Α. Χριστοδουλίδης, Περί πολεοδομίας, 2025

Περιεχόμενα

Πρόλογος Δημήτρη Μέλισσα

Πρόλογος

Κεφάλαιο πρώτο

Η φύση του πολεοδομείν

(Μεταξύ Σύγκρουσης και Συμμετοχής)

Εισαγωγή

Συγκρούσεις και αντιμαχόμενες απόψεις

Ο διπλός ρόλος της Κεντρικής Κυβέρνησης

Η Τοπική Αυτοδιοίκηση και Επιχειρηματίες Γης

Αγορά Γης και Τοπική Αυτοδιοίκηση

Η Αγορά Γης

Τοπική Αυτοδιοίκηση

Απέμεινε Πολεοδομική Λογική στον Πολεοδομικό Σχεδιασμό;

Η Θεωρία της Αντιπαράθεσης

Διάλογος και Συμμετοχή

Διάλογος αλλά με ποιους;

Είναι επαρκής ο διάλογος;

Η συμμετοχή στο σχεδιασμό

Στόχος του συμμετοχικού σχεδιασμού

Είναι εφικτός ο συμμετοχικός σχεδιασμός ή αποτελεί ουτοπία;

Κεφάλαιο Δεύτερο

Εισαγωγή στη χωροταξία

Μέρος Ι Περί Χωροταξίας

Η Δημιουργία του Αντικειμένου της Χωροταξίας

Περιεχόμενο των Όρων

Τι εστί Χωροταξία;

Χωροταξικός Προγραμματισμός

Η σχέση Χωροταξίας και Πολεοδομίας

Διευρωπαϊκή Χωροταξία

Διευρωπαϊκές Πολιτικές με Χωροταξικό περιεχόμενο

Τύποι Λήψης Αποφάσεων Χωροταξικού Προγραμματισμού.

Μέρος ΙI Αναδρομή στη Χωροταξία της Κύπρου

Εισαγωγή

Η Χωροταξία

Μη ρητή Χωροταξία

Ρητή Χωροταξία

Χωροταξικό Σχέδιο W.W. Morris

Χωροταξία επί Κυπριακής Δημοκρατίας

Το Συνταγματικό Πλαίσιο της Χωροταξίας

Χωροταξικά Σχέδια

Προσχέδιο Σχεδίου δια την Νήσον

Νομοθετική Εισαγωγή του Χωροταξικού Προγραμματισμού

Το πρώτο Σχέδιον δια την Νήσον

Εισαγωγικά

Διαμόρφωση των οικισμών

Ο πληθυσμός

Απασχόληση

Στέγαση

Μεταφορές

Βιομηχανία/Μεταποίηση

Κέντρα παροχής υπηρεσιών

Εκπαίδευση

Πολιτική υγείας και ευημερίας

Ψυχαγωγία και ελεύθερος χρόνος

Τουρισμός

Διατήρηση του περιβάλλοντος

Ανακεφαλαίωση χωροταξικών προτάσεων

Γενικές Παρατηρήσεις στο Σχέδιο

Η Ιδιαιτερότητα του Χωροταξικού Σχεδιασμού μετά το 1974

Η Αναδιάταξη της Οικονομικής Δραστηριότητας στην Κύπρο μετά το 1974

Η Χωροταξική Πραγματικότητα

Τα αποτελέσματα της αναδιάταξης της οικονομικής δραστηριότητας

Κεφάλαιο Τρίτο

Θαλάσσια και υπόγεια χωροταξία

Μέρος Ι Θαλάσσιος Χωροταξικός Σχεδιασμός

Περιεχόμενο Θαλάσσιας Χωροταξίας

Θαλάσσιος και χερσαίος χώρος

Δυνητικές Χρήσεις της Θάλασσας

Το πλαίσιο του Θαλάσσιου Χωροταξικού Σχεδιασμού

Εθνικός Θαλάσσιος Χωροταξικός Σχεδιασμός

Μέρος ΙΙ Υπόγειος Χωροταξικός Σχεδιασμός

Το ιστορικό πλαίσιο

Νομικά ιδιοκτησιακά προβλήματα

Δυνητικές Υπόγειες Χρήσεις

Ο ρόλος του Υπόγειου Πολεοδομικού Προγραμματισμού

Υπόγειος Σχεδιασμός Ελσίνκι και Σιγκαπούρης

Ελσίνκι

Σιγκαπούρη

Κεφάλαιο Τέταρτο

Γενικά περί πολεοδομικού σχεδιασμού

Μέρος Ι Εισαγωγή στο Περιεχόμενο της Πολεοδομίας

Τι εστί Πολεοδομία;

