 80 ΚΠολΔ: «Αν σε δίκη που εκκρεμεί μεταξύ άλλων τρίτος έχει έννομο συμφέρον να νικήσει κάποιος διάδικος, έχει δικαίωμα, έως την έκδοση αμετάκλητης απόφασης, να ασκήσει πρόσθετη παρέμβαση για να υποστηρίξει το διάδικο αυτόν»

3. Αυτοτελής πρόσθετη παρέμβαση. 1. Κατά το άρθ. 83 ΚΠολΔ: «Αν η ισχύς της απόφασης στην κύρια δίκη εκτείνεται και στις έννομες σχέσεις εκείνου που άσκησε πρόσθετη παρέμβαση προς τον αντίδικό του, εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 76 έως 78»

4. Τρόπος άσκησης της παρέμβασης. 1. Η παρέμβαση, η προσεπίκληση και η ανακοίνωση ασκούνται, με ποινή απαραδέκτου, με δικόγραφο που κατατίθεται στη γραμματεία του δικαστηρίου, στο οποίο εκκρεμεί η δίκη και επιδίδεται στους διαδίκους τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες πριν από τη συζήτηση, η οποία ορίζεται υποχρεωτικά κατά την ημερομηνία συζήτησης της κύριας υπόθεσης. Παρέμβαση μετά από προσεπίκληση ή ανακοίνωση κατατίθεται και επιδίδεται στους διαδίκους, τουλάχιστον πέντε (5) ημέρες πριν από τη συζήτηση (591 § 1 περ. β΄ ΚΠολΔ)

Δ. Ομοδικία

Ε. Ενστάσεις

1. Γενικά. 1. Από τις διατάξεις των άρθ. 261 και 262 ΚΠολΔ, προκύπτει ότι ένσταση, υπό δικονομική έννοια, είναι η σύνθετη εκείνη διαδικαστική πράξη, η οποία, σε πρώτο μεν στάδιο περιέχει κατάφαση (ρητή ή σιωπηρά) της ιστορικής βάσης της αγωγής, σε δεύτερο δε, επίκληση νέων γεγονότων, διαφορετικών από εκείνα, που συγκροτούν τη βάση της αγωγής και τα οποία αποτρέπουν την επέλευση της επιδιωκόμενης με την αγωγή έννομης συνέπειας. Με την άρνηση, εξάλλου, του διαδίκου, που, κατά κανόνα, είναι ο εναγόμενος, αλλά και ο ενάγων, ως προς τα θεμελιωτικά της ανταγωγής ή ενστάσεως περιστατικά, ο διάδικος, αρνείται τη συνδρομή των περιστατικών, τα οποία επικαλείται ο αντίδικός του, προς θεμελίωση της αγωγής, ενστάσεως ή αντενστάσεώς του. Η άρνηση, περαιτέρω, μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρά, απλή ή αιτιολογημένη. Στην τελευταία περίπτωση, ο διάδικος, χωρίς, βεβαίως, να έχει σχετική, δικονομική υποχρέωση, εκθέτει και τους λόγους, με βάση τους οποίους, κατ’ αυτόν, δεν συντρέχουν τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία επικαλείται ο αντίδικός του, προς θεμελίωση της αγωγής, ενστάσεως ή αντενστάσεως (ΑΠ 525/2013).

2. Ένσταση επίσχεσης. Το δικαστήριο υποχρεούται να εξετάσει και το παρεμπίπτον ζήτημα που ανακύπτει από την προβολή ένστασης επίσχεσης των άρθ. 325 επ. ΑΚ (ΑΠ 552/1995 ΕλΔ 1996/663, ΕφΘεσ 3384/1988 ΕΔΠ 1989/151, ΕφΑθ 8399/1982 ΕλΔ 24/247, ΕφΑθ 3210/1982 Αρμ 37/49, Κ. Μπέης: άρθ. 647, § 7, σ. 311, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 1004)

3. Ένσταση συμψηφισμού. 1. Το ίδιο πρέπει να γίνει δεκτό και για την ένσταση συμψηφισμού (βλ. ΕφΑθ 9418/1991 ΕλΔ 34/228, ΕφΑθ 8570/1985 ΕλΔ 26/1387, Σημ. Γ. Διαμαντόπου­λου σε ΕλΔ 1996/197, Ε. Σαχπεκίδου: Προβλήματα της ενστάσεως συμψηφισμού στο εσωτερικό και δικονομικό διεθνές δίκαιο, ΕλΔ 29/860) και επομένως, το δικαστήριο υποχρεούται να εξετάσει και το παρεμπίπτον ζήτημα που ανακύπτει από την προβολή ένστασης συμψηφισμού

4. Ένσταση κατάχρησης δικαιώματος. 1. Η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος (281 ΑΚ)

5. Ένσταση εξόφλησης. 1. Η ενοχή αποσβήνεται με καταβολή (416 ΑΚ).

6. Αντένσταση. 1. Στην ένσταση που προβάλει ο εναγόμενος, μπορεί ο ενάγων να απαντήσει με άρνηση, με σιωπηρή ομολογία ή με αντένσταση. Η αντένσταση αποτελεί και αυτή ένσταση με την έννοια που αναπτύξαμε παραπάνω, η οποία χρησιμεύει σε άμυνα κατά της ένστασης. Έτσι, οι ισχυρισμοί που θεμελιώνουν την αντένσταση φέρουν σε εφαρμογή έναν άλλο κανόνα δικαίου που αποδυναμώνει το δικαίωμα του ενισταμένου. Το ίδιο ισχύει και για την επαντένσταση, η οποία αποτελεί άμυνα κατά της αντένστασης.

ΣΤ. Αποδείξεις

1. Γενικά. 1. Κατά το νέο άρθ. 340 ΚΠολΔ:

2. Ένορκες βεβαιώσεις. Ι. Γενικά. 1. Στη μισθωτική διαδικασία δεν υπάρχει ειδική ρύθμιση πλέον για τις ένορκες βεβαιώσεις. Επομένως, εφαρμόζονται και εν προκειμένω, κατ’ άρθ. 591 § 1 ΚΠολΔ, οι νέες διατάξεις των άρθ.

