Γ. Αρχανιωτάκης, Η επαγγελματική μίσθωση, τόμ. 1, 2002

Πρόλογος

Συντομογραφίες

Πίνακας βιβλιογραφίας

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

§ 1. Εννοιολογικός και ορολογικός προσδιορισμός

Ι. Έννοια

Α. Μίσθωση ακινήτου

Β. Η "επαγγελματική χρήση" του μισθίου

ΙΙ. Ο όρος "επαγγελματική μίσθωση"

ΙΙΙ. Διάκριση από συναφείς συμβάσεις

Α. Μίσθωση άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου

Β. Μισθώσεις ρυθμιζόμενες από ειδικούς νόμους

Γ. Αγρομίσθωση και επίμορτη αγροληψία

Δ. Χρηματοδοτική μίσθωση

Ε. Μικτή σύμβαση

§ 2. Η νομοθετική ρύθμιση

Ι. Το προγενέστερο δίκαιο

ΙΙ. Το ισχύον νομοθετικό καθεστώς

Α. Ο ν. 813/1978 και το π.δ. 34/1995

1. Ο ν. 813/1978

α. Από το ν.δ. 1230/1972 στο ν.

β. Οι τροποποιήσεις του ν. 813/1978

2. Το π.δ. 34/1995

Β. Οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα

1. Οι ΑΚ

2. Οι σχετικές με την κατάρτιση και το κύρος των συμβάσεων διατάξεις

3. Οι αναγκαστικού δικαίου ΑΚ 288, 388 και

α. Οι ΑΚ 288 και

β. Η ΑΚ

4. Διατάξεις του εμπράγματου δικαίου

Γ. Διατάξεις του ΚΠολΔ

1. Η ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών

2. Ειδικότερα, οι ΚΠολΔ 661, 662, 69 και η ΕισνΚΠολΔ

Δ. Σχέση των εφαρμοστέων διατάξεων μεταξύ τους

ΙΙΙ. Οι συμβατικοί όροι

Α. Το κύρος των συμβατικών όρων

Β. Η χρονική ισχύς των συμβατικών όρων

§ 3. Δικαιολογητικοί λόγοι, γενικά χαρακτηριστικά, συνταγματικότητα, νομική φύση και μέθοδοι ερμηνείας των κανόνων του π.δ. 34/1995

Ι. Δικαιολογητικοί λόγοι του π.δ. 34/1995

ΙΙ. Γενικά χαρακτηριστικά

Α. Η αρχή της ελάχιστης νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης

Β. Η αρχή του κλειστού αριθμού των προστατευόμενων χρήσεων

Γ. Η εισαγωγή υποχρέωσης προς αποζημίωση σε περίπτωση πρόωρης αναίτιας καταγγελίας της μίσθωσης

Δ. Ο θεσμός της αναπροσαρμογής του μισθώματος

Ε. Η αποκατάσταση της "άυλης εμπορικής αξίας"

ΙΙΙ. Η συνταγματικότητα του ν. 813/1978

IV. Η νομική φύση των κανόνων του

Α. Κανόνες αναγκαστικού και ενδοτικού δικαίου

1. Γενικά

2. Η διάταξη του άρθρου 45 π.δ. 34/1995

Β. Κανόνες "κοινού" δικαίου

V. Μέθοδοι ερμηνείας των κανόνων του

Α. Η συστηματική-λογική μέθοδος

Β. Η τελολογική μέθοδος

ΠΡΩΤΟ ΜΕΡΟΣ

ΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΚΑΙ Η ΚΑΤΑΡΤΙΣΗ ΤΗΣ

Α΄ ΚΕΦΑΛΑΙΟ

ΤΑ ΟΥΣΙΩΔΗ (ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ) ΣΤΟΙΧΕΙΑ

§ 4. Έγκυρη και ενεργή σύμβαση μισθώσεως

Ι. Προδιάθεση: Τα ουσιώδη στοιχεία, γενικά

ΙΙ. Καταρτισμένη σύμβαση

Α. Η "συμφωνία"