Πολεοδομία: Αυτόνομη Επιστήμη, Διεπιστημονική ή Καθιερωμένη Πρακτική;

Η ζεύξη των αστικών οικονομικών με τον πολεοδομικό σχεδιασμό

- Προσέγγιση Αστικών Οικονομικών και Πολεοδομικού Σχεδιασμού

- Δημόσια Πολεοδομία ή Πολεοδομία της Αγοράς;

Το περιεχόμενο της Πολεοδομίας στην Πράξη

Οικονομικά της Πολεοδομίας και ο Αναπτυξιακός τους Ρόλος

Λειτουργίες των ζωνών

Αναδρομή στις Πολεοδομικές Ζώνες

Οι Πολεοδομικές Ζώνες ως Περιβαλλοντική πρακτική

Αρχές καταρτισμού και ελέγχου πολεοδομικών ζωνών

Αρχή της Αποτελεσματικότητας

Αρχή της Ισότητας

Ισότητα μέσω ευρύτερων πολιτικών

Ισότητα μέσω φορολόγησης υπεραξίας της γης

Ισότητα και μεταφορά αναπτυξιακών δικαιωμάτων

Ο μηχανισμός

Πολιτική αποδοχή

Χρήση Γης

Περιεχόμενο του όρου

Ταξινόμηση χρήσης γης

Χρήσεις γης στην Κύπρο

Οι ταξινομήσεις χρήσης γης στην Κύπρο

Τοπικά Σχέδια

Τοπικά Σχέδια Αγροτικών και Άλλων Περιοχών

Δηλώσεις Πολιτικής

(α) Παγκύπρια Δήλωση Πολιτικής

(β)

Δήλωση Πολιτικής Κυρίαρχων Περιοχών Δεκέλειας και Ακρωτηρίου

Πυκνότητα Ανάπτυξης

Εισαγωγή

Επιδράσεις της αστικής διάχυσης της ανάπτυξης

Αντιληπτή ή Θεωρούμενη Πυκνότητα Ανάπτυξης

Μέτρηση Πυκνότητας

Κλίμακες Μέτρησης

Συντελεστής Δόμησης

Συντελεστές Πολεοδομικής Πυκνότητας

Δείκτες μέτρησης πυκνότητας

Μέρος ΙΙ Αναδρομή στην Κυπριακή Πολεοδομία

Εισαγωγή

Περίοδος

Η γενική εικόνα του 19ου αιώνα

Η πρώτη απογραφή πληθυσμού

Έκταση, Πληθυσμός, Οικισμοί και Πυκνότητα Πληθυσμού

Επισκόπηση της πρώτης Βρετανικής περιόδου

Η Γένεση της Κυπριακής Πολεοδομίας

Η Πολεοδομική Έκθεση (Planning Report)