Ι. Γενικά

ΙΙ. Κλήτευση αντιδίκου

ΙΙΙ. Χρόνος λήψης

IV. Παράσταση Δικηγόρου

V. Μάρτυρες

VI. Ενστάσεις

VII. Δικαστικός έλεγχος

VIII. Δικαστικά τεκμήρια

3. Υπεύθυνες δηλώσεις. 1.1. Κατά την διάταξη του άρθ. 8 ν. 1599/1986 υπό τον τίτλο «βελτίωση σχέσεων κράτους - πολίτη και καταπολέμηση της γραφειοκρατίας», γεγονότα ή στοιχεία που δεν αποδεικνύονται με τα αναφερόμενα στο νόμο αυτό έγγραφα, μπορεί να αποδεικνύονται ενώπιον κάθε αρχής ή υπηρεσίας του δημοσίου τομέα με υπεύθυνη δήλωση του ενδιαφερομένου. Από τη διατύπωση της διάταξης αυτής, σε συνδυασμό και προς τον σκοπό της, όπως εμφαίνεται και στον τίτλο της, συνάγεται ότι αυτή δεν εφαρμόζεται κατά την ενώπιον των δικαστηρίων, αποδεικτική διαδικασία, επί της οποίας τυγχάνουν εφαρμογής οι ειδικές περί αποδείξεως διατάξεις του ΚΠολΔ και συνεπώς η κατά την διάταξη αυτή υπεύθυνη δήλωση δεν αποτελεί επιτρεπτό αποδεικτικό μέσο και μόνο ως μαρτυρία τρίτου δύναται να χρησιμεύσει, εφόσον κατά την ανέλεγκτη κρίση του δικαστηρίου δεν έγινε με το σκοπό να χρησιμοποιηθεί και στη δίκη κατά την οποία κρίνεται η συγκεκριμένη διαφορά (ΟλΑΠ 8/1987 ΕλΔ 28/628, ΑΠ 1427/2017, ΑΠ 743/2011, ΑΠ 109/2004).

4. Έγγραφα ιδιωτικά. 1. Για να έχει αποδεικτική δύναμη ιδιωτικό έγγραφο πρέπει να έχει την ιδιόχειρη υπογραφή του εκδότη ή αντί για υπογραφή ένα σημάδι που αυτός έβαλε και επικυρώθηκε από συμβολαιογράφο ή άλλη δημόσια αρχή, που επιβεβαιώνει πως το σημάδι έχει τεθεί αντί για την υπογραφή και ότι ο εκδότης δήλωσε ότι δεν μπορεί να υπογράψει (443 ΚΠολΔ)

5. Ομολογία. 1. Η ομολογία του διαδίκου, προφορική ή γραπτή, ενώπιον του δικαστηρίου που δικάζει τη δίκη ή του εντεταλμένου δικαστή, αποτελεί πλήρη απόδειξη εναντίον εκείνου που ομολόγησε (352 § 1 ΚΠολΔ).

6. Δικονομικές συμβάσεις. Στο πλαίσιο της ελευθερίας των συμβάσεων, την οποία καθιερώνει η διάταξη του άρθ. 361 ΑΚ, οι συμβαλλόμενοι έχουν δυνατότητα, με εξώδικες δικονομικές συμβάσεις, να καθορίζουν ότι ορισμένο κρίσιμο για τις σχέσεις τους γεγονός αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνον με ορισμένο μέσο, είτε αυτό προβλέπεται, ως αποδεικτικό μέσο, από τη διάταξη του άρθ. 339 ΚΠολΔ ή τις υπόλοιπες διατάξεις του Κώδικα αυτού ή άλλου νόμου, είτε όχι. Οι συμφωνίες αυτές είναι έγκυρες αν, στη συγκεκριμένη περίπτωση, δεν προσκρούουν στη δημόσια τάξη (ΑΠ 1927/2008 ΕλΔ 2009/502, ΑΠ 1307/2006 ΕλΔ 2007/787. Βλ. και παραπάνω § 6.Γ.4)

Ζ. Ερημοδικία διαδίκου

1. Ερημοδικία εναγομένου. 1. Για την ερημοδικία του εναγομένου δεν υπάρχει πλέον ειδική ρύθμιση για τις μισθωτικές διαφορές, οπότε εφαρμόζεται η διάταξη του άρθ. 271 ΚΠολΔ, που ορίζει ότι:

2. Ερημοδικία ενάγοντος. 1. Επί ερημοδικίας του ενάγοντος εφαρμόζεται η ρύθμιση του άρθ. 272 ΚΠολΔ, κατά το οποίο:

3. Ανακοπή ερημοδικίας. 1. Για την ανακοπή ερημοδικίας δεν υπάρχουν ειδικές διατάξεις στη νέα μισθωτική διαδικασία, οπότε εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις των άρθ. 495 επ., 501 επ. ΚΠολΔ (άρθ. 591 § 1 ΚΠολΔ).

§ 79. Έφεση

Α. Άσκηση έφεσης

Β. Προθεσμία έφεσης

1. Γενικά. 1. Αν ο εκκαλών διαμένει στην Ελλάδα, η προθεσμία της έφεσης είναι τριάντα ημέρες· αν διαμένει στο εξωτερικό ή η διαμονή του είναι άγνωστη, εξήντα ημέρες· και στις δύο περιπτώσεις η προθεσμία αρχίζει από την επίδοση της απόφασης που περατώνει τη δίκη (518 § 1 ΚΠολΔ).

2. Καταχρηστική προθεσμία. Αν δεν επιδοθεί η απόφαση, η προθεσμία της έφεσης είναι δύο έτη, που αρχίζει από τη δημοσίευση της απόφασης που περατώνει τη δίκη (518 § 2 ΚΠολΔ).