1. Στα αντικειμενικώς ουσιώδη στοιχεία

2. Στα υποκειμενικώς ουσιώδη στοιχεία (ΑΚ 195-196)

α. Η περίπτωση της φανερής ασυμφωνίας (ΑΚ 195)

β. Η περίπτωση της λανθάνουσας ασυμφωνίας (ΑΚ 196)

Β. Χρόνος έναρξης της μίσθωσης

1. Στο πλαίσιο της μίσθωσης του ΑΚ

α. Γενικά

β. Ως προς τον υπολογισμό του συμβατικού χρόνου, ειδικότερα

2. Στο πλαίσιο της επαγγελματικής μίσθωσης

ΙΙΙ. Έγκυρη σύμβαση

Α. Η ακυρότητα της μίσθωσης

Β. Η ακυρωσία της μίσθωσης

§ 5. Οι συμβαλλόμενοι

Ι. Εκμισθωτής

Α. Γενικά

Β. Εκμίσθωση από μη δικαιούμενο, ειδικότερα

1. Το άρθρο 14 π.δ. 34/1995 και οι δικαιολογητικοί του λόγοι

2. Οι προϋποθέσεις της εφαρμογής του

α. Η ύπαρξη έγκυρης και ενεργούς επαγγελματικής μίσθωσης

β. Σύναψη της μίσθωσης από εκμισθωτή που δεν είναι:

αα. Κύριος

ββ. Επικαρπωτής

γγ. Νομέας

δδ. Πλειοψηφία κοινωνών

εε. Δικαιούμενος σε εκμίσθωση αντιπρόσωπος

ζζ. Καταστατικό όργανο νομικού προσώπου

γ. Η καλή πίστη του μισθωτή

δ. Έλλειψη διαμαρτυρίας του τρίτου

3. Η έννομη συνέπεια (δέσμευση του τρίτου)

4. Εφαρμογή της διάταξης και σε περίπτωση ανεπίτρεπτης υπεκμίσθωσης;

Γ. Πλείονες εκμισθωτές

ΙΙ. Μισθωτής

Α. Κτήση της ιδιότητας του μισθωτή

1. Φυσικά πρόσωπα

2. Νομικά πρόσωπα

α. Γενικά

β. Ειδικότερα

αα. Το Δημόσιο και τα ν.π.δ.δ.

ββ. Οι επιχειρήσεις του δημόσιου τομέα

γγ. Τα νομικά πρόσωπα του ΑΚ

i. Η ερανική επιτροπή

ii. Το σωματείο

iii. Το ίδρυμα

iv. Η αστική εταιρία με ή χωρίς νομική προσωπικότητα

Β. Απώλεια της ιδιότητας του μισθωτή

Γ. Πλείονες μισθωτές

1. Οι εξωτερικές (με τον εκμισθωτή) σχέσεις

2. Οι εσωτερικές (μεταξύ των συμμισθωτών) σχέσεις

§ 6. Το μίσθιο

Ι. Ακίνητο

Α. Έννοια

Β. Καλυμμένοι και ακάλυπτοι χώροι

1. Έννοια και περιπτώσεις

2. Η πρακτική σημασία της διάκρισης

Γ. Μίσθιο από συνένωση ακινήτων

1. Έννοια και περιπτώσεις

2. Οι συνέπειες από την ύπαρξη συνενωμένων μισθίων

Δ. Μίσθιο κατασχεμένο

ΙΙ. Ακίνητο δεκτικό επαγγελματικής μίσθωσης

Α. Προδιάθεση

Β. Ο κανόνας και οι εξαιρέσεις του, γενικά

Γ. Τα ανεπίδεκτα επαγγελματικής μίσθωσης ακίνητα, ειδικότερα

1. Ακίνητα σε χώρους σταθερής προσέλευσης μεγάλου κοινού

α. Σε χώρους Ανώτατων Εκπαιδευτικών Ιδρυμάτων

β. Σε κοινόχρηστους χώρους

αα. Σε δημόσιους κήπους, άλση, πλατείες κλπ.