Η Οργάνωση της Έκθεσης

Εισαγωγή

Επισκόπηση της Ευρύτερης Περιοχής Λευκωσίας

Επισκόπηση Πόλεως Λεμεσού

Η εικόνα της πόλης

Η Αστική Οικονομία και Προβλήματα

- Αστική Οικονομία

- Προβλήματα

Σχεδιασμός Ανάπτυξης της Πόλης

Επισκόπηση Αμμοχώστου

Βασικές Υποθέσεις

Η Εικόνα της Πόλης

Αστική Οικονομία και Προβλήματα

- Αστική Οικονομία

- Προβλήματα

Σχεδιασμός Ανάπτυξης της Πόλης

Προτάσεις

Η Πολεοδομία επί Κυπριακής Δημοκρατίας

Περίοδος

Περίοδος από το

Κεφάλαιο Πέμπτο

Το πολεοδομικό σύστημα

Μέρος Α Το Περιεχόμενο του Συστήματος

Το Περιεχόμενο της Έννοιας του Πολεοδομικού Θεσμικού Πλαισίου

Στοιχεία Πολεοδομικών Συστημάτων

Το Γενικό Πολεοδομικό Διοικητικό Πλαίσιο

Το Σύστημα

Μέρος Β Από τον Οικοδομικό Έλεγχο στον Πολεοδομικό Σχεδιασμό

Εισαγωγή

Οικοδομικό Σύστημα, ο Πρόδρομος του Πολεοδομικού

Μέρος Γ Η Πολεοδομική Νομοθεσία

Η Θέση της Πολεοδομικής Νομοθεσίας στο Εσωτερικό Δίκαιο

Σύνδεση Πολεοδομικού Δικαίου με άλλα Δίκαια

Πηγές του Πολεοδομικού Δικαίου

Ιδιαιτερότητες του Πολεοδομικού Δικαίου

Τα εν χρήσει πολεοδομικά σχέδια

Το εύρος και πολυπλοκότητα του Πολεοδομικού Δικαίου.

Η κατανομή αρμοδιοτήτων

Υπουργικό Συμβούλιο

Ο Υπουργός Οικονομικών

Γενικά περί των εξουσιών του Υπουργού Εσωτερικών ως Πολεοδομικής Αρχής

Σχέδια Ανάπτυξης

Τοπικό Σχέδιο και Σχέδιο Περιοχής

Το περιεχόμενο Τοπικών Σχεδίων και Σχεδίων Περιοχής

Αναθεώρηση Τοπικού Σχεδίου και Σχεδίου Περιοχής

Δήλωση Πολιτικής

Σύγκριση σκοπών, αρχών και περιεχόμενο καταρτισμού σχεδίων ανάπτυξης

Η Συμμετοχική Διαδικασία στην Εκπόνηση και Αναθεώρηση των Σχεδίων Ανάπτυξης

Δήλωση Πολιτικής (Policy Statement) Κυρίαρχων Περιοχών Βάσεων Ακρωτηρίου και Δεκέλειας

Σύγκριση Τοπικού Σχεδίου Πάφου με Τοπικό Σχέδιο Bristol, United Kingdom

Το περιεχόμενο των Τοπικών Σχεδίων στο Ηνωμένο Βασίλειο

Στρατηγικές Πολιτικές

Μη-στρατηγικές πολιτικές και συνοικιακές πολιτικές

Το περιεχόμενο των Σχεδίων Ανάπτυξης (Τοπικά Σχέδια, Σχέδια Περιοχής και Δήλωση Πολιτικής) στην Κύπρο

Συμπέρασμα

Πολεοδομικός Έλεγχος

Αρχές άσκησης πολεοδομικού ελέγχου και επιβολής

Δημιουργία νέων Πολεοδομικών Αρχών και κατάργηση άλλων

Αντικείμενο του Ελέγχου

Τρόποι χορήγησης πολεοδομικής άδειας

Αποφάσεις σε αιτήσεις για πολεοδομική άδεια

Χορήγηση πολεοδομικής άδειας με παρέκκλιση

Συνέπειες πολεοδομικής άδειας

Παραπομπή πολεοδομικών αιτήσεων στον Υπουργό

Ιεραρχικές Προσφυγές

Ανάκληση ή τροποποίηση πολεοδομικής άδειας, τερματισμός χρήσης και μετατροπή και αφαίρεση οικοδομών

Λευκή Ζώνη

Διατάγματα

Διατάγματα με τα οποία απαιτείται ο τερματισμός της χρήσεως ή της μετατροπής ή της αφαίρεσης οικοδομών και έργων

Διατάγματα Διατηρήσεως

Διάταγμα Προστασίας Δένδρων

Έλεγχος Διαφημίσεων

Αναγκαστική απαλλοτρίωση ακίνητης ιδιοκτησίας

Ακύρωση Δουλειών

Καθορισμός Αποζημίωσης εξ αιτίας Πολεοδομικής Απόφασης

Αποκλεισμός ή Περιορισμός Αποζημίωσης

Τέλος Βελτιώσεως

Συμπληρωματικές Πολεοδομικές Διατάξεις

Μέρος Δ Πολεοδομικές Πρόνοιες σε Άλλες Νομοθεσίες

Ι. Οικοδομική Νομοθεσία

Γενικά

Έχει αντικείμενο εφαρμογής η οικοδομική νομοθεσία;