3. Αναστολή προθεσμίας. 1. Η προθεσμία του άρθ. 518 § 1 ΚΠολΔ αναστέλλεται τον Αύγουστο (άρθ. 147 § 2 ΚΠολΔ).

Γ. Αρμοδιότητα – Κλήτευση

1. Αρμοδιότητα. Η έφεση κατά απόφασης του ειρηνοδικείου ασκείται ενώπιον του μονομελούς πρωτοδικείου (άρθ. 17Α ΚΠολΔ), ενώ κατά απόφασης μονομελούς πρωτοδικείου ασκείται ενώπιον του μονομελούς εφετείου (άρθ. 19 ΚΠολΔ)

2. Κλήτευση. 1. Η προθεσμία για την κλήτευση των διαδίκων είναι τριάντα (30) ημέρες και, αν ο διάδικος που καλείται ή κάποιος από τους ομοδίκους διαμένει στο εξωτερικό ή είναι άγνωστης διαμονής, εξήντα (60) ημέρες πριν από τη συζήτηση (591 § 1 περ. α΄ ΚΠολΔ)

Δ. Λόγοι έφεσης – Πρόσθετοι λόγοι – Αντέφεση

1. Λόγοι έφεσης. 1. Κατά το άρθ. 520 § 1 ΚΠολΔ το δικόγραφο της έφεσης πρέπει να περιέχει τα απαιτούμενα κατά τα άρθρα 118-120 του ίδιου Κώδικα στοιχεία και τους λόγους της έφεσης, ήτοι τις πλημμέλειες της προσβαλλόμενης απόφασης. Αν ελλείπει σαφής και ορισμένος λόγος έφεσης, το δικόγραφο κηρύσσεται άκυρο και η έφεση απορρίπτεται και αυτεπαγγέλτως. Συνίστανται δε οι πλημμέλειες της απόφασης τόσο σε νομικά όσο και σε πραγματικά σφάλματα του δικαστή. Στα τελευταία ανάγεται και η κακή εκτίμηση των αποδείξεων. Το σφάλμα αυτό προσδιορίζεται επαρκώς με τη μνεία ότι από την κακή εκτίμηση των αποδείξεων το πρωτοβάθμιο δικαστήριο οδηγήθηκε σε εσφαλμένο πόρισμα και διατακτικό, χωρίς να απαιτείται να εξειδικεύονται τα σημειούμενα, σχετικά με την εκτίμηση των πραγμάτων, σφάλματα. Τούτο δε διότι το εφετείο, λόγω του μεταβιβαστικού αποτελέσματος της έφεσης (522 ΚΠολΔ), επανεκτιμά απαρχής την ουσία της υπόθεσης και κρίνει την ορθότητα του διατακτικού, με βάση τα συνδεόμενα με αυτή μερικότερα παράπονα του εκκαλούντος (ΑΠ 1509/2021, ΑΠ 267/2017, ΑΠ 1345/2015, ΑΠ 1608/2008 ΕλΔ 2011/1385).

2. Πρόσθετοι λόγοι. 1. Πρόσθετοι λόγοι έφεσης ως προς τα κεφάλαια της απόφασης που έχουν προσβληθεί με την έφεση και εκείνα που αναγκαστικά συνέχονται με τα κεφάλαια αυτά ασκούνται μόνο με ιδιαίτερο δικόγραφο που κατατίθεται στη γραμματεία του δευτεροβάθμιου δικαστηρίου, και αφού συνταχθεί έκθεση κάτω από το δικόγραφο αυτό, κοινοποιείται στον εφεσίβλητο (520 § 2 ΚΠολΔ).

3. Αντέφεση. 1. Ο εφεσίβλητος μπορεί, και αφού περάσει η προθεσμία της έφεσης, να ασκήσει αντέφεση ως προς τα κεφάλαια της απόφασης που προσβάλλονται με την έφεση και ως προς εκείνα που συνέχονται αναγκαστικά με αυτά, και αν ακόμη αποδέχτηκε την απόφαση ή παραιτήθηκε από την έφεση (523 § 1 ΚΠολΔ)

4. Αναγκαίως συνεχόμενα κεφάλαια έφεσης. 1. Ως «κεφάλαιο», κατά την έννοια του άρθ. 520 § 2 ΚΠολΔ, νοείται κάθε οριστική διάταξη της πρωτοβάθμιας αποφάσεως, με την οποία το δικαστήριο αποφαίνεται για το ορισμένο και παραδεκτό ή και τη βασιμότητα ενός αυτοτελούς αιτήματος για παροχή έννομης προστασίας, καθώς και για τις τυχόν ενστάσεις, που προβλήθηκαν ως άμυνα κατά του αιτήματος αυτού (ΑΠ 1543/2007). Αντιθέτως, τα διάφορα νομικά και πραγματικά ζητήματα, για τα οποία έκρινε το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, δεν συνιστούν ιδιαίτερο κεφάλαιο (ΑΠ 671/2003). Ως «αναγκαίως συνεχόμενο» προς τα εκκληθέντα κεφάλαια νοείται μια οριστική διάταξη της πρωτοβάθμιας αποφάσεως, η οποία έχει τέτοια συνάφεια προς κάποια από τις εκκληθείσες, είτε γιατί αποτελεί ζήτημα προκριματικό για την παραδοχή τους, είτε γιατί πηγάζει από την αυτή ιστορική αιτία και διαμορφώνει ή προσδιορίζει το περιεχόμενο εκείνων, έτσι, ώστε τυχόν διαφορετική κρίση του εφετείου ως προς το συνεχόμενο κεφάλαιο, από εκείνη της πρωτόδικης αποφάσεως, να επηρεάζει και την κρίση επί των εκκληθέντων κεφαλαίων (ΑΠ 238/2001, ΑΠ 684/2013). (ΑΠ 249/2016).