ββ. Σε αρχαιολογικούς χώρους

γγ. Σε συνοριακούς σταθμούς, περιοχές λιμένων κλπ.

δδ. Σε νεκροταφεία

2. Ακίνητα που ανήκουν ή περιέρχονται σε συγκεκριμένα πρόσωπα

α. Ακίνητα μέσα στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών

β. Ακίνητα του "Χρηματιστηρίου Αξιών Αθηνών"

γ. Εκθεσιακοί χώροι της Διεθνούς Εκθέσεως Θεσσαλονίκης

δ. Ακίνητα που αποκτώνται από την Ευρωπαϊκή Κοινότητα

ε. Ακίνητα που ανήκουν σε "Επιστημονικά και Τεχνικά Πάρκα"

3. Διατηρητέα ακίνητα

4. Ακίνητα που αποκτήθηκαν με εισαγωγή συναλλάγματος

§ 7. Το μίσθωμα

Ι. Η ελευθερία του προσδιορισμού του

ΙΙ. Οι εκφάνσεις της ελευθερίας των συμβαλλομένων

Α. Μίσθωμα ορισμένο και οριστό

Β. Ειδικές μορφές μισθώματος

1. Μίσθωμα με τη μορφή καταβολής δαπανών

2. Ποσοστό στις εισπράξεις του μισθωτή

3. Μικτό μίσθωμα ("ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα")

Γ. Τρόπος, χρόνος και τόπος καταβολής του μισθώματος

1. Τρόπος και χρόνος καταβολής

2. Τόπος καταβολής

§ 8. Η χρήση του μισθίου

Ι. Γενικές παρατηρήσεις

Α. Η λειτουργική αξία των άρθρων 1-4 του π.δ. 34/1995

Β. Θετική και αρνητική οριοθέτηση των προστατευόμενων χρήσεων

1. Η θετική οριοθέτηση και η πρακτική της σημασία

2. Η αρνητική οριοθέτηση και η βάσει αυτής κατηγοριοποίηση

Γ. Μεταβολή της χρήσης και αχρησία του μισθίου

1. Μετατροπή της αρχικής χρήσης

α. Συμφωνημένες μεταβολές

β. Αυθαίρετη μετατροπή της χρήσης

αα. Τροπή σε προστατευόμενη χρήση

ββ. Τροπή σε μη προστατευόμενη χρήση

2. Μη χρησιμοποίηση ("αχρησία") του μισθίου

Δ. Η μικτή χρήση του μισθίου

ΙΙ. Οι προστατευόμενες χρήσεις

Α. Διενέργεια εμπορικών πράξεων

1. Γενικές παρατηρήσεις

2. Η διάταξη του άρθρου 1 § 1 εδ. α΄ περ. 1 π.δ. 34/1995

Β. Στέγαση ελεύθερων επαγγελματιών

1. Γενικές παρατηρήσεις

2. Οι κατ' ιδίαν χρήσεις, ειδικότερα (άρθρο 2 § 1 π.δ. 34/1995)

α. Στέγαση δικηγορικών γραφείων, συμβολαιογραφείων και γραφείων δικαστικών Επιμελητών

β. Στέγαση ιατρείου, οδοντιατρείου, κτηνιατρείου

γ. Στέγαση διπλωματούχων μηχανικών και υπομηχανικών

δ. Στέγαση λογιστικών γραφείων

Γ. Άσκηση προστατευόμενης δραστηριότητας

1. Εγκατάσταση εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών

2. Στέγαση κλινικών και κάθε φύσεως νοσηλευτικών ιδρυμάτων

3. Στέγαση και λειτουργία φαρμακείων και φαρμακαποθηκών

4. Στέγαση οίκων ευγηρίας

5. Στέγαση άμισθων υποθηκοφυλακείων

6. Στέγαση αναγνωρισμένων φιλανθρωπικών ιδρυμάτων

Δ. Ειδική κατηγορία προστατευόμενων χρήσεων

1. Μισθώσεις βοηθητικών χώρων

α. Προϋποθέσεις προστασίας του βοηθητικού χώρου

αα. Μίσθωση βοηθητικού χώρου

ββ. Άσκηση στο "άλλο ακίνητο" προστατευόμενης δραστηριότητας

γγ. Ο βοηθητικός χώρος να είναι "εντελώς απαραίτητος" για την κύρια δραστηριότητα