Άδεια Οικοδομής ή Άδεια Οικοδόμησης;

Αποξενώθηκε από το 1990 η οικοδομική νομοθεσία

ΙΙ. Προστασία της Παραλίας

Γενικά

Αιγιαλός, ακτογραμμή και παραλία

Παραλία και Ζώνη Προστασίας της Παραλίας

Παραλία

Ζώνη Προστασίας της Παραλίας

Σχέδιο και χρήση παραλίας

Κεφάλαιο Έκτο

Η άσκηση διακριτικής ευχέρειας

στην οικοδομική και πολεοδομική νομοθεσία

Εισαγωγή

Δέσμια αρμοδιότητα

Διακριτική Ευχέρεια

Ειδική Διακριτική Ευχέρεια

Διακριτική Αρμοδιότητα στην Οικοδομική Νομοθεσία

Διακριτική Αρμοδιότητα στην Πολεοδομική Νομοθεσία

Κεφάλαιο Έβδομο

Επιλεγμένες πολεοδομικές πολιτικές

Ι. Θεματικά Πάρκα

Τι είναι Θεματικό Πάρκο

Τοπική και Περιφερειακή Διάσταση

Η Πολεοδομική Διάσταση

Πολεοδομικές νομικές ρυθμίσεις

Συμπερασματικά

ΙΙ. Πολιτική Μεμονωμένης Κατοικίας

Πρόδρομος της πολιτικής η εκτός περιοχής ύδρευσης κατοικία

Η Μεμονωμένη Κατοικία

Η Αξιολόγηση

ΙΙΙ. Ψηλά Κτήρια (Ουρανοξύστες)

Υπάρχει optimum ψηλών κτηρίων;

Το πλαίσιο ανάπτυξης των Ψηλών Κτηρίων

Η Πολιτική δημιουργίας Ψηλών Κτηρίων

Συγκέντρωση αναπτυξιακών Συντελεστών για δημιουργία ψηλών κτηρίων

Σχέδια Ανάπτυξης

Εντολή Υπουργού Εσωτερικών (1/2017)

Συντελεστής Δόμησης

Ποσοστό Κάλυψης

Υπολογισμός Αριθμού Ορόφων και Ύψους

Αποστάσεις Οικοδομών από τα Όρια Τεμαχίου/Οικοπέδου

Κεφάλαιο Όγδοο

Περί πόλεως και οικισμών

Μέρος Α Μεταξύ Υπόθεσης και Υποδείγματος

Η Πόλις στην Κλασσική Ελληνική Γραμματεία

Ιππόδαμος (498-408 π.Χ.)

Μέγεθος της πόλης

Η Ιπποδάμεια πόλη

Η περίπτωση της Πόλης της Ρόδου

Νομική θέση Ιππόδαμου

Πλάτων (427-347 π.Χ.)

Λόγοι δημιουργίας των πόλεων

Ανάπτυξη Συγκριτικών Πλεονεκτημάτων και Ανάπτυξη Εμπορίου

Χωροθέτηση της Πόλης

Πληθυσμός της Πόλης και Διανομή Γης

Ρυθμιστικό Σχέδιο της Πόλης

Το Ρυθμιστικό Σχέδιο της Πλατωνικής Πόλης

Ο Ξενοφών (430-335 π.Χ.)

Ο Αριστοτέλης (384-32 π.Χ.)

Πόλις: Φαινόμενο σε συνεχή εξέλιξη

Χωροθέτηση Οικισμών

Αμυντικοί λόγοι

Συγκοινωνία και Επικοινωνία

Φυσικοί Πόροι

Κλίμα και Φυσικό Περιβάλλον

Εγγύτητα σε Ανθούντες Οικισμούς

Ιστορικά και Θρησκευτικά Γεγονότα και Μνημεία

Ο Διηνεκής Ρόλος της Πόλης

Ομαδοποίηση Θεωρητικών Απόψεων

Μέρος Β Πόλεις της Κύπρου

Η Λευκωσία

Αμμόχωστος

Λάρνακα

Λεμεσός

Πάφος

Κερύνεια

Η Πρώτη Εικόνα

Πρώτη Απογραφή

Η Πρώτη Περίοδος Βρετανικής Διοίκησης

Μέρος Γ Αστικοποίηση

Προσέγγιση του όρου

Συνιστώσες του όρου

Αντιμαχόμενα φαινόμενα και απόψεις

Η αστικοποίηση στην Κύπρο

Περίοδος

Περίοδος

Διασπαρμένη Πολεοδόμηση (Urban Sprawl),

Προαστιοποίηση (suburbanization)