Ε. Συζήτηση έφεσης – Προτάσεις – Προθήκη

1. Προτάσεις. 1.1. Στη διαδικασία της δευτεροβάθμιας δίκης εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 227, 233 έως 236, των §§ 8 και 10 έως 13 του άρθρου 237, 240 έως 312, περ. α΄ έως γ΄ της § 1 του άρθρου 591 και § 4 του άρθρου 591, με την επιφύλαξη της ισχύος του άρθρου 591 για τις ειδικές διαδικασίες. Η κατάθεση των προτάσεων γίνεται έως την έναρξη της συζήτησης και η κατάθεση της προσθήκης σε αυτές έως τη δωδέκατη ώρα της τρίτης εργάσιμης ημέρας μετά τη συζήτηση (524 § 1 ΚΠολΔ).

2. Ερημοδικία διαδίκου. 1.1. Σε περίπτωση ερημοδικίας του ανακόπτοντος, του εκκαλούντος, του αντεκκαλούντος ή του αιτούντος την αναψηλάφηση, το αντίστοιχο ένδικο μέσο απορρίπτεται (591 § 7 εδ. β΄ ΚΠολΔ).

3. Συζήτηση. 1. Κατά την εκδίκαση της ανακοπής ερημοδικίας, της έφεσης και της αναψηλάφησης, εφαρμόζονται οι διατάξεις που ισχύουν για την εκδίκαση της υπόθεσης, επί της οποίας εκδόθηκε η απόφαση που προσβάλλεται με το ένδικο μέσο (591 § 7 εδ. α΄ ΚΠολΔ)

4. Αποδείξεις κατ’ έφεση. 1. Ενώπιον του εφετείου όλα τα αποδεικτικά μέσα (μάρτυρες, έγγραφα, ένορκες βεβαιώσεις) πρέπει να προσκομίζονται προαποδεικτικώς έως το τέλος της συζητήσεως στο ακροατήριο. Άρα, αποδεικτικά μέσα προσαγόμενα μετά τη συζήτηση της εφέσεως, έστω και μέσα στην προθεσμία αντικρούσεως, είναι απαράδεκτα, πλην εκείνων που χρησιμεύουν αποκλειστικώς στην απόκρουση νέων αυτοτελών ισχυρισμών, που προτείνονται το πρώτον με τις προτάσεις του αντιδίκου και για το λόγο αυτό είναι παραδεκτή η αντίκρουση (ΑΠ 1032/2009)

5. Νέοι ισχυρισμοί και αιτήματα. 1. Είναι απαράδεκτη η προβολή στην κατ’ έφεση δίκη πραγματικών ισχυρισμών που δεν προτάθηκαν στην πρωτόδικη δίκη, εκτός αν: 1) προτείνονται από τον εφεσίβλητο, ενάγοντα, εναγόμενο ή εκείνον που είχε παρέμβει, ως υπεράσπιση κατά της έφεσης και δεν μεταβάλλεται με τους ισχυρισμούς αυτούς η βάση της αγωγής ή της παρέμβασης, ή προτείνονται από εκείνον που παρεμβαίνει για πρώτη φορά στην κατ’ έφεση δίκη με πρόσθετη παρέμβαση, θεωρείται όμως αναγκαίος ομόδικος του αρχικού διαδίκου, 2) γεννήθηκαν μετά τη συζήτηση στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, 3) λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως ή μπορούν να προταθούν σε κάθε στάση της δίκης, 4) το δικαστήριο κρίνει ότι δεν προβλήθηκαν εγκαίρως με τις προτάσεις ή, στην περίπτωση της § 5 του άρθρου 237 και της § 1 του άρθρου 238, με τις συμπληρωματικές προτάσεις από δικαιολογημένη αιτία· αυτό ισχύει και για την ένσταση κατάχρησης δικαιώματος, 5) προέκυψαν για πρώτη φορά μεταγενέστερα και 6) αποδεικνύονται εγγράφως ή με δικαστική ομολογία του αντιδίκου. Το απαράδεκτο λαμβάνεται υπόψη και αυτεπαγγέλτως (527 ΚΠολΔ)

6. Εφαρμοστέο δίκαιο από το εφετείο. 1. Το δευτεροβάθμιο δικαστήριο εφαρμόζει το νόμο που ίσχυε όταν δημοσιεύθηκε η πρωτόδικη απόφαση (533 § 2 ΚΠολΔ)

7. Παραίτηση από έφεση. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθ. 294, 295 § 1, 297 και 299 ΚΠολΔ, που έχουν εφαρμογή, σύμφωνα με την διάταξη του τελευταίου άρθρου αλλά και αυτήν του άρθ. 524 § 1 του ίδιου κώδικα και στην κατ’ έφεση δίκη, προκύπτει ότι ο εκκαλών μπορεί να παραιτηθεί από το δικόγραφο της ασκηθείσης εκ μέρους του εφέσεως, χωρίς την συναίνεση του εφεσιβλήτου πριν από την έναρξη της συζήτησης της έφεσης. Η παραίτηση γίνεται με σχετική προς τούτο δήλωση που καταχωρίζεται στα πρακτικά του δικαστηρίου ή με δικόγραφο που επιδίδεται στον αντίδικο του παραιτουμένου, δηλαδή στον εφεσίβλητο. Η παραίτηση από το δικόγραφο της έφεσης που μπορεί να γίνει και από Δικηγόρο που έχει γενική πληρεξουσιότητα και υπογράφει αυτό, επιφέρει αναδρομικώς την κατάργηση της δίκης επί της έφεσης. Μάλιστα, η εν λόγω παραίτηση, δηλαδή αυτή που γίνεται πριν από την έναρξη της συζήτησης, αποκλείει τη δυνατότητα του δικαστηρίου για έρευνα του τυπικώς παραδεκτού και βασίμου των λόγων της έφεσης, καθ’ όσον προηγείται η εξέταση της νομότυπης παραίτησης (ΜΕφΘεσ 193/2017 αδημ. - Σπυρίδων Κουτσοχρήστος)

§ 80. Αναίρεση

Α. Προθεσμία αναίρεσης

1. Γενικά. 1. Η αναίρεση εκδικάζεται σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις, εκτός αν προβλέπεται διαφορετικά στις διατάξεις των άρθρων 591 έως 645 (591 § 7 εδ. γ΄ ΚΠολΔ)

2. Καταχρηστική προθεσμία. 1. Αν η απόφαση δεν επιδόθηκε, η προθεσμία της αναίρεσης είναι δύο (2) έτη και αρχίζει από τη δημοσίευση της απόφασης που περατώνει τη δίκη (564 § 3 ΚΠολΔ).