β. Η παρεχόμενη προστασία

2. Μισθώσεις πρατηρίων υγρών καυσίμων

α. Το πεδίο εφαρμογής του άρθρου

β. Προϋποθέσεις εφαρμογής

αα. Ύπαρξη συμβάσεως εμπορικής συνεργασίας μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή

ββ. Σύναψη συμβάσεως μισθώσεως

γγ. Η μίσθωση, αναγκαίος όρος για τη λειτουργία της εμπορικής συνεργασίας

γ. Η έννομη συνέπεια

δ. Οι αποκλίσεις ως προς τη λύση της μίσθωσης

αα. Λύση της μίσθωσης λόγω λύσεως της "σύμβασης εμπορικής συνεργασίας"

i. Λύση της συνεργασίας με καταγγελία

ii. Λύση της συνεργασίας "για λόγο προβλεπόμενο στο νόμο"

iii. Λύση της συνεργασίας λόγω συνδρομής ανώτερης βίας

ββ. Λύση της μίσθωσης λόγω τελέσεως ποινικού αδικήματος

ΙΙΙ. Οι μη προστατευόμενες μισθώσεις

Α. Βραχυχρόνιες μισθώσεις

1. Γενικές παρατηρήσεις

2. Το κριτήριο του νομικού χαρακτηρισμού

3. Χαρακτηριστικές νομολογιακές περιπτώσεις

Β. Μισθώσεις για τη στέγαση οικοτροφείων

Γ. Μισθώσεις χώρων για τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων

Δ. Μισθώσεις καταστημάτων για τη διάθεση προϊόντων των Λαχαναγορών Αθήνας και Θεσσαλονίκης

Ε. Μισθώσεις σχολικών κυλικείων

ΣΤ. Μισθώσεις κατοικιών

Β΄ ΚΕΦΑΛΑΙΟ

ΤΑ ΕΠΟΥΣΙΩΔΗ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ

§ 9. Η διάρκεια της μίσθωσης

Ι. Εισαγωγικές παρατηρήσεις

Α. Η σημασία της διάρκειας στην επαγγελματική μίσθωση

Β. Η επαγγελματική μίσθωση ως σύμβαση ορισμένου χρόνου

1. Η λήξη της μίσθωσης κατά την ΑΚ 608 § 1, λόγω συμπληρώσεως της νόμιμης διάρκειας

2. Η λήξη της μίσθωσης κατά την ΑΚ 608 § 1, λόγω συμπληρώσεως της μεγαλύτερης του νόμιμου χρόνου συμβατικής διάρκειας

Γ. Το υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο

ΙΙ. Η διάρκεια της μίσθωσης, ειδικότερα: διάρκεια νόμιμη και συμβατική

Α. Η νόμιμη διάρκεια: η ελάχιστη διάρκεια και η ex lege παράτασή της

1. Ο κανόνας: δωδεκαετής διάρκεια (άρθρο 5 § 1)

2. Η ex lege παράταση της διάρκειας

α. Το πεδίο εφαρμογής

β. Η διάταξη του άρθρου 61 εδ. δ΄, γενικά

3. Η "κανονική ρύθμιση" του άρθρου 61 εδ. δ΄, ειδικότερα

α. Τα από τη διάταξη ερωτήματα

β. Η γενική τοποθέτηση: λήξη της μίσθωσης υπό διαλυτική αίρεση δικαίου

γ. Η διαλεκτική άρση ενδεχόμενων αντιρρήσεων

4. Η διάρκεια σε περίπτωση εκμίσθωσης από ανήλικο ή ενήλικο υπό δικαστική συμπαράσταση