Κεφάλαιο Ένατο

Ρυθμιστικά σχέδια (Master Plans)

Μέρος Α Περί Ρυθμιστικών Σχεδίων

Γενικά

Θεωρητική και πρακτική διαδικασία εκπόνησης ρυθμιστικού σχεδίου

Οφέλη από την εκπόνηση Ρυθμιστικού Σχεδίου και άσκηση κριτικής

- Οφέλη

- Κριτική

Ο ρυθμιστικός σχεδιασμός σε επιλεγμένες χώρες

(α) Ρυθμιστικός σχεδιασμός στην Ινδία

(β) Τα Ρυθμιστικά Σχέδια των Αθηνών από την ανεξαρτησία

Μέρος Β Ρυθμιστικό Σχέδιο Λευκωσίας

Ρυθμιστικό Σχέδιο Λευκωσίας:

Πολεοδομικός Σχεδιασμός ή Σχεδιασμός Λειτουργικής Κατοχής;

Τα Στάδια Ετοιμασίας του Ρυθμιστικού Σχεδίου

Η μεταφορά προνοιών του Ρυθμιστικού Σχεδίου στα Σχέδια Ανάπτυξης

Το περιεχόμενο της Τελικής Έκθεσης του Ρυθμιστικού Σχεδίου

Γενικά

Το Φυσικό Αναπτυξιακό Σχέδιο

Το οδικό δίκτυο

Οικιστικές Περιοχές

Βιομηχανικές Περιοχές

Ανοικτοί Χώροι και Χώροι Αναψυχής

Κεντρική Επιχειρηματική Περιοχή (Central Business District CBD)

Εντός των Τειχών Πόλη

Κύριες Λειτουργίες

Πολιτικές και Προτάσεις

Αγορά Γης

Στέγαση

Κυκλοφορία και Συγκοινωνία

Βιομηχανία και Αποθήκες

Άλλες Προτάσεις και Πολιτικές

Αντισεισμικός Προγραμματισμός

Οικονομική Πτυχή

Υλοποίηση Προτάσεων

Το Περιεχόμενο της Έκθεσης Σχεδίου Κεντρικής Περιοχής Λευκωσίας

Οριοθέτηση Περιοχής Μελέτης

Στόχοι και Σκοποί του Σχεδίου Περιοχής

Η Στρατηγική Ανάπτυξης

Η προσπέλαση και βελτίωση του περιβάλλοντος

Αναψυχή και Ανοικτοί Χώροι

Η Περιτειχισμένη Πόλη

Κοινωνικοοικονομικές επιπτώσεις

Η Κεντρική Επιχειρηματική Περιοχή (CBD)

Χρήση Γης και Αστική Δομή

α. Υπάρχουσα

β. Προτεινόμενη

Κυκλοφορία και Μεταφορές

Διατήρηση

Τοπίο και Ανοικτοί Χώροι

Αστική Οπτική Εικόνα

Εφαρμογή

Κοινωνικοοικονομικές Επιπτώσεις

Το Ρυθμιστικό Σχέδιο Λευκωσίας στη Βιβλιογραφία

Παράρτημα: Επιλεγμένοι Πολεοδομικοί Όροι στην Κυπριακή Νομοθεσία

Ι. Ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος

(Νόμος 90/1972)

ΙΙ. Πολεοδομικοί Όροι στα Παραρτήματα

Τοπικών Σχεδίων

ΙΙΙ. Θαλάσσιοι Χωροταξικοί Όροι

IV. Ο Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος

(Κεφάλαιο 96)

Βιβλιογραφία

Ελληνικά

Αγγλικά

Περιεχόμενα Πινάκων / Σχεδιαγραμμάτων / Οργανογραμμάτων

Ανδρέας Σ. Χριστοδουλίδης (Βιογραφικό)