3. Αναστολή προθεσμίας. Η προθεσμία του άρθ. 564 §§ 1-2 ΚΠολΔ, αναστέλλεται τον Αύγουστο (άρθ. 147 § 2 ΚΠολΔ). Για το Δημόσιο ισχύουν όσα αναφέρουμε για την έφεση, παραπάνω στην § 79.Β.3.

Β. Ορισμένο δικογράφου

Γ. Προσβαλλόμενη απόφαση

Δ. Πρόσθετοι λόγοι αναίρεσης

Ε. Νομιμοποίηση – Κλήτευση αντιδίκου – Παραίτηση

1. Ενεργητική νομιμοποίηση. Δικαίωμα αναίρεσης έχουν, εφόσον νικήθηκαν ολικά ή εν μέρει στη δίκη που εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, ο ενάγων, ο εναγόμενος, ο εκκαλών, ο εφεσίβλητος, εκείνος που ζητεί την αναψηλάφηση, εκείνος κατά του οποίου στρέφεται η αναψηλάφηση, εκείνοι που είχαν ασκήσει κύρια ή πρόσθετη παρέμβαση, οι προσεπικληθέντες, οι καθολικοί διάδοχοι και οι ειδικοί διάδοχοι, εφόσον απέκτησαν την ιδιότητα αυτή μετά την άσκηση της αγωγής, καθώς και οι εισαγγελείς, μόνο αν ήταν διάδικοι (556 § 1 ΚΠολΔ)

2. Παθητική νομιμοποίηση. 1. Η αναίρεση απευθύνεται κατά εκείνων οι οποίοι ήταν διάδικοι στη δίκη κατά τη οποία εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση ή των καθολικών διαδόχων τους ή των κληροδόχων τους. Αν υπάρχει αναγκαστική ομοδικία, η αναίρεση πρέπει να απευθύνεται κατά όλων των ομοδίκων, αλλιώς απορρίπτεται ως απαράδεκτη (558 ΚΠολΔ)

3. Κλήτευση. 1. Η προθεσμία για την κλήτευση των διαδίκων στη συζήτηση είναι τριάντα (30) ημέρες και αν κάποιος διάδικος διαμένει στο εξωτερικό είναι εξήντα (60) μέρες (άρθ. 591 § 1 περ. α΄ ΚΠολΔ).

4. Παραίτηση. Ο αναιρεσείων μπορεί, με δήλωση που καταχωρίζεται στα πρακτικά συνεδρίασης του δικαστηρίου ή με δικόγραφο που επιδίδεται στον αναιρεσίβλητο, να παραιτηθεί από το δικόγραφο της αίτησης αναίρεσης χωρίς τη συναίνεση του αντιδίκου του, εφόσον δεν προχώρησε στην προφορική συζήτηση της ουσίας της υπόθεσης, ενώ η παραίτηση που γίνεται αργότερα είναι απαράδεκτη, εφόσον ο αναιρεσίβλητος προβάλλει αντίρρηση και πιθανολογεί ότι έχει έννομο συμφέρον η δίκη να περατωθεί με την έκδοση οριστικής απόφασης (ΑΠ 733/2015). Η παραίτηση από το δικόγραφο της αίτησης αναίρεσης έχει ως αποτέλεσμα ότι η αίτηση αναίρεσης θεωρείται πως δεν ασκήθηκε και η δίκη καταργείται χωρίς να είναι αναγκαία η έκδοση απόφασης που να κηρύσσει την κατάργησή της. Δεν αποκλείεται, όμως, και η έκδοση απόφασης του δικαστηρίου που να αναγνωρίζει το κύρος της παραίτησης και να κηρύσσει καταργημένη τη δίκη, οπότε με την απόφαση αυτή γίνεται και η εκκαθάριση των δικαστικών εξόδων, εφόσον υποβλήθηκε σχετικό αίτημα, το οποίο δεν είναι απαραίτητο να συνοδεύεται από κατάλογο τούτων. Τα έξοδα βαρύνουν κατ’ αρχάς τον παραιτούμενο, δεν αποδίδονται, όμως, εκείνα, στα οποία ο αντίδικός του υποβλήθηκε για τη σύνταξη και την κατάθεση προτάσεων, ενώ γνώριζε ότι είχε ήδη γίνει έγκυρη παραίτηση, αφού τότε πρόκειται για έξοδα από απροσεξία ή από υπερβολική πρόνοια του αντιδίκου του (ΑΠ 542/2019 www.areiospagos.gr).