Β. Η συμβατική διάρκεια

1. Γενικά

2. Οι συμφωνίες παράτασης της συμβατικής διάρκειας, ειδικότερα

Γ. Η σχέση της νόμιμης με τη συμβατική διάρκεια

1. Το κύρος των συμφωνιών για βραχύτερη ή αόριστη διάρκεια

2. Η κατ' εξαίρεση ισχύς της συμβατικής βραχύτερης διάρκειας

Δ. Η πρακτική σημασία της διάκρισης

ΙΙΙ. Αντίθετες συμφωνίες των μερών

Α. Η σημασία και ο σκοπός του άρθρου 5 § 1 περ. β΄ π.δ. 34/1995

Β. Οι υποκείμενες στη διάταξη συμφωνίες

1. Κατά τη διατύπωση του νόμου

2. Κατά το σκοπό του νόμου

α. Αρνητικός προσδιορισμός

β. Θετικός προσδιορισμός

αα. Η επιφύλαξη δικαιώματος για "υπαναχώρηση"

ββ. Η συνομολόγηση διαλυτικής αίρεσης

γ. Η ειδική περίπτωση της οικειοθελούς απόδοσης του μισθίου

IV. Τα ζητήματα μετά τη λήξη της μίσθωσης

A. Ρητή συμφωνία των μερών: συμφωνίες περαιτέρω "παράτασης" ή "αναπροσαρμογής" του μισθώματος

Β. Παρακράτηση του μισθίου (ΑΚ 601)

Γ. Σιωπηρή αναμίσθωση και πλασματική αναμίσθωση (ΑΚ 611)

1. Έννοια και διακρίσεις

2. Η πρακτική σημασία της διάκρισης: επαγγελματική μίσθωση αόριστης ή δωδεκαετούς διάρκειας;

α. Οι δύο αντίθετες απόψεις

β. Κριτική θεώρηση και πρόκριση της δεύτερης άποψης

3. Συμπέρασμα

V. Η "μεταβατική ρύθμιση" του άρθρου 61 εδ. δ΄ π.δ. 34/1995

Α. Εισαγωγικά: Από την "κανονική ρύθμιση" του ν. 2041/1992 στη μεταβατική ρύθμιση του ν. 2741/1999

1. Ο ν. 2041/1992

2. Ο ν. 2741/1999: εισαγωγή ενός νέου δικαίου

Β. Οι συνέπειες από τη διαφορά των δύο ρυθμίσεων

1. Το πεδίο εφαρμογής της νέας ρύθμισης

2. Η αναίρεση των υπό το πριν το ν. 2741/1999 ερμηνευτικών θέσεων

3. Συμπέρασμα

§ 10. Ο τύπος της μίσθωσης

Ι. Η κατάρτιση της μίσθωσης

Α. Ο κανόνας: άτυπη σύμβαση

1. Μη πρόβλεψη νόμιμου τύπου

2. Πρόβλεψη συμβατικού τύπου

3. Το "μισθωτήριο"

α. Γενικά, ως αποδεικτικός τύπος

β. Ο έλεγχος των όρων του με βάση τις διατάξεις του ν. 2251/1994

Β. Η εξαίρεση: σύμβαση τυπική (οι διατάξεις "δημόσιου λογιστικού")

ΙΙ. Η λύση της σύμβασης

Α. Η τυπικότητα: έγγραφο βέβαιης χρονολογίας

1. Νόμιμος αποδεικτικός τύπος

2. Η διάταξη του άρθρου 650 § 1 εδ. α΄ ΚΠολΔ

Β. Το αντικείμενο του αποδεικτικού τύπου

ΔΕΥΤΕΡΟ ΜΕΡΟΣ

ΜΕΤΑΒΟΛΕΣ ΚΑΤΑ ΤΗ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