5. Ερημοδικία διαδίκου. 1. Αν ο διάδικος που επισπεύδει τη συζήτηση δεν εμφανιστεί ή εμφανιστεί αλλά δεν λάβει μέρος με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, ο Άρειος Πάγος συζητεί την υπόθεση σαν να ήταν παρόντες οι διάδικοι (576 § 1 ΚΠολΔ)

ΣΤ. Προτάσεις – Σχετικά

Ζ. Αναστολή εκτέλεσης

Η. Επαναφορά πραγμάτων

§ 81. Δεδικασμένο

Α. Το δεδικασμένο γενικά

Β. Δεδικασμένο μισθωτικής απόφασης

Γ. Δέσμευση τρίτων

§ 82. Αναγκαστική εκτέλεση

Α. Προσωρινή εκτέλεση

1. Υποχρέωση προσωρινής εκτέλεσης. 1. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο είναι υποχρεωμένο να κηρύξει την απόφαση προσωρινώς εκτελεστή σε απόδοση μισθίου και σε καθυστέρηση μισθωμάτων (910 αριθ. 1-2 ΚΠολΔ). Γίνεται δεκτό ότι στην έννοια των μι­σθω­μά­των δεν περιλαμβάνεται η, κατ’ άρθ. 601 ΑΚ, αποζημίωση χρήσης του μισθίου (ΜΠρΘεσ 3761/2022 αδημ. - Ευαγγελία Καπετανοπούλου, ΜΠρΘεσ 11353/2020, ΜΠρΘεσ 10015/2020 αδημ. - Παρασκευη Στεφανίδου, Ι. Μπρί­νιας: ΑναγκΕκτ, έκδ. 1979, § 56, 2, σ. 155, Π. Γέσιου-Φαλτσή: Δίκαιο ΑναγκΕκτ, έκδ. 2017, § 17, αριθ. 30, Κ. Μπέης: ΠολΔ, ΑναγκΕκτ, έκδ. 2003, άρθ. 910, αριθ. 9, Ν. Νίκας: Δίκαιο ΑναγκΕκτ, έκδ. 2017, § 11, αριθ. 14, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρμΚΠολΔ, άρθ. 910, αριθ. 8, Γ. Νικολόπουλος σε Κεραμέα/Κονδύλη/Νίκα: ΕρμΚΠολΔ, έκδ. 2000, άρθ. 910, αριθ. 2, Μάζης σε Κεραμέα/Κονδύλη/Νίκα: ΕρμΚΠολΔ, έκδ. 2021, άρθ. 910, αριθ. 2).

2. Υποβολή αιτήματος. Για να κηρυχθεί απόφαση προσωρινώς εκτελεστή πρέπει να υποβληθεί σχετικό αίτημα από τον ενάγοντα (άρθ. 907 ΚΠολΔ). Το αίτημα αυτό μπορεί να υποβληθεί και με τις προτάσεις (πρβλ. άρθ. 913 § 1 ΚΠολΔ. ΠΠρΘεσ 12027/2008 αδημ. - Ευαγγελία Δαούτη, Πρ.: Αν. Ιωσηφίδου, ΠΠρΑθ 11602/1982 ΕλΔ 25/497, ΜΠρΠειρ 4277/2018 αδημ. - Χρυσάνθη Μάντη, ΜΠρΘεσ 359/1973 Δ 5/64, Κ. Μπέης: ΠολΔ, άρθ. 907, αριθ. 52 επ., Ι. Μπρίνιας: ΑναγκΕκτελ, § 49, ε, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2007, αριθ. 2973, Γ. Νικολόπουλος: ΑναγκΕκτ, 2002, σ. 58, Ν. Νίκας: ο.π., § 11, αριθ. 8, Β. Βαθρακοκοίλης: ΕρμΚΠολΔ, άρθ. 907, αριθ. 13. Αντίθετα Π. Γέσιου-Φαλτσή: ο.π., § 16, αριθ. 17)

3. Προσωρινή εκτέλεση κατά Δημοσίου κ.λπ. 1.1. Δεν μπορεί να διαταχθεί προσωρινή εκτέλεση κατά του Δημοσίου, των δήμων και κοινοτήτων (909 αριθ. 1 ΚΠολΔ), του ΙΚΑ και των λοιπών οργανισμών αρμοδιότητας Υπουργείου Κοινωνικών Ασφαλίσεων.

4. Προθεσμία απόδοσης (615 ΚΠολΔ). 1. Το δικαστήριο δικαιούται να ορίσει προθεσμία για την παράδοση ή την απόδοση της χρήσης του μισθίου έως τριάντα (30) ημέρες από τη δημοσίευση της απόφασης (615 ΚΠολΔ).

Β. Εκτέλεση κατά τρίτων

1. Εκτέλεση κατά του υπομισθωτή (616 ΚΠολΔ). 1. Αποφάσεις που αφορούν την απόδοση της χρήσης μισθίου ακινήτου εκτελούνται και κατά των υπομισθωτών, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από το μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο για αυτόν (616 ΚΠολΔ)

2. Εκτέλεση κατά καθολικού διαδόχου. 1. Όταν η αναγκαστική εκτέλεση που άρχισε πρόκειται να συνεχιστεί κατά κληρονόμου ή κηδεμόνα σχολάζουσας κληρονομίας, απαιτείται να τους επιδοθεί προηγουμένως η επιταγή (925 § 2 ΚΠολΔ)

3. Εκτέλεση για επανεγκατάσταση. Βλ. παρακάτω υπό

Γ. Συμφωνίες περί την εκτέλεση

Δ. Επιταγή προς εκτέλεση (924, 926 ΚΠολΔ)

Ε. Εκτέλεση απόφασης για απόδοση μισθίου

1. Αποβολή μισθωτή από ακίνητο μίσθιο. 1. Κατά το άρθ. 943 §§ 1, 4-5 ΚΠολΔ (όπως ισχύει μετά τον ν. 4335/2015):

2. Τύχη κινητών που βρίσκονται στο ακίνητο μίσθιο. 1.1. Κατά το άρθ. 943 §§ 2-3 ΚΠολΔ (όπως ισχύει μετά τους ν. 4335/2015 και ν. 4512/2018):

3. Παραγραφή αξίωσης μισθωτή για τα κινητά. 1. Με το άρθ. 19 § 8 ν. 4055/2015 προστέθηκε § 6 του άρθ. 943 ΚΠολΔ κατά την οποία: «Στην περίπτωση του παρόντος άρθρου η αξίωση εκείνου κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση, κατά του μεσεγγυούχου που διορίστηκε από τον δικαστικό επιμελητή, προς απόδοση των κινητών πραγμάτων, παραγράφεται ύστερα από έξι (6) μήνες από την αποβολή του».

ΣΤ. Επανειλημμένη εκτέλεση

Ζ. Αναστολή εκτέλεσης – Προσωρινή διαταγή – Επαναφορά πραγμάτων

1. Αναστολή άρθ. 912 ΚΠολΔ. 1.1. Κατά το άρθ. 912 ΚΠολΔ (όπως αυτό ισχύει μετά τον ν. 4335/2015):

2. Αναστολή από το δικαστήριο του ένδικου μέσου. 1. Κατά το άρθ. 913 ΚΠολΔ (όπως ισχύει μετά τον ν. 4335/2015:

3. Προσωρινή διαταγή. 1. Το δικαστήριο που είναι αρμόδιο να δικάσει την αίτηση αναστολής, έχει τη δυνατότητα να εκδώσει προσωρινή διαταγή που να εμποδίζει την εκτέλεση μέχρι να εκδοθεί απόφαση για την αίτηση αναστολής. Για την προσωρινή διαταγή, το άρθ. 691Α §§ 1-2 ΚΠολΔ ορίζει τα εξής:

4. Επαναφορά πραγμάτων (914, 525 § 3 ΚΠολΔ). 1. Αν το δικαστήριο δεχτεί την ανακοπή ερημοδικίας ή την έφεση οριστικά και κατ’ ουσίαν και απορρίψει, ολικά ή εν μέρει, την αγωγή, την ανταγωγή ή την κύρια παρέμβαση, εφόσον αποδειχθεί ότι η απόφαση που προσβάλλεται εκτελέστηκε, διατάζει, αν το ζητήσει εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση, την επαναφορά των πραγμάτων στην κατάσταση που βρίσκονταν, πριν εκτελεστεί η απόφαση που εξαφανίστηκε ή μεταρρυθμίστηκε. Η αίτηση υποβάλλεται είτε με τα δικόγραφα της ανακοπής ή της έφεσης και των προσθέτων λόγων είτε με τις προτάσεις είτε με χωριστό δικόγραφο που κοινοποιείται στον αντίδικο. Η εκτέλεση της απόφασης πρέπει να προαποδεικνύεται (914 ΚΠολΔ).

Η. Ανακοπή εκτέλεσης

1. Νέες ρυθμίσεις ν. 4335/2015. 1. Σύμφωνα με το άρθ. 933 ΚΠολΔ (όπως ισχύει μετά τους ν. 4335/2015, ν. 4512/2018 και ν. 4842/2021):

2. Διαδικασία. 1. Στις δίκες σχετικά με την εκτέλεση για την εκδίκαση των ανακοπών εφαρμόζονται οι διατάξεις της διαδικασίας των περιουσιακών διαφορών των άρθρων 614 επ., εκτός αν ορίζεται διαφορετικά (937 § 3 ΚΠολΔ)

3. Νομιμοποίηση. 1. Από το άρθ. 933 § 1 ΚΠολΔ συνάγεται ότι ανακοπή κατά της αναγκαστικής εκτελέσεως, με την οποία προβάλλονται αντιρρήσεις που αφορούν την εγκυρότητα του εκτελεστού τίτλου, τη διαδικασία της αναγκαστικής εκτελέσεως ή την απαίτηση, νομιμοποιούνται να ασκήσουν τα περιοριστικώς αναφερόμενα πρόσωπα, που είναι α) εκείνος κατά του οποίου στρέφεται η εκτέλεση και β) κάθε δανειστής του που έχει έννομο συμφέρον. Εξάλλου, όπως προκύπτει από το άρθ. 924 ΚΠολΔ, η ιδιότητα του προσώπου ως καθ’ ου η εκτέλεση και η θέση του ως παθητικού υποκειμένου της εκτελεστικής διαδικασίας, νομιμοποιουμένου προς άσκηση της ανακοπής, προσδίδεται αποκλειστικά με την κοινοποίηση σ’ αυτόν αντιγράφου του απογράφου με επιταγή για εκτέλεση (ΑΠ 462/2000 ΕλΔ 2000/1610)

4. Αίτημα – Περιεχόμενο. 1. Αίτημα της ανακοπής του άρθ. 933 ΚΠολΔ είναι πάντοτε η ακύρωση ορισμένων πράξεων της αναγκαστικής εκτέλεσης και η προσβολή αυτής, όταν δεν αφορά την απαίτηση, στηρίζεται σε ελαττώματα της διαδικασίας (ΑΠ 1117/1993 ΕλΔ 1995/622)

5. Ενστάσεις – Δεδικασμένο. 1. Αν εκτελούμενος τίτλος είναι τελεσίδικη δικαστική απόφαση δεν μπορούν να προβληθούν ως λόγοι ανακοπής ισχυρισμοί που καλύπτονται από το δεδικασμένο της αποφάσεως αυτής (άρθ. 933 § 4 ΚΠολΔ), αναγόμενοι δηλαδή στην διάγνωση του κριθέντος δικαιώματος που κατοχυρώνεται με την αυθεντικότητα του δεδικασμένου. Δεν μπορεί δηλαδή να αμφισβητηθεί με την ανακοπή η ορθότητα του δικανικού συλλογισμού της υπό εκτέλεση αποφάσεως, αφού τα τυχόν ενυπάρχοντα σφάλματα της μείζονος ή της ελάσσονος προτάσεως δεν θίγουν από μόνα τους το κύρος της παρά μόνον δια της ασκήσεως και της ευδοκιμήσεως του προσήκοντος κατά περίπτωση ενδίκου μέσου (ΑΠ 1291/2002 ΕλΔ 2003/147).

6. Ανακοπή τρίτου (936 ΚΠολΔ). 1. Κατά το άρθ. 936 ΚΠολΔ:

7. Αναστολή εκτέλεσης επί ασκήσεως ανακοπής κατά της εκτέλεσης. 1. Το άρθ. 938 ΚΠολΔ ορίζει τα εξής:

Θ. Εκτέλεση αποφάσεων κατά Δημοσίου και ΝΠΔΔ

1. Άσκηση αναίρεσης. 1. Κατά το άρθ. 19 § 1 ν. 1715/1951: «Η ασκηθείσα υπό του Δημοσίου, του Ταμείου Εθνικού Στόλου, του Ταμείου Εθνικής Αμύνης και του παλαιού Εκκλησιαστικού Ταμείου αίτησις αναιρέσεως κατά τελεσιδίκου δικαστικής αποφάσεως, ως και η προς άσκησιν τοιαύτης προθεσμία, αναστέλλει την κατά των νομικών τούτων προσώπων εκτέλεσιν της αποφάσεως και καθ’ ας έτι περιπτώσεις θα επιτρέπετο αύτη».

2. Προϋποθέσεις εκτέλεσης. 1. Κατά το άρθ. 4 ν. 3068/2002 (όπως ισχύει μετά το άρθ. 326 § 5 ν. 4072/2012 και 92 ν. 4139/2013):

3. Εκτέλεση εξωστικής απόφασης. 1. Η εξωστική απόφαση κατά του Δημοσίου δεν μπορεί να κηρυχθεί προσωρινώς εκτελεστή (άρθ. 909 αριθ. 1 ΚΠολΔ· MΠρΑθ 4733/1982 ΑρχN 34/86, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 1990, αριθ. 729, Π. Γέσιου-Φαλτσή: ο.π., § 16, αριθ. 27)

4. Απόδοση μισθίου εκπαιδευτηρίου (άρθ. 51 π.δ. 34/1995). 1. Στο άρθ. 1 § 1 ν.δ. 516/23.4.1970 (ΦΕK 98 Α) (άρθ. 51 π.δ. 34/1995), το οποίο ισχύει και μετά το ν. 813/1978 (ΕφΑθ 7082/1982 ΕλΔ 24/240) ορίζεται ότι δικαστικές αποφάσεις που διατάζουν την απόδοση, από μέρους του Ελληνικού Δημοσίου (ήδη Δήμων), μισθίου που χρησιμοποιείται ως εκπαιδευτήριο, σχολείο ή νηπιαγωγείο δεν εκτελούνται κατά τη διάρκεια του σχολικού έτους κατά το οποίο επιδόθηκε η σχετική επιταγή για εκτέλεση, εκτός αν πρόκειται για απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης του μισθώματος (597 ΑK, 66 ΕισΝΚΠολΔ). Ως εκπαιδευτήρια νοούνται τα νηπιαγωγεία, δημοτικά σχολεία, γυμνάσια, λύκεια

Ι. Επανεγκατάσταση (617 ΚΠολΔ)

1. Γενικά. 1. Κατά το άρθ. 617 ΚΠολΔ:

2. Νομιμοποίηση. 1. Η διάταξη του άρθ. 617 ΚΠολΔ εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση εξαφάνισης της απόφασης που διέταξε απόδοση ή παράδοση του μισθίου. Την επανεγκατάσταση μπορεί να ζητήσει μόνον εκείνος ο οποίος ήταν διάδικος στη δίκη και κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση (ΕφΑθ 1998/1997 ΝοΒ 27/1519). Η εκτέλεση μπορεί να ήταν και εκούσια (Α. Φλούδας: ο.π., § 303, Κ. Μπέης: ΠολΔ, άρθ. 660, αριθ. 4.2, Β. Τσούμας: Το δίκαιο των εμπορικών μισθώσεων, σ. 373)

3. Εκτέλεση. 1. Η απόφαση που διατάζει την επανεγκατάσταση εκτελείται και εναντίον εκείνου που αντλεί τα δικαιώματά του από τον εκμισθωτή, όπως είναι ο νέος μισθωτής (Κ. Μπέης: ΠολΔ, άρθ. 660, αριθ. 8).

4. Τρίμηνη αποσβεστική προθεσμία. 1. Για να μη διαιωνίζεται η αβεβαιότητα ως προς την επανεγκατάσταση, ο νόμος θέτει, στην § 2 του άρθ. 617 τρίμηνη αποσβεστική προθεσμία μέσα στην οποία μπορεί να ζητηθεί η επανεγκατάσταση. Η προθεσμία αναφέρεται στην περίπτωση που η επανεγκατάσταση ζητείται με αίτηση στον ειρηνοδίκη. Η προθεσμία αυτή αρχίζει από τη στιγμή που η απόφαση που δικαίωσε τον συμβαλλόμενο κατέστη αμετάκλητη με οποιονδήποτε τρόπο, δηλαδή είτε με την έκδοση απόφασης επί της αναίρεσης είτε με την άπρακτη πάροδο της προθεσμίας για άσκηση αναίρεσης. Αυτό δεν σημαίνει ότι ο δικαιούχος της επανεγκατάστασης πρέπει να αναμένει το αμετάκλητο της απόφασης της κύριας δίκης για να ασκήσει την αίτησή του στο ειρηνοδίκη, αλλά το τρίμηνο είναι το τελευταίο χρονικό σημείο μέσα στο οποίο πρέπει να ασκηθεί η σχετική αίτηση. Έτσι, ο δικαιούχος μπορεί να υποβάλει την αίτηση στον ειρηνοδίκη οποτεδήποτε και πριν η απόφαση της κύριας δίκης γίνει αμετάκλητη. Μέσα στην παραπάνω τρίμηνη προθεσμία, πρέπει η αίτηση να κατατεθεί και να επιδοθεί στον αντισυμβαλλόμενο στη μίσθωση.

ΙΑ. Συμβολαιογραφικά έγγραφα

Νομοθετικά κείμενα μισθώσεων

Αλφαβητικό ευρετήριο

Ευρετήριο διατάξεων νόμων